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【關鍵詞】房地產公司；財務管理；問題；具體對策
財務管理是公司為了獲取經濟效益最大化，在組織企業的財務活動、處理財務關系過程中所進行的科學預測、決策、計劃、控制、協調、核算、分析和考核等各類經濟活動中管理工作的總稱。房地產公司在現代經濟社會中占有重要地位。在豐厚的利潤驅使下我國涌現了大量的房地產公司，樓市行情上揚速度極快。為了防止房價的上漲，我國政府部門頒布實施了諸多的宏觀調控政策對國內房地產公司予以調整。針對此情況，房地產公司內部財務管理怎樣實現現代市場經濟的需求，不斷提高自身競爭實力，這是目前的核心課題。筆者就房地產公司財務管理特點為切入點，指出了房地產公司財務管理中存在的問題，并提出了相應的解決對策，以保障房地產公司持續健康發展。
一、房地產公司財務管理的特點
1.資金籌集數額大、資金周轉周期長
由于房地產公司開發對象的特殊性，使得房地產開發時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產公司應采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產公司的開發經營過程存在長期性、資金周轉困難等現象，所以要想短時間內收回資金還具有很大難度，致使資金周轉不靈。
2.投資決策困難，存在較大開發風險
由于房地產開發公司具有較長的開發周期，不可避免的會發生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發企業投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產公司不具備高的調整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風險隱患。
3.存在多樣化的財務形式，財務管理存在較大難度
眾所周知，房地產開發會經過征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等各環節，開發活動涉及方方面面，所以，呈現出了多樣化的財務形式。此外，房地產公司活動參與者一般包括了房地產公司及其投資者、債權人、債務人、被投資單位以及內部各單位和各上級管理部門，給財務管理帶來了較大的難度。
二、房地產公司內部財務管理中存在的問題
1.不重視全面成本及費用管理
這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產公司日常開發經營時所有費用與開發產品成本的產生而實施的涵蓋預算、計劃、控制、分析、評價等在內的各種有效的管理活動，其主要職責是將房地產公司內部潛力充分挖掘，貫徹節約目標，合理控制開發產品成本和其他費用的支出，保障企業在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產公司內部成本與費用管理在公司內部管理中屬于核心內容，全面成本管理明確指出房地產公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產公司開發、生產、經營全程。
2.缺乏完善的財務管理制度
國有企業與民營企業在制度建設過程中有著一定的差異性，這就使得房地產公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據，特別是財務管理工作上，房地產公司中常出現資金不集中、多頭開戶、財權分割等各類對公司發展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關的經濟合同備案，財務部門無法全面獲悉款項的來源、發生細節，也沒有針對資金設置專門的歸口部門，這樣就使得房地產公司領導層難以及時的了解項目資金的實際運轉情況。
3.各部門間的協調性差
在房地產公司內部財務管理工作中，財務部門與經濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務部門中，然后，財務部門再對月份用款計劃進行科學的匯總與合理的編制，報經理辦公會批準后，由財務部門進行所需資金的籌集，同時根據已經確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據此規定辦事。在房地產公司財務管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執行力度不強，引起該問題發生的根本原因是各部門沒有認識到財務管理的重要性，認為控制屬于財務部門管轄范疇，不按照相關制度辦事。在和經濟部門合作時，財務部門的任務是為經濟合同支付費用。根據上述例子，經濟部門作業過程中，經常不根據相關規定提交申請，雖有相關的制度但未得到有效執行，而財務部門與經濟部門是同等級的，沒有權力管理經濟部門，對于經濟部門的拖后行為，只有領導層方可予以處理。
三、強化房地產公司財務管理的具體對策
1.推行全面成本及費用管理
成本及費用管理涉及房地產商品壽命周期各環節階段，房地產公司內部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產公司就應有效管理所有成本費用，并且還應全面調動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經濟效益最大化，嚴格根據國家明確規定的房地產公司成本及費用開支范圍與標準，保障房地產公司各環節經濟水平，落實全面成本及費用管理。
2.創新財務管理制度
實際工作中常有一些問題無法根據以往的工作經驗有效解決，所以需要通過制度創新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準確的審批權限而導致財務管理難以有序運行，要想通過以往的標準規范來解決此問題難度較大。所以，房地產公司應貫徹落實三級審核制度，以此提高財務部門的管理水平，摒棄傳統中看見有領導簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發生了嚴重超過預算的現象并有領導的簽字，財務部門應根據這個情況，結合三級審核制度提出相應的異議，認為高出財務預算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務預算的有效運行。
3.處理好各部門間的關系
在對房地產公司財務部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務預算的具體內涵，財務預算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務部門自身能夠完成的，所以，要求財務部門在協調和各部門間的關系時，各部門也要與財務部門良好的配合以實現預期的財務預算目標。領導層也必須對財務預算管理工作予以足夠的重視與支持，設置專門的預算管理組織、預算執行部門與審計部門，推進財務預算正常運行。此外，房地產公司財務部門實施財務預算體系時應將自身具有的財務核心作用全面發揮，充分了解財務預算的階段性目標，如果存在預算目標范圍以外或者預算目標嚴重不足的情況，第一時間匯報給領導層，財務部門在財務管理工作中具有主導與核心作用，應該承擔起對各部門間關系的有效處理。
4.加強財務定期檢查與考核
房地產公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風險分析和方法性研究工作?？茖W合理的財務預測能夠降低財務風險，將各類風險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等實施財務指標分析，加強財務監督，節約成本費用，提高經濟效益。
四、結論
綜上所述可知，財務管理在房地產公司中屬于重要部分，對房地產經營與管理起到了重要的保障作用。房地產公司要想持續健康發展，一套完善的財務管理體系不可少，該體系能夠保證房地產公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產公司應積極構建一套行之有效的財務管理體系。
參考文獻：
[1]吳彩珍.淺談我國民營房地產企業財務管理中的問題及治理對策[J].經濟師，2009（8）
[2]李曉梅.淺析房地產企業的財務風險管理[J].現代商業，2009，（2）
【關鍵詞】房地產公司；財務管理；績效考評
一、房地產公司中財務管理的問題
（1）隨意增減和調整財務預算現象嚴重，缺乏財務預算執行監督機制。一些房地產公司由于缺乏財務預算執行監督機制或者財務預算編制時的不嚴謹，在具體的預算執行中隨意增減和調整財務預算現象嚴重，從而使得年初部門預算和年終部門決算存在很大的差異，嚴重影響到了部門財務管理的嚴肅性。（2）缺乏有效的財務績效考核機制。房地產公司通過財務績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰略目標分解到各職能部門，并將其細化、延伸到每一個職工，使房地產公司所有職工都明確本單位戰略目標的主要意圖和設想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設法地來為實現這個目標而努力工作，這樣一來，使得房地產公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產公司決策科學化。但是在實際中，由于沒有充分重視有無超預算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規范性和科學性，不能有效地起到約束的作用。
二、如何加強房地產公司中財務管理
（1）樹立新的財務管理觀念。第一，應該著眼于外部環境，重視與建筑商、客戶、建材供應商之間的有效溝通和聯系，應對房屋售后服務、銷售、生產、設計、開發等環節實行財務管理責任制度。第二，應該以房地產公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價值鏈進行綜合分析。第三，房地產公司不要過于追求短期效果，應該注重長遠的成本節約，以便取得可持續性發展的能力。（2）加強房地產公司財務支出績效考評工作。一是強化組織領導。及時成立房地產公司支出績效考評工作領導小組，落實日常工作機構，負責績效考評具體協調管理工作。按照職能分工要求，密切協調配合，實行分管領導分片負責制及相關科室分工責任制。二是明確考評要求。制定相應的政策和規則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時間安排。采取項目單位自評、主管部門考評和財務部門考評相結合的考評機制。三是細化工作措施。選取房地產公司的幾個項目部進行項目支出績效考評試點，精心選取試點項目，力求項目具有代表性。建立業務指標、財務指標、效益指標三大考核體系，細化指標分數權數，實現三級目標管理。四是注重工作結合。將財務監督和財務投資評審工作貫穿房地產公司支出績效考評全過程，增強工作實效，實行項目前期設計概算管理、財務全程介入監督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應以定性的指標為輔，定量的指標為主，從而增強房地產公司績效考評結果的利用價值和績效考評的實際可操作性，五是是認真對待績效評價結果，強化評價結果運用，對績效評價中發現的問題及時整改，將其作為加強制度建設、完善體制機制、改進工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進房地產公司財務管理科學化精細化。（3）強化監控，建立內部約束機制。一方面加強日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護其嚴肅性，嚴格規范地執行財務經費預算，對于當期超支的可控費用要提前預警，并堅決杜絕在當期支出，做到按月及時檢查、考核。另一方面建立內部約束機制。財務對下級部門的日常財務監督，重點是對資金支出的合法性、真實性；房地產公司財務部門要對財務收支程序、效能、過程、結果的懲防監督，實施多層次的監督，重點是財務收支程序的合法性，以及對違紀者的及時查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。
參 考 文 獻
[1]王冰.提高房地產企業核心競爭力的途徑[J].經營管理者.2010（10）：112～115
[2]張國志.也論房地產企業的財務管理[J].民營科技.2010（11）：134～137
[3]肖榮.試論房地產企業的財務管理[J].財經界（學術版）.2008（1）：154～158
關鍵詞 房地產 財務管理 風險防范與控制 研究
一、前言
房地產公司想要平穩地前進和發展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數房地產公司都規模小、起步晚、規范化經營程度低、受國家政策以及國際經濟狀況影響大等特征，房地產公司在公司經營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發展都受到很多現實因素的制約和局限。在房地產建筑行業市場競爭日益激烈的環境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。
二、提高房地產公司財務管理風險防范與控制的重要性認識
我國的房地產公司起步較晚，公司經營體制還沒有完全成熟，在實際房地產項目的開發和運維過程中，常常發生許多問題。我國社會經濟發展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環境都對房地產公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產公司在進行項目開發和經營時，科學預估財務風險，合理規劃財務管理，優化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務風險概述
財務管理風險主要指公司內部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產投資預期經濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。
（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產公司的正常項目開發和經營帶來經濟收益發生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產公司帶來破產的風險。
（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發展等受到重大影響。
（二）提高財務管理的地位
明確財務管理工作在房地產公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統，確保財務預算管理工作的決策、管理和執行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環境中平穩開展。[2]
（三）建立合理的財務管理理念
房地產行業的生產經營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產公司的現金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發生因經濟收益良好而盲目擴大生產規模給房地產公司帶來經營風險的現象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續性發展。
三、當今我國房地產公司財務管理當中存在的風險
（一）財務管理不當，造成公司負債現象
當今我國的房地產行業普遍存在貸款開發的現象，房地產公司開發某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產開發借貸的資金量較大。當公司所開發的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發展成長期性問題，對房地產公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產公司缺乏合理的借貸計劃
我國現今房地產開發公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產和施工，這種運維模式會對房地產公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發放和使用缺乏總體把控，增加了房地產公司項目開發的財務風險。
（三）公司資產結構不完善
我國很多房地產公司的資產結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產開發的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產開發項目的規劃、“拿地”、開發和建設等活動的保證。房地產公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展，是否能夠高效優質地完成建筑項目的開發活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產公司開發能力的直接體現，也是影響公司發展的重要因素。[4]我國的房地產公司多數使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產項目施工，在這個借貸環節中，常發生借貸資金不能有效對接的現象，導致公司資金結構不完善。
四、房地產公司財務管理風險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產公司的財務資金管理
我國房地產工程項目受經濟環境、社會環境、施工環境和管理環境等條件的共同制約，開發時間長、資金投入量大等特點造成了房地產公司的高風險經營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預算。房地產公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規劃。
（2）加速資金的運轉。房地產公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產生。
（二）房地產公司應具備一定的風險防范和處理能力
我國常對房地產行業實行宏觀經濟調控，易造成房地產公司財務管理發生強烈性、突發性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。
（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發現財務風險、并正確防范風險的能力。
（2）健全和完善公司內部控制機制。建立健全房地產公司的內部控制機制。內部控制的關鍵環節是合理運用籌資策略。房地產公司的籌資渠道多種多樣，應根據內外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩定原則，建立正規籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現公司經營方目標的直接途徑，也是抵抗經濟風險的實用手段。
（3）實現財務管理預算化。房地產公司財務管理部門應當以開發項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內容進行認真預算，并嚴格依據財務預算結果執行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經濟行為進行合理有效約束，發揮預算的財務預警功效，控制房地產公司財務風險。
（三）進行充分市場調研控制財務風險
在我國的市場經濟大環境下，房地產公司的經營和發展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產公司的財務管理產生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業市場考察調研部門，設置專業市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產市場的最新動態資訊以及市場容量狀態，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發活動。與此同時，房地產公司的市場調研部門還應當具備發掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發生概率。
（四）建立具有實用性的財務風險預警方案
預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監督經營性質負債與資產比例、償還期債務與公司現金數量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經營缺陷，避免財務風險再次發生等。因此，在房地產公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。
五、總結
房地產公司的平穩運營和發展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發展潛力。
（作者單位為中垠地產有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產經濟。]
參考文獻
[1] 劉玉勉，姜發根.安徽中小公司法律風險防范機制研究[J].合肥學院學報（社會科學版），2015，03（8）：51-56.
[2] 馮戈利，秦現生.航空制造公司中合同管理風險分析及控制應用[J].生產力研究，2015，05（8）：133-136.
房地產公司中財務管理的作用主要表現在兩方面：第一，促進資金的循環使用率，好的財務管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現企業資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務管理可以根據工程預算的控制和調整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。
2房地產公司中財務管理的問題
2.1資金投入周期長，風險大
房地產的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產公司的資金壓力，一些用于商業的還需增加裝修費用和物業的聯系費用，更加重房地產公司的資金周轉運行。而在長期工程周期中，會引發很多不確定的因素，而房地產公司的調整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。
2.2不夠重視成本和費用管理
在房地產公司中所指的成本和費用管理是指對經營費用和產品成本的預算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產公司的資金潛力，實施節約目標，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產公司財務管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調整預算，導致各部門的最初預算和最終決算出現差異，打亂整個財務計劃性的管理。
2.3財務管理體系復雜
房地產公司的財務體系比一般的物業管理公司或小企業涉及面更廣，物業公司財務管理主體對象是業主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎設施費、物業費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務關系表現也不同，例如前期與土地擁有者的關系，工程建設中與設計方、承包方、施工方、材料方及監理方的關系，后期與工商部門及買房者的關系，財務體系龐大關系復雜。而房地產公司又因投入過大，常常出現邊建設邊銷售的情況，增加了財務的債權管理。
3房地產公司中財務管理的解決對策
3.1降低資金成本
房地產公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉，融資能使公司的資金周轉方便，但是通過借債進行，債務風險較大，而貸款會產生利息增加財務的風險。所以在進行工程的成本預算方面，應經過詳細的研究和分析，科學合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務人員必須熟練掌握核算和結算的信息，管理、控制和監督資金成本，降低債務風險，合理配置公司資本。
3.2創立財務制度
我國的房地產公司的財務管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內部的財務管理，財務人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風險不僅能預測，還能做到有效的降低；建立財務監督管理制度，全面監督公司的經營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務部的制度，使全部人員參與監督并嚴格執行。
3.3優化融資，重視信用
房地產公司優化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風險。第二，統一管理資金，財務管理中應注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現資金的最大化效益。在公司方面應注重企業信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業運營和資金運轉。
3.4協調關系，加強財務檢查
財務預算工作是依靠公司全員進行的，所以財務管理部門應處理好與各部門的關系，使其積極配合，順利完成財務預算工作。房地產公司的領導層也需重視和支持財務預算工作，可單獨設置預算執行和審計部門，協助財務預算的順利開展。財務管理中還應定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應立即匯報領導，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環使用率，降低成本費用，提高公司的經濟效益。
4結束語
關鍵詞：房地產公司；財務管理；問題；對策
隨著市場經濟的不斷改革發展和變化，我國的房地產企業不僅僅面臨著一些來自于房地產企業內部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經濟環境下，我們有必要對房地產公司的財務管理體系做出優化，以便于其適應當前的社會發展。
一、房地產公司財務管理的特點
在當前環境下，房地產公司的財務管理特點主要體現在兩個方面，一方面是房地產公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產公司的財務管理難度增加了。
1.房地產公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內經濟在不斷地發展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產行業獲得了十分顯著的發展優勢，這促使房地產企業的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發經營周期當中，會使房地產的經營管理面對著諸多的不穩定和不確定因素，這也使得房地產企業的經濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產的開發所面臨的風險加劇。
2.房地產公司財務管理的難度加大。在當前環境下，關于房地產的開發主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內部職員、被投資的單位和開發公司之間的關系都屬于房地產公司財務關系范疇之內。除此之外，房地產公司內部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產公司財務關系，具體來說表現在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產企業的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環境之下，房地產企業的財務管理難度是有所增加的。
二、房地產公司財務管理的基本現狀分析
1.房地產企業管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規范，在財務管理環節尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰略規劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰略發展的考量。
2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。
3.房地產公司融資困難。房地產企業為資金密集型的、高風險性的行業，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業發展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監管進一步趨緊，尤其是對于中小企業而言，國家政策根本無法滿足于企業融資需求。
4.財務管理人員的素質不高。一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。
三、房地產公司財務管理工作的優化措施
1.健全財務管理體系。房地產企業要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業自身實際出發，將企業的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統一性；二是要設立相應的財務管理機構，規范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規范化；三是建立健全的考核制度，根據企業各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監督機制，強化財務人員的責任心，規范財務行為和工作程序,提高會計質量。
2.提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
3.擴大房地產公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環境下促進房地產企業的更好發展，必須要結合當下房地產行業發展的現狀對整個房地產行業做出分析，經過分析之后，我們可以得出，房地產企業必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產企業正常運轉的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業務，比如商業匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發行股票或者債券進行融資；第三，房地產公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業的市場占有份額，擴大企業在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創新，可采取多種方法進行。
4.提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。
5.加強風險控制。房地產公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環境，尤其是在現有的市場環境下，企業必須要以法律為依托，規范各項業務活動和經濟活動，科學進行利潤分配，強化企業理財職能；二是要了解企業所在的經濟環境，要以我國國民經濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經濟體制，一切從實際出發，及時調整公司的經營方式，以此來提高自己的市場應變能力。
參考文獻：
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摘 要 財務風險是企業在經營、管理過程中必須面對和解決的問題，本文以房地產公司為研究對象，對其財務風險的高發環節及成因進行了分析，并提出了相應的應對措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 高發環節 對策
財務風險是指由于難以控制和預料的因素，使得企業在一定的范圍、一定時期內所獲得的財務成果、預期的經營目標發生偏差，導致企業蒙受經濟損失或更大的收益的可能性。
一、房地產公司財務風險的高發環節
（一）募資環節風險
由于資金供需平衡、宏觀經濟環境發生變化，房地產公司籌資給財務管理帶來了不確定性?；I資風險包括再融資風險、財務杠桿效應風險、匯率風險等。近年來，國際金融市場波動劇烈，國家的貨幣政策、宏觀調控政策日趨從緊，房地產公司籌資結構不合理的情況也比較突出，導致房地產公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目實施、償還到期債務，影響房地產公司預期投資回報。例如，一些中小型房地產公司采用擔保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時，將導致公司面臨較大財務風險。
（二）投資環節風險
房地產公司投入資金后，存在因市場變化造成實際收益和預期收益偏離的風險。投資風險包括再投資風險、匯率風險、金融衍生工具風險、違約風險等。房地產項目投資金額大、周期長，容易發生投資風險，由于前幾年房地產市場的持續升溫，政府接連出臺了宏觀調控政策，特別是2013年2月頒布的“國五條”，給國內房地產市場的發展帶來較大的不確定性，造成房地產公司未來幾年發生投資風險的幾率較大。
（三）利率環節風險
隨著國家加強對房地產行業政策調控的深化，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月、2月，央行兩次上調了存款準備金率，并將首套房的優惠利率由7折上調至8.5折，加強對房貸的風險防控，利率上調對房地產企業的經營影響較大，導致房地產公司的資金成本增加、預期收益相對減小，有可能造成房地產公司資金無法良性循環，也可能引發財務風險。
二、房地產公司財務風險的成因
對于企業來說，財務風險的產生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財務風險的成因，從而采取有針對性的措施加以控制。
（一）資本結構不合理
在目前的經濟形勢下，國內大多數房地產公司資產負債率較高、資本結構不合理，企業對銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對單一，導致房地產公司缺乏抵御市場風險的能力，在市場發生波動、國家加大宏觀調控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發財務風險。
（二）缺乏財務預算管理
預算管理是企業財務管理的核心環節，但部分房地產公司對全面預算管理認識不足，片面強調預算管理中對成本費用的控制，缺乏系統管理、價值管理的理念和措施，將預算和計劃混為一談，對預算的執行、監控力度不夠，降低了房地產公司財務管理的質量，有可能引發財務風險。
（三）缺乏現金流管理
對房地產公司來說，凈現金流是通過融資和銷售房地產取得的現金流入，和購置土地、建設工程款、管理費用、償還借款等現金流出抵消后的差額。房地產公司現金流量管理要求企業通過融資、存貨和應收款項管理等措施，確保企業擁有正向現金流，能夠滿足正常經營和發展的需要，既要避免現金囤積、浪費，也要避免資金緊張影響經營。我國房地產企業的對現金流管理的重視不足，存在現金流管理和企業戰略脫節、缺少全程控制等問題。
三、房地產公司財務風險的對策
根據筆者的實踐經驗，結合相關文獻和研究成果，提出以下房地產公司應對財務風險的對策。
（一）優化資本結構
負債經營可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對于房地產企業而言，必須嚴格控制負債規模，保持產權和債務的合理比例，優化企業資本結構，在充分發揮財務杠桿的作用的同時，有效降低籌資風險。
（二）加強全面預算管理
在市場經濟條件下，完善資本運營、加強全面預算管理對房地產公司具有重要意義?？茖W的預算是籌集資金、貸款的基礎，也是進行可行性研究、項目立項評估的重要依據，房地產公司要結合自身情況，建立完整的預算流程、編制合理的預算，加大內部財務控制和對預算執行、監控力度，降低企業財務風險。
（三）加強現金流管理
房地產公司要在對企業發展目標進行認真分析，深入了解外界政治、經濟環境因素的基礎上，根據自身的實際情況，制定科學、合理的企業發展戰略，要實現企業戰略和現金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴張，也要避免固步自封。房地產公司在現金流管理中，還要考慮企業的生命周期，現金流管理要符合企業在不同發展階段的特點。在日常的現金流管理中，房地產企業必須做好資金的流動性、收益性和增長性之間的平衡和調節，要從現金流的預算、現金收入管理、現金的支付管理、融資管理等方面做好現金流管理，保障企業實現戰略目標。
四、結束語
當前階段，國內的房地產企業在國民經濟中發揮著重要作用，同時也面臨著全球經濟衰退、政府宏觀調控的雙重壓力，針對財務風險的高發環節有針對性的采取防范措施，是房地產公司實現可持續發展的關鍵。房地產公司應該多優化資本結構、拓展籌資渠道、降低籌資風險、加強投資項目可行性分析、制定投資組合戰略、加強全面預算管理、加強現金流管理等方面采取有效措施，切實降低企業的財務風險。
參考文獻：
關鍵詞:房地產公司 財務風險 表現形式 成因分析 防范措施
一、房地產公司財務風險的表現形式及成因分析
財務風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務風險是指企業在財務活動中因各種內外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業的生存、盈利和發展產生一定的影響的風險；狹義上的財務風險是指公司利用財務杠桿導致企業普通股收益產生大幅度變懂甚至破產的風險。以下是對房地產公司財務風險的表現形式及成因分析。
(一)房地產公司財務風險的表現形式
1、籌資風險
籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，企業籌集資金給財務成果帶來的不確定性?；I資風險主要包括再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產的波動、貨幣政策緊縮以及房地產公司自身籌資結構的不合理等諸多因素都有可能導致房地產公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務，從而影響房地產公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務面臨風險，甚至導致公司的生存危機。
2、投資風險
投資風險指企業投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產市場的持續升溫，投資房地產開發的規模急劇擴大，若房地產公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務風險。
3、利率風險
近年來，國家加強了對房地產行業的政策調控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規房企停止新增貸款等一些列政策給房地產行業帶來了行政降溫，利率的上調對房地產企業的影響較大，增加了房地產公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產的投資回歸理性，必然導致房地產公司資金不能良性循環，產生財務風險。
(二)房地產公司財務風險的成因
財務風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產公司的財務風險。
2、資本結構不合理
在目前經濟形勢下，大多數房地產公司存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。
3、缺乏財務預算管理
預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產公司抵御市場風險的能力。
4、缺乏現金流量管理
房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產現金流量管理就是企業通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業保證正向現金流滿足企業正常經營及發展需要，避免現金囤積造成浪費。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。
二.完善房地產公司財務風險的防范措施
關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產公司財務風險防范措施進行了分析。
(一)對籌資風險的防范
1、優化資本結構
企業的負債經營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業的財務風險。對于房地產企業，必須要嚴格控制負債經營規模，合理安排產權資本和債務資本的比例關系，優化資本結構，才能充分發揮財務杠桿的作用，降低籌資風險。
2、拓展籌資途徑的多樣性
我國的房地產公司要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。
(二)對投資風險的防范
1、加強投資項目的可行性分析
房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產公司要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。
2、制定投資組合戰略
由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產公司可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。
3、加強全面預算管理
在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產公司具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據。房地產公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。
4、加強現金流量管理
現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產公司要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產公司的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產公司的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡?，F金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。
三、總結
房地產企業在國民經濟的發展中，發揮著重要的作用。目前我國房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，完善公司的財務風險防范措施，是房地產公司面臨激烈競爭求得長遠發展的關鍵。完善財務風險防范措施，要求房地產公司優化資本結構，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰略，另外，房地產公司還要加強全面預算管理和現金流管理，來降低企業的財務風險，提高經濟效益。
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