時間：2022-04-30 11:03:25
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房地產工程管理的內容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產工程管理包含以下四個方面的內容，分別是工程建設方案設計、工程建設配合協作、工程質量檢驗監督、工程竣工后檢查驗收。工程建設設計方案是房地產開發建設過程中最重要的技術文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規劃作用，并對很多工程項目的細節內容進行了規劃，工程建設方案的設計是房地產工程項目建設的準備工作，也是房地產工程建設所依據的標尺，其重要性不言而喻。工程建設配合協作是指在工程建設過程中，為了使工程建設工作有計劃地順利進行而對多個部門進行的統籌協調工作，因為在房地產開發建設的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產施工項目，花費的時間長，牽涉的部門更多，因此為了使多個部門之間實現協調合作，最大限度地發揮施工建設團隊的人力資源、物力資源和財力資源，就必須對房地產工程項目建設的各個部門進行統籌管理，使各個部門之間彼此協調，避免工作內容的沖突。為了保證房地產工程項目的施工質量，必須在施工的整個過程中對施工質量進行檢查和監督，檢查和監督的對象包括施工材料的質量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設計方案等。在房地產工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應當和前期報建相統一，確定工程項目是否符合國家相關標準、是否符合工程設計方案、是否達到了應有的施工質量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠對施工單位進行竣工結算。
二房地產工程管理的有效途徑
目前，我國房地產工程管理仍然存在一些明顯的問題，如房地產項目開發之前準備工作不足、對施工過程的監管力度不夠、工程管理機制不夠科學、工程竣工后的驗收標準和工程報建之初不統一等。這些問題的存在對于房地產工程管理質量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地產公司包括資金、信譽在內的損失，另一方面也是對工程項目和使用居民不負責任的表現，對房地產公司的長遠發展和我國建筑業的發展帶來了不利影響。因此，亟需對我國目前房地產工程管理中存在的問題進行研究分析，制定出一套針對性的改進策略，找到真正有效的管理途徑，幫助房地產開發商及相關部門實現房地產工程管理實效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供參考：
1采用高效、先進的房地產工程
管理模式先進、有效的管理模式，是當前實現房地產工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來說，采用高效、先進的房地產工程管理模式應當做到以下三點：第一，采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專業能力的基礎上，對管理人員的管理職責進行細化分工，并確定管理者的具體權力，通過對管理人員進行精細化管理，使管理人員的能力得以充分發揮，充分利用工程管理方面的人力資源；第二，采用項目經理制的管理模式，這種模式也是目前房地產工程管理中得到了廣泛認可的管理模式，即企業在總經理之下根據項目內容設置項目經理，通過項目經理對項目的實施進行直接管理，并由項目經理承擔項目管理責任，這種管理模式在使管理分散化的同時，也增加了管理的細化程度，增加了管理的實際效果和范圍；第三，設立工程指揮部，尤其是對于大型的房地產工程項目來說，工程指揮部的設立具有很重要的意義，工程指揮部可以實現對整個工程項目的統籌管理、協調分工，工程指揮部可以由多個項目合資方同時參與，實現多個項目合資方對工程項目的共同管理，使工程項目的施工更加符合投資方的意愿。
2選擇專業能力強、認真負責的管理者再大的房地產工程項目
其管理工作最終也是由人來完成的，因此，房地產工程管理者的素質和能力高低對管理的實際效果產生著最直接、最顯著的影響。在這樣的情況下，為了提升房地產工程管理的質量，就必須選擇具有足夠的工程管理能力和管理經驗，并能夠認真負責、承擔責任、有良好的執行力、重視管理細節的管理者，尤其是項目經理。在這方面，房地產開發商必須有深刻的認識，大量的事實論據已經表明，房地產工程項目經理的良好的管理能力和管理態度是提升房地產工程管理質量的重要保障。此外，對于施工企業也應當慎重選擇，一方面，要衡量施工企業的施工能力是否能夠勝任房地產工程項目；另一方面，要對施工企業以往的施工信譽度、施工質量進行考察，確保施工企業的施工能力和施工資質能夠按照標準完成工程項目。
3竣工后驗收和前期報建相統一
工程竣工后的驗收工作，其驗收標準不僅需要按照國家相關的行業標準確立，也需要和工程報建之初的內容相統一，否則會造成工程驗收工作無法檢查出和工程報建方案相悖的工程內容，使驗收工作名存實亡。為了實現竣工后的驗收標準和前期報建相統一必須做到：首先，驗收標準要體現報建時對工程建設的要求，尤其是一些關鍵環節和基礎性內容，確保工程建設是按照既定的方案進行的；其次，驗收要重點檢查前期報建所規定的工程質量問題，及時發現沒有達到前期報建要求的質量的工程內容，對這部分內容進行科學處理，保障房地產工程項目的綜合質量和細節質量，對工程負責，對住戶負責。
三結語
房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。
2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處
房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現在以下幾個方面。
2.1管理的過程存在很大不同
一般的工程管理過程主要是從企業對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監督，工程進度的管理，以及組織專業人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。
2.2工程管理的主體不同
一般工程管理與房地產工程管理之間有著很大的不同，這也就導致了房地產工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發進行管理，而房地產工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產工程管理設計的領域則更加廣闊，這主要體現在以下幾點。首先，在工程進度的控制上，一般的工程對房地產工程進度進行控制主要是從工程本身出發的主要涉及到建筑物的建設進度，房地產工程進度的控制不僅僅體現在工程本身，房地產工程管理要站在業主的角度上對整個項目進行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產工程管理在技術層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術，而房地產工程管理則是需要將企業的營銷理念融合到工程技術當中，然后按照這個參數進行工程的投標、招標以及工程的建設等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產工程管理在成本的控制上存在著區別。一般的工程管理成本的控制主要體現在建設過程中對生產成本進行控制，房地產工程管理的成本控制體現在整個項目中的各個方面。最后，在工程質量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負責按照預先的工程設計進行施工，施工質量要符合國家工程建設的標準，房地產工程管理要實現的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進行具體的建設，對建設過程中的人、物進行監督主要是為了實現在建筑工程管理過程中的三大目的，即進度、質量和費用三個方面。房地產工程管理監督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴格遵守國家工程管理技術標準，是否嚴格按照工程計劃進行施，是否在施工的工程中對施工現場進行了嚴格的管理和監督。由此我們可以看出房地產工程管理是對一般工程管理進行監督和指導。
3房地產工程管理的具體方法
3.1加強房地產在設計階段的造價控制
對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。
3.2做好利益分配
在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發企業和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。
3.3強化公司在建設過程中的監督作用
房地產工程是由企業開發施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業對建設過程的監督。在實際的施工過程中往往存在著，開發企業對施工過程監管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發企業派往建設工地的人手不足。其次，企業派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發企業對施工單位的監督確保工程質量、建設進度，維護業主和企業之間的利益。
4結語
首先，針對企業管理層級較多，多頭管理的弊病，對企業的管控模式進行優化，引入“扁平化”管理模式。各開發項目成立項目公司，項目公司設立工程管理部、技術部、綜合管理部，主要以項目現場的工程管理、技術管理以及當地各相關部門對接及綜合管理為主。其他的開發報價、規劃設計、銷售及成本控制等直接由企業運營管理中心負責配合完成。去掉重復設置的機構。較好的解決等級式管理的"層次重疊、冗員多、組織機構運轉效率低下"等的弊端,在當前的市場形勢下，既起到優化人員，減少冗員，節省人力成本。同時加快了信息流的速率，提高決策效率,使項目與企業保持步伐一致。對企業的指令能迅速做出反應。
二、引入運營管理
原工程管理中心改為運營管理中心，全面提升執行力企業的快速擴張和持續發展，不僅要求其本身具備較強的資源獲取能力，而且必須解決項目運作過程中工作配合及運作效率問題，企業在發展壯大的同時必須逐步走向精細化管理。運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。房地產開發運營全過程從拿地到售罄也是一個從資源投入到實現項目產出目標的價值增值管理過程，運營管理考慮的是如何將整個過程中的活動進行計劃、組織和控制。對房地產開發活動的管理，也就是對整個活動過程進行設計、運行、評價和改進的過程。從制訂規則、建立及優化流程開始，通過系統化的流程梳理建立流程管理意識、開展流程管理并不斷的優化流程。其真正目的是讓流程管理運作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執行力。
三、減少招標時間，縮短項目建設工期
在建立戰略合作后，工程總承包發包實行直接承包方式和合理的定價制度。傳統的招投標體制，多環節、費時間、增加投標費用和相應的成本。與之相反，直接發包就是根據雙方的戰略合作協議以及定價原則、支付原則以及結算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標環節，縮短房地產項目的開發周期；另一方面，將戰略合作雙方緊密地聯系在一起，使雙方都加快項目的前期準備時間、并能對項目的變化做出及時響應。因此，實行直接交易制度是戰略合作的主要特征，也是戰略合作發揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價定價制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價的合理性、市場性、公平性。
四、成本控制實行全成本管理
在當前的房地產市場形勢下以及客戶對產品的品質、質量要求不斷提升的環境下，對于房地產開發企業來說,成本管理無疑是最重要的。更何況房地產項目開發是商業行為，是以利潤最大化為目標的。質量、進度目標需要緊緊地圍繞著規劃報建、設計管理、施工準備、現場施工、竣工驗收、工程決算、營銷管理來進行的。既要質量、進度，又要成本控制在預期之內，因此，全過程成本控制變得尤為重要。其主要過程和措施有以下幾個方面：
1.項目開發全成本估算及規劃
由于房地產產品的生產周期長,涉及的部門和環節較多。因此,在不同的階段都要進行相應的成本管理,這也是房地產開發項目開展全面成本管理的前提。對項目開發全過程每一個環節的成本進行估算及規劃，并形成項目開發過程中成本控制的目標。然后對每一環節的成本分解到每一項具體的工作中。同時在各個階段、各個環節成本管理時要實現反饋制,及時將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進行。此項工作要求在每一項目開發前必須完成。
2.對與工程管理線條有關的設計管理、施工管理等環節的成本控制制定一系列的管理規定：
a.設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段
其對工程造價的影響在75％以上。成本控制人員會同工程管理人員對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進行分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。
b.項目施工階段加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
c.加強資金計劃執行的監控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協調，制定施工階段的工程款支付資金計劃。該計劃必須同工程施工進度計劃相協調，這樣可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，由運營中心提出成本預警和工程進度預警。
五、結語
1、房地產企業對建筑工程概預算編制不合理
由于建設工程概預算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預算編制人員又必須很細致認真地去對待。技術與經濟相結合的概預算工作,在編制的過程中往往會出現預算不合理的現象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導致工程總體實際支出預算與建筑初期的預算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術、新材料、新結構的預算不合理等,也會產生預算編制出現缺陷的問題。另外,預算編制的好壞也與預算編制人員的個人水平有直接關系。
2、環境、市場及其他外部因素的影響
房地產建筑工程項目的建設時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風險，政策影響等情況變化超出了預算時對其風險預測的預留范圍時,工程造價也很可能出現超預算。
3、建設單位未能做好工程實施階段的造價控制
房地產建設工程造價并不是一個孤立的、靜態的過程,如果僅僅注重對招投標階段和竣工結算階段的預算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態的控制,最后也很可能導致工程造價超預算。
4、建設單位對工程管理不善
房地產建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現場發生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產建筑工程實施階段工程造價進行及時的調整、監控,容易造成資金浪費,出現工程造價超預算的情況。
二、做好控制房地產工程造價概預算的控制措施
針對上文所述幾種房地產建筑工程造價超預算的常見原因,我們如何將工程造價管理做的更好,使經濟與技術緊密結合,以保證投資效益的最大化。本人結合自己這些年工程造價管理工作的經驗,認為必須要做好以下控制要點:
1、預算人員要在熟悉工程現場情況及特點，了解施工組織設計的特點的基礎上進行概預算的編制。在編制前還要做好其他前期準備工作，如地勘，設計圖紙，圖集等相關資料的收集，做好對現場施工環境的調查研究，了解工程所在地的建筑工程預算定額，取費標準以及材料價格等。
2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預算的編制過程中，概預算編制者應多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結合起來。以至于能夠做出精確的概預算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現。
3、對市場材料價格等波動對價格可能產生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數量大，種類多，價格不一，購置的材料及設備在工程的造價中占很大的比重（約為55%~65%）,這就要求編制人員對各種設備，材料的價格做到心中有數，并依據設備材料價格的市場波動，對其價差進行調整，實現動態管理。筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25#樓等工程項目概預算編制過程當中,均充分注重了上述問題的把握,故在預算編制的預見性及指導性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預算的預測范圍內。
4、有研究表明,房地產建筑工程的實施階段對建筑工程造價的影響約為15%,所以在這個階段節約投資的可能性比較小。因此,很多建設單位忽略了對房地產建筑工程項目實施階段的造價預算把握控制。然而,在房地產建設工程項目的實施階段,施工時造成浪費投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風等不可抗力因素);受施工技術限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設單位必須注重建筑工程項目的實施階段的預算控制。在滿足工程進度、質量的目標要求下實現投資效益的最大化。造價預算編制人員要貫徹落實合同造價預算的內容，將其作為控制的重要步驟，并從技術、經濟、合同等幾方面采取措施，做好現場簽證、變更工作，嚴格結算程序，防范超前過量支付的情況出現，從而做好項目實施階段的預算控制,實現較好的經濟效益的。
5、嚴肅房地產工程造價調整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設都有決策、設計、實施三個重要階段,概預算編制于工程的設計階段,因此這就使預算在實施階段中產生了局限性。在工程的實施過程中,經常會發生項目的變更。例如大連某房地產項目的基礎工程,原筏板設計按照土基計算,但是在施工中發現有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎結構設計進行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力?？墒俏覀兌剂私?項目的變更常常會導致工程造價增加,因此作為工程造價人員應努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進行多次技術及經濟論證,確認其必要性、可行性,盡量減小設計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴肅工程造價調整的審批過程,對工程超量及超價部分加強控制。努力將工程項目變更對工程造價產生的影響降到最小。
6、加強對工程預算管理人員素質的提高。房地產工程造價預算管理人員即但要有豐富的專業基知識，也要有高尚的職業道德，要養成工作實事求是，無私奉獻、愛崗敬業的精神，要做出一份好的工程預算，必須要有一個高素質的工程造價預算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預算管理人才的培養，積極為本公司預算管理人員的提高和深造創造機會，同時關心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經過多種努力，打造出了一支專業技能過硬的預算管理隊伍，極大提高了隊伍預算管理的能力。由此可見預算管理人員的個人素質直接影響到預算管理的水平，因此，各房地產公司應該注重對預算管理人員的培養，促使使其專業知識和素質得到同步提高。
三、結語
1)沒有充分地對規劃與設計工作的管理進行優化。規劃與設計工作的管理是否到位直接影響著房地產工程項目是否成功，在管理現如今的規劃工作與設計工作時，必須對房地產行業中既定的操作流程進行嚴格的遵循。然而，在實際的操作過程中，由于較多的因素，導致在對項目進行規劃與設計時，市場的定位、產品的策劃、配套的項目設施以及目標客戶群并未達到理想的精準度與深刻度，沒有對設計采取有效的優化措施。比方說:在對立面進行操作時，沒有給空調的安裝預留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應的空間;相關消防所用的管道暴露于大堂中;對井道進行設置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產市場的逐漸飽和與空間需求特點的日益變化，功能性的質量缺陷難以贏得市場認可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。
2)缺乏對工程實施過程中質量的全面管理。在對相關工程項目的監管中，管理人員事先控制質量的意識較弱，通常都是在完工后才發現相應的問題，然后再采取補救工作。舉例說明:部分土建施工企業在與園林施工企業進行合作時，交接不暢的情況時有發生，特別是在工期十分緊張的狀態下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應的園林施工方不能夠進行現場的施工工作，延長了工期;此外，在安裝和操作過程中的不規范常常導致鋁合金門窗出現滲漏的現象。在對工程項目質量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結束了所有的監管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明:對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當相關分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續的施工方進行工序的交接工作，導致鋁合金門窗滑道以及門框被后續的施工方所破壞。然而，后續的施工方大都由業主采取直接性的委托和分包形式，造成了責任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴重，從而增加了管理的難度與協調的成本。
3)缺乏健全的質量管理體制。房地產工程項目在質量管理方面出現問題，還與不健全的質量管理體制息息相關。房地產企業忽視了工程項目的質量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規操作，影響了工程項目的質量安全。缺乏健全的質量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導致施工成本的增加，嚴重影響了房地產企業的經濟效益與社會效益。
2房地產工程項目在質量管理方面的有效應對措施
1)對工程項目前期的規劃與設計力度進行加強。就目前我國房地產工程的質量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質量管理，在進行施工之前，房地產企業必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學合理地規劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調查的工作，從而對工程項目的整體風險進行預測;其次，依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環節奠定夯實可靠的基礎。
2)加強對施工整體環節中質量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質量進行監督管理，保證良好的施工質量。相對而言，房地產工程較為復雜，施工環節較多，相關人員要嚴格監督管理中任一工程環節的質量，全方位提升工程項目的質量。在對施工整體環節中的質量進行監管時，必須確保所有的施工環節及步驟都符合規定的質量標準，在某個環節合格的基礎上，才可以開展下一個環節，倘若這一環節質量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經改進就開始下個環節的施工，從本質上對工程項目的質量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質量的管理，保證質量達標，當不達標的設備和材料出現時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質量檢查，直至質量達標后方可繼續開展。除此之外，還要健全監督及管理部門的建設，對施工現場進行實時監管，確保在第一時間發現問題，并且進行及時積極的解決。
3)加強對工程項目竣工后的質量管理。對工程項目竣工后的質量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質量管理工作的順利實施，對質量上存在的問題及時發現、及時解決，預防后續的工程質量問題。當工程結束后，必須將國家質量檢驗標準作為相關的依據，驗收與認定整個項目的質量，一旦發現問題，立刻進行更正，確保質量的達標。此外，還要建立健全質量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關質量的信息，便于對今后工程建設工作的指導。
4)增強施工人員的質量與安全意識。對房地產工程項目的質量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質進行大幅度提升，幫助其樹立質量與安全的意識，培養施工人員的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業技能進行相應的提高，促使施工人員在進行操作時能夠對所有的新技術與新設備進行充分良好的應用，落實提高房地產工程項目質量的管理。
3結語
1.1房地產項目在進行工程建設施工的時候，很難實現標準化的生產
我們知道，房地產建設涉及的項目內容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會嚴重影響工程的進度，并且不同區域的房地產開發管理水平不同，不同企業的管理模式差距也比較大。
1.2流程管理在房地產建設施工中占據重要的位置
房地產建設項目管理的好壞，能夠對企業的興衰成敗產生直接性的影響，在進行建設的過程中，要嚴格按照施工流程一步步的完成建設任務。所以，由建筑產品的特殊性決定了房地產項目建設流程的重要性，根據項目施工的實際情況，嚴格按照流程進行施工，能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產行業引進精細化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質量，將風險控制在最低的范圍內，還能降低項目建設的實際成本，提高企業的市場競爭力。
二、在房地產項目管理中應用精細化管理的措施
2.1房地產項目精細化管理要按照以人為本的管理方式進行
在進行項目管理的過程中，堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項目工作的時候，圍繞人進行組織，并充分調動人們的積極性和主動性，同時項目管理人員也要組織開展管理以及經營實踐活動，在實現企業經濟效益的基礎上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發展。對項目工程的管理人員來講，用企業的規章制度約束員工，用企業的文化人情感化人，是相對較高的企業管理境界?？偨Y來說，管理就是對企業員工的工作行為進行有效的控制，在堅持管理以人為本的同時，確保每位員工都能夠嚴格遵守企業的規章制度，將管理工作落實到實處，進而不斷的提高企業的整體管理水平。
2.2企業要對精細化管理的實際情況進行不斷的完善
根據房地產建設的實際情況我們知道，房地產建設的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環境因素的影響比較大，從項目開始規劃設計到最后的竣工驗收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時間，在這期間會發生很多的變化。企業要想獲得較高的房屋成交價格，就需要選擇上市的最佳時機，這就導致房地產在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動的情況會經常出現，這些都會在一定程度上影響精細化管理的有效實施，我們知道精細化管理的主要影響因素是人，這就要求企業在管理的過程中要充分重視人的作用。
2.3設立階段性目標、對項目進行分解落實
在房地產項目中，企業要想完善精細化管理方面的內容，就需要根據管理的實際情況設立目標并進行落實和完善。企業在管理過程中可以參考下面幾點內容：
（1）建立明確的精細化管理目標體系，把企業制定的相關計劃以及分派的考核任務下達到相關部分，對不同的崗位、專業進行量化，逐步實現企業的長遠發展目標。
（2）不斷重視目標激勵發揮的作用，對企業工作比較優秀能夠超額完成任務的員工或者部分，進行獎勵，讓員工感受到企業對他們的重視，進而更好的對企業實行精細化管理。
（3）建立企業管理的雙向機制。該內容就需要強化員工對精細化管理的認同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標考核的方式衡量員工對企業的貢獻。
2.4在項目管理中應用精細化管理就要實行柔性管理，提高實效性
精細化管理中的柔性管理最顯著的特點是進行企業管理的時候，不需要借助規章制度，采用民主平等的管理方式，激發每個員工內在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業創造更高的業績。柔性化管理強調的是內在的重要性，更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細化管理的實施。
三、結語
房地產行業可謂是助長我國GDP指數的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關基礎建設項目的施工建設。飛速增長的項目數量讓現有的工程監理人員完全忙不過來，這就造成了很多監理企業和監理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標，那么就很可能出現很多項目上只是寫上監理人員的名字，但是監理人員完全不在工地上進行質量監督工作。首先，不同的監理人員的技術水平也不盡相同，這就導致工程質量的控制難度更大。例如在工程設計方面，部分設計人員設計草率，設計圖紙太過粗糙，細節詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內部結構之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節方面處理錯誤，并且作為技術人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質量和圖紙質量的把關失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質量隱患。其次，直接參與工程建設的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業素質不高，相關的技術水準落后，無法深入了解設計圖紙的內容，沒有足夠的責任心。很多房地產企業再進行日常經營的時候，過度注重房地產項目的開發，卻忽略了房地產開發項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產的工程建設因為太過復雜，所以無法形成類似商品或者工業制品的產品生產和控制相關的生產設備以及生產流水線，此外由于不同人的經驗和感官之間存在差異，所以對于質量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質量標準。房地產的工程項目建設完工之后，無法通過常用的對產品進行拆卸來檢驗內部構造質量是否存在問題的方式來進行房地產工程項目質量的檢測，所以房地產項目的部分檢測環節很可能做得不夠到位。
2.提高房地產工程的質量控制的相關措施
2.1將項目質量管理落實到個人項目負責人本身也全權負責開發項目的質量，需要親自對質量工作進行監督管理。項目負責人要參照投資人項目的開發戰略以及市場定位的目標制定相應的項目質量計劃。并且參照計劃進度，對項目質量計劃的執行狀況進行跟蹤、監督和檢查，其中對于主要質量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發現重大管理或者技術層面的質量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團隊負責人。
2.2為開發項目制訂質量計劃在對投資人對于開發項目的戰略決策以及質量政策充分了解的基礎上，保證明確了咨詢成果的質量目標以及標準和熟悉了咨詢企業的質量管理體系文件后，參照項目組織結構的特點，制定適合本企業本項目的質量管理體系。
2.3設計方案層面的質量控制在進行房地產開發項目建設之前，需要通過可行性研究報告、市場調查、相關開發項目的產品的策劃定位來綜合決定方案設計。當明確了項目開發產品的定位之后，房地產企業需要主動對負責方案設計的單位的業績進行綜合性的評估，確保方案設計的實用性。在設計方案通過之后，就進入施工圖紙的設計流程。對于施工圖紙設計的初步設計、技術設計以及施工圖設計三個步驟，都可以通過對各個階段的設計深度的控制來保證圖紙的設計質量。
2.4施工階段的質量控制項目投資人的開發項目的戰略和產品定位等級直接決定了該項目的質量目標。之后進行項目的進度控制和成本控制的確定。然后為實現質量目標制定相應的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術來編制切實可行的質量計劃。
2.5項目建設過程的質量控制進行項目施工過程的控制，實質上也就是進行程序控制和過程偏差控制。對于房地產企業而言，施工過程控制實質上就是比較合同標注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規定的質量標準和施工圖以及設計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進行對比；將實際的工作流程順序與合同規定的施工方案和施工作業順序進行對比；借助多種質量檢測手段跟蹤整個施工作業的過程，并且得出是否批準工程繼續還是進行整改，從而保證對工程質量的實時控制。
3.總結
