時間：2023-01-04 22:56:23
序論：在您撰寫房地產市場論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
正如前文所述，房地產市場成熟度可以反映出某一區域(或城市)房地產市場的健康狀況以及整體的發展形勢，政府部門可利用成熟度評價結果來了解當前房地產業的發展現狀及與宏觀經濟的協調關系，為政府調整國民經濟產業結構以及引導房地產業持續健康發展服務，使得資源得到更加有效配置，及時發現房地產業發展過程中出現的非周期性異常波動，從而減少房地產業對國家經濟金融產生的波動與風險。同時，對企業和消費者也都有積極意義:企業可以及時了解房地產業的整體狀況和行業結構，掌握不同區域房地產市場的差異性，使之洞悉市場變化趨勢，發現投資機會，提高其投資時機、投資結構的決策準確程度，并在一定程度上規避投資風險;有助于消費者認清市場，掌握市場發展的真實規律，不盲目跟風，選擇適合自身的住房需求，從而有利于整個房地產市場的穩定發展。具體來說，市場成熟度可以認為是市場參與者用于描述市場的發展階段或市場化程度的概念，其主要用于研究特定市場的發展程度，理解市場怎樣形成、演進及未來的表現，幫助決策者決定如何在特定的階段投放特定的產品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通過對市場成熟度的研究，了解市場階段性演進的特征和表現，有助于解釋目前市場上產品使用、投資決策行為以及未來可能出現的市場活動等。20世紀90年代，在市場化進程的框架下涉及市場成熟度方面的研究初現端倪。1991年，沃克和弗拉納根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市場成熟度來研究中國香港房地產市場，認為一個成熟的市場具備高層次的機構投資、成熟的金融結構、規范的金融市場并且海外投資、機會點以及多樣化收益都具有一定的市場規模等特征，這些指標得到了學界的廣泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了經濟體的實力和類型、市場規模、完善的基礎條件等市場成熟度考量指標。［3］關于市場成熟度方面，研究最為全面的是基奧和達西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他們在對市場成熟度相關文獻系統梳理的基礎上，對市場成熟度的涵義及考量指標重新進行界定，如使用和投資機會，靈活性，專業度，信息和研究性，開放度，標準化等指標。發展到今天，市場成熟度理論根據其研究的領域和對象不同，還有以下幾種定義:第一，市場成熟度是衡量市場進化程度的指標，以不斷下滑的增長率為特征，當市場不再出現增長，就可以被視為飽和(Graham，2000)。［5］可以采用收入彈性作為具體的衡量指標，當收入彈性小于或等于1，即收入的增長不再創造更大比例的需求增長，市場就被視為完全成熟。一個完全成熟的市場就是一個增長量不超過收入/經濟增長的市場。當收入彈性為0，即收入的改變不再對需求產生任何影響，市場就被視為完全飽和。換言之，市場成熟維度的早期階段則出現在收入彈性值不斷下降但仍大于1的時候。第二，通過反映不斷減小的增長率的時序曲線，如系數小于1的對數函數和集合函數、半對數曲線可以用來研究成熟度，而雙曲線、修正的指數或對數曲線更適合用來定義飽和狀態(Saunders等，1987)。［6］這種方法最主要的缺陷是僅考慮時間參數，忽略了驅動需求的其他重要因素，如收入和價格變化。第三，咨詢公司盧森泰(Lucintel，2009)在一份研究報告中把成熟市場定義為旅程數增長等于GDP增長加產量增長的和，任何附加增長都被定義為“生產”增長。為了量化一個市場的成熟程度，他們提出通過GDP+產量增長與旅程數增長的比值來定義的成熟度要素(MF)概念。當市場成熟，MF值就是100%。當市場還有“生產”增長，處于欠成熟階段，MF值就應該小于100%。有關房地產市場成熟度的研究自1994年起就不曾間斷。具體來說，市場成熟度的研究可以幫助理解城市房地產市場怎樣形成、演進以及未來的表現，還能作為如何選擇在不同城市、不同市場投放合適的房地產產品的決策指標。奇恩和鄧特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市場成熟度框架對東南亞的辦公樓市場成熟度進行了研究。他們試圖改進研究方法，確立明確的成熟度標準，建立1～10的評分范圍，1代表最不發達的，10代表最發達的。他們的研究成果表明，混合了不同發展階段的市場給高效運作的房地產市場投資活動提供了顯而易見的大量機會。近來，皮魯米(Pelumi，2012)以Nigeria為例對發展中國家的居住房市場進行了研究，把大量的信息流和高度遵循總體規劃視為成熟居住房市場最重要的標志。目前，國內涉及房地產市場成熟度方面的研究還不多見。已有的研究僅限于房地產成熟度模型方面的評價，如房地產咨詢機構仲量聯行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立過相應模型對當前房地產市場成熟度進行評價，雖然兩者設定的評價指標相應有不同側重，但對市場成熟度階段的劃分基本一致。也有個別文獻只是將市場成熟度作為住房流動性的一個指標來分析(包華，2008;WuandZheng，2008)?；谝陨戏治?，根據借鑒仲量聯行的研究，筆者認為，評價城市房地產市場成熟度可以遵循以下4個指標:(1)房地產市場高度透明:市場信息能夠自由流通、政策執行有力以及交易流程相對公平;(2)資本流通性強:在資本流入和流出方面與國際房地產資本市場緊密聯系;(3)優秀的居住環境和物業服務:主要指環境可持續性、節能且管理優質的物業;(4)客戶來源廣泛:客戶覆蓋范圍廣，不僅限于國內客戶，同時還有大量的國內外客戶進駐(尤其是企業和總部)。根據以上評價指標，大致來說，自1998年城鎮住房改革實施以來，我國整體上房地產市場成熟度曲線攀升迅速，其市場表現和投資前景如下。
二、我國城市房地產市場投資前景
為全面分析我國各級城市的房地產市場投資前景，筆者參考克而瑞信息集團的《2013年中國城市房地產市場投資前景研究報告》，分別從市場需求、市場供求、市場容量以及外部因素等4個方面構建指標體系，并對分類指標進行相應完善，然后采用因子分析方法進行比較分析。其中，采用常住戶籍人口比、城市動遷增量需求、人口復合增長速度、居住面積改善性需求、租賃市場住房戶比例等分類指標來衡量城市房地產市場需求情況;采用土地供求情況、房屋供求情況、實際房價增長率等分類指標來衡量市場供求關系;采用人均購房面積、城鎮職工工資、城鎮居民年均可支配收入、房價收入比等分類指標來反映市場容量;采用該城市的城鎮化率、人口密度、城市規模、基礎設施投資累計值等分類指標來反映外部因素。表4顯示，一線城市以及二線城市的市場投資前景相對較高，6個一線和22個二線城市全部進入前50排行，37.5%的三線城市進入前50排行，四線城市除廊坊進入前50排名外其他普遍排名偏后。二線城市中蘇州、青島、寧波等非直轄市城市的市場容量也有較大發展空間，主要是由于外來企業的不斷進入，城區不斷擴展，人口快速導入。此外，隨著整個京津冀一體化和大七環格局的形成，廊坊也進入了城市房地產投資前景的前50名，具備一定的投資潛力。而從各類城市得分來看，一線城市中北京和上海平均得分最高，按城市線別，平均得分及中位數依次遞減。二線城市總體排名較為靠前，常州、東莞等個別二線城市由于市場較為成熟，短期內市場容量空間有限，因此得分較低;三線城市的個別城市得分較高，主要是這類城市市場處于快速發展期，其城市市場投資前景較大;而四線城市由于市場處起步階段，總體得分偏低。
三、總結與對策建議
1.全縣房地產開發正處于高速發展階段?？v觀鄉寧縣房地產市場近10年來的發展歷程，無論是新開工面積，還是房地產投資額都出現了較快增長。從當前市場交易情況看，全縣商品房供不應求，房地產開發仍有較大發展空間。主要原因有：一是全縣商業性房地產市場發育相對滯后，隨著全縣經濟的發展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內集中釋放，特別是在“羊群效應”的作用下，許多潛在購買者成為實際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉變及其高額回報預期，進一步增強了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產市場持續飆升的價格走勢，增加了居民對住房投資及投機行為，使得購房意愿進一步放大。據對鄉寧縣100戶居民購房意愿問卷調查，有購房意愿的居民占到調查總數的81%，較上年同期增加了14個百分點，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強，占比較去年同期增加了10個百分點。另據調查，隨著房價一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉讓和出租收入已成為縣域居民財產性收入的重要來源。鄉寧縣城鎮居民人均財產性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調查：鄉寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達34.5%?？h級城市的經濟區位、人口、規模等原因決定了外來投資和投機性購房對縣域房地產業的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項調查顯示，鄉寧縣城確實存在有外來投機性購房，但總量小于全部住宅成交套數的1%?？h城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內部改善性需求外，另外兩大商品住宅強勁購買因素也助推了縣域房產價格的上漲：一是父母為子女結婚成家購置房產；二是城市化進程中周邊村鎮和農村居民進城購置房產。
2.房產開發檔次呈不斷提升態勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產市場的主流，但隨著社會發展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發展的動力，特別是高層住宅樓的出現更使縣域房地產市場的商品房檔次有了質的提升，呈現中高檔房同步發展，消費梯次相對明顯的發展態勢。
3.縣域房地產開發資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規金融機構對房地產市場介入不深，自有資金、應付及預售款、各種形式的民間融資是縣域房地產開發資金來源的主要渠道，也正是因為開發商的開發資金與銀行貸款關聯性不強，才導致國家宏觀調控政策對縣域房地產市場的調控作用不明顯。一是自有資金是房地產項目開發初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產企業的開發貸款，因此，在項目開發初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發企業來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發以購買土地的企業主持開發，其他房地產公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發，于是便邀請本地某兩家企業加盟。二是應付及預售款是項目開發過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應付及預收款項成為房地產開發商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔一部分開發成本。一般而言，建筑商需要承擔普房三層以內或小高層六層以內的建筑成本，當普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產開發商根據工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉不暢的情況下，房地產公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產開發商的另外一種融資方式就是預售融資。預售資金存入房管部門規定賬戶，根據工程進度支取，預售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據統計，縣域內房產平均預售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產開發。調查顯示，截至2013年9月末，鄉寧縣某國有商業銀行共發放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產開發企業日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產開發的各個環節，成為房地產公司不可或缺的融資手段。據對轄內6家房地產開發項目調查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。
4.房地產業的參與開發主體多以政府部門和民營企業為主。調查中我們了解到，真正參與到鄉寧縣房地產開發的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業及擁有充分土地資源的政府部門。
二、縣域房地產市場值得關注的問題
1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉寧縣城住戶調查數據看，鄉寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發，可以說今后縣域商品住宅開發規模、力度、結構等相關問題的理性規劃應該引起高度重視。
2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產業可能存在泡沫。以鄉寧縣2012年的縣城戶均人口數，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經濟壓力較大的小城市絕不在少數。
3.房屋租售比偏離房產價值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。鄉寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產泡沫已顯現。
4.房地產功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經濟和人口特點決定了其二手房周轉能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現為：居民二套住房擁有率持續攀升，由直接投資或改善性需求傳導而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應量上升。鄉寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當投資購房比例超過13%~15%時，房地產泡沫就會開始膨脹。
5.房價回調難度比大城市高。小城市的特點決定其房產需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調。
三、對策及建議
1.正確認識房地產市場重要作用、發展趨勢和政策調控目標。一是在持續經濟增長的動力支撐下，房地產價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產市場發展帶有明顯的周期特點，商業性房地產價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發展態勢。二是房地產調控的理想目標是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發展。房地產市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經濟發展形成較大沖擊，市場調控應靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產市場“崩盤”。同時，在政策執行時應優化房地產供給結構，使房地產業保持健康穩定發展。三是房地產調控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應該更多地圍繞房地產需求進行整體制度和規則設計，在承認現階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設，切實加大保障房建設的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經濟發展極不均衡，每一個地區都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區應有所不同。
2.加快金融產品創新，規避資金集聚風險?？h域房地產開發熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產市場，是目前各金融機構亟待研究解決的問題。
3.加強監測分析和預警，建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。政府、城建、土地、金融等部門應加快房地產市場信息系統和預警體系的建設，及時反映縣域房地產供求、結構、價格等信息，切實為宏觀經濟濟管理部門適時適度調控投資行為提供依據，并通過及時的信息披露，引導城鄉居民理性投資和消費。
四、結論
（一）樣本數據與來源
由于2013年的統計數據沒有完全完畢，導致數據有缺失。計算經濟適用房投資額/房地產開發投資額時，缺少2013年的經濟適用房投資額，考慮到經適房投資額與房地產開發投資額有一定的相關性，采取房地產開發投資額對其擬合，利用SPSS軟件進行回歸分析。將缺失數據補充后整理安徽省房地產市場各指標的原始數據如表2。數據根據國家統計局，安徽統計年鑒收集所得。
（二）各指標的統計量描述
安徽省房地產市場各指標的統計量描述如表3。由表3由商品房均價增長率與CPI增長率之比X3標準差較大可知，近年的房價增長速度不穩定，與CPI增長速度不夠同步，說明市場有一定的滯后性?？罩寐蔢7波動最小，表明國家近年出臺的經適房以及限購政策有一定成效，政策實施穩定連貫。
（三）實證分析
1.指標權重計算將數據輸入SPSS軟件，采用因子分析的方法確定權重，得到初始因子荷載矩陣，求出主成分的方差，前5個主因子能夠解釋全體的86.696%，提取前5個因子代替原有14個變量。因子載荷矩陣中的數據除以主成分相對應的特征根開平方根便得到五個主成分中每個指標所對應的系數。以這五個主成分方差貢獻率為權重，得出綜合得分模型后，通過計算原始指標在各主成分上的載荷值和公因子方差值,對各公因子方差值進行歸一化,即可得到各指標的權重。結果如表4。2.各指標健康狀況區間的劃分對安徽省房地產市場發展的相關數據進行統計分析，由實際出發，本文采用3σ理論（即根據正態分布原理，數據離均值越近，其可能性也越高。如果偏離超過1倍標準差（σ），可能性只有31.73%；如果偏離超過2倍標準差（2σ），可能性不到5%；如果偏離超過3倍標準差（3σ），可能性不足1%。）的方法劃分房地產健康區間[6]。結合系統化方法全面考慮系統的自身變動規律和國際變化趨勢[7]，各指標年份數據絕大部分分布在均值減去一倍標準差和均值加上一倍標準差內，故把3σ的原則改進為1σ原則。利用各指標的平均數減去1/2倍的標準差作為健康區間的下限，各指標平均數加上1/2倍的標準差作為健康區間的上限劃分健康區間。利用平均數減去1倍的標準差作為基本健康區間的下限，平均數加上1倍標準差作為基本健康的上限，同時再挖去健康區間，所劃分的區間作為基本健康區間。其他范圍均屬不健康區間[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四個指標出現了極端值，使得標準差值過大，為了使劃分區間更加準確，故采取去掉極端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法進行區間劃分，結果如表5。3.指標得分把各指標與表5進行對照，找出它們所在的區間并進行打分。不健康、基本健康、健康對應的分數分別為1分、3分、5分，結果各指標得分如表6。
（四）各二級指標得分與健康狀況評價
1.價格指標得分與評價價格類分項得分占一級評價目標的權重為0.125，則該分項指標的最高得分為0.625分。計算分項指標里的三個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表7。如表7可見，安徽省的房地產市場價格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份國家積極治理整頓房地產市場秩序，整體沒有大問題。從08年開始，受金融危機影響，房地產市場價格波動較大，平均價格上漲較快。2010年又受限購影響，使得房價逐步穩定?？梢娬邔r格影響較大。2.規模指標得分與評價規模分項得分占一級評價目標的權重為0.22，則該分項指標的最高得分為1.1分。計算分項指標里的兩個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表8。由表8可知，2003年到2006年間，安徽省房地產規模狀況并不健康發展不夠協調。2007年開始轉入健康快速增長，固定資產投資和房地產投資額都有顯著提升。而到了2013年總體積存房屋較多，投資過熱，市場規模發展較快，呈不健康狀況。3.均衡指標得分與評價均衡分項得分占一級評價目標的權重為0.196，則該分項指標的最高得分為0.988分。計算分項指標里的兩個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表9。由表9可以看出安徽省房地產在均衡指標上一直不穩定，2007年以前供銷比指標大部分都負值，說明供大于求，2008年以后擴大投資逐步滿足了市場需求，但在2011年以后暴露出了過度投資的問題，空置率不斷增長，市場需求不足導致房地產市場逐漸失衡。4.結構指標得分與評價結構分項得分占一級評價目標的權重為0.156，則該分項指標的最高得分為0.762分。計算分項指標里的三個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表10。由表10可以看出2007年之前由于經適房投資額和商業營業用房占比大幅下降，住宅占比過高，導致不健康，2008年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產政策方面以改善住宅供應結構和調整需求為主，經適房比例逐漸增多，未來可能將會進一步上升。5.速度指標得分與評價速度分項得分占一級評價目標的權重為0.303，則該分項指標的最高得分為1.512分。計算分項指標里的四個指標年度綜合得分及占分項最高分的比重，結果如表11。由表11可以看出安徽省房地產發展速度整體健康平穩，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面積增長率來看，2010年以后出現了負增長，說明速度在放緩。房地產投資額占GDP比重在2003年極大，2007年是金融危機之前的最后一年，房屋銷售面積增長率大幅上升，之后收到金融危機沖擊，銷售面積增長率迅速降低，在2012年回歸健康水平。
（五）綜合得分及健康狀況評價
1.房地產的貨幣政策傳導機制。房地產的價格會受到利率高低的影響。第一，房地產價格的財富效應。房價的上升增加了消費者的名義財富值，導致消費增加，加大需求量，同時上升的房價會增加消費者對自身未來收益的預期值，同樣增加消費，擴大需求量。第二，托賓的Q投資效應。一個國家對房地產行業的投資會通過刺激社會消費進而擴大總投資和總需求，導致總產出擴大的路徑最終影響整個國民經濟。第三，房地產價格的信貸效應。很多資金需求者會以房地產為抵押向銀行借款，因此若房地產價格升高，直接會影響到控制這些抵押物的銀行的資產負債情況；反之銀行的信貸政策也是房地產商是否進行投資的決定因素。房地產價格上漲，會通過推動整體信貸規模上漲的方式推動投資和產出，而房地產價格下跌，會在一定程度上萎縮全國信貸規模，對投資和產出起負向刺激作用。
2.房地產對貨幣需求的影響。企業和居民對貨幣需求的動機會因為房地產價格的波動而發生改變，貨幣需求的總量也會因此發生變化。第一，房地產價格上升的同時，人們的名義財富也會有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產價格上升會帶動交易量的增加，交易必然會用到貨幣，市場上對貨幣需求量因此就會增加。第三，房地產價格上漲以后，房地產的持有量就會增加，相應的貨幣持有量就會減少，也就是說人們的資產結構會發生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會降低。由此可見，房地產對貨幣需求產生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產價格波動會對貨幣需求造成不確定性的影響。
二、貨幣政策對我國房地產市場的影響
貨幣政策的變動影響宏觀經濟狀況，在這個過程中會涉及房地產行業。房地產泡沫的產生源自于國家對房地產行業的過度投資，雖然在一定程度上保證了該行業的平穩快速發展，但同時也帶來了房價持續增高不下的狀況，面對這一現象中國人民銀行也有相應的措施，提高個人住房貸款利率，壓縮投資和需求。
1.資金供應量對房地產市場的影響。適量的貨幣資金流入到房地產市場中可以在一定程度上減輕房地產交易的資金壓力，擴大需求量，從而促進價格的確定和成交，同時充足的資金供給使得利率相對降低，即房地產商的資金成本下降，促進房地產投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會涉及經濟社會的各個方面的發展，其中消費者收入的增加使得居民手中名義財富得以增長，進而增加居民對房地產等耐用品的購買；然而過度的貨幣供給會產生通貨膨脹，此時房地產價格的上漲是一種假象，此時房地產泡沫隨之產生。
2.信貸政策對房地產市場的影響。第一，房地產開發商在商品房開發初期需要大量的資金支持，而其獲取資金的來源主要是向銀行借款。寬松的貨幣政策使得房地產開發商更容易獲得所需資金，充足的資金供給能夠有效的加速房地產的開發和建設，直接結果體現在產出量的快速增加，供給的增多又會進一步通過供需規律影響價格。第二，分期付款是促進房地產消費的有力工具，信貸約束放松會導致消費者更易獲得房地產抵押貸款，進一步刺激房地產需求，從而推動房地產價格上漲；房貸的條件放松會增加對房地產的需求，且由于一般以房地產作為抵押物進行接待房地產價格變動將影響信貸規模，進而影響消費和投資，最終影響宏觀經濟。第三，資金需求方的真實財富值會隨著房地產市場價格的變化而變化，進而會根據資金需求狀況調整其借貸需求。第四，銀行信貸政策的寬松與緊縮受其資產負債擁有情況的影響，由于銀行會接受以房地產為抵押的信貸業務，因此房地產價格的變化通過影響銀行的資產進而影響銀行的信貸政策，上世紀中期東南亞各國歷史經驗表明房地產價格的變動對資金信貸具有顯著影響。
本文新模型主要參考了Iacoviello(2005)，并結合Aokietal.(2004)、IacovielloandNeri(2010)，建立一個封閉經濟條件下的多部門新凱恩斯主義動態一般均衡模型(DSGE)，其最大特點是將房地產以資產形式引入，房地產既是家庭的消費品，也是企業的生產投入。模型中，家庭以一定首付比例，通過抵押貸款獲得房地產消費，房地產價值直接進入了家庭的效應函數。房地產作為一項資產，企業可以抵押房地產獲得貸款，并且企業將房地產當做生產要素。為了簡化模型，根據我國國情，本文區別Iacoviello(2005)模型的不同點有：一是由于本文主要從房地產作為抵押品視角來關注金融加速機制，結合我國實際情況簡化了模型，沒有考慮貨幣等因素，只是從信貸角度引入金融摩擦；二是將家庭分為儲蓄型和借貸型兩部分，儲蓄型家庭給銀行提供存款以獲得利息，借貸型家庭通過抵押房地產向銀行進行借貸。家庭部門是無期限生活的，被分為兩個部分：儲蓄型家庭和借貸型家庭。儲蓄型家庭消費方式遵循持久收入假說(PermanentIncomeHypothesis)，并且滿足標準的歐拉方程；借貸型家庭憑經驗消費(Rule－of－Thumb)①。由于儲蓄型家庭和借貸型家庭對當期和未來的消費看法不一，借貸型家庭更看重當期消費，而儲蓄型家庭更看重未來消費，故二者貼現率是不一樣的，借貸型家庭部門貼現率更低。
二、模型的估計
本文參考了大量基于國內外數據和模型的相關研究校準了部分參數。見表1，以下依次說明。對于儲蓄型和借貸型家庭的貼現因子β′和β″，參考Zhang(2009)[4]、許志偉等(2011)設定的代表性家庭貼現因子0.98，由前文β′>β″，參考Iacoviello(2005)，設定β′和β″分別為0.99和0.95。企業家的貼現因子γ可以由企業家的內部收益率計算，12.9%的收益率也代表了國內項目的平均收益率，可以作為企業的內部收益率，故參考其研究，設定為0.886。對于借貸型家庭和企業的抵押貸款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校準國內的相關研究較少，參考IacovielloandNeri(2010)的研究我們選取m″=0.75，m=0.5。對于勞動供給彈性η，已有文獻差別較大，薛鶴翔(2010)設定為6.16，王國靜和田國強等(2014)采用貝葉斯估計的結果是2.2329，裘翔和龍(2014)[5]將η的倒數設定為0.524，對應勞動供給彈性為1.9084，而Iacoviello(2005)、勛等(2011)將η校準為1.01，鑒于王國靜和田國強等(2014)、裘翔和龍(2014)[5]效應函數中還含有效用權重系數，我們設定η=1.01。對于折舊率的校準δ，ChowandLi(2002)估計的資本折舊率為0.04到0.056之間，許志偉等(2010)、胡永剛和劉方(2007)[6]選取季度折舊率為0.05，薛鶴翔(2010)設定的季度值為0.04，而王文甫(2010)、許偉和陳斌開(2009)[7]則根據資本年度折舊率10%算得的季度值折舊率為0.025，康立和龔六堂(2014)、王國靜和田國強(2014)等也設定為0.025，在此，根據多數文獻的做法選取δ=0.025，即年折舊10%。對于生產函數中資本份額的μ的校準，ChowandLi(2002)利用1952—1998年數據得到資本份額0.55，張軍(2002)利用不同的方法估計的資本份額為0.499，薛鶴翔(2010)和Heetal.(2007)估計結果為0.6，王國靜和田國強(2014)選取資本份額為0.5。但需要指出的是，這些研究對生產函數的設定，只是包括資本與勞動力兩部分，本文中資本包括房地產資本(ν)和其他資本，我們先校準總的資本份額為0.3288。結合后文貝葉斯估計的房地產以外資本份額為0.2988，故ν的校準值為0.03。對于參數住房效用權重j的校準已有文獻差別較大，王云清等(2013)設置的效用權重為0.0194，而勛等(2011)認為由于我國居民普遍接受居者有其屋的觀念故設置的效用權重較大為0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分別設置為0.1和0.12，我們設置為0.2。對于家庭和企業的房地產調整成本φh和φe國內鮮有文獻，Iacoviello(2005)設定為0.2、0.2，考慮我國處于轉型期，我們設定為0.1、0.1?？盗⒑妄徚?2014)將資本的調整成本參數ψ設定為5，本文綜合以上文獻采用參數值2。本文參考AnandSchorfheide(2006)，使用貝葉斯方法對模型余下的相關參數進行估計。由于模型系統中包含四個外生沖擊，本文選如下四個觀測變量：產出(實際GDP)、通脹(CPI)、名義利率(銀行間市場7天同業拆借利率)和房價(實際房價)。為了確保數據的平穩性，實際GDP和房價經過季節調整和去趨勢化處理。由于國家統計局公布的房價的相關季度數據最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度數據對模型進行估計②。數據均來源于國家統計局。貝葉斯估計③事先要設定先驗分布，先驗分布包括分布函數和先驗均值和標準差的設定。分布函數我們通過參考Lubikandschorfheide(2007)、馬勇和陳雨露(2014)的研究設定。先驗均值和方差參考了前人的相關研究。價格黏性程度θ，也就是零售商價格調整速度，早期的研究如BGG(1999)，國內許志偉等(2010)、薛鶴翔(2010)和勛等(2011)的研究都采用θ=0.75，我們設定先驗均值為0.75，方差為0.05。由上文關于生產函數中資本份額的μ討論，我們設定其先驗均值為0.3。由于穩態時加成比例X=εε-1，其中ε為中間品的替代彈性，而許偉和陳斌開(2009)[7]取ε=6，價格加成比例X=1.2，價格加成20%，我們取先驗均值為1.2。其他參數先驗均值和方差的設定參考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及許偉和陳斌開(2009)[7]，我們將要估計的參數的先驗分布和貝葉斯估計的后驗均值及90%置信度的置信區間報告見表2。
三、數值模擬分析
我們采用比較模型經濟和實際經濟各變量之間矩的一致性來評價模型，這種方法被廣泛接受。常用矩有各宏觀經濟變量的標準差，這一矩是變量波動性或易變性的刻畫；各變量之間的一階自相關系數，這一矩特征用于描述變量的黏持性；還有各變量之間的相關性，這一矩表示各變量之間的共動性。將產出、房價進行季節調整①，然后對數化，進行HP濾波，最后計算原始數的相關系數和自相關系數，以及HP濾波后波動成分的標準差。我們通過分別模擬基準模型(上文建立和估計的模型)和m=m″=0他參數不變)的情形，之所以這樣做，是為了對比以為抵押品效應的存在提供經驗依據。我們用以下表格比較實際經濟與數值模擬經濟比較。從表3可以看出，與實際數據較為符合的是基準模型?；鶞誓Ｐ椭懈鹘洕兞康臉藴什?，與一、二階自相關系數以及與產出的相關系數更接近實際情況。這也證實了房地產市場中抵押品效應是存在的。為了進一步探討主要經濟變量波動的傳導機制及其動態特征以觀察金融加速機制效應，我們通過引入四種沖擊考察脈沖響應函數：貨幣政策沖擊、房地產偏好沖擊、供給沖擊和通脹沖擊。為了對比抵押品效應以考察金融加速機制，我們在同一響應圖像中對比了基準模型和不存在借貸約束的情況，此時，m=m″=0。四種沖擊的模擬結果如圖2至圖6所示，圖中橫坐標表示以季度為單位的時期，縱坐標表示相應變量偏離均衡值的百分點。圖1表示緊縮性貨幣政策(名義利率增加一個單位)沖擊對模型主要數量變量的影響。從圖1脈沖響應函數可以看出，對于緊縮性的貨幣政策沖擊，產出下降，基準模型第1季度產出下降0.0206，而不存在抵押品效應時(m=m″=0)第1季度產出下降0.0151，所以基準模型的產出比不存在抵押品效應時下降更多，受影響更大，但是在第6季度基本上都趨于0。同時也可以看到，緊縮性貨幣政策對通脹的沖擊，在有抵押品效應的模型中通脹水平下降的更多。經歷迅速下降后，第3季度變為0。特別指出，緊縮性貨幣政策對借貸型家庭部門消費影響明顯，峰值都出現在第1季度，有抵押品效應的模型中消費減少約0.0433，明顯大于基準模型的0.0158。在沒有抵押品的模型中，利率提高的沖擊下房價下降得更多。
對比脈沖響應函數發現，經濟變量表現出了明顯的小沖擊更大波動的金融加速器的作用。圖2顯示了一個正向1%的需求沖擊所產生的影響。我們發現不管是基準模型，還是無抵押品效應的模型，需求對房價影響較大，且持續時間最長，大概25個季度。而當m=m″=0需求沖擊對產出影響甚微，產出幾乎都保持在正常水平，但是在基準模型中，當需求沖擊發生后，產出波動較大，峰值出現在第一季度，達到0.0104，說明模型大大放大了需求沖擊對產出的影響。正向的需求沖擊下，基準模型產出出現了巨大波動，而無抵押模型中產出變化不大。需求沖擊下，房價迅速上升，在兩個情況下上升趨勢一樣，持續時間較長。兩個不同模型中，面對相同的需求沖擊，借貸型家庭的消費出現了截然相反的情況?；鶞誓Ｐ徒栀J型家庭消費初期增加，后期迅速減少。而無抵押品存在時，借貸型家庭消費初期減少，之后變為0，回歸到正常水平。這說明對于借貸型家庭部門來說，房地產的財富效應非常明顯。圖3表示供給沖擊(技術沖擊)對產出、通脹的影響。正的技術沖擊導致產出增加以及通貨緊縮，且兩個模型產出和通脹的響應函數基本一致，峰值分別約為第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央銀行會對產出和通貨緊縮都做出反應，中央銀行會采取減息措施，導致房價上升，房價會在滯后一個季度即第2季度達到峰值0.04。借貸型家庭由于房價上漲，消費增加，且基準模型中借貸型家庭消費增加比m=m″=0情形多出0.01。圖4顯示了在成本沖擊(通脹沖擊)下主要經濟變量的響應函數。產出對于成本沖擊的響應表現為降低趨勢，在第4季度達到反向峰值約-0.04，兩種情況相差甚微。產出、利率、房價和借貸型家庭部門消費的脈沖響應函數都表現出了一定的駝峰狀。通脹壓力導致貨幣政策從緊，房價下降，且有抵押品效應時下降得更多。值得注意的是，借貸型家庭的消費在基準模型中下降得更多，第5季度出現峰值時比m=m″=0情形高約0.01。從以上分析也可以發現房地產的財富效應，也說明有抵押存在時表現出了金融加速器效應。如上所述，借貸型家庭帶來的金融摩擦(表現為抵押品效應)在經濟波動中非常重要。為了進一步驗證模型的穩健性，理論上可以做出如下推理：增加借貸型家庭比例，應該導致貨幣政策沖擊下資產價格變動更大，因此對借貸型家庭消費影響也更大。所以提高借貸型家庭比例(降低借貸型家庭部門比例)應該放大這種效果。我們給出了當α=0.2時(上文中根據貝葉斯估計值α=0.6706)，貨幣政策沖擊對主要經濟變量的影響的脈沖響應函數。圖5刻畫當無借貸型家庭部門比例下降到0.2之后貨幣政策對主要變量的沖擊。從表中可以看出緊縮性貨幣政策沖擊下，α=0.2時模型帶來的緊縮產出的效果更大，對通脹沖擊與產出類似。相對于基準模型，α=0.2時房價波動更大，初始時，房價都下降，在第3季度達到正向峰值0.0081，顯著大于基準模型的第5季度的0.0019。在緊縮政策的沖擊下，借貸型家庭的消費波動更大，第1季度基準模型為-0.0158，α=0.2時為-0.0376。響應函數結果與理論推理一致，證明了模型及結論的可靠性與穩健性。
四、結論
通常而言，經濟高速增長都要歸因于投資、消費及出口等的拉動，且投資和消費貢獻極大。根據馬克思擴大再生產理論，第Ⅰ部類存在優先增長趨勢，但第Ⅱ大部類也需有一定的增長，用以滿足兩大部類增長所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部類增長不能滿足增加的需求，便會在經濟增長同時伴隨一定水平的通貨膨脹。我國開始改革開放至1998年這一經濟發展過程驗證了這一點。
(一)房地產市場快速發展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變為較平穩的低位小幅震動，并出現幾年負增長?？梢?，隨著我國房地產市場的迅速發展，我國經濟呈現世界經濟體發展中罕見的高經濟增長與低通貨膨脹并存的現象。在此期間我國投資的快速增長帶動了經濟高速增長，卻出乎意料地未出現嚴重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續保持較高經濟增長速度，最高年份為2007年，達到14．16%的增長率，而CPI卻出現較低水平上漲，其中有9年時間CPI上漲在2%以內(包括4年時間負上漲)，經濟面臨通貨緊縮風險[4]。2008年物價指數上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時，最終消費需求的貢獻有8年時間都小于投資貢獻(如圖3所示)，消費需求拉動明顯不足，成為特有經濟現象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產投資增長仍保持較高速度，其中有9年時間增長率超過20%，最高年份是2009年達到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內消費需求同時存在，居民消費價格指數又在低位增長，這些現象似乎有悖于馬克思擴大再生產兩部類平衡規律，并使我國通貨膨脹變得不可預期，唯一能夠解釋這種經濟現象的便是我國房地產商品化的快速發展。
(二)房地產市場對通貨膨脹的抑制效應我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產市場商品化只能在探索中進行，各經濟組織、個體、經濟制度等都在探索中適應這種重大改革。如圖4所示，我國房地產經歷過探索式發展后，1998年開始迅速發展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經濟體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時住房條件也較差。隨著住房商品化的實施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產開發企業平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達到84．05%，剩余的生產經營用房屋僅為15．95%?？梢姺康禺a企業開發的房產也主要為滿足這種消費需求。商品房屬于長期資產，但在房地產市場興起后的一段時期，占房地產市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費資料屬性①，房地產開發絕大部分應歸為第Ⅱ部類生產，而所占比例極低的辦公及營業用房屋開發屬于第I部類產出。根據馬克思擴大再生產理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費品具有占用流動性大的特點，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產出的商品房，商品房價格逐年上漲。人們為滿足最基本居住需求，不得不改變消費傾向，節制普通消費品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費的抑制必然使國內消費需求難以拉動，消費價格指數也因此在經濟較快增長時期仍處于極低上漲水平，甚至出現通貨緊縮跡象，因此房地產市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮居民人均可支配收入與房價同時增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數額房款或首付款。如表2數據，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養一名未成年人。2000年我國城鎮人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價為每平米1948．0元，該戶購房總價款為118633．2元，相當于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時間才可完成積累。由此消費者必然改變原有消費傾向，節制普通消費用以支付購房需求，2000年我國消費者價格指數僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產價格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費也繼續起著抑制作用。房地產市場對通貨膨脹的抑制不僅因為商品房吸收流動性大，還因為商品房總需求增長迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經濟增長速度，而居民消費價格指數除2004年外都低于2%，甚至有三年時間該指數變化為負，而同一期間，商品房銷售額卻出現高速增長，最高時為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產市場迅速發展使本應出現的通貨膨脹并未出現。房地產市場發展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經濟增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動的經濟增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進投資規模進一步擴大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發展房地產市場過程中很少主動預測該市場發展趨勢和調整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計劃，雖然讓2009年房地產市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節的房地產市場進一步偏離，并出現2013年的反彈性增長，使房地產價格泡沫繼續膨脹?？傊?，由于第I部類中V和M較多，房地產市場發展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費品的需求，由此CPI持續低位上漲。但當房地產完全成為投資品時，這種形勢便會逆轉。
二、房地產市場調整期的逆向通貨膨脹沖擊
房地產市場發展具有周期性，經快速發展之后，必然會達到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產市場真正屬于投資品市場，房地產也成為第I部類產出。房價內充斥的泡沫一旦破滅，社會擴大再生產的兩大部類比例便頓時失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產市場的產能過剩。
(一)房地產市場部類轉移房地產市場由第II部類向第I部類的轉移包含兩個層面:一是房地產新開發面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產開發企業新開發房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續下降，同時，辦公樓及商業營業用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產中的C部分。根據馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產，根據圖5所示的房地產用途變化趨勢，房地產開發正逐漸向第I部類轉移。二是由于居住用房地產屬性轉變，此類商品房也轉變為第I部類產出，這是對經濟影響最主要的部分。房地產具有消費資產和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產開發企業決定，其屬性也取決于購房者的需要和預期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續購買的商品房便成為投資的一種方式。此時購買者增加的房產主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強，并逐漸變為社會再生產的第I部類產出。這種轉移可能產生兩方面影響:一方面，由于房價泡沫破滅，在房價看跌的形勢下，投資于房地產的預期收益減少[8]。根據資本追求利潤的特點，商品房需求將下降，商品房成為產能過剩產品。另一方面，由于房地產開發時間較長，生產規模難以自由收縮。房地產價格上升時期，潛在的房地產投資規模過大被隱蔽，房價泡沫破滅時，占經濟活動重要地位的房地產投資過快問題便會顯現出來。如果我國繼續依靠投資拉動帶動經濟增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產出便不能完全滿足兩部類消費需求，從而出現通貨膨脹。我國現今房地產市場正處于這種過渡期，房地產市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產生的通貨膨脹沖擊。
(二)我國房價泡沫破滅壓力表象我國房地產高速擴張之后，價格泡沫逐漸形成，現今房地產價格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實物資產，房地產使用已趨飽和。我國房地產市場從1998年開始獲得迅速發展，進入明顯的擴張期。2008年“四萬億”計劃的刺激使房價反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價格、銷售面積都出現非正常速度上漲，12月份同比價格上漲最高達21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現大打折扣銷售以及拋售現象，過剩的商品房供給短期內難以消化。其次，作為投資品，房地產投資收益低下。房地產作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動遷補償等，這三類收益的賺取都須以其實物使用形式為基礎。在實際生活和經營求難以挖掘的情況下，房地產投資價值降低。如今，我國房地產市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價格上漲的房地產市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產發展的資金鏈支持削弱，行業資金周轉困難。房地產業是資金密集性行業，其發展離不開強大資金鏈的支持。我國房地產投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業銀行提供的資金，包括房地產開發商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個人購房時采用住房抵押方式向銀行所貸款項，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產業的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產市場獲得極強增長的情況下也僅為16．11%。長時間的銀行信貸收緊使房地產商降價抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產商資金鏈條緊繃，時間愈長，房價泡沫破滅壓力愈大。
(三)房地產調整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價泡沫存在已成為事實，但房價泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產市場的流動性釋放施壓于通貨膨脹。房地產吸收資金量大，對物價指數影響也大。1998年房地產市場快速發展以來，我國出現罕見的高增長低通脹態勢。2008年政府采取的4萬億刺激計劃，使2009年物價指數出現暫時緊縮。2013年房地產市場出現反彈性增長，并導致令金融業措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產銷售價量雙降，CPI增幅卻創今年來新高?？梢姺康禺a市場對物價的影響力量之大。若房地產價格失控性下跌，房地產市場不但不能吸收流動性，還會因房地產拋售擠出極多的流動性，加劇流動性過剩，給經濟造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動設計新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動性比較充裕。其次，銀行次貸風險加大。房地產價格泡沫破滅時，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進行拍賣，抵押物價值存在損失顯而易見，這種損失主要表現在兩個方面。一方面是作為抵押物的房地產價格下跌，這種價值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規避部分風險。近幾年我國商品房貸款的嚴格控制，減少了這種抵押房估計價值下降造成的風險。另一方面是抵押用房地產拍賣價格的下降損失，實際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因為房地產價格過高，房地產需求變弱，二手房有價無市。商品房按照市場估價拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進入首拍后，成功率還不到5%。經多次拍賣、多次折價后商品房才能成功拍賣，這種價值減損及拍賣費用是風險的實質來源。若房價泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風險會更大，可能導致局部性金融危機。再次，地方政府債務存在危機風險。隨著城鎮化進程加快，各城市承載力不足，基礎設施建設需要巨大投入。地方政府在推出新產品“空地”之前，需要預付很大一部分動遷支出。所有支出是每年財政收入所不能彌補的，因此地方政府大規模舉債，并通過出讓土地使用權來彌補。房價泡沫破滅將導致土地出讓難以實現，甚至出現房地產商想要“退貨”現象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結果便是地方政府債務危機的開始。政府作為公共管理部門不能破產，最終不得不靠增發貨幣來解決債務問題，貨幣的增發必然會加劇通貨膨脹?？傊?，我國房地產抑制通貨膨脹時期基本結束，對房地產市場的過度依賴可使經濟失去對新形勢的適應能力。在我國根本的結構性矛盾沒有完全解決的情況下，持續通貨膨脹壓力會加大。若持續使用計劃性的救市政策，人為推高房價，只能助長社會投機活動，使房地產泡沫持續膨脹，最終可引發通脹全面爆發。
三、政策啟示
我國銀行業在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權形式提供的住房抵押貸款，多數合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方?！边@條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產之外，其對購房者的債權還是同樣存在的，可以繼續通過其他司法手段對購房者進行強制執行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產市場風險分析城市規劃與管理而承擔房價下行的風險，而恰恰是購房者會承擔由于銀行拍賣抵押資產過程中房產這一抵押物過度折價以及斷供而產生的信用違約、利息以及相關司法費用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風險承擔者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務中，銀行完全將自身的風險通過追索權條款轉移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風險則已經部分轉移。
2他國房地產市場變動的啟發與意義
2.1我國金融體系受房地產直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產制度，所以雖然在經濟下行期可能出現少數購房者由于斷供或者個人資產不足而造成相關貸款無法及時回收造成一定期限內的壞賬，但從長期來看，由于其債權的永續性，在購房者收入提升和經濟水平回復之后，銀行的住房抵押貸款不會出現大規模的損失，也就是意味著在我國不會出現美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔巨大的還款壓力的可能性，一旦出現可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內需。因此這一情況看，除了穩定房地產市場，在關注金融機構與銀行業的同時，更重要的繼續深化其他行業的改革創新，一方面利用制度創新和科技創新推動相關行業的發展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結構出現變化而導致經濟波動。
2.2我國應當明確房地產市場的風險共擔我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內的現金流的便利，但在長期內由于銀行債權的存在和相關費用的產生可能產生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關媒體加強宣傳，在保護房地產行業平穩發展的同時，讓購房者更為理性的權衡自身的購房決策，避免出現雙輸的局面。由于我國銀行業監管較嚴，銀行風險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設計和權益轉移上使得其自身完全規避于風險之外，雖然這保證了在房地產風險期間金融行業的穩定，但也反映出金融行業市場化程度與創新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產企業獨自承受房價波動的風險。作為一個市場化的行業，應該允許金融機構更多的創新，也避免我國購房者承擔過分的風險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經濟下行的情況轉為日本經濟的情況。
