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序論：在您撰寫房地產稅納稅籌劃時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
納稅籌劃是在遵循國家相關法律法規的前提下，納稅人為了實現經濟效益的最大化，根據政府部門制定的納稅政策導向，對企業所涉及到的納稅行為進行合理的優化與安排，降低企業的納稅負擔的一種財務管理活動。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據我國法律實施的對社會經濟進行宏觀調控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規的前提下，企業為降低稅務負擔而采取的一種合理調整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關法律的保護，它與偷稅漏稅有著本質的區別。②超前性。納稅是企業的基本義務，國家對企業進行稅收的依據主要是根據企業的各項行為發生了應稅事項，而納稅籌劃是企業在沒有發生應稅事項活動之前，對企業的各項活動進行科學的規劃與安排，從而實現企業少納稅或者提高經濟效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時效性。納稅籌劃的目的是企業利用現有的法律法規對企業的行為進行科學的安排，如果社會環境發生變化，而企業的應稅事項行為卻沒有相應的做出調整可能就會造成企業出現偷稅漏稅行為。
2房地產企業納稅籌劃的必要性與可行性分析
2.1房地產企業納稅籌劃的必要性分析
房地產由于其建設周期時間長，涉及納稅環節多，因此房地產企業的納稅成本比較高，在我國房地產業盈利空間不斷下降的情況下，實施對房地產企業的納稅籌劃對國家和房地產企業本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導房地產產業結構調整?；诜康禺a在整個國民經濟中的重要位置，通過國家宏觀調控手段對房地產企業進行必要調整是保證社會穩定、經濟健康發展的基礎，通過納稅籌劃能夠及時的調整房地產企業的經營結構。其次，納稅籌劃有利于避免企業的偷稅漏稅現象的出現。納稅籌劃是在法律允許的范圍內對房地產企業的行為進行合理調整，這樣能夠實現降低企業的涉稅風險，避免企業采取違規的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產企業的健康發展。通過納稅籌劃可以降低房地產企業的稅負負擔，降低企業的納稅成本。從而降低企業的融資成本，保障企業有更多的的資金用于施工建設過程中，并且通過納稅籌劃也實現了企業的規范化管理。
2.2房地產企業納稅籌劃的可行性分析
根據我國房地產企業所處的市場環境來看，實施納稅籌劃已經具備完善的條件：①房地產企業所處的外部環境已經非常成熟。一是納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，國家鼓勵企業進行納稅籌劃，納稅籌劃是企業優化管理的重要內容；二是我國稅法法制環境不斷優化，比如我國在2014年出臺了房屋交易稅收政策保證我國房地產稅務的進一步完善。稅務法律的不完善為企業的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產企業的內部環境有利于納稅籌劃的實施。一是房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，根據對房地產企業生產環節分析，幾乎房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，因此較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經構成房地產企業成本支出的重要內容，因此房地產企業非常注重納稅籌劃，為此他們引進與培養了大量的懂稅務的專業人才，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
3房地產企業各階段的納稅籌劃分析
3.1開發建設階段的納稅籌劃分析
①籌資方式不同所導致的企業納稅金額也就不同，目前我國房地產開發建設階段的籌資主要有權益籌資和負債籌資。不同的籌資方式對企業產生的納稅影響也不同，比如：假設以房地產企業計劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項目預計利潤為1000萬（扣除各種經濟費用），企業的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會以公開發行股票的方式融資4500萬，企業的所得稅率為25%。第二種：采取權益融資和負債融資相結合的辦法，但是權益融資比重要大，向社會發行360萬股股票，每股發行價格為10元，剩余的900萬元向金融機構借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進行，但是負債比例要大，公開發行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機構借款。通過對上述三種方案進行分析發現：隨著權益資本比重的下降，企業應納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對這三種方案的對比，第三種企業的應稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業通過合理的配置籌資方式可以降低企業的應稅比重。②利息費用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產開發建設中涉及到的一個重要稅種，對于土地增值稅的計算主要是根據增值率的大小進行征收，因此合理的去除項目費用是降低增值額，減少企業納稅金額的重要途徑。由于開發階段對稅收構成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產企業可以從降低利息角度入手，比如企業通過負債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機構提供利息證明，以便扣除相應的利息項目金額。
3.2銷售階段的納稅籌劃分析
①房屋定價策略的納稅籌劃。隨房屋進行定價是房地產企業實現利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價的策略并不能為企業帶來高額的利潤，相關還會增加企業的負擔，因為高營業收入預示著高額的稅負。因此需要企業按照銷售計劃合理的進行納稅籌劃，將一部分房屋以低價格銷售，以此實現土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內。②促進方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調整政策的不斷出臺，樓市在經過快速上升階段，已經處于相對低迷的狀態，造成房地產企業的銷售不理想，為此企業為了回籠資金，房地產企業選擇促銷的方式，但是房地產選擇的促銷方式不合理就會增加房地產企業的納稅，房地產企業制定了購買商品房贈送實物的方式，其結果就是該企業要將實物的銷售市值納入到企業應繳納稅款事項之中。
3.3現有階段的納稅籌劃分析
在房屋銷售一部分之后，企業為了投資以及對外出租他們選擇預留一部分商品房，這樣一來就會產生營業稅、房產稅等稅費，這些稅費的存在會對房地產企業的經營產生重要的影響。①閑置房產投資納稅籌劃。房地產企業將沒有銷售出去的或者計劃中不銷售的商品房以對外出租或者以房屋作為入股資金進行利潤分紅的方式進行投資，經過大量的實證證明，房地產企業采取對外租賃的方式能夠實現經濟效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對外租賃的方式之后產生的營業稅、房產稅將以房屋對外租賃的價格為稅收依據。因此房屋的租金高低直接決定房地產企業的稅負，通過合理分解房屋租賃價格是減輕房地產企業稅負的重要首選。比如房地產企業可以采取將房屋租賃價格中的水、電以及物業費等進行單獨核算的方式。
4房地產企業納稅籌劃的風險及應對措施
4.1房地產企業納稅籌劃的風險
房地產企業納稅籌劃的風險主要有：稅收政策的變化、預測生產經營活動的變化、與稅務部門信息溝通的不及時、沒有從企業的整體戰略進行合理安排以及財務人員綜合素質缺乏等方面的風險。
4.2房地產企業納稅籌劃風險的應對措施
關鍵詞：房地產開發企業；稅收籌劃；合理避稅
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01
近年來，我國房地產行業非常的紅火，房地產行業發展極為迅速，已成為我國重要的支柱產業之一，但房價的持續上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續的上漲，制定了一系列相應的政策打擊房地產行業。因此，房地產企業根據自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。
由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現行稅制中，與房地產開發企業緊密相關的有企業所得稅、城市維護建設稅、營業稅、印花稅，直接關系到房地產的有土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、契稅。其中城鎮土地使用稅、城市房地產稅、契稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產開發企業稅負的所占的比重比較小，因此，目前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。
一、營業稅的納稅籌劃
營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個階段，房地產開發企業經營活動主要涉及營業稅9個稅目中的3個：建筑業、銷售不動產、轉讓無形資產，稅率分別為3%，、5%、5%。
房地產開發企業也可以從降低營業稅的計稅依據著手，營業稅的計稅依據是納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款及價外費用。我國稅法還規定從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣，以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業額①。房地產開發企業在進行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設施費，這些代收款項就擴大了房地產開發企業的稅基，造成了企業多交了營業稅，因此，房地產開發企業可以委托其他物業公司收取，而物業公司只是就收取這些費用的手續費繳納營業稅，這樣就可以大大的減少房地產開發企業營業稅的繳納。
二、土地增值稅的納稅籌劃
我國土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產開發企業應該根據自己實際情況，分析比較按行業的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負后的利潤和降低房產價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優惠后的所得利潤，據此調整房產價格，避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產開發成本，加大公共配套設施費和基礎設施費的投入，不但可以改善住房環境，而且能夠增加扣除額，有利于促進房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規定納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業，為降低土地增值稅稅負，企業可以對各個開發項目的開發成本進行必要的調整使得各處開發業務的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節省稅款。
三、企業所得稅的納稅籌劃
我國稅法規定的企業所得稅率一般為25%，應納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準予扣除項目。準予扣除項目是納稅人每一納稅年度發生的、與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產開發企業期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業務宣傳費、廣告費、業務招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業會計準則和企業所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產企業應該竭盡全力爭取用夠標準，使其在稅法規定的范圍內達到最高限額。
所以我們在對房地產企業進行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進行考慮：（1）變現金捐贈為實物捐贈我國稅法規定企業發生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準予扣除③。房地產企業以房地產實物捐贈，一方面，所贈房產的費用和開發成本可以在企業繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產企業所贈的房產可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產開發企業在進行開發業務過程中，一般都會發生大量的借款，按照我國稅法的規定，利息費用的扣除標準分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業的應納稅額產生的影響就會有很大的區別，這就給房地產開發企業提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規定，固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業在此基礎上可適當的縮短折舊年限，加速房產價值回收，使企業前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業理財的一種基本理念。（4）對于廣告費和業務宣傳費出現超標而面臨納稅調增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標的廣告促銷費用在最高限額內據實扣除。
通過以上研究，筆者認為，房地產開發企業的納稅籌劃應當針對企業的納稅特點，結合企業的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業成本，達到企業利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業的稅收負擔，為企業的進一步發展創造生機，獲取最大的利潤。
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注：
①《中華人民共和國營業稅暫行條例》。
②《財政部、國家納稅總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第十三條。
③《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第53條規定。
關鍵詞:房地產 銷售 納稅籌劃
房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。
一、房地產銷售中的納稅籌劃
(一)努力控制房地產增值率
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額?？鄢椖坑校喝〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。
《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超額累進稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。
需要特別強調的是，按照現行規定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產增值率在20%左右時，要求房地產企業更應該高度關注?，F舉例說明如下：
某房地產開發企業打算銷售5000平米的商品房，預扣除項目的金額為840萬元，現有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業選擇了第一個方案，房地產的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業不需要繳納土地增值稅，企業最后所得的利潤為160萬元。如果企業選擇了第二個方案，所得房地產的增值稅率為25%，這時企業就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業所得的利潤為147萬元，看似企業的銷售價格提高了，但相比之下企業的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。
(二)設立獨立核算的銷售公司
以上方案的選擇需要企業控制和降低房產銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負擔的問題，但是這個方案僅局限于企業降低其銷售價格。因此，通過房地產企業研究分析得出，如果房地產企業將自己的銷售部門分離出來，并設立為獨立核算的房地產銷售子公司，這樣就能使房地產企業采用較高的價格來進行房地產銷售，又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。
現仍按以上方案為例，假設該房地產開發企業計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產，預扣除項目的金額為840萬元，這時房地產的增值率為42.86%，企業所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產企業還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產開發企業所得的稅后凈利潤為186萬元。
而如果該房地產開發企業這時要將銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產企業將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產開發企業來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產開發企業中分享出來的銷售子公司所實現銷售利潤為300萬元，所需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，可見，房地產企業在通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。
另外，房地產開發企業在房產銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設立銷售子公司外，企業還可以和其他房地產銷售公司達成協議進行銷售轉移來達到好的籌劃效果。當然，房地產企業在應用這中方案時還應考慮到納稅籌劃的成本，如房地產企業不論是將銷售部門分離出來設立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產銷售公司訂立協議時都應結合企業自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。
(三)變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。
二、結束語
綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業的稅后凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮納稅籌劃的作用。當然，在進行房屋銷售的房地產稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮房地產稅收籌劃的作用。
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合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。
稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。
企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。
另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。
納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。
利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
房地產素有“春節七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。
例如：某房地產開發企業趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業務招待費超支15 000元。該企業應納所得稅適用稅率為33%。
則該企業5月份應納稅所得額減少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少預繳企業所得稅：700 000×33%＝231 000（元）
這部分少預繳的企業所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業流動資金的不足?？梢?，納稅義務的滯后可使企業獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。
利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：某房地產開發企業，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）
2、如果分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）
分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。
房地產稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產企業越來越規范的管理，房地產將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，對房地產業的管理提出了更新的要求，而房地產稅的籌劃得當將對本企業品牌的打造有著深遠的意義。
關鍵詞:房地產企業;納稅籌劃;企業財務
從2002年起,房地產企業就被國家稅務總局以及其領導下的全國國稅、地稅系統列為專項稽查的重點行業,覆蓋面是百分之百。最近一年的時間內,政府對房地產市場的管理措施不斷出臺,行業管理和政策逐步地在趨于規范和嚴格,對于房地產的稅收也正在逐步地加強管理,提出了一系列的稅收征管措施,多年的房地產稅務稽查工作,使稅務部門積累了一套稽查房地產企業的經驗和方法,檢查的水平也全面提高了,可以說目前房地產企業面臨的稅務風險是空前的。
一、房地產企業納稅籌劃工作的現狀
房地產企業所有的納稅工作歸納為兩大工作,第一類是納稅遵從工作,所謂的納稅遵從就是指房地產企業各種經濟交易事項已經完成后的納稅申報,以及與之相關的一系列的工作。它的特點是各種經濟交易事項已經完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業各種經濟交易事項沒有完成,或者尚未發生的納稅準備工作。它的特點是企業的各種經濟事項還沒有完成,完全可以在事先加以調整,事先加以籌劃,事先重新計劃安排,目的是盡可能地規避稅收風險,盡可能地降低企業的稅收負擔?？傮w來講,一個房地產企業要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面,二者表現為內容不同,但是又有著千絲萬縷的聯系。
二、房地產企業做好納稅籌劃工作的必要性
當前房地產企業稅收負擔普遍偏重,是企業要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產稅制有關,也跟中國整體稅收制度安排有關,這是稅制因素,為房地產企業開展納稅籌劃提供了必要性的原因。
傳統的落后的納稅模式是來自于納稅人納稅意志,要引進新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。
房地產企業面臨新一輪的稅務稽查的危機,是因為稅務系統征管建設方面的原因,主管部門在加強征管,逃稅、偷稅已存在高風險。
企業規范發展的要求,這是來自于企業長遠建設的原因。
籌劃不是空中樓閣,由于大量稅收優惠政策的存在和特定稅制要素內容的存在,為企業開展納稅籌劃創造了可行性條件。
三、房地產企業納稅籌劃工作的案例分析
納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現稅收零風險的目的,而在稅法允許的范圍內,通過經營、投資、理財、組織、交易等各項經濟活動進行事先安排的過程。很顯然,納稅籌劃是企業為降低企業稅收成本采取的一種經濟人行為,企業就像降低生產成本和開發成本一樣,去降低稅收成本,這是一個新的概念,新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區別:從目的上來講,納稅籌劃不但為了減輕稅負,還要追求零風險;從手段上來看,納稅籌劃主要側重于事先調整,而不是事后補救。
納稅籌劃是完全側重于事先的調整,比如現在有一家房地產公司A,投資2000萬元到房地產公司B,占B公司股份比例為50%,B公司是新成立的房地產開發公司,兩年后B公司獲得稅后利潤3000萬元,現有一個公司C,愿意收購B公司,C公司和A公司協商如下,C公司收購B公司肯定要把B公司股份都要買下,每個股東都要談,他現在跟A公司協商的方案,有以下兩種:第一種是C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬,然后再按股本價2000萬轉讓給C公司,請問A公司領導應該選擇哪種成交方式?其實作為A公司來講,無論是先分1500萬還是再轉2000萬,也是拿回3500萬,如果一次性轉讓也是拿回3500,但是哪一種拿回的方式更好,稅交得更少?當然是第二種方案好。因為股權銷售、股權轉讓要交營業稅。所以這是非常重要的,在這個問題當中當然要選擇先分利潤后轉讓的方式,因為只有先分利潤,才可以確保分回的利潤不征收營業稅和所得稅,也就是說先分的話一分錢都不用交,如果是一次性轉讓的話,A公司投了2000萬,賣股權賣了3500,說明A公司股權轉讓差價收益是1500萬元,33%的所得稅,就要交495萬,但是如果采取先分后轉的方式有什么好處?因為這個房地產公司B已經交過33%的所得稅,A作為法人所得稅回來也是33%,稅法規定已經交過稅了的不再重復征稅,除非有稅率差,就是公司B是15%的稅率,公司A是33%,回來補交18%;B是18%的稅,A是33%,回來補15%;如果B是33%,A也是33%,回來就不再補稅了。因此,先分利潤實際上比直接轉讓要節省稅收。
納稅籌劃清楚地告訴我們,在股權轉讓的時候,就要開始籌劃了,哪一股權轉讓的方式更好,為什么?所以納稅籌劃就要求把原來股權轉讓合同分成兩個合同,分成兩個文件,一個是股東決議,分配利潤的文件,再一個就是股權轉讓協議,從專業角度來看,就是把企業的股權投資收益所得和股權轉讓差價所得,準確地區別開來。納稅籌劃的要求是盡量地把股權投資轉讓差價所得轉化為股權投資收益所得,也就是要求我們一定要采取“先分后轉”的方式,這4個字是高度凝結了對《稅法》的理解與分析。
公司哪些稅是該交的,哪些稅是不該交的,稅法又是怎么具體規定的,劃分該與不該的界限在哪里?實際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限,找到這個界限以后盡量規避。如果條件不成熟的,要創造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去,這是納稅籌劃的整體要求。
四、房地產企業納稅籌劃意識的培養
由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個重要的概念,企業稅收負擔率和企業稅務風險。企業稅收負擔率等于企業當期應納稅額的總和除以企業當期實現的銷售收入乘以百分之百。這個指標能夠從整體上反映一個企業的稅收負擔狀況。經過有關專家測算,中國房地產企業的稅收負擔,平均在10%左右,低于10%和高于10%都說明企業在納稅當中存在一定的問題。影響企業稅負率變化的主要因素,是企業的利潤率決定企業稅負率,一般情況下隨著利潤率的上升,稅負率同樣上升;隨著利潤率的下降,稅負率也跟著下降,兩者呈現同方向變化的關系。當然,分析稅務籌劃,一定是在既定利潤率前提下來進行的,否則就失去基礎了。
公司納稅籌劃是為了減輕稅負,其最終目的是要實現企業稅收零風險。企業稅收零風險是指納稅人正確理解和執行國家稅收政策法規,而不存在多交少交稅款的行為,這是一種理想的狀態。稅務風險的產生可能來自于兩種情況,一種就是因為政策法規掌握不清楚,而導致少交稅款被稅務部門處罰的可能性。另一種是因為對國家政策法規掌握也是不清楚導致多交稅,給公司效益造成的流失的可能性。企業多多少少會出現少交稅帶來處罰的可能性,也有可能因為多交稅而被效益流失。我們可以考慮建立一個防范企業多交稅款的機制,這種機制可以通過專業機構的檢查,也可以通過建立專業部門檢查。有的單位,還專門設立了稅務部、稅務總監或稅務經理這類部門和崗位,主要是負責解決稅收方面的計劃和規劃,特別是納稅籌劃方案的制定和執行,專門設立了稅務部、專職的稅務經理崗位,使納稅人員從大量的會計核算當中出抽出時間來進行專門的稅務方面的核算,以實現有效降低企業的稅務風險。
我們的納稅籌劃工作,任重而道遠!為了實現減輕稅負,降低稅收負擔和稅收零風險的目的,我們還需要做很多的工作!還需要繼續總結和提高!
參考文獻:
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【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
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[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
近些年，房地產市場出現了前所未有的發展機遇，房地產行業已成了國家經濟的支柱性產業，然而隨著房價持續走高，房地產項目呈現過熱化的發展趨勢，政府也加大了宏觀調控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產企業以差別化方式執行信貸政策等方法對其進行監管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產企業的利潤空間。鑒于此，企業通過納稅籌劃來增加企業收益、規避納稅風險的重要性便逐漸顯露出來。
關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；問題
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2015）21019101
1房地產企業納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環節多，納稅籌劃空間大
房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，在開發建設階段主要涉及城鎮土地使用稅、契稅、營業稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業稅金及附加、房產稅、土地使用稅。除此之外房地產企業還要向政府及事業單位繳納各項費用。房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強
國家的宏觀調控使得房地產企業間的競爭日益激烈，企業要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優勢。如今越來越多的企業實行了成本領先戰略，而房地產企業在進行開發過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業的經濟效益和會計目標的實現有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業稅負成本和經營風險，增強企業競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，它已成為企業優化管理的重要內容。國家鼓勵企業進行納稅籌劃，而且隨著社會經濟的發展，我國的稅收制度正朝著制度化、規范化方向發展，為房地產企業的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產企業納稅籌劃的問題分析
2.1企業納稅籌劃水平不高
房地產企業在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節稅收益，只是簡單的從規避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優惠政策進行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項專業性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現在我國大多數房地產企業的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風險意識
房地產企業進行納稅籌劃過程中經常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據經濟發展的需求調整相關的政策，新出臺的政策往往會對房地產企業的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產企業未把未來可能發生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產生不利的影響。
2.4房地產業重復征稅現象制約了企業的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現象。從房產稅與城鎮土地稅的關系來看，房屋與土地的關系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態上，房地產市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現行稅收制度對土地要從量計征城鎮土地使用稅，對房屋則要從價計征房產稅。在房產稅的征收過程中就會出現土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構成房屋價格的組成部分的不合理現象，造成重復征稅，加大了房地產企業的稅負。企業若要避免重復征稅就需要將房地產價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現對一棟房產既征收了包含地價的房產稅，又對房產所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業的納稅籌劃。
3房地產企業納稅籌劃的對策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經營戰略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變。要減少整體的稅負，而不是
單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，
房地產企業內部要形成良好管理體系。房地產企業內部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內部合作脫節，則容易出現問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結果就不同，銷售人員若不了解相關的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業各部門要加強溝通，從全局出發，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設置專業的稅收籌劃組織機構
房地產企業經營業務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產企業在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業務、了解法規的專業的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業內部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構的資源，所提供的參考意見，接受專業的指導和幫助，以使企業的納稅籌劃方案更具科學性。
3.3關注稅收法律政策規避風險
我國稅收法律政策呈一種動態變化的狀態，尤其是當我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策也會有著較大的變動。
因此，房地產企業就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業享受相關稅收優惠，同時也符合國家政府宏觀調控經濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。
納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法有時也會存在差異，但企業納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業的納稅負擔，還加重了企業的納稅成本。這就要求企業在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業的籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業的稅負。一方面國家要根據實際情況及時對房地產行業的稅收制度進行改革，合并性質相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產行業進行正面干預，促進其健康發展；另一方面，房地產企業也應根據國家宏觀經濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業成本，實現資金價值最大化，確保企業良性發展，為國家的經濟發展貢獻自己的力量。
參考文獻
[1]陳曉菲.探析房地產企業稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.
