時間：2023-11-15 11:16:02
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一、房地產企業生產經營的特點
近年來，我國房地產市場的火爆，房地產企業也成為研究關注的重點。作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發成本的核算
這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。
3、對應繳稅款的核算
我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用?？梢妳^分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產企業會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。
1、會計科目設置不科學、不合理
當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風險披露不足
房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。
3、房地產企業商品成本與售價不配比
首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。
三、加強房地產企業會計核算的措施
1、合理設置會計科目
科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。
2、加強現金收付的實現功能
收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。
3、擴大房地產企業信息披露范圍
一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。
4、完善房地產企業收入核算
一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。
參考文獻：
[1] 郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
關鍵詞：房地產企業 會計核算 特殊性 問題 建議
一、房地產企業會計核算的特殊性
房地產企業的生產周期長，涉及的生產開發部門較多，加之近年來房地產的投資風險較大，由此決定房地產企業的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現在以下三個方面：
（一）會計核算業務的特殊性
會計核算業務的特殊之處體現在其核算對象的復雜與多樣化，房地產企業開發經營的是房地產這一商品或者說是產品，這意味著，房地產企業不僅僅要開發建設房屋，還要負責房屋周邊的基礎設施的建設，包括支撐所建設房屋的水、電、網絡等必備設施的鋪設與開發建設。另外，再加上房地產開發建設前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統的進行會計核算。
（二）會計核算周期的特殊性
房地產企業這一方面的特別之處主要表現為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產建設完畢完成銷售，這期間還要經過房屋的設計與規劃、房屋周邊配套設施的設計規劃、房地產的施工建設、房屋的裝修等一系列的程序與環節，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產開發建設的環節多樣性還意味著在一處房地產的整個開發過程中需要與多個相關的部門進行業務往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產開發各個環節的順利進行，有序、適當的資金調度顯得尤為重要，所以房地產企業會計核算工作周期較長，工作任務重要且艱巨。
（三）房地產企業收入的特殊性
收入的特殊點主要體現在房地產企業的收入的確認存在一定的難度。根據國家的相關政策，只要能夠取得預售許可的相關證明，房地產企業就可以對其開發的房屋以及相關的地產根據企業的意愿進行處理，也就是說在房地產未竣工之前可以通過預售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應按照規定繳納稅金。另一方面，按照房地產企業相關的會計準則，房地產竣工驗收之后，才能確認收入，兩項規定之間的矛盾導致房地產企業會計核算中收入的確認存在一定的難度。
二、房地產企業會計核算的重點
（一）收入、成本核算
從前文敘述中我們了解到房地產企業的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內容的核算既是房地產企業核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預售過程中收受的預收款項計入收受預售款項的當期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關會計準則同時制約房地產收入核算，同時各個房地產企業在實際操作過程中操作各異，未形成統一標準。
另外，成本核算是房地產會計核算的重點內容，文章反復提到，房地產的開發與建設涉及環節較多，項目繁多，與多種單位存在業務往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認成本核算的對象以保證房地產會計核算的全面性、正確性是房地產企業應該關注的重點問題。
（二）借款費用核算
房地產開發項目較大，一般均要涉及房屋的開發以及周邊設施的配套建設，并且可能會在不同的區域同時開展，源源不斷的資金供應是必不可少的，此外，房地產從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產企業在開發建設房地產項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準則對企業的借款費用提出了更為細致和詳盡的要求，因此，房地產企業在進行會計核算工作時，應注重分析企業借款的性質，以實現房地產開發資金使用效率的最大化，同時應使企業的實際核算工作滿足國家相關會計核算的要求。
（三）預交稅費的處理
房地產企業在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應當作為房地產企業重點關注的問題之一。房地產企業除了要上交企業所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產稅等稅種，所以企業在處理稅費的過程中，一方面要確保對當期的稅費進行準確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規劃，盡可能保證有限的資金能夠發揮最大的使用價值。
三、房地產企業會計核算方法的優化分析
（一）收入核算方法
首先，明確收入的核算內容。確保房地產企業會計核算工作中收入核算的準確性，首要的工作就是要明確收入的核算內容。房地產企業在房地產開發建設的各個環節所獲得的銷售收入均應算作收入核算的內容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關的房屋配套設施的收入，還包括在開發建設過程中一些非常規情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉房等情況獲得的收入均應該算作收入核算的內容。
其次，建立或完善收入的確認制度。收入的核算內容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產企業的收入確認制度。為了確保企業會計核算的全面性與準確性，尤其是開發項目復雜多樣的房地產企業，具備收入的確認制度十分必要和重要，是收入核算優化的重要環節。在建立或完善收入的確認制度的實際操作過程中，房地產企業首先要在企業內部形成規范的制度以保證工作的規范性，另外要成立專業的團隊專門負責此工作，同時可建立普通員工的監督檢查機制，以全面準確的確認收入并且保證收入確認工作的公開與透明。
[關鍵詞]房地產企業會計核算 會計制度 信息披露
在市場經濟迅猛發展形勢下,我國的房地產事業也得到了快速的發展,房地產開發不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產開發企業在生產經營模式上的特殊性就決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性,同時也導致了房地產企業在會計核算上出現諸多的問題,本文主要是談談對房地產企業會計核算方面的思考。
一、關注會計制度的適用問題
《企業會計制度》、《小企業會計制度》、《行業會計制度》和《現行企業會計準則》這四個會計制度體系是我國現行會計制度的主要部分。
1.房地產開發企業會計核算的內容在《企業會計制度》中有所涉及
2001年起,按照財政部的規定,股份有限公司和外商投資企業等單位施行《企業會計制度》,其他企業在經過批準后也可以執行?，F行的38項具體企業會計準則是財政部在2006年頒布實行的,其規定上市公司范圍內自2007年1月1日起執行。由此可見,除按規定執行現行企業會計準則的企業外,現有的股份有限公司和外商投資企業中的房地產開發企業,都在執行《企業會計制度》范圍之內。
2. 房地產開發企業會計核算的內容在《小企業會計制度》中有所涉及
房地產開發行業中的小企業是以人數和銷售額界定的,也就是指那些不能同時滿足從業人數在100人以上、年銷售額在1000萬元以上兩個條件的。從2005年1月1日起,依據財政部和國家稅務總局的規定,包括房地產開發企業在內的符合上述條件的各類小企業,不再執行1993年頒布的《房地產開發企業會計制度》,而執行《小企業會計制度》,已按規定程序或規定要求執行《企業會計制度》或現行企業會計準則的企業可以不在要求范圍之類。
3.房地產開發企業會計核算的內容在《房地產開發企業會計制度》中有所涉及
《房地產開發企業會計制度》是在舊的企業會計制度體系的基礎上制定的。房地產開發企業中的大中型企業,既沒有達不到執行現行企業會計準則規定的條件,也沒有按照相關規定要求執行新《企業會計制度》的,也可以按照《房地產開發企業會計制度》執行。
4.房地產開發企業會計核算的內容在現行的企業會計準則的會計制度中有所涉及
現行企業會計準則是一個完整的會計制度體系,其包括具體的準則、準則的解釋、會計科目、財務報表格式以及主要賬務處理等方面,目前只在上市公司范圍內執行。但是,如果房地產開發企業是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來執行的,都應當包括在執行現行企業會計準則的會計制度的范圍之內。
二.關注房地產開發企業的信息披露問題
1.房地產開發企業的質量保證金及風險披露
近些年來,房地產市場處于持續走高的狀態,房地產市場的高利潤收益使得大多數房地產開發企業忽略了自身所存在的潛在風險。從客觀方面來分析,房地產行業亦是屬于風險投資行業,其行業的發展受到很多方面的影響,諸如在土地開發過程中,地價變化或者市政規劃調整等帶來的土地風險;產業政策、銀行貸款政策等變化而帶來的企業融資風險;由于設計、施工條件等因素而帶來的開發成本提高的風險;或者由于開發項目本身存在質量缺陷而帶來的工程質量風險等等。這種高風險性要求房地產開發企業必須更具有憂患意識,更能充分地揭示和面對風險。遺憾的是,我國現階段的會計制度中并無專門針對房地產開發企業質量保證金提取的有關規定。相關上市公司披露的實情表明,對質量保證金問題基本上無任何披露。這不僅有悖于會計的“謹慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產開發企業防范抵御風險的能力。從客觀的實際來分析,會計信息披露環節應對房地產開發企業的行業特性做充分的揭示。具體來說,包括兩個主要方面,其一是為了房地產商品的質量提供保證,應建立相關的質量保證金,這是由企業根據所開發項目的具體情況而提取的質量保證金,要計入工程成本之內,從而來提高抗擊風險的能力;其二是應在具體的財務報告中充分揭示各種風險,也就是把風險披露的內容增加在房地產開發企業報表附注中,對于企業仍在開發的土地以及工程項目等面對的融資風險、開發風險和土地風險等進行具體說明,從而來增加風險的透明度。
2.房地產開發企業的收益評價披露
開發周期較長是房地產企業的顯著特點,這就會在一定程度上造成企業投入與產出的比例在各階段的不合理性,計入當期的費用包括在項目建設期內大量投入并發生大量費用的資金;但是那些沒有完工的項目,即使開發的產品已預售完畢,但是按照相關收入的確認標準,也無法確認其預售款項的收入。在項目竣工驗收合格后,會出現大量的確認為收入的預售款項,這勢必就造成了在資產負債表上收入與相關成本費不能配比的問題,利潤表中的“每股收益”表現必然出現較大波動,業績也會出現不穩定狀況。由于房地產開發企業的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業績評價指標,就很可能誤導財務報告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產企業的真實經營情況。就目前的現狀來看,為了增加房地產開發企業信息披露中的信息技術含量,應關注如下兩個方面的問題:其一就是要擴展房地產開發企業信息披露的內容。其二是加強監管部門對房地產開發企業信息披露合規性的檢查力度,督促企業較飽滿地按照規定披露信息,從而增強信息披露的透明度。
參考文獻:
[1]饒倩妮.房地產開發企業會計核算初探.決策與信息財經觀察.2007年第1期
隨著近年房地產產業的快速發展，目前其已然成為我國的支柱性產業之一，其也是我國稅收的主要來源性產業之一。與此同時，房地產企業的自身經營較為復雜、生產周期較長、相應的項目投資也較大，因而該行業同樣也存在著較高的風險性。然而，在該行業中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務收納、企業的有序化發展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產企業會計核算與稅法之間所存在的差異及相應的解決方法進行相關論述。
【關鍵詞】
房地產企業；會計核算；稅法；差異
由于房地產行業在建設期、銷售期會對很多行業產生不同的影響，因而它的有序化、健康發展對于我國的經濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產企業銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關規定上的不一致情況，致使房地產企業在會計核算與稅法規定下的相關處理方面產生了較大的差異，這使得企業財務報表無法真實地反映出企業的經營狀況。因此，對于房地產企業而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規范房地產企業有著一定的促進性作用，是房地產企業健康發展的基礎。
一、房地產企業會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應稅目間存在的差異1.會計核算與營業稅間的差異。對于房地產企業而言，在其發生經營產生收入后應相應地繳納營業稅。但是，由于會計準則與稅法的相關規定，對于收入的確定存有不同，進而在營業稅的繳納、計量上便產生了差異。這主要是因為在房地產企業的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業稅的計量。但是，在稅法的相關規定中，對于這一情況進行了相應的規定，明確對于該類情況同樣應繳納營業稅。因此，在房地產企業中，雖然企業繳納了營業稅及相關附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據稅法的相關規定，房地產企業所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據，以稅法規定為準則來進行相應調整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關的規定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產開發企業，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業收入-營業成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續計量與納稅調整上所存在的差異在投資性房地產的后續計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現的差異主要是針對投資性房地產減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續計量處理。在對房地產企業進行后續計量中，我國的稅法中對投資性房地產的減值準備進行了詳細的規定。其指出：當投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎時，則應相應地調減應納稅所得額。由于會計準則中規定：對于已確認了的資產減值準備是不允許轉回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產只有在處置房地產時才能全部轉回。例如：2010年A企業購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業將寫字樓出租給B企業，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業。4月15日，A企業花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業所得稅率30%，按相關合同，B企業每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發生減值跡象，A企業于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業的相關會計分錄。2.公允價值模式法下的后續計量處理。投資性房地產企業在采用公允價值法進行后續的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調整；其二，對于發生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。
二、房地產企業應如何來應對會計處理與稅法處理上所產生的差異
（一）針對預收賬款問題而引發的會計與稅法的差異情況進行調理為了同時滿足會計法規與稅法的規定，相關房地產會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現金）”，但并不對該稅金進行結轉。年末時，將此類稅費結轉到遞延所得稅科目下，相關分錄為借“遞延稅費-營業稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進一步協調會計核算下與稅法規定所產生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關規定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結語
由于房地產自身經營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務處理時與稅法核算之間產生了較大的差異。因此，相關人員應充分地了解差異產生的原因，有針對性地、恰當地來進行調整，盡量將二者協調一致，以促進房地產企業有序化的經營與發展。
參考文獻
[1]楊青.房地產企業會計與稅收差異分析[J].注冊稅務師.2012(11).
[2]姜秋金.論房地產企業會計處理與稅法差異[J].現代商貿工業.2012(21).
關鍵詞：房產企業；會計核算；問題；對策
一、房地產開發企業生產經營的特殊性
1.開發周期長，環節多。房地產開發從選址立項、征地拆遷、勘探設計、報建招標、施工建設，到正式驗收直至銷售移交、售后服務，短則幾個月，長則幾年，前后十幾道環節，需要同規劃局、土地局、設計院、施工單位、材料供應商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協同作業，屬于多步驟生產。各生產步驟之間并無明確的時間或地點界限，因此在會計核算上，不需要也不可能計算各步驟開發產品的成本，成本的結轉期以開發項目的建設周期為準。
2.開發投入大，風險高。房地產開發動輒需要幾百萬、上千萬甚至上億元的資金。開發過程中可能出現種種風險：由于市政規劃調整、地價變化導致土地風險；由于產業政策、銀行貸款政策變化導致籌資風險；由于設計、施工質量問題導致成本加大風險等。房地產開發的高投入、高風險，要求在會計工作上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發成功。
3.從產品角度而言，房地產開發企業產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業相比具有一定的特殊性。房地產企業投入產出比例階段性不合理，業績波動較大，信息披露容易不足，若運用一般的公司業績評價指標，則可能誤導投資者。
二、房地產企業會計核算存在的問題
1.房地產企業沒有獨立的會計準則。在新企業會計準則中，有針對保險業、石油天然氣行業的特殊會計準則，卻沒有針對房地產行業的專門獨立的會計準則。而“投資性房地產”準則只對各企業出租的房地產作出了相應的會計規定，雖然帶有普遍性，但在房地產會計中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產”也存在著不盡如人意之處。如準則將“資本增值”僅限于土地使用權上，這是頗令人費解的。有些開發商囤積土地，并不進行房屋建造，而是待價而沽，以轉賣土地牟利，這本是比炒賣房產更不利于房地產業健康發展的投機行為，準則卻把“投資性”界定于此，也是使人質疑的。
2.房地產企業收入確認復雜。房地產企業商品的銷售主要是自行開發并銷售，由于其開發的房地產商品周期長，耗資大，房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等方式。房地產企業進行預售時，企業僅僅與購房者簽訂了購房合同，商品房還沒有完成建造，不能同時滿足收入確認的條件。同時，新準則對不同房地產類型進行明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。
3.借款費用資本化不規范。由于房地產開發經營周期長，投資回收期長，資金投入相對集中，通常會利用債務資本籌集開發資金。新會計準則擴大了借款費用資本化的范圍，但規定借款費用同時滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始這4個條件時，才能予以資本化。但對房地產企業而言，很難準確確定借款費用資本化的條件，即使能確定，房地產公司長期未開發的土地儲備所包含的借款費用也不能再資本化，若將其計入財務費用，將會在很大程度上影響當期利潤。
4.房地產企業的收益評價指標并不能真實的反映企業的業績。房地產企業投入產出的特殊性，在其會計報表中就表現為業績的大幅度波動。如果只是憑類似于凈利潤的指標來評價房地產企業的經營狀況的話就可能誤導企業會計信息的使用者，擁有負的凈利潤的企業有可能其經營狀況良好，其在建工程數量可能很大，開發商品的預售情況也可能很好，其盈利能力可能很強，相反，盈利的房地產企業也可能是危機四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無法償還，政府對原來的市政規劃進行調整帶來的地價變化的風險、由于施工質量問題導致的工程賠償等。所以，現行的企業業績評價指標并不能夠全面、客觀的反映房地產企業的綜合業績，在對房地產企業進行業績評價時，除了分析相關的指標之外，還應該仔細分析企業的現金流量、資質信譽以及資產質量等，同時，報表以外的風險也不容忽視。
三、完善房地產企業會計核算的對策
1.制定一個專門的房地產企業會計準則。既然新企業會計準則中，有針對保險業、石油天然氣行業的特殊會計準則，就說明企業會計準則是允許存在行業會計準則的。另一方面，考慮到房地產業在國民經濟中的重要性及其核算內容的特殊性，從房地產會計的角度，制定一個專門的房地產會計準則是必要的。此外，就現行投資性房地產會計準則規定來說，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。準則將投資性房地產規范為：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。其實尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現這項資產的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產的單一性質了，又何來投資呢?反觀原房地產企業會計制度，本有出租房地產這項業務的規定，不如參照一下，將“投資性房地產準則”改為“出租房地產準則”更為合適。
2.完善房地產企業收入核算。正確確定和應用收入確認標準房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續4個環節。由于房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認條件。因此，房地產企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，所收到預售房地產款，只能作為暫收款、預收款處理，不能確認為收入。只有房地產企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續；房屋已竣工并經有關部門驗收合格；房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續；收入的金額能夠可靠計量時，才能確認銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預收賬款轉入主營業務收入。同時，房地產企業在某些促銷方式下達成的交易，必須判斷其真正的交易實質，如售后回租、售后回購方式的房地產銷售。
3.完善房地產企業借款費用核算。為開發房地產而發生的借款費用與項目成本之間存在直接聯系，根據歷史成本原則和費用配比原則，應將其劃歸開發間接費用的范疇，并構成房地產項目成本的一部分。對房地產企業借款費用的核算應充分考慮配比原則，將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設項目的成本。各項目應分攤的借款費用=(借款費用總額存款利息臨時投資帶來的收益)×(該工程項目賬面累計余額
（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
【關鍵詞】財務風險；房地產企業；會計核算策略
1 房地產企業會計核算存在的問題
1.1 會計科目設置缺乏科學性
會計科目的定義是指對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業獨有的方法，也是依據國家法規、會計學科的統一技術標準、行業規范，以及各個企業的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監督和控制。那么在房地產開發企業中關于會計科目的設置，也是根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算，由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務風險披露不夠充分
新會計準則對財務風險的規定是指在企業的各項財務活動中，由于企業受到內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定，雖然我國證監會允許房地產開發企業提取質量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產企業商品成本與售價不對應
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。所以對于在項目建設期內，如果大量投入資金，并發生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當的困難。一是會出現多計開發成本。如某些不能有償轉讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產開發商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產企業會計核算策略
2.1 房地產會計科目設置應體現直觀、明細等特征
在進行房地產會計科目設置時，房地產企業應根據自身企業開發項目的多少，公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產開發企業的會計科目設置時，應當設置成開發成本項目，房屋開發成本(土地、安裝)。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。并且對于房屋開發又可以分為商品房、周轉房、出租房、代建房等。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產財務風險管理體系
2.2.1 風險管理信息系統是管理信息系統中必不可少的系統，管理人員由此認識并處理現實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。所以對于房產企業來說，做到應廣泛、持續不斷地收集與本房地產企業相關的內外部初始信息，其中的信息包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫，并且還需要結合具體投資性房地產項目情況信息，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產具有其特殊性，由于關于房地產商品的長期性、高價值性。所以對于房地產開發企業的保證金的數額更大、保證期限更長，國家應該為房地產企業建立質量保證金制度，達到為房地產商品的質量提供保證。并且據所開發項目的具體情況提取質量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發的土地、工程項目等面臨開發風險、籌資風險、土地風險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，做到在同一個會計期間內進行確認計量。企業在生產經營過程中，要取得一定的收入，必定要發生與之相關的成本或費用，所以企業實行配比原則有利于正確反映企業的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產這樣一個特殊的行業，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉。并且將要辦理竣工決算手續的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產企業合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產員工的共同努力，對于現在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產市場將會發展得更好。
參考文獻
