時間：2023-10-10 15:57:36
序論：在您撰寫房地產增值稅納稅籌劃時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
近二十多年來，如何合法合理的減少稅負一直是房地產行業追求的目標，在房地產企業發展的道路上，過高的稅負隨時威脅企業利潤增長，重則可導致企業現金流斷裂，輕則影響企業的規模發展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產企業的發展具有較大影響，通過分解房地產行業的各個流程，結合增值稅計算方式進行納稅籌劃從而降低企業經營成本，尋找新的節約成本方式，獲取更高利潤，已經成為房地產企業日漸重視的財務操作。
一、前期準備階段
(一)增加精裝修房
精裝修房需要房地產公司在原毛坯房的基礎上裝潢裝飾后再出售。房地產公司裝修時，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發票進行抵扣，且抵扣稅率為16%。因為政策規定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅”，而銷售不動產適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關規定，按10%計算銷項稅額，按16%抵扣進項稅額。因此，若房地產企業能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進項稅額。
(二)合理規劃住宅和商業的比例
由于購置不動產產生的進項稅額較大，遠遠高于其他普通商品，因此“營改增”的規定購置不動產產生的進項稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項目消費者大多為自然人，而增值稅法律規定不允許為自然人開具增值稅專用發票，因此自然人消費者難以承擔房地產企業提高售價而產生的高稅負。但是大部分商業地產如商鋪、寫字樓等業態的消費者都為企業，他們因自身發展情況需要自持商業地產自用或用于投資，當地產商品價格略微提高的幅度低于他們可取得的進項抵扣額，那么他們對購置不動產產生的進項稅是需要的，他們可以對這部分進項稅進行抵扣從而降低稅負成本。因此房地產公司在前期規劃準備時，可加大商業地產比例增加盈利空間，轉移稅負，調整產品結構，多業態并行。
二、工程建設階段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地產公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業采購材料，如果企業可以取得增值稅專用發票，可以按采購貨物來計算進項稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務，因為工程支出只能統一按購買建筑勞務來計算進項稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業提供進項稅額降低稅負。雖然對于房地產公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產企業的要求。因此房地產公司需要根據自身條件優勢，在與建筑施工單位簽訂合同時進行協商、博弈從而將公司利益最大化。
(二)科學選擇施工企業
房地產公司在“營改增”后選擇合作方的時候，有一個重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進行抵扣。如果施工公司是小規模納稅人，即便他們申請代開專用發票也只能提供稅率為3%的進項稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發票，則房地產公司可以獲得稅率為10%的進項稅。例如房地產公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進項稅為32萬元。如果與小規模納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是225.2萬元，進項稅為6.8萬元。倘若與小規模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規模納稅人因為只能提供低稅率的進項稅，還會使得企業稅負增加。建議公司在往后的項目建設開發中，選擇施工企業時不僅考慮施工企業的實力，同時也考慮施工企業的財務制度規范程度，傾向選擇一般納稅人資質的施工企業合作。
(三)拆分配套業務的納稅籌劃
目前項目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項目社區的環境建設和綠化，對項目的景觀設計和綠化設計有一定的要求。景觀綠化設計項目通常分為兩個配套業務，第一是購進花草樹木，如果房地產公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發票進行抵扣；第二是種植維護服務，如果房地產公司決定將該服務承包給服務公司來做，那么將取得6%的專用發票進行抵扣。然而在實際業務中，往往房地產企業不區分前面兩部分的業務，直接全部承包一個公司。如果房地產公司決定將項目景觀綠化設計統一承包給一個公司，那么該公司的主營業務的不同將影響房地產公司可以取得的進項稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農產品銷售，兼營植物售后種植，根據相關法規規定，該綠化公司可以提供16%的專用發票，房地產公司可以取得16%的進項稅；如果綠化公司主要是種植維護也就是服務業，那么綠化公司可以提供6%的專用發票，房地產公司可以取得6%的進項稅。通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產公司應該選擇主要業務是銷售的公司，可以取得稅率更高的進項稅額；但是選擇主要業務是服務的公司，那么需要將采購綠色植物和服務業務區分開來，以獲得更為有利的進項稅額抵扣。
三、項目銷售階段
(一)折扣銷售的納稅籌劃
根據房地產公司一般的銷售政策，如果消費者一次性全款支付房款，則公司會在原價的基礎上給予一定折扣。根據稅法相關規定，房產原價與折扣金額應該在同一張發票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計算銷項稅，否則將按照房產原價計算繳納增值稅。因此房地產公司在銷售房產開具發票時應當關注這一點，避免增加銷項稅計算稅基從而造成多繳納不必要的稅費。
(二)延遲納稅發生時間
根據相關的法律條文，房地產企業銷售房產過程中收到預收房款，需要按照一定比例預繳部分增值稅。而如果房地產以誠意金的名義向客戶收取定金性質的費用，那么這筆誠意金不屬于預收房款，也不必按比例預繳增值稅，但是這個操作的前提條件是房地產企業尚未與消費者簽訂購房合同。因此，房地產公司可以根據這點規定，與消費者達成協議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達到了推遲繳納增值稅的時間，企業貨幣時間價值得以增加。同時需要關注的是，當房地產公司與消費者簽訂購房合同的時候，那么誠意金就不再是定金性質，而是預收房款，房地產企業財務人員需要按時對此預繳部分預繳增值稅，避免漏繳少繳的風險。
四、日常管理階段
(一)積極取得增值稅專用發票
根據稅法相關規定，企業在發生采購成本時，只有取得合法的增值稅專用發票，并且在規定的時間內認證發票和申報抵扣，那么該成本產生的抵扣進項稅才可以真正的抵扣計算增值稅。因此，選擇供應商時的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發票，如果供應商不能開具專票，也應該提供代開的增值稅專用發票。這一方面要求企業采購人員在采購業務過程中，具有取得增值稅專用發票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發票。另一方面，公司財務人員應當把握好發票的認證期限，及時做好增值稅發票認證、申報方面的工作。
(二)固定資產的購置
根據財稅[2016]36號文的附件2規定：“營改增”后取得的不動產，其對應的進項稅可以在兩年內抵扣。不動產的購置金額較大，其進項稅額的抵扣可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產及不動產在建工程的成本便降低了，這又導致最終轉入固定資產后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導致企業所得稅增加。所以，房地產企業在做固定資產的采購計劃時，應當綜合考慮對增值稅和企業所得稅稅負的影響，做到合理規劃，避免盲目通過采購固定資產來增加進項稅額抵扣，而加大企業所得稅稅負。
(三)勞務外包
房地產企業主要的銷售方式為：公司內部成立營銷部門或委托專業的銷售公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關的人工成本無法抵扣進項稅。如果進行勞務外包，讓專業的銷售公司提供銷售人員進行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進項稅額，還可以為企業節約銷售成本。加之房地產公司銷售樓盤是分時期銷售的，如果只在集中銷售期間內將銷售業務外包給銷售，已銷售面積達總面積80%以上后，再聘用少數幾名銷售顧問進行銷售，則企業成本將會更為降低。
摘 要 稅收籌劃是企業一項非常重要的財務管理活動，可以為企業減少稅收支出帶來經濟利益，并提高企業的財務管理水平和競爭力，故而其已經成為企業發展不可忽略的重要因素?；诖?，本文對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義進行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產企業的納稅籌劃提供參考。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃 房產
作為我國國民經濟支柱性、基礎性產業的房地產業，是我國財政收入的重要來源。然而，近年來，房地產行業卻被人們認為是“暴利行業”，引起了社會的廣泛關注。但是，如果稍微對房地產行業進行深入調查，就會發現當前我國的房地產行業事實上處于一種較為尷尬的狀態。房地產企業面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負重。因此，對土地增值稅進行納稅籌劃，不僅能減輕房地產企業稅負，提高經濟效益，而且還能提高房地產企業的競爭力，實現利益最大化目標。
一、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃主要是指企業根據國家稅收政策規定，根據自身的實際經營情況對生產、銷售等經營活動進行科學合理地調整，進而利用免稅、避稅、節稅等手段來提高企業的經濟效益。對房地產企業而言，由于其涉及的稅種比較多：房產稅、營業稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產企業的經濟效益。由于目前我國房產市場的價格一直處于居高不下的狀態，加之長期以來我國對房產市場實施干預政策，因此土地增值稅的政策變化對房地產企業的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產企業需要根據實際情況重新對土地增值稅的納稅籌劃思路進行梳理和調整，以期能夠在房地產市場上得到長期的生存與發展。
房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠實現其經濟目標。隨著我國宏觀調控政策的實施以及政府的干預，房地產企業的納稅籌劃空間必定會縮小到一定的范圍。而房地產企業要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤，就需要對土地增值稅的納稅籌劃進行合理的考慮。并根據實際情況調整籌劃思維，改變和創新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標，確定納稅籌劃的方向，進而能夠運用正確的土地增值稅納稅籌劃來應對我國宏觀調控以及政府干預所帶來的影響。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
（一）根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案
根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺的相關政策中有這樣的規定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對房屋進行建設，那么建設后的房屋根據比例分配，暫時免收土地增值稅。但是一旦房屋建設完成后便進行轉讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產企業便可以根據這一政策來對土地增值稅的繳納進行籌劃;第二，利用代建房的方法進行納稅籌劃。這主要是指房地產企業代客戶對房地產進行開發，當開發完成后，房地產企業可以向客戶收取相應的代建費用。而代建費用從實質性上來講屬于勞務收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產企業不用繳納土地增值稅。
（二）根據銷售收入進行納稅籌劃
根據銷售收入進行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產是否合并籌劃法、分散營業收入籌劃法以及合理定價籌劃法。其中對于增值率不同的房產是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對增值率不同的房地產進行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產企業應該根據具體的分開和合并計算的相應稅額后，再采用低稅負的計算方法，來實現節稅的目的;分散營業收入籌劃法主要是由于房地產企業的營業稅和土地增值稅提高了其稅收負擔，加之我國的土地增值稅采用的是超率累進稅率，因此對房地產的銷售價格進行分散，在降低增值率的同時還可以降低土地增值稅，以實現節稅目的;而之所以采用合理定價籌劃法是因為在稅法中已經明確規定了納稅人建設、銷售住宅時，若增值額沒有超過項目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規定對稅費進行計算，因此房地產企業可以充分利用這20%的范疇進行納稅籌劃。
例如，某房地產公司對同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時進行開發，其中甲房產的銷售收入為320萬元，乙房產的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。
第一步，采用分開計算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計算，合并核算的土地增值稅要低于分開計算的。因此房地產企業只需要把兩處房產同時進行開發銷售，并把扣除的費用一起計算并申報，便能減少繳稅的費用。
（三）利用扣除項目方法進行的納稅籌劃
利用扣除項目方法進行的納稅籌劃主要包括兩點。首先，利用加計允許扣除項目籌劃法。在《土地增值稅實施細則》中明確規定了房地產企業可以按照“合計數”的1/5對允許扣除項目的金額進行加計。因此，其他行業的企業在從事房地產行業之前，需要設立一個從事房地產開發和交易的相對獨立的企業，這樣才能實現節稅計劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據利息費用情況選擇最優納稅方案。在房地產的開發過程中，由于各種各樣的因素會使房地產企業大量借貸，因此產生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產企業的土地增值稅。根據相關的稅法規定，房地產企業在以下兩種情況時扣除其利息支出：第一，能夠根據轉讓房地產的項目分攤，同時還能提供相關金融機構的證明，可以照實扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計算的金額，其他房地產開發費用，按照取得土地使用權所支付的金額和開發成本的5%以內計算扣除。房地產開發費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（5%以內）;第二，不能根據轉讓房地產的分攤項目計算利息支出或者是無法提供相關金融機構證明的，其利息支出需要納入到房地產的開發費用中統一扣除，房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（10%以內）。
例如，一個房地產企業在對某地區的A商用房進行開發時，其中開發成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價款。假設該房地產開發公司開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產企業土地增值稅納稅籌劃應該怎么進行？如果應扣除的利息為70萬元時，又該如何進行土地增值稅的納稅籌劃？（假設當地政府規定的兩類扣除比例是5%和10%）。
第一步，計算。房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當允許扣除的費用為100萬元時，該房地產企業應該嚴格按照房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當允許扣除的利息支出為 70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。
結束語：
由于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強，并直接關系著房地產企業的稅后利潤，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業納稅籌劃的利益。同時房地產企業還需要樹立正確的納稅籌劃意識，制定科學的戰略籌劃，從合理節稅的角度開拓增收節支的渠道，保障企業的生存和發展。
參考文獻：
[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產開發企業為例[J].會計之友，2010（11）：40-42.
【關鍵詞】房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產企業納稅籌劃的現狀以及存在的誤區
（一）房地產企業納稅籌劃現狀
目前，國對房地產企業納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現在以下幾個方面：
第一，很多房地產企業對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產企業的發展相對西方發達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經有了一個比較長的發展過程，因次，我國房地產企業所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產企業。很多民營房地產企業能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產企業的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。
第二，目前在我國，房地產企業的稅務業務還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務人員的專業素質不高或者業務能力不強等諸多因素，稅務業發展滯后，加上房地產行業的稅務處理十分復雜，稅務機構根本不能做好房地產企業的納稅籌劃工作。據有關資料顯示，我國有很多地區沒有稅務機構，只有將近4%的企業法人委托稅務機構辦理納稅業務，非常少的稅務處理機構能夠勝任房地產業納稅籌劃業務的工作。
第三，我國房地產行業的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應的稅法進行調整和補充。近幾年來國家加強了對房地產行業的宏觀調控力度，頻繁的對稅收政策進行調整和補充，如果企業不能及時、全面的了解有關稅法的調整情況，那么就有可能導致房地產企業無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現實條件都制約了房地產企業的納稅籌劃的探索和研究。
第四，房地產企業的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產企業的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業素質和業務能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協調創造了空間，因此，房地產企業出現了一些違法違規的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產行業納稅籌劃的發展和運用。
（二）房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的誤區
近幾年來，在房地產企業利用各項稅收法規進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產企業應該避免走進這些誤區。主要有以下三個誤區：
誤區一：房地產企業將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。
根據國稅發[2009]31號的相關規定，房地產企業可按照企業會計準則的規定對那些在開發房地產借入資金時發生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據最新的企業會計準則，企業的借款費用若符合資本化的條件，應當將其資本化，并計入相關資產成本。
然而，在現實操作中，有很多房地產企業將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風險。在國稅發[2009]91號的規定中，房地產企業應將利息支出從開發成本中調整作為開發費用扣除，因此我們應該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構的貸款證明有利于企業節稅，否則企業就應該提供相關證明。
房地產企業在辦理土地增值稅清算業務時，所有相關的核算和扣除金額必須根據事實提供合法有效的憑證，如果有關費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業應該據實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節稅的目的。
誤區二：以房地產進行聯營或投資，免征土地增值稅。
根據1995年的稅法有關規定，房地產企業以房地產進行投資、聯營的，暫免征土地增值稅。
于是，許多企業經常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產企業以房地產進行投資或聯營必須繳納土地增值稅。但是關于合作建房以及兼并轉讓房地產的稅收制度依舊不變，故此，企業可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區。
誤區三：房地產開發商將部分房產轉為自用或出租，規避土地增值稅。
根據國稅發[2006]187號的有關規定，當房地產企業將自己開發的部分房地產轉為自用或出租時，若產權沒有轉移，可免交土地增值稅；而根據國稅發[2006]31號的相關規定，房地產企業將開發的房地產作自己的固定資產或者對外投資等，應視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業所得稅。
從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發展趨勢，房地產企業若想將自建的房地產轉為自用或者出租，應當盡量在2008年后辦理房產證，將其轉為固定資產，合理規避土地增值稅和企業所得稅。因此，稅收籌劃應當具有前瞻性，并選擇適當的時機進行納稅籌劃。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法
（一）采用不同稅種進行納稅籌劃
房地產企業在生產經營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設備購置等較多的工程。那么，若房地產開發企業在簽合同的時候，是以所有的開發工程作為依據，則所有的開發工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應該根據整個過程來計算。但是在現實生活中，房地產的開發是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產企業納稅人應當根據工程的不同性質，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。
（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃
代建房、合作建房方式：我國的稅法規定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權開始準備開發房地產時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產企業納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。
（三）利用控制房地產的銷售收入進行納稅籌劃
土地增值額是指房地產企業納稅人在轉讓房地產的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關規定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應當就其全部增值額依照相關稅法所規定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：
（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃
實際上，許多房地產公司在出售房地產之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設施。若將裝修和設備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應計入房地產價格的裝修和設備的安裝等業務收入按3%計算繳納營業稅。而未分開核算時，那些業務收入適用5%的營業稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產的售價，降低房地產的增值率，則房地產企業可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔?？梢?，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。
房地產企業在出售房地產時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業節約巨額稅款。
三、結論
目前，隨著我國房地產行業的不斷發展，我國關于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規范，各項稅收優惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環境，這就為房地產企業科學合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經是現代企業的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業要嚴格遵循合理性、合法性原則。
參考文獻
【關鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃
房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產開發項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。
一、下列房產免征土地增值稅
(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅;(3)對于以房地產進行投資、聯營的,投資聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到投資聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅,投資聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅;(4)企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅;(5)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉讓的,應征收土地增值稅;(6)對個人之間互換自有居住用房地產的,經稅務機關核實,可以免征土地增值稅。
二、納稅籌劃的基本方法
(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負,這種方法計算比較復雜,因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。(2)扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^增加扣除額而直接減少應納稅款,或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實現應稅基數絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值,幾乎所有企業都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。
三、充分計列利息費用及其他費用支出
現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除,同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開始成本之和(以下簡稱“合計數”)的5%計算扣除;二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,可按上述“合計數“的10%計算扣除包括利息在內的全部費用支出。在實際操作中,以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中“合計數”的5%(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業進行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對應的方法,作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高,應選用第一種方法,單獨計算利息支出;否則,應選用后一種方法,按“合計數”的10%扣除全部費用。
1 房地產企業土地增值稅納稅籌劃現狀
1.1 賬務處理錯誤進而導致納稅籌劃存在錯誤
會計人員在計算土地增值稅時，按著可扣除項目金額越多，企業所需繳納的稅款越少，生搬硬套規定，稀里糊涂的進行賬務處理，錯誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項目，最終計算出來的可扣除項目金額是錯的。比如某房地產公司利用相關規定，進行避稅，將項目銷售比例控制在85%之內，這樣就可以逃避稅務機關的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規定的納稅籌劃，是不科學的。
1.2 應納稅額計算不準確
在稅法中土地增值稅可扣除項目金額中的利息費用與會計上的計算方法存在一些差異，對于已經計入房地產開發成本的利息支出，在土地增值稅清算時，應調整至財務費用中計算扣除[6]。即利息費用支出不能當做開發成本直接扣除，同時也不能加計扣除。
1.3 不能恰當處理稅法和財務會計中的差異
開發成本和開發費用在計算土地增值稅時都可以扣除，因此實際中有部分企業將開發成本和開發費用合并計算。這種做法雖然看似并沒有什么不妥，但利用公式計算允許扣除的房地產開發費用時，必須明確開發成本。由于會計處理不準確，在核算土地增值稅時就會出現錯誤。因此，應該綜合考慮稅法和會計的差異，認真分析不同計算方法的使用前提以及對納稅額的影響。
2 房地產企業土地增值稅納稅籌劃舉例
房地產企業土地增值稅籌劃方法多樣，房地產企業的籌劃人員應該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時與實際相結合，因地制宜、因時制宜。這樣才能真正做好企業的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過某房地產公司的實例來具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。
某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價平均為2800元/平方米，售價總額2800萬元。支付土地出讓金300萬元，房地產開發成本1350萬元，開發費用150萬。
假設條件：當地省級人民政府規定允許扣除的房地產開發費用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護建設稅稅率為7%、營業稅稅率5%、教育費附加征收率為3%。在計算土地增值稅收時，計入財務費用的利息費用均可列入扣除項目金額。
以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤分析：
（1）籌劃前：
轉讓房地產的收入=2800萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元
增值額=2800-2284=516萬元
增值率=516/2284=22.59%
應納土地增值稅額=516×30%=154.8萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬元
（2）籌劃辦法1：
假設將售價定位每平米2750元，其他資料不變。
轉讓房地產的收入=2750萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬元
增值額=2750-2281.25=468.75萬元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
應納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬元
稅前利潤比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬元
雖然每平方米的售價比原來降低50元，總的銷售收入比原來降低了50萬元，但實際稅前利潤比原來降低了33.08萬元，稅前利潤降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。
（3）籌劃方法2：
假設售價為每平方米2735元，其他資料不變。
轉讓房地產的收入=2735萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬元
增值額=2735-2280.43=454.57萬元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
應納土地增值稅=0萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬元
稅前利潤比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬元
雖然每平方米的售價比原來降低了65元，總的銷售收入比原來降低了65萬元，但實際稅前利潤反而比原來增加了93.38萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬元，這直接影響了稅前利潤。
（4）籌劃方法 3：
假設售價為每平米2700元，其他資料不變。
轉讓房地產的收入=2700萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬元
增值額=2700-2128.5=571.5萬元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
應納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬元
稅前利潤比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬元
籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價使企業少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬元，稅前利潤減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬元。
這一特殊的起征點為房地產開發企業進行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們在利用該政策進行納稅籌劃時應注意以下三點：
① 企業所建造的房屋必須是符合當地普通標準住宅的居住用住宅，明確普通標準住宅標準。
② 出售房屋的增值額占扣除項目金額的比率不得超過20%，增值額占扣除項目金額的比率在20%左右時計算出來的應納土地增值稅稅額變動幅度很大，企業應當非常關注稅收成本對稅后利潤和現金流量的影響。
在符合國家的硬性規定后，我們要找好臨界點，就要從20%的增值率這個標準的來龍去脈來分析，在這里有兩個重要的概念需要明確，增值額=房地產銷售收入額-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額×100%，根據計算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點"稅收優惠政策進行籌劃，實現銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業務發生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規，以節稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優惠政策，為企業提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業來說，營改增以后，增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環節較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發企業的綜合納稅成本，并能夠有效地規避納稅風險。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述
據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發展、國防建設、醫療衛生、教育事業、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發展的愈發完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業政策，從而優化產業結構，促進經濟良性發展。對于房地產企業來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發企業通過土地增值稅優惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規規定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發企業所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發企業來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業務或車位銷售等業務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規規定，凡符合規定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發成本）X5%之內扣除，凡不符合規定的貸款利息則按（土地出讓金+開發成本）x10%以內扣除，對于房地產開發企業來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發票沖抵成本，而是指開發商可以適當的對于小區內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。
2.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業經濟效益。房地產企業經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業的稅負率還是較高的。而房地產企業土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業創造更大的利潤。提升企業財務人員業務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業財務人員具備較為過硬的業務水平及高水平的綜合業務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發項目的整個過程中，與企業所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優惠政策等方面，這就要求企業的財務人員在充分了解企業自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業務水平才能實現。
3.房地產開發企業實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優惠政策角度。稅收優惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優惠政策是稅收法規所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區確定的。因而，對于房地產開發企業來說，若想合理的應用該稅收優惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發項目所在地的地方規定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發生的源頭，對于房地產開發企業來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發票中，做為其它業務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續降低土地增值稅。開發成本角度。除了收入以外，開發成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發成本的核算與支出。比如產業性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業用地和可售部分土地成本進行區分。產業用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^品質的角度出發，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區方面的投入力度，來增加開發成本。還可以將一些可以計入開發間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發成本。另外，還可以通過合理增加關聯方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發企業增加的開發成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發企業屬于資本密集型企業，項目開發過程中，尤其是項目開發前期需要資金作為支撐，許多企業選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規定，房地產開發費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發企業利息支出能夠準確計算分攤開發項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業銀行貸款利率的前提下，房地產開發費用=利息支出+（土地價款+開發成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規定，則房地產開發費用=（土地價款+開發成本）x10%。因而，對于房地產開發企業來說，應該根據上述稅收制度規定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃中的風險
1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發企業來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發企業將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產開發企業來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發企業在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發企業雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態化、系統化，僅停留在就事論事?？傊?，房地產開發企業由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發生。
2.稅收政策掌握不透相關企業在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業財稅知識，在處理一般性業務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發企業參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發政策性風險，將給房地產開發企業帶來稅務風險。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業務經營流程”入手來做前瞻性規劃而不是單純的從“財務處理環節”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產開發企業土地增值稅籌劃風險防范對策
1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發企業在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發企業應該結合自身所處的行業特點，并在充分了解自身項目開發狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業指導，以期達到有效規避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。
2.進一步加強對于政策法規的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業所取得的涉及開發成本的發票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發企業在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網絡、與稅務機關溝通、聘請專業人員講解方式進行。同時，建議房地產開發企業對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。
關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國家開放了房地產市場，但最初幾年一直處于摸索和調整的時期。到了97年，亞洲經濟危機的爆發，使我國出口貿易出現嚴重的下滑，同時，內需也受到了極大的打擊。為了刺激經濟發展，從98年開始，國家開始致力于將房地產打造成為支柱產業，房地產開發在國民經濟中的重要性越來越明顯。據相關部門統計的數據顯示，自1999年始，我國房地產開發投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產行業帶動的相關產業投資，這一比例已經超過固定資產投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經濟就逐漸進入到房地產經濟時代，經濟的增長主要依賴房地產。隨著國家對房地產市場監管和調控的力度越來越大，加之在市場經濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產開發企業的經濟利益越來越低。為了保持房地產開發企業的健康發展，應合理籌劃土地增值稅，為企業節省不必要的稅費支出。據相關研究發現，目前我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡介
根據我國相關的法律規定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據我國相關規定，依法繼承的房產或者是被贈予的房產，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據相關法律規定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據相關法律規定，不予征收土地增值稅。根據我國相關專家預測，當前，我國房地產開發商開發的房地產項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產開發企業土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規以及相關稅收規定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經濟效益。即納稅人對自身的生產、經營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業實現經濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，這一數額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調控我國的房地產市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產開發企業的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業的經濟收益，從而促進我國房地產行業的健康發展。
三、房地產開發企業土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據征稅范圍進行納稅籌劃根據我國相關的法律法規，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉讓土地的所有權；二是在轉讓的過程中，土地使用權、地上建筑物及附著物都必須進行物權的轉讓；三是轉讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產開發商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發條件。即通過與業主簽訂合同，受其委托進行房地產開發。因為這種情況房屋產權沒有發生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據我國相關法律的規定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關法律規定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關房地產開發企業，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業節省大量的資金，從而提高其經濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經濟步入發展的新常態，由高速度增長轉變為高質量增長，加之政府在經濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經濟的健康發展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規定。因此，房地產開發商目前可以根據相關規定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據我國相關規定，房地產開發期間費用，包括施工企業的管理費用、財務費用以及其它經營費用，都是以利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據房地產開發項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產開發企業就可以進行事前籌劃，把期間費用轉移到房地產項目開發的直接成本當中。比如，施工企業可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產開發的成本當中，以此增加企業房地產項目開發的成本，增加相關可以依法扣除的數量，從而達到節稅的目的。此外，房地產開發企業還可以根據相關規定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經濟收益，促使企業進一步發展。
3.利用分散經營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產開發企業還可以采用分散經營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關稅法規定：土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。如果房地產開發企業轉讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產開發企業可以分次單獨簽定合同。如：房地產開發企業銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。
