時間：2023-09-28 15:44:43
序論：在您撰寫房地產企業采購流程時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
一、房地產企業物資采購的涵義
房地產物資采購是指為了保證房地產開發項目正常的運行而對所需要的所有物資進行采購。一般，物資采購的范圍包括咨詢服務采購、工程采購以及材料設備采購。（1）咨詢服務采購：是指對房地產開發項目所需要的各種技術性文件和咨詢服務進行采購，包括設計合同、地質勘察合同、監理合同、招標合同以及審計合同等，咨詢服務具有相對的產品無形性特點。（2）工程采購：是指對房地產開發項目建設所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進行采購。（3）材料設備采購是指對合同中的一些具體設備和材料進行采購。
二、房地產企業傳統的物資采購流程及管理所存在的弊端
1．房地產企業傳統的物資采購流程（見圖1）
圖1
2．所存在的弊端。（1）計劃不周形成庫存積壓，造成浪費。傳統的房地產企業采用的采購流程在規劃設計環節完成以后，由工程人員編制采購計劃，但由于編制人員的素質參差不齊，對未來的計劃無法作準確估計。如果計劃量過大則造成庫存積樂，材料的保管費等一系列費用增加；如果計劃量過少則又會造成多次采購帶來的成本增加。（2）驗收檢查是采購部門的一個重要的事后把關工作，質量控制的難度大。除了價格之外，質量與交貨期也是房地產企業采購部門應考慮的兩大重要因素。但在傳統的采購模式下，由于采購方很難參與供應商的生產組織過程和有關質量控制活動，這種缺乏合作的質量控制，易造成采購部門對采購物品的質量控制只能通過事后把關的辦法，質量控制難度增加。（3）供應商響應企業需求遲鈍。由于供應商和房地產企業在信息溝通方面缺乏及時的信息反饋，在市場需求發生變化的情況下，房地產企業也不能不能隨意改變與供應商已有的訂貨合同。因此在由于工程項目變更導致需求減少時，會出現庫存增加，需求增加時，會出現供不應求。但供需之間對用戶需求的響應沒有同步進行，供應商缺乏應付需求變化的能力。（4）合作雙方是臨時的或短時期合作關系，競爭多于合作。目前，房地產企業與供應商兩者的關系大多是臨時性的或者是短時性的合作，而且競爭多于合作。很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間用來做長期性預測與計劃工作，致使采購流程中增加了許多不確定性。另外，現有采購流程存在以下問題：物資采購運作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報多，抬高進價，加大成本“吃回扣”；偽造進貨發票，虛列進貨，涂改原始憑證，虛報冒領采購費用等。
三、加強房地產企業物資采購管理的對策
1．采用集中采購模式。集中采購是指采購行為相對集中，但實際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據工程進度分批進行的。一般，采用集中采購模式的采購過程如下：（1）工程部根據現場施工的計劃和實際需要，向公司采購部提出用料需求計劃；（2）采購部門在企業合格供應商名錄中通過一系列的詢價過程，選中供應商，再通過傳真等手段向供應商發出訂單。供應商收到訂單之后，準備貨源；（3）供應商可直接和項目工程部聯系，根據工程實際需要分期分批將貨物運輸到施工現場或公司的倉庫，公司采購部門會同工程部工程師及施工單位相關人員共同組織驗收貨物并確認；（4）采購部門、財務部門、工程部門一塊實施采購物資的付款計劃。通過集中采購，可加大房地產企業在市場進行價格、質量、服務談判的籌碼，提高其在供應鏈節點上作為核心企業的位置，從而能更好地提高企業的經濟效益，提高其抗風險的能力，最大限度降低成本，最終達到效益最大化的目標。
2．加強供應商管理。第一，對企業需用物資要進行科學分類，然后根據不同類別物資和對企業的重要程度、采購的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應商，同時在簽訂采購合同前，還應考察供應商的機構與組織基本信息、財務情況、人力資源情況、工作經驗等，以確保供應商能符合要求。第二，在合同履行過程中，要注重對供應商質量、價格、服務等方面進行考核，及時更新供應商紀錄，以實現對供應商的動態管理。第三，要謹慎地確定未來合作的目標和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應商的關系。第四，在考核供應商和選擇供應商之間建立必需的反饋和聯系，形成一個封閉的循環系統，以利于供應商管理水平的不斷提高。
3．與供應商建立長期的戰略協作伙伴關系。在物資采購中，房地產企業采購部門應與供應商建立戰略協作伙伴關系，即：開發商應充分了解承包商的工程進度情況及材料需求計劃，并向供應商反饋物資使用情況，使供應商能及時了解項目的采購需求數量、采購產品的技術要求、項目的實施進度等信息；開發商應幫助供應商建立起促進和保證質量的機制，以提高產品質量和性能，降低采購風險，真正實現以“雙贏”為目的的戰略聯盟。
4．推行準時制采購（JIT采購）管理模式。物資采購管理的核心內容是實現準時制采購，即做到數量、時間、地點、價格、來源的五個準確。推廣和實施準時制采購，可有效利用社會庫存，降低本企業庫存，甚至可實現本企業部分物資少庫存或零庫存的目標，從而最終降低庫存資金風險，保證物資供應和企業需求同步化運作。
5．加快物資采購的信息化建設?？煞e極嘗試應用電子商務和ERP等先進的管理系統，實現物流、信息流、資金流的統一。在企業內部應努力搭建集錄入、操作、查詢、監控等功能為一體的物資采購管理信息網絡平臺，以實現基礎數據一輸百用，使各采購環節有機協調和配合起來，從而降低采購風險。目前，BPR（業務流程再造）理論已開始運用于房地產物資采購流程。這種基于信息系統的物資采購再造流程，對采購流程中的幾個流程點進行了相關優化重組，即：（1）針對物資需求、采購計劃、合同簽訂增加審批環節。（2）建立大額采購招投標，以控制供應商質量和選擇性價比最好的材料及設備。（3）合同簽訂階段以單價合同為主要簽定形式，以減少因市場價格的調整帶來的風險，也避免采購量大于使用量造成采購浪費。（4）不設置庫存，采購定貨后，物資存放在供應商處，隨工程進度及施工單位的要料計劃進行提貨，按照進度進行結算，隨用隨提。避免一次性采購量比使用量大的問題。減少庫存也降低庫存消耗，降低成本。
參考文獻
在當今的21世紀，已經不再是企業與企業之間的競爭，而是供應鏈和供應鏈之間的競爭，對于市場中的企業來說，哪個企業的供應鏈整體競爭力比較強，哪個企業就能獲得最大的競爭力，特備是對于房地產企業來說更是非常明顯。近年來，房地產企業物資的采購、供應和管理都是呈現分散管理的狀態，在這種情況下，導致物資的質量、價格以及供應等都不能得到保障?？茖W合理的采購成本管理能夠避免采購和供應之間產生脫節，進而產生物資的浪費和流失[1]。所以說，供應鏈采購成本管理法在房地產企業中具有非常重要的作用，本文對供應鏈采購成本管理法在房地產企業的運用進行了分析。
一、房地產企業供應鏈采購管理存在的問題
(一)缺少對房地產企業內部流程工作的管理
對于房地產企業來說，因為沒有認識到采購環節在供應鏈中的作用，只是將其作為一個輔助的部門，內部之間的部門不能很好的配合，缺少內部流程工作的管理。在房地產企業中，為了能夠加強企業內部的管理，建立了部門之間相互監督、相互審批以及相互溝通等，但是這種形式很難提高采購工作的效率，導致出現了非常漫長的采購周期。在房地產企業當中，采購是一個非常敏感的部門，雖然在表面上看來管理非常嚴格，但是事實上只是多了很多繁瑣的手續，而且好降低了工作的效率。如果采用供應鏈管理的理念，建設透明公開的供應商評價體系，那么就能省去很多的手續。比如，可以要求供應商預留5%的質量保證金，使房地產企業作為強勢的買方，在采購貨物時，要堅持收到貨，并且驗貨之后再付款，另外，還有一年的保修時間，在合同里面要明確的標識出來，從而促進采購流程的順利進行。
(二)缺少對物資使用以及庫存的管理
首先是物資使用的管理。在房地產企業的物資使用時，經常存在很多的漏洞，一般情況下，物資的使用是根據需求而進行供應的，經常出現積壓或者是流失的現象，沒有完善的管理制度，也缺少對物資的跟蹤管理，不能保證物資的準確使用和及時查詢，因此，導致物資的使用比較混亂和復雜;其次是缺少科學有效的庫存控制和管理。在房地產企業的供應鏈中，物資流動和信息流動沒有標準化的管理和規范，隨意性比較強，缺少科學有效的庫存控制和管理方法，只是按照以往的經驗來進行物資的采購，不管是采購時間還是采購數量，都存在很大的盲目性。
(三)采購部門與供應商之間關系比較復雜
在房地產企業當中，因為沒有科學完善的供應商準入制度，缺少健全的市場機制和市場秩序，在這種情況下，一些生產規模比較小、生產能力不是很足、技術水平落后以及服務不到位的供應商就會趁機侵入。而這些供應商會受到企業政策調整、技術加快以及市場價格的調動等外部因素的影響，從而造成各種形式的風險，而且還缺少應對風險的措施，導致出現違約行為、惡意欺騙行為以及違法犯罪行為等。另外，還有一些供應商不能按時履行合同，或者存在提供的產品質量得不到保證、技術性能不符合要求、售后服務跟不上以及技術指導不到位等問題，導致采購部門和供應商之間的關系逐漸復雜，影響房地產企業的采購工作[2]。
(四)缺少對采購環節的管理
在進行房地產企業物資的采購過程中，一些供應商經常對采購人員進行行賄，從而影響對采購環節的管理，導致采購的物品不能符合標準質量，缺少對供應商公平系統的評價。另外，因為沒有充分重視和供應商之間的伙伴關系，所以缺少完善的評價系統，在進行物資的采購時，只能通過搜集的資料來判斷供應商，其中供應商的信息不能達到十分準確，再有，還能通過和以往的經驗來進行供應商的選擇，從而使采購人員在采購時失去了主動性，影響交貨的速度和質量，導致缺少完善的采購過程管理。房地產企業為了促進采購環節的管理，制定了非常復雜的管理制度，致使在進行溝通時需要花費大量的時間，進而錯過了采購的最佳時機，使采購工作的效率得不到保障，延長采購的時間。
二、供應鏈采購成本管理法在房地產企業中的運用
(一)增強采購部門和房地產企業中各個部門之間的關系
對于房地產企業來說，在進行供應鏈采購成本管理時，要想實現企業的最大利益，加強采購部門和房地產企業中其他部門的關系是非常重要和必要的，這樣不僅利于采購過程中信息的傳遞，還能降低各個部門之間相互抱怨、相互不理解的狀態，能夠加強部門之間的溝通。通過各個部門之間的交流和溝通，能夠充分保證采購的質量和價格，不僅使采購的物品實現物美價廉，還能為房地產企業帶來最大的經濟效益。采購部門和財務部門合作，能夠及時為財務部門提供資金的應付以及預付的情況，而且財務部門正常的支出非常利于房地產企業和供應商之間良好關系的建立。
(二)加強對房地產企業采購成本的管理
在進行房地產企業物資的采購時，一定要重視編制采購計劃，明確這次采購是否非常重要，怎樣采購，采購的物品是什么以及采購的時間和數量等，最重要的是選擇那個供應商，只有明確上述問題，在采購過程中才能做到心中有數，根據形勢的變化而變化。另外，在采購過程中還應該科學合理的選擇供應商，并且與之建立長期的合作關系，詳細了解供應商各方面的信息，掌握供應商的最新動態，根據企業需要的物品和形勢來制定采購的措施，保證采購的科學性和合理性。而且還要做好采購文檔的制定和管理工作，進而了解采購的現狀和未來趨勢，積極培養出一支高素質的采購隊伍，從而提高房地產企業采購工作的質量，保證供應鏈采購的成本[3]。
(三)增強供應鏈上下游之間關系的管理
在進行房地產企業供應鏈采購成本管理時，要加強供應鏈上下游之間的關系，也就是房地產企業和供應商之間的關系，一定要采用正確的供應商策略，從而降低房地產企業的供應鏈成本。比如，可以和核心的供應商建立長期的合作關系，制定出相應的供應措施，在節約交易成本的基礎上，使供應商為房地產企業提供個性化的服務。要想加強供應鏈上下游之間的關系，一定要對價值鏈進行詳細的分析，明確在采購過程中消費多少了資源，如何實現這些資源價值的轉移，通過分析資源的耗費，不僅加強了供應鏈上下游之間的關系，還增強了房地產企業的經濟效益。
結束語：
綜上所述，供應鏈采購成本管理法在房地產企業中是一種非常新型的管理方式，它不僅能夠節省房地產企業供應鏈采購成本，還能提高房地產企業在市場中的競爭力，另外，還體現了供應鏈采購管理的價值。但是目前的研究方法和理論還不是特別的完善，仍然需要進一步的改進和糾正，從而促進房地產企業供應鏈采購成本管理的質量。
關鍵詞：小型房地產企業采購建筑管理
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，房地產開發是市場經濟最活躍的元素。隨著改革的進一步深入，人民生活品質的提升，國家各種政策和管理的逐步完善，企業面臨著巨大的競爭壓力。
20多年來，隨著企業改制和經營責任的轉變，大量小型房地產開發企業，由于受到開發環境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發展，應從公司自身管理出發，尋找符合社會進步和事物發展的客觀規律，從思路上轉變和制度上規范，從粗獷式經營型管理轉化為精細化的制度型管理。
1小型房地產開發企業建筑施工項目的采購內涵
房地產開發企業的采購也屬于采購范疇，但是又區別于一般意義上的采購。絕大多數房地產開發企業，在實際運作過程中，一直都將屬于采購范疇的工作內容分散于諸如前期、計劃、工程、材料等部門。從某種意義上來說，一般房地產開發企業所謂的采購是取用了采購含意中的部分內容。從管理和實際操作的過程來講，會帶來工作職能不清，工作范圍重疊，工作過程推諉，工作效率降低等不利因素。
1.1采購的定義。
采購是指通過交換獲取物料和服務的購買行為，為企業經營在合適的時間、地點、價格獲取質量、數量合適的資源。
采購的目標是“為企業經營獲取質量、數量合適的資源”；采購的手段是“通過在合適的時間、地點、價格進行交換”。本文研究的采購管理，將針對“采購的手段”進行探討。
1.2房地產企業采購的現狀。（崗位和職能）
由于我國社會發展的特殊性，絕大多數房地產企業脫胎于國有企業或事業單位。崗位的職能設置往往對應于政府管理部門。
在工作職能上，僅對實物的購買作為采購工作的主要目標；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購置。對于服務性資料和商品的獲取，很多企業都未納入采購管理，而將其功能分置于前期、計劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設計、施工隊伍的選擇等。
這種采購方式是在我國改革開放初期，以計劃經濟為主的情況下，適應當時的供需渠道和工作方式頁而產生的。
1.3小型房地產開發企業建筑施工項目采購的范疇。
實物物料的購買和服務的獲取都是采購行為，都應納入采購管理的范疇。
隨著時代的進步，社會的發展，政府工作思路的轉變以及企業的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計劃經濟的工作方式，也逐漸轉變為市場經濟行為。這就要求房地產企業的經濟活動，也要適應市場經濟，符合市場運作的客觀規律，只有這樣才能在市場大潮中更好地生存和發展。
首先，實物物料和服務都是商品，都具備商品的價值和交換價值，體現了商品的勞動二重性。其次，它們的有償獲取，都計劃能為房地產企業帶來利潤。它們具備相同的價值屬性。第三，它們可以通過相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標等，這也都屬于商品購買的形式。第四，它們的采購過程，其實也是經濟合約的成立和履行過程。經過購買前的詢價，成立合約，履行合約和支付報酬，完成合約等步驟來進行。第五，它們都可以通過統一的管理制度和工作流程來規范和完成。第六，它們都需要經過相同的評估、審核階段，都可以建立相同性質的全過程的管理檔案。
由于土地資源對房地產企業有著非常特殊的重要性，它的獲取會由企業的決策部門直接制定方案和落實，一般不將其列入房地產企業采購管理范疇。
1.4小型房地產開發企業建筑施工項目采購的本質。
就是對在房地產開發全過程中，所有涉及到的設計、施工和建筑材料供應單位，進行質量、價格和履約時間的比較，以達到最優化過程這一目標。
能向房地產企業提供滿足其需求的建設服務和建材供應；
通過合適的方法采購，使每一筆資金都獲得最大化的價值；
進行精確地計劃安排，使每一次提供的建設服務和建筑材料都能準時到位；
與相關部門密切合作，保證房地產開發建設體系的順利運作；
在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購服務。
1.5房地產企業采購的目標。
最終目標就是，用最優惠的成本，保證房地產企業建設項目及時、保質地完成計劃進度，并順利實現銷售。
這一最終目標，是由完成一系列各項分列的采購任務來實現的。如各種施工隊伍的選定，各類材料的購買，以及保障它們的質量符合設計要求，保證他們能準時進入施工現場等。
2小型房地產開發企業建筑施工項目采購管理
房地產企業的采購管理就是企業的管理者有效地利用人力、物力、財力、信息等資源，并通過決策、計劃、組織、領導、激勵和控制等職能，協調團隊的活動，達到獲取高質、價優和準時的建筑施工服務或建筑材料供應的管理過程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精細的管理流程和嚴格的監督審核機制是保證工程項目按時完成的前提條件。
2.1.1健全的組織機構
小型房地產開發企業，采購資金在開發成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購工作應使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權限的設置，制訂詳細的部門職責、崗位說明書與權責劃分表，建立嚴格的監督、審核審批機制和有效的績效考核措施。
2.1.2明確的管理制度
制訂、執行管理制度，是完成任務的重要保障。明確的管理制度是企業采購運作的行為準則。
2.1.3精細的管理流程
業務流程就是把一件工作的作業項目或工作環節清晰地表述出來的程序，重點是做好WBS（工作任務解構）。
2.1.4嚴格的監督、審核審批機制
企業的采購，根本上體現為人與人之間的交涉行為。實施嚴格的監督、審核審批機制，才能盡量減少營私舞弊等惡劣事件的發生。
2.1.5科學的績效考核
科學有效的績效考核，是發揮員工主觀能動性的強大武器，是采購行為充滿活力的有力保證，是采購業績獲得提高的關鍵因素。
2.2計劃管理
2.2.1了解政策、掌握規范。
房地產采購管理方面必須嚴格執行國家規定的相關政策法規。供貨商必須具備相應的資質。各種建材必須要實行質量備案，進場也必須由相關單位確認。
2.2.2制定采購規則和模式。
制定采購規則和內容；確定采購模式。
2.2.3掌握進度、編制和申報采購計劃
熟悉工程的進度要求，掌握現場的施工進度，提前編制和申報采購計劃，展開相應的采購工作。
2.3價格、成本、合約管理
2.3.1看懂預算、了解產品
需要初步具備預算員的能力，了解各種預算和報價清單。能否參照定額，參照那種定額，獨立費的確定等都會直接影響到價格和成本。
價值鏈管理已經成為現代企業管理的重要手段，價值鏈分析為企業降低成本、提高效率、優化顧客服務提供了依據和保障。房地產企業的管理同樣可以運用價值鏈管理的思想。房地產開發企業運營可以用價值鏈管理的基本流程來分析，房地產企業價值鏈主要包括項目可行性分析、工程物資、工程施工、項目營銷及物業管理等活動。根據房地產企業的基本業務流程構建房地產開發企業的運營價值鏈，并根據業務性質識別出能夠開發并保持房地產企業競爭優勢起的關鍵環節，并針對關鍵的價值活動環節，提出保持中小房地產開發企業競爭優勢的途徑。
二、中小型房地產開發企業價值鏈構成及價值活動分析
中小型房地產開發企業價值鏈將企業的生產活動分為基本活動和支持性活動兩大類，其中基本活動是指生產經營的實質性活動，支持性活動主要是支持基本價值活動且內部之間又相互支持的活動。
1、基本價值活動
（1）內部后勤：內部后勤主要指房地產開發企業對開發項目的市場調研，在權衡市場整體情況的基礎上分析項目的可行性、可進入性、可盈利性并制定開發方案，并從土地出讓方取得土地使用權。
（2）生產經營：生產經營即項目的建設階段，是投入項目所需的各種要素（包括土地、人力、資金、設備、工程物資）以生產最終商品房的過程。生產經營階段的管理對于房地產產品的質量起到決定作用，是企業形成核心競爭優勢的關鍵階段。
（3）外部后勤：當項目建設進入即將完工時期，企業可以著手準備商品房的預售，這一時期可以進行項目宣傳、申請預售許可、確定預售方式、準備預售合同、確定按揭銀行、等一系列準備工作。
（4）市場營銷：市場營銷包括市場宣傳、產品定價、以及確定銷售渠道。市場營銷能力是中小房地產重要的價值增值環節將決定企業的獲利空間，并對企業形象塑造具有重要影響。
（5）物業管理：物業管理是房地產企業價值鏈基本活動中的服務活動，物業管理也是房地產產品價值的一部分，實質上是對商品房從建成到使用過程進行綜合性的管理，其主要目的是為了使房地產產品的整體功能得以實以滿足業主的使用需求，物業管理活動能提高業主的滿意度并獲得業主的認同進而提高了企業的市場聲譽。
2、輔助價值活動
（1）采購管理：采購管理工作既包括工程物資的采購也包括其他所需資源的采購及管理。房地產開發企業工程物資采購費用占到工程造價的比率較高，因此對于采購過程的有效管理對于降低開發成本具有重要的意義。
（2）技術開發：技術開發包括生產性技術開發和非生產性技術開發，技術開發對企業形成核心競爭優勢十分關鍵，房地產企業的技術開發活動主要體現在：項目可行性分析技術，工程規劃技術、建筑工程設計、營銷資源整合技術，市場綜合分析技術、物業管理信息系統技術、客戶信息系統。技術的開發不僅與最終產品的形成直接相關，而且支持企業的全部業務流程，是企業競爭優勢的關鍵。
（3）人力資源管理：房地產開發企業人力資源管理活動指企業職工的招聘、錄用、培訓、激勵、提拔、退休等各項人力資源管理活動。人力資源是現代企業的核心資源。加強企業人力資源管理，保持企業人力資源的穩定、高效率影響著企業的競爭實力。
（4）企業基礎設施：企業的基礎設施指企業的組織機構設置、企業的行為、企業的規章制度、管理者的領導風格、企業的控制系統及企業文化等要素。企業的基礎設施與其他三類支持性活動不同，企業基礎設施用來支持整個價值鏈的有效運行。
三、基于價值鏈管理提升中小房地產企業競爭優勢
基于中小房地產企業經營業務流程及對中小房地產開發企業的價值鏈及價值活動分析，構建中小房地產企業價值鏈動態耦合機制。
基于對中小房地產企業價值鏈動態耦合機制及關鍵業務流程的分析，提出以下優化中小房地產企業價值鏈的基本途徑。
1、重新構造中小房地產企業價值鏈
中小房地產企業由于規模相對較小可以采取更靈活、更具效率的方式來進行業務活動。優化采購、設計、施工、銷售、物業管理等業務流程，改變企業產品的成本構成，可以顯著降低企業產品成本，以獲得成本優勢。此外，保持上下游價值鏈的高效率運行也是獲得競爭優勢的關鍵，當上下游價值活動對于企業成本影響較大時，控制價值活動的效率更重要。
2、建立戰略聯盟
中小房地產企業由于規模及資源限制無法與大企業開展更廣泛的競爭，通過建立戰略聯盟可以存進企業技術創新、避免孤軍奮戰所帶來的經營風險并可以減少聯盟內部企業之間的競爭以實現資源優勢互補共同開發新的市場。
3、實施以顧客為導向的全程營銷模式
中小房地產企業應以全程營銷模式為導向在項目開展實施的全過程都注重客戶效應，以提升客戶對于企業及產品的認同感，實現差異化，提升企業市場形象。在實現全程營銷過程中要以顧客滿意為標準，以提升顧客效用價值為目標。通過建立便利的銷售渠道，簡化顧客購買流程給予顧客便利；通過提供人性化的物業管理以最大化顧客的價值感知。
關鍵字： 成本管理；現狀；問題；對策
1、我國房地產企業成本管理現狀
1）成本管理只限于對項目建造過程的成本降低
長期以來，房地產企業對成本的管理只限于生產領域， 而忽略了對產品設計階段成本、設備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實際上工程項目設計的合理性在很大程度上已確立了項目建安成本的高低。
2）沒有形成一套有效的成本控制體系
現階段大量的房地產企業沒有形成一套責任預算、責任核算和責任分析的管理體系， 沒有與房地產企業經濟責任制度密切結合。監督體系也很不完善，很多房地產企業的監督機構少，并且名存實亡，不能達到有效地監督。
3）沒有充分應用先進的信息技術
隨著現代信息技術的逐漸普及，加快了房地產企業建立現代信息管理系統的進程?，F代房地產企業中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術。但在傳統房地產企業制造成本管理模式中， 運用先進的信息技術方面存在明顯不足， 阻礙了房地產企業制造成本管理的發展。
2、上海寶華房地產公司成本管理中存在的問題
1）在建項目忽視成本的管理
成立項目公司，推行法人制度，也會經常出現這樣的問題，企業集團雖重視成本但有時也鞭長莫及。項目公司往往注重項目銷售，及時完工交房，而忽視主體建設工程成本、配套工程成本等，誠然，當前房價高啟，建安成本僅是房價銷售的一小部份，但也不應偏面只看重效益，而不顧成本，至少應效益成本兼顧，達到成本效益最優化。
2）成本管理認識上存在誤區
長期以來，企業的成本管理存在認識上的誤區，認為企業成本管理是財務部門責任，有些工程項目經理更簡單地將項目成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務人員。其結果是技術人員只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責施工生產和工程進度。這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有了成本管理責任。如果技術人員為了保證工程質量，設計功能過剩，采用了可行但不經濟的技術措施，必然會使成本增大。由此可見，不走出這個認識上的誤區，就不可能搞好生產成本管理。
3）沒有形成一套完善的責權利相結合的成本管理體制
任何管理活動，都應建立責權利相結合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業成本管理只有堅持權責利相結合的原則，做到獎罰分明，才能有效控制或降低成本。
3、上海寶華房地產公司成本管理的對策
1）樹立成本意識，加強全面成本控制
人員素質、技能是房地產企業發展的核心因素。打造以人為本的房地產企業文化，培養員工成本意識，是形成房地產企業內部員工自主參與管理的關鍵。加強成本管理，首先房地產企業領導必須強化成本管理意識，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實處，調動全體員工的積極性和主動性。其次，還應培養專業成本管理人員。成本管理人員應結合房地產企業的生產流程和組織特點，對比同行業先進的成本管理方案，通過項目后評估等，不斷發現自身問題，并加強完善成本控制。從財務部門、總師室、商務部、項目公司、配套部、銷售公司、物業部門、建筑裝飾公司根據每個項目的特點，編制組織方案，實施方案，并由此制定相應的成本預算。每位職工應根據部門相應的目標成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費，精益求精，只有這樣才能抓出成效來。
2）建立有效的成本管理體制
房地產企業應立足于宏觀與微觀環境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產企業要搞好項目成本管理工作和提高項目成本管理水平，要做好項目成本預測工作，設立項目成本目標，對已完項目的后評估，及與同行業項目的比較，通過科學的方法加以歸納總結，對予好的方法和成本加以推廣。根據已有項目的經驗，選擇最有效的成本決策，然后根據成本決策的具體內容，編制成本計劃，作為成本控制的依據。組織成本核算工作，同時加強成本審核監督，建立健全成本核算制度，提高房地產企業整體成本管理水平。
3）實施戰略采購控制成本
采購作為房地產企業生產經營的第一道工序，是房地產企業成功進行成本控制的第一道關口。目前在房地產企業采購管理中存在很多問題，例如采購環節中的人為欺詐行為屢見不鮮，采購的價格和質量也直接影響著產品成本和品質等。要想降低房地產企業成本，使房地產企業有效適應外部持續變化的環境，應做到“擇優，擇近，擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產企業自身的價值鏈，還要了解整個社會的價值鏈?？筛鶕康禺a企業的情況采取諸如集中采購、擴大供應商基礎、優化采購流程和方式等方法實施戰略采購控制項目成本。
4）優化營銷成本
營銷在任何一個房地產企業都占有重要地位，一個房地產企業要使生產的產品轉化為價值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤。房地產企業為了多銷售產品，心然要在營銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹立房地產企業良好的公眾形象對外進行捐贈等等，這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產企業可以對營銷成本進行良好的優化，使得在營銷成本降低的同時，銷售收入卻增長。房地產企業營銷中的成本優化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規?？刂?，服務設施控制和產品設備壽命周期控制等。
5）降低營造成本
降低運營成本可以從以下幾個方面考慮：（1）通過員工的培訓，提高員工的素質和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過提高銷售預測能力及市場定位，提高產品適應市場，及時銷售，降低庫存，節約營銷成本。（3）通過優化業務流程達到房地產企業內部業務優化，從而降低整體的運營管理費用。（4）通過采用生產外包、電子商務、信息化系統、戰略合作等先進的策略和技術來提高運作效率，降低運營成本。
6）先進技術及工藝的運用和創新降低成本
房地產企業成本管理與工藝技術相匹配，追求成本管理的現代化和工藝技術的先進性。房地產企業制造成本管理要與技術管理統一，降低成本不僅需要用經濟方法來管理，更需要先進的科學技術來推動和保證。這是因為技術與經濟之間存在著相互制約、相互依存和相互促進的辨證關系。實踐證明，一項新技術、新發明的運用所產生的項目成本競爭力遠比我們通過內部挖潛帶來的競爭優勢大得多。所以，如果房地產企業能不斷的進行技術改進和創新，再結合傳統的挖潛優勢，雙管齊下，必能大大降低產品成本。
4、結束語
綜上所述，我認為基本建立起了系統的成本管理體系，基本形成了最基礎的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標成本預警機制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責任與激勵方面管理機制。其次通過全面預算成本管理控制，形成了清晰的成本結構，并從集團公司的戰略高度對成本結構進行價值工程、成本效益、全壽命費用分析等，剔除過剩功能，優化成本結構，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環。最后，企業通過高效的管理，有效的成本控制，成為企業核心的競爭力。在房產企業林立，市場競爭激烈的今天，使企業更在競爭中發展壯大。
參考文獻：
[1].曾漢文，“淺析房地產企業集團預算管理的實施方案”，《中國總會計師》，2009年05期，P51
關鍵詞 “營改增” 房地產企業 稅務風險 風險防范
近年來，我國一直進行營改增的稅制改革。房地產行業的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關重要的一步，房地產行業營改增后，增值稅正式形成環環相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產行業相應的稅務風險也隨之而來，如果處理不好會給企業帶來嚴重的損失，因此有效地進行風險防范可以減少房地產企業的稅務成本，使房地產企業能夠健康穩定地發展。
一、營改增背景下，房地產企業存在的稅務風險
（一）對企業稅負的影響
營改增稅制改革使很多房地產企業的稅負控制面臨著很大的挑戰。根據有關調查得知，在進行了營改增以后，有效地減少了重復征稅、漏稅的情況，使企業的稅負得到了降低。但是由于應交增值稅等于銷項稅減進項稅，企業增值稅稅負的高低除了與銷項稅的多少有關，還主要取決于可抵扣的進項的多少。而作為房地產企業，往往存在高額的融資費用和大量的規劃費、大環境配套費等行政事業收費項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產企業，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進項的比率遠低于其他行業，如何控制企業的稅負成為當務之急。
（二）增加了財務核算的難度
營改增稅制改革加大房地產企業的財務工作人員的工作的難度。由于增值稅相關的財務核算遠較營業稅復雜，如營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅；營業稅僅根據收入金額計算即可，而增值稅需根據收入金額計算出銷項，再抵扣進項才最終得出應交稅金；同時，財務人員還需關注進項的認證時間限制以及需甄別哪些進項不能抵扣或者需要轉出。這些都加大了財務人員的工作難度，如果不熟悉相關的稅法法規，不熟悉相關的會計核算，極容易帶來稅務風險，給企業造成經濟損失。
（三）加大了發票管理的難度
營改增稅制改革給房地產企業的發票管理加大了難度。相對而言，由于營業稅不能在下一環節抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發票，特別是增值稅專用發票的管理，我國相關的法律法規規定要嚴厲得多。根據我國相關的法律規定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發票等行為甚至會受到無期徒刑等嚴重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發票上述一系列的問題進行嚴格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發票等現象。房地產行業之前長期開具營業稅的發票，缺乏增值稅票管理的經驗，而且，房地產行業發票的票面金額較大，更加大了房地產企業對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產企業面臨著如何規范開具發票和取得發票的難題。
（四）對企業業務流程管理的影響
營改增稅制改革對房地產企業的業務流程管理提出了新的挑戰。由于營改增前，房地產企業繳多少營業稅僅與銷售部門的銷售行為有關，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關，與采購部門的采購行為也息息相關。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進項發票，這些都是房地產企業在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產企業采用怎樣一個經營模式去開發一個項目也會影響應交的增值稅，對房地產企業整個業務流程的重新規劃亦應提上日程。
二、營改增背景下，房地產企業稅務風險防范的措施
（一）制定稅務風險防范機制
房地產企業應該根據自身的實際情況，制定稅務風險防范與預警機制，隨時關注企業的稅務風險，一旦檢測出企業將會出現的稅務風險就及時進行解決，有效地減少企業的損失，穩固企業的發展。定期組織相關人員對稅收負擔率進行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據評估結果制定出相應的稅負變化表，以隨時監控企業的稅負情況，為企業的發展保駕護航。
（二）做好稅收籌劃工作
面對營改增后房地產企業稅負增加的壓力，房地產企業必須做好稅務籌劃工作。針對房地產行業的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產企業要根據自己的實際情況選擇適當的方法。對于房地產的新項目，同樣有稅務籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發一個項目。通過稅務籌劃，盡量將企業的增值稅稅負控制在一個合理的區間。
（三）加強與增值稅相關的全員培訓
由于營改增增加了財務核算的復雜性和發票管理的難度，迫切需要對財務人員進行相關的業務培訓，使其及時掌握稅制的變化以及相應的核算方法，提高其業務水平以加強財務核算工作，規避漏報、錯報增值稅的稅務風險，提供其思想認識以加強增值稅專用發票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發票等帶來的稅務風險。
由于增值稅稅務風險的控制，需要各個部門的協同配合，關于營改增相關的培訓不僅僅是針對財務人員的培訓，而應該是一個全員的培訓。通過全員培訓，讓房地產企業的決策層高度重視營改增帶來的機遇和挑戰，從企業戰略的高度調整業務流程，乃至組織架構以應對營改增可能帶來的稅務風險，協調其他部門支持財務部門為規避相關稅務風險所統籌的新舉措。通過全員培訓，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認識到控制稅務風險與其息息相關，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產企業控制增值稅稅負的重中之重。
（四）理順與增值稅相關的業務流程
營改增稅制改革以后，房地產企業面臨計稅方法、會計核算、稅控風險點等的一系列變化，這就要求房地產企業要理順與增值稅相關的業務流程，改進相關的組織結構，進而有效地控制稅務風險。
業務流程方面，從供應商的選擇到合同管理都必須因應增值稅的特點進行調整。選擇供應商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質的單位進行合作，對那些小規模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發票（可抵扣3%），并與其商議適當降低價格。同時，必須加強合同特別是采購工程合同的管理，務必做到合同名稱、單位名稱與發票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發票”的涉稅條款加到合同中。
組織架構調整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業務功能外包來取得可抵扣的增值稅進項。例如，可以將銷售業務委托給房地產中介公司，將應支付銷售人員的工資獎勵轉換成應支付房地產中介公司的費、咨詢費，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機構，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進項。
三、結語
關鍵詞：房地產企業；項目融資；資金管控；對策
中圖分類號：F271 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業生存和發展的重要資源，企業的資金管理貫穿于企業發展和經營管理的各個環節。尤其是對于房地產企業而言，作為資金密集型的企業，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉速度，降低企業成本，促進房地產企業經濟效益提升。房地產企業是專門從事房地產開發和經營管理活動的企業組織，房地產項目的開發具有投資規模大、投資成本高、資金周轉周期長等特點。因此，房地產企業相對于其他企業組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產企業的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產企業經營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產項目成為推動我國經濟增長的重要項目，房地產項目的投融資問題也日益受到關注，如何加強房地產企業的融資管理，提高房地產企業資金管控水平，促進房地產企業資金管理效益的提升成為房地產企業財務管理的核心內容。研究房地產企業的項目融資和資金管理，旨在提高房地產項目的融資能力，降低房地產企業的融資成本和融資風險，提高房地產企業的資金管理水平，有效地整合房地產企業的資源，提高企業資金使用效益，實現房地產企業整體效益的最大化。
一、房地產企業在項目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產融資決策不當
在房地產項目的融資過程中，由于房地產企業缺乏科學的融資決策，造成項目融資出現融資結構不合理的情況，造成企業融資成本過高和引起債務危機的現象。房地產企業針對某一地產開發項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業的項目融資的渠道、數量、風險等要素。但是，由于房地產企業缺乏科學的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產項目融資的經濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務風險。另外，缺乏科學的審批流程和審批制度，也是造成房地產企業融資決策不當的重要原因。
2.房地產融資市場體系不健全，融資效率低
房地產項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產企業尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產企業的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產企業巨大的融資風險。在我國房地產行業的融資體系還不夠健全，許多房地產企業在企業的發展過程中存在短視行為，企業過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環境的影響，受到宏觀經濟調控的影響，房地產企業的銀行貸款的融資方式嚴重制約企業的發展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產企業在項目開發的過程中，存在融資成本過高的風險，這嚴重地制約了房地產企業項目開發資金的有效籌集，給房地產企業帶來巨大的財務風險和市場風險。另外，房地產項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產項目的投資規模、融資方式、項目建設的數量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產項目開發盲目融資的現象，給房地產企業造成潛在的財務風險。
3.房地產企業內部控制水平不高
房地產項目建設是一項投資周期長、投資規模大、投資成本高、面臨風險多的項目。因此，房地產企業在項目開發和經營管理的過程中面臨多重風險的考驗。而當前許多房地產企業由于缺乏科學的風險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴重的不足和問題，造成企業存在巨大的風險和危機。房地產企業缺乏健全的內部控制體系，對企業的財務管理風險和融資風險缺乏充分的預警、識別和應對機制。企業缺乏對融資風險和資金管理風險的重視，對變幻莫測的市場環境缺乏冷靜的、科學的分析和認識。這造成房地產企業嚴重的財務風險隱患。最后，房地產企業缺乏健全的內部控制機構，對投資和資金缺乏有效的監督管理職能部門，造成房地產企業的風險。
4.資金管控不嚴和調度不合理，造成企業財務困境
在房地產企業的項目投資和開發管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產項目資金管理的效率，可能導致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產企業資金調度的不合理，營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。
對項目建設資金的使用缺乏有效的預算管理，房地產項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監督和控制，嚴重影房地產項目開發資金的正常運轉，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉，不利于房地產企業的財務安全，影響房地產企業的健康發展。
二、加強房地產企業項目融資和資金管控的措施建議
1.加強房地產企業融資決策分析
科學的融資決策分析，對于提高房地產企業的項目融資水平，降低融資成本和融資風險具有重要意義。房地產企業在進行房地產項目投資之后，應該進行科學的融資決策分析，探討企業融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風險和債務風險等。企業應該對項目資金的籌集途徑進行科學的比較分析，對企業的債務責任和融資規模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業的融資目標和融資方案。企業應該充分認識自身的融資能力，提出建設性的融資方案，充分的咨詢融資顧問，降低融資風險和融資成本。
2.推進融資渠道創新，實現多元化融資
房地產企業在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產行業的深入發展，例如，地產基金、地產投資專門機構、地產信托、地產專業投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發展。企業在進行項目融資中應該主動發展多元化的融資，推動房地產企業融資渠道的創新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業的融資風險和融資成本，提高房地產企業的融資效率。其次，房地產企業可以通過股權融資的方式獲得企業發展資金。房地產企業通過上市發行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產企業有效的利用資本市場，獲得企業發展資金的方式。再次，房地產企業可以通過發行公司債券的方式融資。房地產企業雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業長期發展的資金需求。因此，房地產企業可以發行公司債券，為企業籌得建設資金。債券融資是一項穩定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產企業對信貸融資的依賴，改善房地產企業的融資結構。房地產在融資的過程中應該合理地控制企業的資產負債率，保證良好的社會形象，穩步擴張，促進企業健康穩定發展。
3.監督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對房地產企業的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學的資金使用計劃，提高房地產項目的資金管理水平，加強對房地產建設資金的使用過程的監督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風險因素。在房地產項目的設計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產企業應該科學地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監督和控制，避免資金使用過程中出現浪費和流失的現象，降低資金使用的成本。另外，應該加強對項目建設資金的集中管理。房地產項目的建設資金使用主要流向工程的采購和建設成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監督，嚴格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產企業的財務部門應該制定滾動的預算計劃，加強對資金使用的預算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應該加強對項目資金的收入與支付過程的監控。針對房地產項目的運作流程，加強對關鍵節點的資金流動的監控，建立完善的內部控制制度，完善相關的資金審批、嚴格用款審批制度，有效防范資金使用風險。
4.完善資金管理制度，保障房地產項目資金安全
房地產企業在進行房地產開發的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產企業在進行資金管理過程中，應該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認以及支付程序。完善房地產項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規范，從而保證房地產項目的資金有效管理。提高房地產項目的財務資金計劃管理水平。在房地產開發的階段，應科學地編制項目建設資金使用計劃及原材料設備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據實際的工期需要和工程進度需要，科學合理地安排項目資金使用，從而實現科學的房地產項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩定性，促進房地產企業財務管理的效率，降低房地產企業的財務風險。
資金對于資本密集型的房地產企業發展而言至關重要，關系房地產企業的投資、開發和戰略發展。因此，房地產企業在進行項目立項、土地儲備、房地產開發的過程中，需要大量的資金投入。房地產企業的項目融資和資金管理與控制，關系到房地產企業的生存和發展。因此，房地產企業應該建立科學的內部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創新，不斷完善企業的財務管理制度，提高對企業資金管理和使用的監控，加強對資金使用的預算管理和內部審計，提高房地產企業的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業的財務風險，促進房地產企業健康持續發展。
參考文獻：
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