時間：2023-02-28 15:54:06
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關于我市客運市場管理情況的調研報告
為維護我市客運市場的穩定有序發展，為市民出行提供安全便利的交通運輸，近日，市政協社會法制委員會組織部分委員先后來到市交通局、市城鄉建設局、中達運輸公司和公交公司，通過調查走訪、召開座談會等形式，對目前我市客運市場管理和發展情況開展了深入的調研活動，通過了解現狀、查找問題、綜合分析原因，為進一步改善我市客運市場管理、推動客運市場發展提出了好的意見建議。
一、目前我市客運市場管理和發展現狀
近幾年來，在市委、市政府的正確領導下，我市交通主管部門堅持把客運市場管理作為交通行業管理工作的重點來抓，不斷強化措施，加強管理，客運市場得到了穩定有序的發展。特別是客運出租業和城市公交從無到有，從無序到有序，走向了規范發展、壯大規模的新階段，呈現出良好的發展態勢，極大地滿足了群眾需求，促進了全市經濟社會發展。
目前，我市有道路客運經營企業家，其中：家專業交通運輸公司分別為公司、運輸有限公司，其余兩家為社會兼營公司。全市現有客運站場處，其中：二級車站處為汽車站，處為中達客運站，四級車站處為社會客運站和客運站。全市道路客運線路條，其中：縣內線路條，市內線路條，跨市地線路條，跨省線路條。全市現有道路客運班車輛，其中：縣內班車輛，跨縣班車輛，跨地市班車輛，跨省班車輛。全市現有客運出租汽車輛，年實施出租汽車經營權有償使用，經營權年期限。全市公交營運線路條，營運車輛部，線路總長度達公里，年營運收入達萬元，固定資產已達萬元，城市公交成為我市城市交通的主力軍。
為促進我市公交客運市場的良性發展，市交通局和城鄉建設局等行業主管部門對我市客運市場的管理主要抓了以下四個方面：一是加強對運輸企業的行業指導、管理，不斷規范客運線路班車、出租車的經營行為。交通行業主管部門在主要客運汽車站設立駐站辦公室，派駐工作人員協助企業進行管理。二是堅持不懈的打擊“黑車”非法經營活動，凈化客運市場。建立長效打黑工作機制，量化工作任務，采取機動靈活的工作方式對“黑車”進行查處。同時重點打擊非法載客的二、三輪摩托車，××××年以來，共查處“黑車”臺，二、三輪摩托車輛。三是加強對群眾投訴客運車輛違章、宰客等違規經營行為的查辦工作，完善各項投訴制度，采取誰處理，誰簽字的責任制，確保群眾舉報投訴問題得到落實。在此基礎上，推出舉報投訴處理時限，保證事事都落實、件件有回音。四是大力扶持公交公司實行以“體制、機制、票制”改革為主的“三制”改革，通過建立現代企業制度、掛大靠強等措施，不斷拓寬融資渠道，打造自身“造血”功能，膠州公交走出了一條公益事業靠改革求發展，向市場要效益的全新發展道路。世界秘書網版權所有
二、目前我市客運市場管理和發展中存在的主要問題及成因
公交客運在滿足群眾生活需要，促進經濟社會發展中發揮了積極作用。但在管理、收費和服務等方面存在的一些問題，嚴重影響了公交客運市場的正常秩序，阻礙了公交客運行業的健康發展，并成為社會普遍關注的熱點、焦點問題，主要表現在：
（一）出租車從業人員服務質量參差不齊?？瓦\出租從業人員文化水平、職業道德素質普遍較低，服務不規范，態度差，特別是在夜間經營的出租司機，無服務資格證上崗的情況比較普遍，由此引發的服務差、宰客現象嚴重，乘客對出租車的投訴也大部分集中在夜間。由于大部分出租車有主、副兩個駕駛員，其為雇傭關系，為了經濟利益，車主經常更換駕駛員，新駕駛員在不經培訓、無服務資格證的情況下參與經營，違章現象時有發生。為了逃避乘客投訴、舉報，很多出租車不按規定擺放服務資格證和采取種種辦法遮擋牌照，給乘客投訴和有關部門對其進行查處增加了難度。大部分出租車還存在著車容車貌不整潔，車內環境臟亂差等現象。
（二）不使用計價器收費或不按規定收費現象十分普遍。很多出租車不按期到計量部門進行計價器檢測，造成計價器不準確，不開計價器，或開了計價器但不按計價器顯示金額收費，亂收費多收費現象較為普遍，在市區內收元錢不找零和不主動給付乘客車票的現象比較普遍。
（三）出租公司不能對出租車進行有效的管理。年，在實行經營權有償使用的同時，個體經營者全部掛靠到出租汽車專業公司，但出租公司的實質是服務公司，公司和車輛之間的關系是松散的掛靠關系，所謂的企業管理人員僅僅幾個人，僅為出租車提供證照辦理、代收稅費等一般，主要為收取掛靠費，對出租車基本上沒有管理措施及實施管理。
（四）出租車候客站場少，影響交通秩序。我市出租車候客站場建設長期未列入城市基礎設施建設規劃中?，F有的幾處停車點，形不成規模，基礎設施不配套，缺乏綜合服務功能，造成出租車亂停亂靠、占道經營、各自為戰的局面，影響交通秩序，并危及道路行車安全。
（五）城市公交缺乏規范化管理。目前，我市尚未出臺對城市公交的管理及扶持政策，經營無法可依，依賴政府協調的隨意性大，很不穩定。即使市政府提倡大公交思想和戰略，也沒有從條文上確定下來，各方面對城市公交的地位、作用及其意義的認識還有待于進一步提高。由于管理體制沒有理順，區域區劃存在著矛盾，城市公交實現“城鄉一體化”困難重重。
（六）宏觀管理失控，公交場站被非法占用現象屢禁不止，公交專營權受到侵犯。一是結構失控，比例失衡，私人交通工具膨脹，特別是摩托車、自行車堵塞道路，“乘車難”變成了行車難。二是個體中巴車與公交車在城區道路上爭搶客源，既擾亂了市區客運市場，又造成了交通堵塞，危害了交通安全。目前我市公交候車場站，被出租車、摩托車、機動三輪車和個體小公共非法侵占現象十分嚴重，沖擊了公交營運。三是公交專營受到侵犯。部分個體中巴車公然懸掛公交車標志（路）在所屬線路上為所欲為，多次調解無效。個體營運單位專線車侵占了公交站點、線路和客流，導致國有公交利益受到侵害。
（七）長途客運管理責權利不平衡。在從計劃經濟向市場經濟推進的過程中，我市的客運公司作為獨立法人，雖屬企業管理，但還沒有完全脫離行政指導的約束，很難實現企業的自我經營、自我發展。目前，我市的長途客運車雖然掛靠在客運公司，卻屬個人經營，每月僅上交元的管理費，客運公司無權干涉其經營，客運車贏利不上交，出了問題卻往上推，元的管理費，遠遠不夠各項費用支出，特別是今年新交通法規的頒布實施，交通事故的賠償責任大大增加，公司作為經濟實體，承擔的風險與其得到的利益很不相稱。同時，由于缺乏有效的管理，個體中巴車單純追求經濟利益，且大多數司乘人員未受正規訓練，服務意識差，亂停、亂放、在道路上爭搶客源現象嚴重，極大地影響了道路行車安全。
三、造成我市公交客運市場諸多問題的主要原因世界秘書網版權所有
（一）私下倒賣出租車經營權現象嚴重，出租車經營權價格不斷上升，導致新購出租車經營業戶的負擔加重，經營不規范。年，我市實施了出租車經營權有償使用，每輛車經營權萬元，使用期限為年。隨著城市規模膨脹和城市人口不斷增加，出租車市場運量不斷增長，但為保護出租車經營的利益，保持出租車經營群體的穩定，一直對出租車實行總量控制。經過幾年的經營與發展，出租車行業成為贏利較高的行業，出租車經營權的價格已被私下炒到了萬元。雖然交通管理部門嚴格清理私下轉讓出租車經營權，并處罰了一些經營業戶，但一些人為了經濟利益，還是想方設法蒙蔽過關。由于私下炒賣，導致出租車經營權價格的升高，出租車形成了投入高，回報慢的現象。一些新購車經營者為了盡快賺錢還本或還貸，不惜違章經營，宰客、不打計價器、亂要價的現象時有發生，給行業管理帶來了很大的難度，群眾和乘客的意見很大。
（二）企業管理和市場意識十分薄弱。運輸企業普遍采取掛靠、承包、租賃等方式經營，“重收費、輕管理”，經營理念落后，企業缺乏市場意識、服務意識和發展的緊迫感。由于管理、經營能力不足，服務水平跟不上，也給交通部門管理客運市場增加了難度，使管理出現脫節，導致經營者違章經營現象時有發生。同時，由于歷史的原因，客運市場一直未建立正常的退出機制，不能實現吐故納新、優勝劣汰的良性循環，在一定程度上也阻礙了客運業的發展壯大。
（三）黑車非法營運沖擊客運公交業。一些黑車、三輪摩托車、二輪摩托車非法經營現象屢屢發生，黑車擅自從事客運出租，不繳稅費，更無行為規范可言。特別是當前出租車市場競爭異常激烈，大量黑車與出租車、公交車爭搶客源，侵害了合法經營者的切身利益。近年來，交通部門加大了打擊力度，查處并處罰了一批黑車，但由于黑車具有隱蔽性、流動性、反彈性等特點，黑車現象成為客運市場管理中的“頑癥”。
（四）管理體制不順。長期以來，我市公交和長、短途客運分屬兩個部門，出現了公交線路由建設局規劃，而公交車?？?、站牌設置歸交通局管理的現象，由此也造成了客運覆蓋區規劃的不合理和公交與長途客運之間的矛盾沖突。
四、整頓公交客運市場的措施和建議
為進一步促進我市公交客運業的發展，為市民提供安全、便利、迅速、舒適的交通服務，建議采取以下措施，推動我市公交客運業的有序發展：
（一）不斷提高企業管理水平和服務水平。要通過提高市場準入條件，加強企業資質管理，促進市場合理分工，促進企業規?；?、集約化、規范化經營，逐步規范掛靠、承包、租賃經營行為，可以通過提高管理費、客運車輛入股經營等方式，實現客運企業及營運車主的責權利平衡。
（二）進一步改革客運線路審批制度。要簡化審批層次，轉變審批方式，規范客運線路審批程序，建立市場推出機制，實施客運線路使用權期限制，促進合理競爭，實現優勝劣汰。
（三）不斷提高客運運力水平。以膠州市發達的高速公路、國、省道公路網為依托，構建高速客運網絡，加大班車密度，牢固占領道路客運業的市場優勢。加快中高級客車的更新速度，提高單車運載能力，提高舒適化程度，提高客運經濟效益。
（四）大力推進農村客運“村村通”工程。要采取以點帶面、逐步推進的方法，提高農村客運通達深度，實現農村客運走得了、走得安全、走得經濟。要通過調整線網布局，建立長途客運和公共交通一體化網絡，重構客運覆蓋區，在城區規劃區范圍內實現公交車對接，使重疊的線路不再重疊，變無序競爭為有序競爭，實現真正意義上的城鄉一體化。
伴隨著中國經濟的兩個根本性轉變過程，市場調研成為企業生存和發展的必要工作。在當前市場經濟條件下，市場環境復雜多變，企業必須通過市場調研充分掌握市場信息，才能做出正確的決策。伴隨著中國經濟的兩個根本性轉變過程，市場調研成為企業生存和發展的必要工作。在當前市經濟條件下，市場環境復雜多變，企業必須通過市場調研充分掌握市場信息，才能做出正確的決策。但企業經常不能有效地組織市場調研活動，迫切需要一種新的管理理論來指導市場調研的組織工作?，F代項目管理的發展，為改變市場調研中的管理問題提供了現實的可能性，本文結合近期完成的一項調研任務，對項目管理在市場調研中的應用進行了初步的探索。
一、組織市場調研需要項目管理
（一）、組織市場調研中的問題當前企業在組織市場調研活動時存在的主要問題有：應變能力問題；降低成本問題；消除延期問題；權利分散問題；提高效率等問題。這些問題要求我們必須重新審視對傳統市場調研的管理工作。為實現市場調研目標，現代的市場調研管理工作應該進行持續的創新。
如何實現對傳統市場調研的管理創新？新形勢下市場調研管理應走向何方？現代項目管理的發展為解決這一問題提供了現實可能性。
（二）、項目管理的發展
從年代開始，項目管理作為管理科學的重要分支，對項目的實施提供了一種有力的組織形式，改善了對各種人力和資源利用的計劃、組織、執行和控制的方法，從而引起了廣泛的重視，并對管理實踐做出了重要的貢獻?，F代項目管理的
特點主要有七個方面：
項目管理的對象是項目或被當作項目來處理的運作；
項目管理的全過程都貫穿著系統工程的思想；
項目管理的組織具有特殊性（臨時性、柔性、強調協調性）；
項目管理的體制是一種基于團隊管理的個人負責制；
項目管理的方式是目標管理；
項目管理的要點是創造和保持一種使項目順利進行的環境；
項目管理的方法、工具和手段具有先進性、開放性。
科技的發展，新的環境，動態的市場，更激烈且高水平的競爭，項目管理顯得越來越重要。
（三）、市場調研符合項目的特點
首先，任何市場調研都有著其明確的目標。市場調研總是有著各種各樣的目標，絕對不會有沒有目標的市場調研。在開始市場調研的各項準備工作中，最重要的也是我們必須最先解決的就是確定市場調研的目標。事實上，總是有了目標之后才會決定做市場調研。在本人剛剛完成的市場調研正式啟動之前，委托方公司已經制定了非常明確的目標——對西安市微車市場消費特性做出整體評價對西安及周邊綜合環境進行了解，正確把握西安微車市場找出市場增長點，使現有車型在西安市場銷售取得突破等等。
其次，市場調研是（在一般情況下）一種一次性的任務，它具有獨特性和唯一性。市場調研都是為達到一些特定的目標，在一個特定的地區對某個特定產品或服務進行的。即使是在同一市場對同一產品進行的市場調研，并且有著同樣的目標，但是這兩次市場調研也會因為不同的市場環境而不同。再次，市場調研有具體的時間計劃或有限的生命。市場調研有一個開始時間和計劃完成的時間，一個企業不可能讓一個市場調研無限制的持續下去，當然需要排除企業放棄了這次市場調研。最后，市場調研需要使用各種資源來完成任務。在這里資源包括人力、組織、設備、原材料和工具。
在分析了市場調研的特點之后，我們不難發現這正是成為一個項目所必須具備的條件，因此我們可以說市場調研是一個項目，我們可以用項目管理的方法來對其進行管理，組織市場調研需要項目管理。
二、項目管理在現實調研項目中的應用
將項目管理引入市場調研活動的管理中去，需要從三個方面進行實施。首先，從管理思想上實施，應將項目管理的系統思想灌輸到市場調研的整個組織管理過程。其次，從管理方法上實施，應將項目管理的三維模型引入市場調研的整個管理過程。最后，從具體的管理工具上實施，應注重在調研管理過程中對先進的項目管理工具的利用。結合德川項目，本文以下部分就從這三個方面具體分析項目管理在市場調研管理過程中的應用。世界秘書網版權所有
德川（出于對企業保密需要，此處為化名）市場調研項目是受德川汽車有限責任公司委托，由西北工業大學管理學院負責的課題項目，目的是為了獲得西安微車市場消費者綜合營銷咨訊。除課題組負責人之外，項目領導小組成員還包括幾名研究生。本次調研活動還涉及對幾十名市場調研員的管理。
該項目時間緊、任務重，在管理上存在很大的挑戰性。正是在這種情況下，我們有機會將自己多年來有關項目管理的知識和經驗應用于本調研項目，完成了項目管理在組織市場調研中的應用。由于將項目管理應用到市場調研的組織管理中，使本次調研活動得以及時、高效、低成本、高質量地完成。調研成果受到委托企業的充分肯定，已用于指導公司的營銷工作，并取得良好成效。下面從三個方面分析項目管理在組織本次市場調研過程中的具體應用。
（一）、項目管理系統思想在組織市場調研中的應用
項目管理認為項目是由要素組成的系統，管理必須從系統的整體出發，研究系統內部各要素、各自系統之間的關系，以及系統內部與外界環境之間的關系。在本次市場調研中，我們把整個調研項目看成一個完整的系統，依據系統論“整體分解綜合”的原理，將整個調研項目分解為許多責任單元，由責任者分別按要求完成目標，然后匯總、綜合成最終的成果；同時，將本次調研項目看成一個完整生命周期的過程，強調部分對整體的重要性，促使相應管理者不要忽視其中的任何階段以免造成總體的效果不佳甚至失敗。
（二）、項目管理三維模型的引入
⒈項目生命周期理論對市場調研的指導意義項目生命周期理論對市場調研的指導意義主要表現為以下四個方面：
市場調研是有壽命的，有明確的起點和終點；
市場調研生命周期分為不同的階段；
市場調研生命周期各個階段工作重點不同；
市場調研生命周期各個階段需要相應的管理策略相配合；
⒉項目過程管理在市場調研中的應用
將對整個調研項目的管理看作對五個子過程的管理。這五個子過程也是項目管理的基本過程，它們之間的相互關系表明：這種管理不再是傳統意義上的職能管理，其基本思想和內容均有新的突破。
將市場調研項目以五個子過程（）來管理：開始過程、計劃過程、執行過程、控制過程、結束過程
⒊項目管理的職能領域在市場調研中的應用
項目管理涉及九個職能領域，對德川調研項目的管理也涵蓋了這九個領域：范圍管理、時間管理、費用管理、質量管理、人力資源管理、風險管理、溝通管理、采購管理、綜合管理。
（三）、項目管理工具的在市場調研中的應用
⒈（工作分解結構）
是項目管理中的一種基本方法。它主要應用于
項目范圍管理，是一個在項目全范圍內分解和定義各層次工作包的方法。它按照項目發展的規律，依據一定的原則和規定，進行系統化的、相互關聯和協調的層次分解。結構層次越往下層則項目組成部分的定義越詳細。最后構成一份層次清晰，可以具體作為組織項目實施的工作依據。起源于美國軍方的型號研
制。
⒉（組織分解結構）
是項目管理中由演化而來的一種方
法。它是一個在組織范圍內分解各層次人員的方法。從圖中，我們可以比較清晰的看到本次市場調研的團隊人員的構成以及明確個人在團隊中的位置。結合責任矩陣，每一名團隊成員可以明確自己在本次調研中的任務；如果在調研中遇到任何問題，應主動地與誰進行。
⒊責任矩陣
責任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結構中工作細目的個人責任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具，因為他強調每一項工作細目由誰負責（在下表中，由甲、乙、丙、丁等指代某項具體工作負責人），并表明每個人的角色在整個項目中的地位。
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三、結論
根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：
一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。世界秘書網版權所有
總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議世界秘書網版權所有
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買?！濒斦l[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
（一）調查目的。高職教育中，市場對高職學生各方面的要求是我們探索這片教育領域不可或缺的要素之一。為了解連鎖企業對連鎖經營管理人才的需求以及人才素質的要求，改進連鎖經營管理專業教學模式，辦出專業特色，進一步拓寬本專業畢業生就業渠道，在今年的暑假中，我院的連鎖經營管理專業開展了對連鎖經營管理人才需求的調研活動。
（二）調查對象及方法。本次調查主要通過對連鎖零售業以實地參觀、考察和與企業中層管理人員面談的方式進行，輔之以問卷調研；重點調研的企業有人人樂超市、永輝超市、金夫人婚紗、新世紀百貨、桐君閣大藥房等企業。其次為連鎖經營管理專業的畢業生，進行典型性抽樣調查。
（三）調查方案設計。本次調查采取兩條腿走路的方法進行，主要涵括對連鎖企業的調研和對畢業生的調查。其中對連鎖企業的調研內容分以下4個方面：1.企業對連鎖經營管理類人才的需求情況；2. 企業對高職類連鎖經營管理類人的態度、知識與能力的現實感受；3. 企業對高職類連鎖經營管理類人的培養要求；4.對連鎖經營管理專業課程的看法。
二、調研結果分析
（一）行業發展現狀與趨勢。重慶近年來零售業發展迅速，全年批發和零售業實現增加值984.40億元，比上年增長10.0%，占全市地區生產總值的7.8%；住宿和餐飲業實現增加值229.79億元，增長7.1%，占全市地區生產總值的1.8%。2013年全年實現社會消費品零售總額4511.77億元，比上年增長14.0%，扣除價格因素，實際增長12.0%。按經營地統計，城鎮消費品零售額4287.05億元，增長13.9%；鄉村消費品零售額224.72億元，增長14.8%；按行業統計，批發和零售業零售額3844.19億元，增長14.4%；住宿和餐飲業零售額667.57億元，增長11.2%。
在本次調研中發現重慶連鎖企業發展呈現如下特征：
1、連鎖經營規模不斷擴大，近年來重慶市的連鎖經營步入快速成長期，連鎖經營的品牌效應和規模優勢得到進一步顯現，連鎖經營模式越來越受商家推崇和消費者歡迎，發展速度明顯加快，市場份額不斷擴大。
2、超市、便利、快餐作為主要業態形式，日益深入百姓生活。以超市作為主要的業態形式，并走專業發展的道路。目前在重慶市連鎖商業零售企業中，近80%為超市和專業店，另外還有一定數量的專賣店。連鎖超市和連鎖便利店以居民生活必需品為主要經營商品，以相對低廉的價格、可靠的質量和周到的服務吸引消費者，成為居民日常購物的主要場所受到消費者的普遍認同，并日益深入百姓生活。
3、各種業態齊頭并進，專業店、超級市場仍是連鎖市場主體。重慶大型超市的年平均增長速度達到70%左右，并迅速向區縣蔓延，新增店鋪數量也直線上升。大型超市作為零售業主流，成為最具活力的業態之一。2012年底，批零連鎖企業所屬門店最多的仍是專業店，其次是超級市場門店。
（二）連鎖企業人才構成
本次調查中，我們專門選擇了三種不同類型并具有代表性的三類連鎖超市做了深入調查，調查顯示：1、連鎖企業在人才需求上并非依賴于學歷；2連鎖企業對人才需求在學歷上呈金字塔分布；2、連鎖企業對對人才需求的學歷要求有很大的潛力。
（三）企業對連鎖人才的評價
1、在本次調查中發現，企業選用連鎖經營管理專業人才時，不僅僅注重學歷，更注重其實踐操作技能和經驗，以及對所在行業是否了解。出于與海外客戶溝通聯絡的需要，眾多外資連鎖企業均要求這些人員須具備一定外語水平，能夠使用外語與管理人員進行一定程度的溝通。
2、能夠熟練地使用計算機技術參與連鎖企業的信息溝通在企業看來也很重要，現在上規模的連鎖企業在總部和各門店間普遍使用信息化管理，職工在與個別各部門間很大程度上通過信息化溝通，因此企業對高素質員工均有信息化操作的要求。
3、較強的溝通與協調能力。企業對連鎖經營管理人員的要求僅僅能銷售產品是遠遠不夠的，現在企業的要求包括了多方面，比如溝通、開拓、商務談判、把握商機等能力，有的企業還希望你擁有廣泛的客戶資源。
4、良好的職業道德。在調查中，企業都談到了畢業生的職業道德問題。在實際工作中，很多企業都遇到過畢業生離職帶走并泄露企業機密的情況，使他們對這方面特別看重。
（四）企業對連鎖人才培養的建議
在本次調查中，絕大部分連鎖企業認為：連鎖專業人才的培養實踐比理論更重要，能力比知識更重要。門店管理能力、溝通交際能力、企業管理能力及營銷策劃能力顯得最為重要。對目前的課程開設方面，凡與連鎖經營管理能力方面的培養課程都被相關專家認為重要或認可。
三、對連鎖經營管理專業建設的意見和建議
（一）進一步明確培養方向。我院連鎖經營管理專業目前主要面向商業連鎖，兼顧行業連鎖。連鎖經營管理作為商貿系專業來說，在行業連鎖方面，商貿系并沒有相關專業優勢：如醫藥類連鎖需要專業醫學知識，電器類連鎖需要相關電器類知識。為發揮商貿專業優勢，我院連鎖經營管理專業進一步明確定位于培養商業連鎖類人才，著重于從商業思維和商業管理技能角度培養商業連鎖的商業型人才
（二）加強學生職業道德教育。從調研情況看，連鎖企業所引進的人才不愿尋求碩士學歷以上人才，最主要的還是因為連鎖企業家認為學歷高的人才愛跳槽，很難長期為本企業服務。因此，我們建議在本校的教學與管理中，應強化學生的職業道德教育。職業道德教育可以培養學生樹立正確的擇業觀念，吃苦耐勞的工作作風，嚴格的法律、法規觀念，良好的愛崗敬業精神為主要內容。
（三）加強學生專業實踐工作能力訓練。從本次調研中我們了解到，學生是否在學校期間有一定的實踐工作的經驗，是否在假期與節假日有企業實習、實訓、兼職的經歷對就業來講非常重要。另一方面，許多連鎖企業的管理人員素質比較低，連鎖經營管理人員的素質低下極大的阻礙了連鎖企業的發展，因此，預計在今后幾年內，具有一定的連鎖經營管理理論知識、能做會說擅長溝通協調的高職連鎖經營管理人才的求職前景會比較好。
一、當前農資市場存在問題
（一）違法經營現象仍有發生?；式洜I渠道多樣，有廠家直供，有二級商批發，也有經銷商向小廠家定制，再加上有些經營者專業素質較低，違法經營現象仍有發生。主要表現在少數不法經營戶以次充好，經銷劣質化肥、農藥、種子坑農害農現象不同程度存在;把濃度低的農藥和濃度高的農藥同價銷售;種子銷售中大小包裝同價銷售，短斤少兩，蒙騙消費者。
（二）農資價格猛漲難以抑制。近幾年來，農資價格的飛速暴漲，沖抵了國家惠農政策給農民的各項補貼，影響了廣大農民種田的積極性。據農業部門四月下旬的調查數據顯示，氮肥上漲了60%，鉀肥上漲了131%，磷肥上漲了93.4%，復合肥上漲了62.9%，農藥、農膜等均有不同幅度的上漲，近期還在上漲。農民種田成本逐年增加，農業效益不斷下降，出現了局部拋荒現象，種糧虧本的現象又重新抬頭，“谷賤傷農”轉變為“本高損農”，同樣導致農業不穩，農民不富。
（三）行政綜合執法氛圍不濃。農資市場是一個需要多部門管理的市場，由于職責不同，重復執法現象較多，加重了被執法者的負擔，增加了國家的執法成本，同時還影響了執法部門的權威和形象，有時還會造成有利就互爭案源、有責相互推諉的局面，嚴重影響了執法效果，使得不法經營戶有空可鉆。
（四）執法人員經費相對不足。按照有關法律規定，工商部門擔負農資市場監管責任，全縣農資市場經營點多面廣，而全縣工商執法人員平均年齡超46歲，現行的執法體系、機構設置、人員年齡均不能適應新形勢發展。農藥、肥料、種子、農產品質量等又很難從直觀上判別產品質量優劣，質量抽樣檢測需要較大的化驗費用，加之缺乏相應的交通、取證等工具，執法工作難度大，農資市場管理工作急需改善。
（五）農資商品包裝標準不規范。農資商品具有特殊性，對它的生產要求和使用特別嚴格，在說明書上必須注明使用地區及范圍（地域和氣候的差異，使用地區及范圍不同）、使用方法及使用條件等，而我們在檢查時，卻發現相當部分農資商品說明標含糊不清，造成農民消費者使用不當、利益受損。
（六）農民消費者自我保護意識差。農資商品的銷售對象是農民消費者，而農民大部分文化水平低，識假辯偽的能力有限，在購買農資商品時不主動索要信譽卡、發票或相關產品說明，受低廉的價格吸引，極容易上當受騙，出現問題時又不能提供有效的相關憑證或依據，給工商部門依法處理造成許多困難。
二、關于農資保障的幾點建議
（一）整合優化農資市場資源。目前，全縣農資市場銷售網點、點多面雜、參差不齊，游商游販不斷涌現，給管理工作增加了難度。建議縣政府牽頭組織各職能部門深入對農資網點建設進行調查研究，針對我縣目前的農資市場狀況，對現有農資市場資源進行整合，著力培育幾家能夠主導我縣農資市場的龍頭企業，帶動全縣農資市場健康發展。同時，進一步優化全縣農資經營網點的布局，滿足農戶需求，更好服務群眾。加快建立農資行業協會，不斷完善協會章程，充分發揮協會自我教育、自我管理、自我服務的作用，彌補執法管理漏洞，凈化農資市場，促進我縣農資市場逐步走向規范化。
（二）健全農資市場管理機制。一是市場準入機制。首先確保經營戶上崗之前必須經農牧部門的培訓拿到相應合格證書，然后到工商部門申請經營。在把好登記注冊關的前提下，對農資商品生產經營者，由側重登記管理轉向市場主體準入行為、交易行為和退出行為的全過程監管。在農資經營審批過程中，不亂開口子，不隨意降低登記門檻，確保主體資格合法，避免農資經營無序競爭。二是綜合執法機制。成立縣農資市場監管領導小組，建立農牧、工商、質監、公安等部門綜合執法機制，形成農資市場監管合力，確保農資市場秩序良好，農資商品質量監管落實，農業生產主體投訴維權渠道暢通。建立季度聯席會議和突發事件議事制度，明確職責，負責協調處理突發性緊急事務，研究和提出解決問題的對策與措施，檢查議事各方工作的落實情況。各相關部門可定期組織聯合執法，對重點地區、重點市場、重點商品進行綜合執法，對全縣農資經營戶建立農資經營的經濟戶口檔案，各部門在此基礎上互通工作情況，建立監管動態信息共享機制，實行分工協作、齊抓共管的監管格局。三是舉報有償機制，農資市場關系到廣大農民群眾切身利益，有廣泛的群眾基礎。要出臺相應的有償舉報辦法，嚴懲違法戶、重獎舉報者，使假冒偽劣產品、坑農害農現象得到遏制。四是價格監控機制，嚴防農資市場出現價格暴漲之勢。
（三）嚴格執行索證索票制度。進一步推行農資商品購銷臺賬制，指導農資經營企業，建立購銷貨臺賬制度及進貨備案制，將進貨商品的來源、數量等一律登記入賬，做到“三個清楚”（即：進貨渠道清楚、產品廠名廠址清楚、保質期有效期清楚）。同時要求供貨方提供營業執照、工業生產許可證、化肥生產登記證、產品合格證和注冊商標等，建立銷往地跟蹤卡，以確保農資商品來路明、去向清。全縣所有農資經營戶必須嚴格落實“兩賬兩票一書一卡”及種子留樣備查制度。工商等 相關部門應定期或不定期檢查農資經營單位的進貨來源、貨流去向，從源頭上杜絕不合格農資商品注入市場。
（四）深入開展“紅盾護農行動”。一是采取上下聯動的監管執法方式，建立“縱到底、橫到邊”的監管執法網絡，充分發揮基層工商所的作用，認真落實屬地監管責任制。二是加強對重點地區、重點季節、重點市場，重點品種的監管和大要案件的查處，對涉農違法行為，發現一起，嚴肅查處一起。三是加大農資市場巡查力度，嚴厲查處無照經營，針對農資商品和停留市場自身流動性大的特點，要將監管任務分解到人，明確職責，對走村串戶、上門推銷農資商品的無照經營行為嚴厲查處。四是認真組織開展對種子、肥料和農藥等重要農資商品質量抽檢。對檢驗不合格的農資商品，依法責令停止銷售，召回售出商品，并從重從快依法追究生產、經銷企業的責任，防止不合格農資注入市場。并認真開展種子、肥料、農藥質量定向監測工作，通過網絡向社會公布監測結果，消費警示，指導農民消費。五是推進“12315”申訴舉報網絡進市場、進村鎮、進商家活動，切實解決好因農資消費引發的群體投訴事件，維護消費者的合法權益。
一、當前我X集貿市場食品安全現狀
XXX位于XXXX，總面積為XXXX平方公里，總人口為XX萬人。全XX現有城鄉集貿市場XX處，其中XXX處，城區XXX處，年度集市貿易成交額約在XXXX萬元左右，其中市場XXXX萬元，占XX%，城區市場XX萬元，占XX%。XXX處市場中，登記注冊的只有XX處，占總數的XX%，沒有登記的XX處，占總數XX%。
總體來看，近年來，由于我X不斷加大監管力度，我X集貿市場在快速發展，食品安全不斷得到加強。但與此同時，由于存在著種種主、客觀方面的制約因素，導致當前集貿市場食品安全存在著頗多的安全隱患。特點是城市好于；大市場好于小市場，有證市場好于無證市場，封閉市場好于露天市場，專業市場好于綜合市場。具體主要表現在：
（一）食品進貨來源不明。在集貿市場上銷售的食品多為時令性、季節性和有地方特色的小食品，多為小手工作坊制作，經營者沒有經過正規渠道進貨。進貨時，往往是現金交易，一手交錢，一手交貨，沒有任何進貨憑證，從而造成了食品進貨來源不明。這一現象在農村集貿市場尤為嚴重。
（二）食品生產經營市場準入不嚴。從事食品加工的小手工作坊多為季節性、臨時性經營，沒有固定的經營場所。由于法律意識淡薄和監管工作的缺位，導致他們在沒有取得相關市場準入許可手續的情況下即從事食品生產加工和銷售經營活動，屬無照經營。
（三）經銷不合格食品現象時有發生。在一些集貿市場上，銷售無產品合格證的“三無產品”，應檢驗檢疫而未檢驗檢疫的食品，擅自使用他人產品包裝、冒用他人廠名、廠址和注冊商標，偽造冒用他人質量認證標志的食品等現象還時有發生。
（四）食品經營衛生條件堪憂。食品經營者銷售食品時，多不使用專用工具售貨，而是直接用手抓??；使用的計量器具和簡易包裝物也很不衛生。有些集貿市場沒有劃分食品專營區域，食品經營攤位與其他商品攤位相互混雜，使得食品受污染的可能性大大增加。
二、集貿市場食品安全隱患的成因
目前集貿市場食品安全存在上述隱患的成因是多方面的。歸納起來主要有以下幾點：
（一）市場監管部門監管力量薄弱。履行集貿市場日常監督管理職能的市場監管部門主要有工商行政管理、畜牧防疫、衛生監督管理等部門。工商部門由基層工商所履行對集貿市場的日常監管職責，停收“兩費”后，基層工商所積極轉變職能，著力加強了市場監督管理和行政執法工作，監管工作任務相當繁重，導致基層工商所對集貿市場的日常監管力度明顯減弱。
（二）缺少配套監管的法律、法規。目前，由于《食品安全法》尚未正式實施，工商部門主要依據《產品質量法》、《食品衛生法》等法律法規的有關規定對集貿市場進行日常監督管理。但在工作實踐中，我們常常發現，有很多市場違法違章行為很難在上述法律法規中查找到明確的處罰依據。即將與今年6月1日實施的《食品安全法》也沒有對此作出明確的規定，導致工商部門對集貿市場的日常規范化監督管理工作無章可循。
（三）市場監管部門之間分工協作不緊密。在集貿市場銷售應檢驗檢疫后方可銷售的食品，但有些檢驗檢疫部門不履行檢驗檢疫職責，有的進行了檢驗檢疫卻只收費、不出具檢驗檢疫證明，造成了食品經營索證索票登記備案材料的缺口，給工商部門的監管工作增加了難度。
（四）經營主體的多樣性和分散性。工商部門按照國家有關法律法規的規定和上級主管部門的有關要求，對集貿市場食品安全監管工作進行了積極的探索和實踐。但由于集貿市場經營主體的多樣性、分散性和流動性，相對于固定食品經營者，監管措施難以得到有效落實和執行。
三、加強集貿市場食品安全監管的對策和建議
《食品安全法》實施在即，切實加強集貿市場食品安全監管對于“擴內需，促增長，調結構，保穩定”和確?！妒称钒踩ā返捻樌麑嵤┯兄种匾囊饬x。為此，提出如下監管對策和建議，僅供商榷：
（一）加快集貿市場食品安全立法步伐。應盡快修改《城鄉集市貿易管理辦法》，或重新制定一部針對城鄉集貿市場規范化監督管理的法律、法規，特別對集貿市場食品安全規范化監管作出明確而詳細的規定，使得對集貿市場的日常監管工作有章可循。
（二）嚴格集貿市場食品準入?，F在，集貿市場的食品管理較混亂，沒有統一的準入標準，導致一些假冒偽劣食品堂而皇之地進入到集貿市場，給食品監管工作帶來很多困難，也威脅到消費者的健康。因此，加強集貿市場食品管理，應該從統一市場食品準入標準做起，堵住不合格食品進入市場的源頭。
（三）加強食品經營衛生條件整改。在集貿市場內劃出專門的食品經營區域，要求食品經營者必須到指定經營區域從事食品經營活動。統一要求集貿市場內的食品經營者對散（裸）裝食品實行防蠅、防塵設施保護，確保食品衛生安全。督促市場主辦者及時清掃市場衛生，創造一個良好的經營環境。
根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：
一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。
總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買?！濒斦l[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
