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序論：在您撰寫房地產開發的流程時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
【關鍵詞】房地產；開發流程；定價體系；探討；
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
1引言
對房地產進行定價是房地產開發企業非常重要內容之一，其成功或否對房地產銷售及利潤有直接的影響。大多數房地產企業都很重視房地產的定價工作，也就是僅僅重視開盤的價格，而對于在房地產在開發過程中的分散于其他過程中的定價沒有足夠的重視，使得整個定價工作過于分散；另一方面，目前對于房地產定價方面的研究主要針對于普遍采用的定價方法來分析其影響因素，從而有效構建房地產的定價模型,而這種做法，有一定的片面性，缺乏整體的認識。
2房地產價格體系在開發流程中的內容
依據房地產完整的開發流程，將整個房地產開發流程的定價分為項目論證、評審、開盤、銷售以及尾盤清理等幾個階段。而在評審和開盤之間的價格測試是至關重要的一步，意在制定最終開盤價前，對早期所制定的價格進行一定的測試，用以了解客戶對該體格的隨承受能力及反映，以便制定具有一定競爭力的更加易于客戶接受的合理的開盤價格。
在房地產企業的開發流程中，以上所列述的定價階段也會由于項目的進展情況以及項目所側重的內容有所不同，而具有各不相同的定價要求，從而形成由模擬定價、開盤價、銷期價和尾盤清理價等構成完整的價格體系，這兒的模擬定價是在項目的論證、定位、評審階段中，項目沒有成形，統一稱為模擬定價。
依據整個房地產開發流程中的價格體系，在進行房地產價格制定的時候，首先要每個階段的定價目的，再選擇合理的定價方法，然后依據其固有的定價步驟來形成最終的定價結果。這也就是我們所說的房地產的定價流程，也是在房地產開發流程中定價體系的內容。
3房地產在開發過程中不同的定價探討
房地產開發流程中定價體系的探討是以各種定價方法為基礎，結合每個階段的定價目的，選擇最適合該階段的方法。
3. 1項目在論證期確立模擬定價
(1)項目論證時確立定價的目的
在房地產項目的論證階段，企業的定價目的就是要根據所確定的價格來估算企業能夠接受的土地價格以及項目的各種不同投資方案的收益率，從而最終確定能否拿地并選擇合適投資方案。
(2)定價原則和方法
該階段一般是先判斷本項目的收益率是否達到企業所期望收益率，從而做出最優投資決策；當然此時也要考慮到該階段對項目的有關信息掌握的情況，與市場上現有項目進行比較,最終確定采用什么樣的定價方法。
3. 2項目定位確立模擬定價
(1)項目定位時的定價目的
通常在房地產項目的定位階段,企業的定價目的是為了完成該項目價格定位的前期策劃工作,從而為后期預測項目的售價以及制定價格提供有力依據。
(2)定價原則和方法
本階段是依據所掌握的當前市場具體情況來完成該項目的客戶定位、市場定位、價格定位和產品定位等工作。而為了完成價格定位的策劃，必須分析對比本項目和與附近樓盤的多種因素，形成具有明顯優勢的價格；與此同時也要對比本區域的房地產市場情況，本項目的優勢等諸因素預測價格的變動區間，從而找出適合本項目的定價方法。
3. 3項目評審期確定模擬價格
(1)項目評審階段的定價目的
在房地產項目的評審階段，企業通過定價來對項目的財務指標和目標成本進行合理的分析，并且根據項目成本和預計收益率來確定項目的基礎價格，為后期開盤價格的制定提供有力的依據。
(2)定價原則和方法
本階段是評審項目在項目定位階段的主要工作成果,確定項目的定位策劃方案。所以，本階段基本能夠明確項目產品的基本特征，能夠比較精確地預測到項目的成本和財務測算的結果，比較適合使用成本加成的定價方法。
3. 4在項目開盤期確定開盤價
項目價格測試的根本目的是修正項目的開盤價格,文中把價格測試的工作放在開盤階段。
(1)開盤期定價的目的
在項目的價格測試階段,企業的定價目的是了解客戶對項目價格的認可度和承受能力,當然此時企業也能夠及時了解客戶對戶型的需求，從而在開盤時，造成熱銷氣氛，達到實現期望的銷售率。
(2)定價原則和方法
開盤價格是整個房地產開發流程價格體系中非常重要的價格,企業為了達到預計定價目的,首先要使開盤價格和當前市場形勢相一致，更要體現本項目的特色及優勢，達到最終的體格目的。所以該階段一般采用選擇特征定價法和市場比較法。
3. 5銷售階段的價格
(1)進入銷售階段定價的目的
開盤后，就進入到了正常的銷售銷售階段，進行房地產定價的目的則是要保證項目具有一定的去庫存化速度,在預期內完成銷售任務,確保資金能夠及時回籠;另外，還可以樹立企業良好的形象,從而強化開發商所在公司的品牌價值。
(2)定價的原則和方法
銷售過程的定價，一定要承接開盤價，將其作為重要的基礎上，在這個過程中,價格上不能有重大的變化,確保開盤階段的連續性。但必要時也可以適當進行調價，這也是這一過程中的主要工作,內容是依據工程的進度、銷售表現和市場的變化，來合理確定價格的調整節奏和升降幅度。當然，如果市場的大環境沒有重大的突出變化,在這一階段的價格就不能隨便調整。
3. 6尾盤清理階段的尾盤清理價
(1) 清理尾盤時的定價
在清理尾盤時,進行房地產定價，是為了及時銷售剩余的房源,不要讓公司出現過多的積壓房,從而能夠更好地實現資金回籠。
(2)定價原則和方法
在尾盤清理時，一般的定價不能低于成本價與預期利潤,另外，在這個階段，項目建設的各種成本此時已經明晰,可以使用成本加成的定價原則。當然，公司也可以根據尾盤量的多少，結合各種環境的變化，來設計一些有效的促銷手段,來促進這些尾盤能夠及時完成銷售。
4結語
在房地產的開發流程之中，由于其定價體系涵蓋了眾多的環節和內容,本文只是對定價的原則和方法進行了簡單的闡述。希望這些原則和方法能夠為房地產開發商在確立房地產的價格時提供有益的參考和借鑒。
參考文獻：
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［關鍵詞］房地產 開發企業 供應鏈管理 流程再造
一、房地產企業應用供應鏈管理的研究現狀和問題
供應鏈是指“圍繞核心企業，通過對信息流、物流、資金流的控制，從采購原材料開始，制成中間產品以及最終產品，最后由銷售網絡把產品送到消費者手中的將供應商、制造商、分銷商、零售商、直到最終用戶連成一個整體的功能網鏈結構?！?/p>
從供應鏈的角度來研究整個房地產產業運營模式，其主要思路就是以開發企業為核心企業，通過與其他供應鏈合作伙伴之間加強溝通交流，有效整合內外部資源合作開發，以達到提高開發質量，加快開發進度，降低開發成本，同時提升開發企業自身管理水平的目的。但目前國內關于這方面的相關研究多數還是僅僅將制造企業供應鏈管理的理論和案例進行一些修改，然后直接套用在開發企業身上。由于制造企業運作模式、生產流程等許多方面和房地產開發企業存在著明顯的差異，這種生搬硬套就造成了理論在推廣實踐的過程中會因為遇到各種各樣的阻礙而無法順利推行。
房地產開發行業與傳統制造產業最大的不同在于合作伙伴關系和生產方式上的區別，制造產業適用的一系列供應鏈管理模型，房地產開發企業都不適宜直接套用。因此，作者認為，想要在房地產業內切實有效地運用供應鏈管理的理論和方法，必須先深入分析兩個行業在運作模式上的差異，再根據房地產開發企業的特點進行歸納總結，提出切實可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。
二、開發企業采用供應鏈管理方法與制造企業的差異分析
房地產開發企業與制造企業的不同主要體現在經營對象、供應鏈伙伴關系和生產方式這三個方面：
1.經營對象的差異
制造企業的經營對象通常是特定的商品，盡管產品性質可能有不同，但一般都可以通過大批量生產達到降低成本的目的，同時還要考慮原材料，半成品和產成品的物流和庫存問題。而房地產開發企業的經營對象是一個個開發項目，它具有單件性、一次性、區位固定性和周期長等特點。這些特點造成了房地產項目在經營過程中與制造企業產生了很大的差異。首先，開發項目對于資金的需求巨大，開發項目依據規模的不同需要少則上百萬多則上千億元的投資才能得以運轉，大量的資金在固定的生產地點聚集，并且在一個相當長的周期內無法周轉變現；其次，由于上述的原因，開發項目的風險巨大，一旦項目受到政策、行業、市場或者企業內部不利因素的影響，最后可能對整個項目造成致命性的打擊；最后，房地產開發項目的收益也十分可觀，因此即使房地產行業一直是高門檻高風險的行業，但仍不斷的有企業積極地加入進來。
2．供應鏈伙伴選擇與管理上的差異
供應鏈合作伙伴關系是指供應鏈內部兩個或兩個以上成員之間的一種協調關系，即供應商――生產企業或者賣主――買主之間，在一定時期內信息互通風險共擔、利益共享的信任合作關系，以保證實現某個特定的目標和利益。
房地產開發項目則是一個資源整合的過程，因此，對于供應鏈伙伴的有效管理是項目成功的關鍵。從工作內容來看，房地產開發企業的合作伙伴包括規劃設計、施工圖、景觀設計、工程總承包、造價咨詢、招標、施工監理、營銷策劃、提供建筑材料、建筑設備、銷售等眾多單位。無論是合作伙伴的數量還是關系的復雜性，都遠遠超過一般制造企業，因此在供應鏈合作伙伴的選擇和管理時就存在較大的差異。
此外，由于提供服務的不同，開發企業對每種合作伙伴所采取的選擇方式和合作原則也有不同。例如對于總承包單位等合作伙伴來說，考察重點主要在于三大控制（質量、成本、進度）的執行能力，合同的履行情況以及安全施工等因素，而對于建筑材料和設備提供商來說，考察的重點則應該放在產品的質量、價格、時間等因素上。這些不同都應通過擬定不同的評價標準體現出來。如果采用層次分析法來進行供應鏈伙伴的評價，單純地修改影響因素的權重還遠遠不夠，而是兩者的評價矩陣在建立時就應該有根本性的不同。
3.生產方式上的差異
兩者的不同還體現在生產流程上。制造企業的標準生產流程為“采購生產銷售”，標準的房地產開發過程則可以分為“前期設計施工銷售”這四個階段，如果進一步細化還可以分為“市調可研買地策劃規劃設計施工營銷物管”等眾多環節。不僅如此，開發流程的復雜性還體現在這些階段往往不是依序進行，出于對開發進度的嚴格要求，所有開發環節常常是互相交錯開展的，而且不同的流程之間還存在著重要的搭接關系，不能顛倒次序。例如如果開工所需的手續未完成，就無法進行施工；主體未能封頂就不能開始預售等。因此整個開發流程變得無比復雜。這與傳統制造企業的鏈式供應鏈也有很大的區別。所以目前也未能總結出面向房地產開發全過程的供應鏈管理模型來。這時，就有必要轉換思路，采用并行工程的思路來進行開發流程設計。
開發流程的并行工程思路是將整個開發流程分為設計、施工和前期配套等幾條主線，互相獨立推進，只在關鍵結點，例如拿到開工許可證、基礎完成出正負零、主體封頂等重要節點進行必要的搭接。這樣做的好處是，各個獨立線程上工作團隊只需要專心于自己的工作范圍，節省無謂的等待時間，并且減少職責相互推諉的現象。
三、基于供應鏈的房地產開發流程特點分析
要采用供應鏈管理達到提高開發企業能力的目的，流程再造是必須的，而在流程再造的操作上，也應該針對開發企業的特點而進行設計，與相對已經比較成熟的制造企業流程再造相比，開發企業還應特別注意以下幾個特點：
1.成本控制的重點
從項目管理的角度來看，一旦開發項目開始施工，成本控制的作用就十分有限。因為建筑開發項目中間所牽涉到的原材料和勞動力成本由市場決定，財務成本由銀行決定，稅費由政府決定，工程量在合同文件上也已經給出，也就是說價和量都已經在開工之前確定好了，只要不超過預算就算成功，這與制造企業想方設法地降低制造成本有很大不同。因此對于整個項目來說成本控制重點應放在設計階段，盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，所以應該積極采取設計招投標、限額設計等方法予以控制。一旦項目開始建設，成本控制的重點就變為計劃外成本和管理費用的控制，則應該采用項目管理的管理方法。
站在流程改造的角度上來看，開發企業管理者最重視的是現金流，由于房地產開發是資本密集型的產業，一個項目不管是地價還是合同價款常常都要上億元，而開發商往往還要用有限的資金在幾個項目之間周轉，順暢的現金流才是開發最重要的保證。因此，在流程改造的時候就要重視對現金流的控制，具體可以從前期資金計劃的制訂，合同執行情況跟蹤，變更洽商的嚴格控制等方面入手，并配合嚴密的財務制度才能確保不出差錯。
2.進度控制的重點
進度計劃其實就是現金流在開發過程中的體現：報批報建手續辦理的進度關系著施工進度，施工進度關系著預售款的回收，除此之外還關系著銀行利息的變動，合同價款的支付與索賠，樓價的漲跌等。進度控制管理的重點是對信息流的控制：事前要編制嚴密的總的開發計劃，包括資金計劃，施工計劃，合同支付計劃，銷售計劃等；事中要嚴格按照各類計劃進行施工，保持各種信息的有效傳達和接收以及對各種突發事件的協調處理，必要時還要建立風險預警機制對風險展開預控；事后要采用評價系統對實際的開發流程進行分析，總結經驗教訓，提高開發水平。所有這些特點在流程改造時都應該考慮到。
3.組織架構和運營制度的重要性
房地產開發企業由于工程地點比較分散，一般都采用矩陣制管理模式，以項目部為單位由項目經理負責，而各個部門還要同時受到公司的監管，因此容易產生多頭管理的弊端。此外，由于開發過程中牽涉到眾多的決策過程，各級管理人員要根據自己的權限范圍進行審批，如果超越自己權限還必須向上級報送審批，這一套復雜的審批程序又常常與進度上的迫切要求相沖突。因此，開發企業流程再造的重點還應該體現在如何通過價值鏈分析，建立一套完善、周密且高效的部門組織架構及運營制度。只有組織架構、崗位職責、運營制度都明確建立并順利運作起來，才能將工作落實到人，達到提升管理能力的效果。
除了以上幾點外，還有一些需要注意的地方。比如制造企業普遍比較重視的物流就并非開發企業關注的重點。因為房地產開發項目從生產到銷售的位置都固定，原材料半成品的運輸往往由供應商負責，其物流成本也包含在采購成本之中。而場內運輸的距離相對較短，對總成本的影響較小。另外開發企業信息化建設也不應盲目追求大而全，因為開發流程錯綜復雜，應在仔細分析后采用多種專業軟件配合二次開發進行架構。
四、結語
通過以上的分析我們可以看出，房地產開發企業要應用供應鏈管理思想進行流程再造，應該先從房地產業的內外部分析開始，只有詳細透徹地總結了開發企業的特點，才能做到對癥下藥，真正地將制造產業先進管理理論方法有效引入，增強房地產開發企業的核心競爭力，以此提高整個房地產產業的整體管理水平。
參考文獻:
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一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
【關鍵詞】流程管理；房地產開發；實施
1.引言
隨著近年來我國對房地產行業實施限購、限貸等調控政策的力度不斷加大，房地產市場已由賣方市場向買方市場轉變，企業的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產企業必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應快速的市場變化和顧客需求。
房地產開發涉及產業鏈條長，在開發過程中，需要與行業主管部門、設計單位、材料供應商、工程承包商、銷售商等多個外部機構發生業務關系，內部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發生關聯時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優勢對房地產企業的生存、發展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規范化的業務流程為中心，以持續提高組織績效為目的，實現跨應用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質量與效率測評、流程優化等。房地產開發的業務流程管理系統必須根據企業需求和房地產開發的特點進行設計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優化提高工作效率，通過制度或規范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現管理復制。
3.房地產開發流程管理實施要點
3.1 房地產開發流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發的物業以及服務的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業績效的目的。應該依據房地產開發企業不同的發展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業務或單位流程的改善目標。
按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發現問題，便于復制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監控：找到監測點，監控流程績效；
（4）監督：便于上級對工作的監督；
（5）優化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產開發企業需要根據自身發展階段和遇到的具體問題而有所側重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優化。
3.2 房地產開發流程管理框架
房地產開發流程管理要以價值鏈為基礎、以業務流程為主線。
房地產業務流程是指以面向顧客直接產生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規劃設計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關系管理七大環節展開設計，這七大環節基本涵蓋了房地產開發全過程。
圍繞主業務流程還要設計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監控管理。
橫向結構上采用 PDCA 管理循環構建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規范和標準也作為流程管理的內容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產企業流程管理的實施步驟
（1）組織流程調研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標及關鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環節規范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據
（2）流程優化（以顧問團隊為主，內部團隊確認）
前提：實現流程描述，利用流程管理工具流程優化，優化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關的活動的結合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；
（2）把多個工作合并成一個；
（3）用連續的處理取代需要停頓的工作；
（4）調整資源消滅流程瓶頸
（5）實行并行工程；
（6）使企業支持活動和管理活動成為客戶創造價值的流程驅動；
（7）把自己的流程通過合作或外包或將流程引入便于控制協調等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產流程再造的參考：
流程再造第一階段，設定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構；設定改造流程的出發點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現狀分析。分為五個子步驟：組織外部環境分析；客戶滿意度調查；現行流程狀態分析；改造的基本設想與目標；改造成功的判別標準。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設計創立；流程設計方案；改造的基本路徑確定；設定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。
流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預算計劃；責任、任務分解；監督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。
流程再造第六階段，實施再造流程方案。分為五個子步驟：成立實施小組；對參加人員進行培訓；發動全員配合；新流程試驗性啟動、檢驗；全面開展新流程。
第一部分,開發項目的籌備工作
在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地用地手續,根據項目規模和性質,委托具有相應項目資質的勘察設計單位對擬建項目進行研究,并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。
第二部分,行政審批部分
根據我國現有建設,房地產建設項目的行政許可程序一般可分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建筑工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點
1、項目立項,國家計劃管理機關和有關政府機關審查可行性研究報告,進行項目立項的審批。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理環境影響評估,出具生產性項目環保意見書。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署相應的意見。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及規劃設計條件的確定
1、人防辦進行人防工程進行條件審查。
2、國土資源局進行土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署意見。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》,并確定用地條件。
三、規劃設計和施工圖設計審查
1、規劃部門對初步設計根據已審批的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計條件進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計涉及的專業內容進行專項審查。
7、建設管理機關對落實初步設計批準文件的要求向施工圖進行審查。
四、規劃報建審查
1、公安消防支隊和人防機關進行消防設計和人防工程進行審查。
2、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分,按有關專業技術規范對相關專業內容和范圍進行審查。
3、規劃部門復核經要求變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,核發《建設工程規劃許可證》。
五、施工報建登記
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可的行政審批
向房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)土地使用權證書;
(2)建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按擬預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、配套設施、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案
1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告及相應需提供的驗收證明文件進行備案審查。
2、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。
3、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證。
第三部分 項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪技術報告;
關鍵詞：房地產；報建流程；開發；影響
我國人口數量相對較多，如何有效的滿足人們的住房需求是現階段社會發展中的重要問題，整個房地產行業發展較為迅速，提升了我國土地資源的整體利用效率，這些房地產企業為了提升、增強自身的核心競爭能力，提升對資源的整合，對整個項目報建流程進行了系統的創新與管理，此種模式有效的提升了整個項目開發的內在效率，在根本上則提升了房地產企業的內在經濟效益。對此在今后的發展中要提升對房地產項目報建流程對開發環節影響的重視，基于其存在的問題，提出科學有效的方式與策略，進而在根本上優化整體的房地產開發流程。
1 房地產項目報建流程有關問題研究背景
房地產開發是房地產行業的重要內容，具有一定的綜合性因素，部分工作人員要對整個項目開發的有效性以及可行性進行系統的探究分析，對其進行系統的規劃，然后再有計劃地開展主要項目施工工作，在施工完成之中對相關質量問題進行系統地考量。房地產開發的內容與主要涵蓋的內容與環節相對較為復雜，其整體的辦理手續相對較長，對此在對其進行管理過程中，有關政府部門對于土地具有管理以及監督的責任，對于整個房地產行業起著宏觀調控的作用。房地產企業在進行一些項目的開發過程中，必須要根據特定規定與流程開展報建，在其整個開發流程中始終貫穿著整個報建工作，其實際工作環境必須要通過相關部門審核批準之后才可以開展，在開展過程中也要遵循既定的法定程序。也就是說只有在政府部門審批合格之后，其一些房地產項目才可以正式開展實施，其整體的報建流程對于整個房產企業工作流程有著重要的作用，對于整個項目開展中全部資源的利用效率等因素有著直接的影響，對于整體項目的工作能力以及運作水平產生直接的作用；同時在一定程度上還影響著項目的增值效果。報建流程在開展中要保障其具體的條令清晰有效，個別項目工作要與組織有著一定的銜接，保障其整體有效性，實際審批人員要對具體的報建流程重點進行詳細的掌握，房地產開發的一些企業要對具體的開發流程中的重點內容與相關項目起到足夠的重視，這樣可以有效的提升其整體的施工有效性，保障其整體質量，可以有效的增強其內部的核心競爭能力。對此實際的工作人員要提升對整個房地產項目報建流程的重視，基于對其的了解提出科學有效的建議。
2 房地產項目開發中報建流程現狀
在整個房地產行業的發展中，不同區域范圍內的市場外部環境有著不同的影響，其特定的政策因素在實踐中也具有一定的區別，因為其具體的報建流程相對較為繁瑣，其操作性相對較強，對此要對房地產市場進行科學的監督管理，進而保障其整體報建流程基于政府的相關政策法規開展并執行。政府部門要充分的發揮自身的內在職能，做好具體的審批工作，全面的了解報建流程中存在的各種問題。我國房地產開發的相關行政審批工作的制度以及其法律在研究中發現，房地產項目的開發與其自身的行政管理能力有著直接的關系，政府部門有著一定的監督管理責任，其要加強對房地產企業以及部門的溝通管理工作，各個企業部門之間要進行科學的協調發展，加強企業自身的運作能力，進而提升對整體的項目開發的正面影響，實際的房產開發企業要對其相關政府的的規定以及具體的審批流程進行要及時，對開發流程進行系統的優化，做好實際的管理制度的完善與改革。在對相關房地產項目報建流程開展探究分析的過程中，要基于整個開發商的視角開展，對其存在的各種問題進行系統的探究，進而制定科學的解決方案。
3 房地產項目報建流程對開發環節的影響
房地產項目開發流程對于其整個工作的開展與進度有著直接的影響。房產開發上要根據政府部門的自身監督管理有計劃的開展各種實際工作，房地產企業在不同部門之間要加強對協調工作的重視，通過不同部門之間的共同開展工作與配合，及時有效的反饋各種實時信息，進而有效的完成整個工作目標。房地產開發商要對其具體的項目報建流程以及在項目開展的不同階段的工作任務進行系統的分析，只有這樣才可以有效了解、分析整個報建項目對其開發環節產生的影響。
（一）目的與意義
在對其進行分析的時候，首要明確在實際的房地產開發過程中應該遵循的相關政策法規，要對具體的行政管理部門的職責，以及各種審批流程進行系統的規劃，對具體的項目報建流程明確指出，只有這樣才可以保障對整個報建流程進行完善改革，了解其存在的問題與不足，確定優化路線，制定出具體的工作任務。在對其進行分析探究的過程中，要對具體的流程管理以及理論進行融合，對于開發流程的完善規劃的內容與重要意義進行分析，進而對整個房地產項目開發的具體管理系統不斷的完善與優化。
（二）項目開發具體流程的基本特征
第一，綜合性。這是房地產項目開發的重要特征。在城市建設的發展中，房地產開發工程中的實際工作關系以及項目操作的整個程序日益復雜。其各個開發環節以及涉及的部門較為廣泛，其具體的項目開發涉及到的具體土地條件、實際的規劃要求以及具體的融資方式與市場情況具有所區別，對此個別開發企業要對其進行系統的調研分析，對其進行統籌規劃，并在其基礎之上進行各種房地產項目的開發與研究。
（二）長期性。房地產開發流程就是整個房地產項目的資本投入到其具體資本回收的整個過程。在對實際土地信息進行獲取初期階段，就要對其具體的可行性進行研究，在通過購置土地、規劃設計以及具體的施工建設、竣工與驗收、銷售與物業管理等實際的流程的開展才可以完成整個流程，其整體工作周期流程相對較長，一些較為普通的房地產開發項目就要兩年時間左右，一些大規模的則需要五年時間左右。在項目開發過程中因為相政府土地的具體規劃以及相關部門之間的審批流程等因素的制s，使得整個開發流程具體的環節緊密銜接，必須要對其進行嚴格的實際控制，對其進行科學的管理。
（三）風險性。因為房地產開發項目流程時間相對較長，其設計面積相對較為廣泛，其需求的資金投入相對較大，對此在實際的項目開發過程中會面臨著各種不確定因素，對此各個房地產商在開發過程中要對整個流程中存在的各種風險問題起到足夠的重視。在實際的項目開發過程中，要提升對政治環境、市場金融等相關風險的重視，要通過不同的方式對其進行科學的規避，進而提升其整體的經濟效益。
4 結束語
房地產項目報建流程對于整個企業項目開發有著重要的影響，對其最終的開發效益也產生各種不同的影響，對此必須要做好相關報建流程，才可以有效的保障其最終目標的有效實現，要基于對報建流程的重點線路的了解之上，做好相關路線的改革與完善，才可以有效的縮短整體的項目報建時間，進而提升整個企業的整體的運作水平與能力，有效的增強整個企業的核心競爭能力。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發；防治；水土流失
中圖分類號：S157.1文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，我國城市的空間形態發生了很大變化，城市用地迅速向擴展和蔓延，促進了社會經濟的發展，形成了新的城市景觀面貌。但是，有些城市在房地產開發建設中，忽視了自然生態環境、水土保持及合理開發，人為地破壞了自然生態系統。破壞了以水土資源為中心的物質、能量良性循環的自然生態系統的平衡，影響城市人民的生命財產安全和城市的可持續發展。因此，重視房地產開發建設中進行相應的水土流失，保護良好的生態環境，就成為城市發展十分重要的一環。
1、房地產開發建設項目水土流失特點
1.1房地產開發建設項目水土流失特點房地產開發建設項目水土流失特點包括: (1)水土流失較集中,房地產項目水土流失集中發生在項目區征地范圍內。水土流失主要發生在人口相對密集的城區,占地面積從幾千平方米至幾十萬平方米不等。(2)建設期短、水土流失強度較大。由于房地產建設項目的經濟利益關系,使得工程的建設期相對較短,由此引起的強度也高。例如在云南地區,根據《云南省水土保持公報(2005年)》,某主城區背景流失侵蝕模數在200t/(km2·a)左右,由于房地產項目建設的擾動,使水土流失侵蝕模數高達 1000~8000t/(km2·a);郊區背景侵蝕模數在500t/(km2·a)左右,由于房地產建設的擾動,可使得水土流失侵蝕模數在1500~8000t/(km2·a)。水土流失強度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表現在城區內澇嚴重。由于房地產開發建設項目對地表的擾動,導致大量水土流失,徑流系數增大,匯流時間縮短,洪水總量和洪峰流量增大,城市河流洪水災害頻率增大。雨天一來,大量的泥沙進入雨水管道,進而管道淤塞,從而導致城區內澇災害發生。
1.2房地產水土流失量預測內容及預測難點水土流失量預測主要包括： （1）因場地開挖造成的新增水土流失量預測；（2）因建筑拆遷及挖方而產生的棄渣的堆棄、運輸而造成的棄渣流失量預測。房地產水土流失量預測的難點是對水土流失量預測方法的選擇,只有選擇了合適的方法才能使預測結果更準確。要得到比較準確的預測結果,一般都需要較長的時間。但在實際中限于房地產水保方 56案編制周期短的原因,不能進行長時間系列的觀測,所以也難以得到實測數據;對于開發建設項目水土保持的監測工作,在許多項目中都沒有真正開展。水土流失量預測從預測方法上隨意性和主觀性大,從結果上來講也是很難做到特別準確的。房地產項目水土保持方案中常用的水土流失量預測方法有土壤侵蝕分類分級標準法、專家經驗法、類比法、實地測量法。
2 、城市房地產開發項目建設過程中產生的水土流失危害
2.1對周邊交通道路造成影響房地產項目往往位于交通便利的區域，周邊為主要的交通干道，雖然大部分采取圍蔽施工，但雨水仍然會攜帶大量泥沙從空隙中流出，造成路面大面積水，大量泥沙淤積在路面，不僅嚴重威脅到交通安全，而且淤泥變干后會揚起大量灰塵，影響空氣質量，對過往行人的身心健康造成傷害。
2.2對城市地下排水系統及排洪系統造成影響此類項目臨時排水設施與市政排水系統相互連接，項目區的雨水、基坑積水及打樁時產生的泥水排入市政排水系統的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤積地下排水管道，對周邊排水造成影響。還會進入河道等排洪系統對河道造成淤積，減小河道的泄洪能力，還可能會造成洪災，給城市市政的運行管理和經濟發展造成投資費用增加等直接或間接經濟損失。
2.3對工程自身安全的影響水土流失對房地產項目本身也存在極大的危害。強烈的沖刷或坍塌會影響到房屋地基及其他建筑物的穩定。另外，對建成區的地面產生沖刷，破壞已有景觀，加大投資;而周邊有較陡邊坡的地方，當防護達不到要求時降雨徑流會產生強烈沖刷甚至崩塌，威脅建筑物安全。
2.4對周邊生態環境造成影響在施工期間，工程區域特別是臨時堆渣場區，將產生大量的地表和大量的臨時堆渣，并且施工時要產生較多的廢水，如果水土保持防護措施不到位，將破壞工程區域的景觀及生態環境狀況。
3、城市房地產開發項目水土流失的防治措施
3. 1 依山就勢,盡量減少挖填
在場地平整過程中,應根據現場地形、地貌,盡量選擇半挖半填式場平,避免形成取、棄土區,將水土流失面積控制在最小,即使不能達到完全填挖平衡,也應以盡量減少取、棄土方量為原則進行場平設計。在填方類場平設計中,若出現原有地面高程與規劃標高相差太大的情況,應從土體穩定和水土保持角度,提出修改規劃標高,將規劃標高與原地面高程之差控制在15m以內,填方邊坡應大于1∶1.5 (土體自然穩定坡度) 。在挖方類場平設計中,應避免出現30m 以上高邊坡削坡,要根據地質條件選定削坡坡度。在確保邊坡穩定、盡量減少邊坡開挖的投影面積、滿足小區道路縱坡的原則下,依山就勢,小挖小填,是較為理想的場平設計方案。
3. 2 確定水土流失防治重點
為有效防治水土流失,應根據可能造成的水土流失量的大小,按項目建設的時間段和空間區域,劃分水土流失防治重點。項目建設期間,按施工內容可劃分為場地平整和主體工程建設兩個階段,按可能形成的區可劃分為項目區、取土區。根據某市近年來對房地產開發建設項目土壤侵蝕的測算,在場地平整階段,的項目區、取土區在不采取水土保持措施的情況下,年土壤侵蝕模數可達20000～60000 t/ km2 。在主體工程建設階段,由于主體工程逐步對地進行建筑覆蓋,水土流失相對較小。因此,房地產開發建設水土流失防治的重點區主要為場地平整階段的項目區。
3. 3 因地制宜,采取“圍疏沉”防治措施
項目區在場地平整階段地形在不斷變化,無法進行永久性水土保持設施的建設,這期間由于地表植被已遭破壞,一遇暴雨,水土流失尤其嚴重。為防治該階段的水土流失,應因地制宜,采取一圍、二疏、三沉淀措施,即動土前在項目區周邊建臨時施工圍墻或擋墻將項目區與外部隔開,防止動土時泥沙危害四周;疏導、理順水系,先截后排,防止水流在施工場地亂流,并根據地形變化不斷調整場地排水溝;在場地排水溝出口末端設沉沙池,使大部分泥沙就地沉積(為保持沉沙池容量,需及時清理沉沙池) , 防止泥沙進入市政排水管網。場地平整達到標高后,主要采取理順水系、防護邊坡、植被覆蓋地等措施防治水土流失。在場平完成后、主體工程施工前,立即開展永久性的截洪溝、排水溝、沉沙池以及邊坡的生物、工程防護工程建設,以上工程完成后,方可進入主體工程的建設階段。在主體工程建設的同時,項目區應逐步開展對平臺地的綠化美化,并與主體工程同時完工。鑒于山地截洪溝屬城市防洪建設的一部分,建議標準適當提高,采用50 年一遇防洪標準,場區排水溝可采用20 年一遇標準。
4、結束語
通過對具有代表性的房地產項目的全面調查，發現市區內的房地產項目存在向市政排水系統排放泥水的情況，有些項目排水含沙量較高，對市政排水系統危害較大，有深基坑開挖的項目存在土方外運，在堆放點存在較大的水土流失危險，需加強管理。
(1)除3個位于平坦地區的項目因項目已進入裝飾工程和掃尾階段，未發現明顯的水土流失現象外，其它項目均存在不同程度的水土流失。
(2)受水土流失危害明顯的對象主要有水庫和湖泊等天然水體、市政排水系統、交通道路、農田、房屋等筑物以及水電氣等附屬設施，其中受危害最嚴重且不受重視的主要是水庫、湖泊等天然水體和市政排水系統。
