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doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.138
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）08-0183-01
1 我國城市商業綜合體的發展
城市商業綜合體是將城市中酒店、辦公、公園、商業、會所、公寓等生活空間的服務功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成多功能、高效率的綜合體。
近年來，不僅北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業綜合體發展迅猛，二三線和部分三四線城市也把建造商業綜合體作為了城市發展的目標。但大部分開發商盲目追求規模與速度，致使開發存在嚴重的同質化現象，在規模復制、移植效仿的過程中忽視了不同城市的歷史、商業、人文、環境等因素，難以滿足不同地區消費者的需求。
除了行業內的同質化競爭加劇，城市商業綜合體還受到來自互聯網行業的巨大沖擊。2014年“雙十一”，阿里巴巴一天交易額達到了571億元，這相當于全球零售巨頭梅西百貨4個多月的營業額，基于互聯網的電子商務正一步步蠶食實體零售業的份額。
2 互聯網對城市商業綜合體的影響
互聯網是人類通過各種技術建立的全球性信息交換系統，它連接了一切可連接的人與物，徹底改變了信息的流通與組織方式。作為一種全球性的基礎設施，從社會群體的組織方式、分工方式到溝通方式，再到意識形態和商業邏輯，互聯網正在改變人類社會的方方面面?；ヂ摼W引起的信息流巨變是一種底層邏輯的改變，而這種底層邏輯改變將影響每一個人，每一個行業。
城市商業綜合體也正受到互聯網的沖擊和挑戰。城市商業綜合體的本質是為消費者提供各類功能服務的空間組合，其主要構成是各類功能服務的空間，其主要服務對象為消費者，而互聯網從底層邏輯完成了對空間的重構和對消費模式的變更，從而影響著城市商業綜合體的發展與未來。
第一，互聯網改變了空間的既有屬性，讓空間可以創造性的重組?；ヂ摼W改變了人與物、人與人、物與物的連接方式，重構了空間（見圖1）。通過互聯網，人們可以輕松地在家或咖啡館工作，把任何一個地方變成會議室，也可以把辦公室變成一個網上商店，隨時下單購物。任何時候、任何空間都可以被互聯網重構成一個工作、生活、消費和娛樂的虛擬綜合體，處于實體形態的城市商業綜合體的競爭力將會被大大削弱。
第二，互聯網變更消費模式，使消費行為多樣化。當人類社會的基礎設施和人們的生活方式改變時，人們的需求隨之改變，重新審視舊有的產品標準和評價體系。隨著基于互聯網的電子商務的普及，消費由低認知模式轉變為高認知模式，消費需求的重點由追求實用轉向追求體驗。城市商業綜合體不能再單純地以“購物中心”的思維滿足消費者對商品享用功能的需求。
3 我國城市商業綜合體發展策略
互聯網從底層邏輯改變了城市商業綜合體的本質，從而影響城市商業綜合體的發展和未來，要必須把握住互聯網帶來的機遇，在不斷實踐中實現轉型。
3.1 發展以“用戶為中心”的體驗式消費模式
互聯網變更消費模式，消費由低認知模式轉變為高認知模式，消費模式由追求實用轉向追求體驗。服務是無形的而商品是有形的，其創造“情感共振”式的體驗最為難忘，消費者愿意為這類體驗買單。在體驗式消費中，消費者不僅可以滿足于商品功能的享用，更能從消費商品的過程中獲得符合情感偏好和心理需求的特定體驗，如上海的K11打造的特色主題商業綜合體。
3.2 構建“信息流導向、數據驅動”的智慧型商業綜合體
互聯網重構、重組了空間。虛擬綜合體基于信息流，用虛擬連接代替物理連接，產品和服務被數據化后傳輸到用戶手中，用戶的感受、體驗與想法也被數據化后傳給“外界”（見圖2）。這些數據反映著商業價值鏈的方方面面，驅動著商業發展，擁有這些數據，就等于擁有了商業的未來。擁有物理聯接優勢的城市商業綜合體更應該借助互聯網，實現信息化、數據化、云化，利用信息流指導物流和資金流，利用數據驅動商業決策，提高競爭力。
【關鍵詞】小型；設計；發展；展望
1、商業綜合體的概述
1.1商業綜合體的含義
商業綜合體是隨著人們物質與精神生活質量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進行的一種高效的組合，是城市發展到某一階段的必然產物。為使商業綜合體能與城市生活相適應，必須不斷對其注入新的發展理念，這就要求設計者不僅要經驗豐富，而且能夠準確把握市場需求。
1.2商業綜合體的特征
第一，功能的復合性與協同性。這種特征有效地激發了不同功能空間的功能，提高了功能效率?？梢哉f，商業綜合體的復合性與功能性越高，越能減少人們在城市不同建筑物之間穿梭的時間成本，提高效率。
第二，功能的集聚性。這種特性復雜化了交通與人流設計，立體化了空間組織設計。為了實現商業綜合體的功能，避免各個功能分區的相互影響，需要依據性質與目的的不同來有效地分割和組合車流、人流與貨物流以及信息流等，統一整個體系。
2、小型商業綜合體的設計
2.1科學合理的整合設計
商業綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設施、居住功能建筑等。而商業綜合體的主要特點便是通過合理、科學地組織不同的功能、區間的內在關系，并創造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補型，即通過互相補充設計一些不同的功能區間而形成的有機整體。例如餐飲配套就是有力的服務于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續性與互通性的功能區間而形成的整體。例如在建筑群體內設置一些早教機構和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務與市場需求，并行設置一些功能類似的區間，以促使其產生集聚化效應。當然，實際存在的商業綜合體是根據市場需求，靈活地運用這幾種類型的系統組合的結果。
2.2完善合理交通系統
目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設計組織是否到位，都的直接影響商業的運作效率，同時關系著區間內建筑的運作效率。對停車組織的設計最應該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經濟等方面的問題。通常情況下，由于地價昂貴，商業綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價遠遠高于地面停車，同時出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設計是否合理就顯得尤為關鍵。完善停車組織設計，就必須通過科學合理的規劃，最大程度地增加停車空間。
然后，有關交通系統的設計，就應該充分考慮交通現狀與地勢特點的因素，結合地形詳細、認真地選擇商業綜合體中交通系統的組織形式。例如出入口的設置，車流的導向都很關鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費的可達性比較好，但是由于比較強的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規劃時利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人流與車流比較獨立的人車分流模式，具有流線清晰、干擾少的優點，只是過長的流線在保證人流方便的同時阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費購物。
2.3功能空間的設計
商業綜合體的內部功能空間設計十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯起來。比如輕餐飲可以在每層都設置，重餐飲集中設置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時喝喝咖啡，買點糕點等等。同時也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。
3、商業綜合體的設計發展趨勢
3.1商業綜合體中零售行業的發展趨勢
零售行業主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術的發展，網上購物已成為一種時尚與潮流，現在在大城市網購已經是年輕白領日常生活不可或缺的組成部分。所以經營者應該根據市場變化的情況，對資金投入、產品類型、經營模式以及樓層分布等進行合理的安排，以吸引顧客。
3.2商業綜合體中餐飲業的發展趨勢
中國目前小型商業的發展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經是一個不爭的事實。通常情況下，餐飲業并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區文化、習俗等對消費者的影響，值得一提的是，餐飲行業能夠拉動樓層的人流，因此，為促進商場的發展，應該將餐飲業合理地分散在各個樓層，以促進招商的進行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應該根據實際情況，將樓層劃分為不同的區間，而且用餐區最好設立在采光比較好的地方，同時，為留住顧客情緒，應該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。
3.3商業綜合體中娛樂業的發展趨勢
娛樂業主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費者購物疲勞，陶冶性情，豐富生活。商場為了提高自身競爭力，給消費者帶來全新的體驗與感覺，可以把娛樂作為特色來經營，根據人群年齡階段的不同，開設不同的娛樂項目，謹記“顧客就是上帝”的服務宗旨，以顧客為根本建立娛樂設施，并且在抓住經典的同時要不斷創新娛樂項目的形式，以保證商場對市場的領導性。
4商業綜合體的設計與市場需求的展望
4.1擴建空間與市場需求
近年來國家的調控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業建筑開始逐漸的占據了主導地位。對此，為進一步滿足市場需求，應在規劃時對市場變化進行充分的考慮，預留出擴建空間，以便在發展過程逐漸擴建商業營業空間，提高內部環境的質量。
4.2商業綜合體生長與市場需求
最新的一項統計數據表明消費者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，已成為了開發商和投資經營者一大挑戰，這一問題如果處理的不好，多數商業將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項目中預留一定空間，使商業綜合體功能空間在滿足法規的情況下有一個可互換，達到可持續發展的目的。
5、總結
總而言之，商業綜合體的發展關系著市場經濟的發展與城市生活水平的提高，而具有功能的復合性、協同性以及集聚性的商業綜合體在市場上發揮著重要的作用，是城市化發展的表現。有效、科學、合理地設計商業綜合體，有利于優化資源配置與整合，促進效率的提高。而隨著商業綜合體中不同行業的發展變化，商業綜合體必須不斷完善自身，實現創新。
【參考文獻】
[1]馬千里.大型商業綜合體室內步行街疏散設計與安全性評估[J].建筑科學.2011.27.（11）：46-47.
關鍵詞：城市綜合體；成本管理；限額設計；分析與探討
中圖分類號：S611文獻標識碼： A
引言
限額設計是地產項目成本管理中重要的一環，對成本控制的成效具有決定性作用。在住宅項目中，限額設計相對成熟，而對于綜合體項目，限額設計工作面臨的問題和困難就如同綜合體項目的特點一樣相對復雜。
一、綜合體項目的特點分析
主要就與住宅產品的差異，分析對成本管理有影響和制約的三項主要特征，包括業態全、規模大、商業多。
1、業態全。一般的城市綜合體項目，都屬于復雜建筑群的集成，其業態涵蓋全，包括大型商業MALL、商業街、酒店、寫字樓、住宅、底商等，各業態之間相互作用、互為價值鏈，是與住宅類有很大區別的房地產產品。而每一種業態，都有其不同的管理特點和成本需求，很難像住宅產品一樣可以借鑒和類比；各個業態同屬于一個地塊上開發，在建筑和結構上相互聯系，但因大多是先后開發，又是相互制約。
2、規模大。由于城市綜合體項目的功能定位，它需要滿足人們購物、酒店、辦公、居住、出行、文化娛樂等多功能、復合型的需求，它必須是一定規模的建筑群。以上市公司寶龍地產的三大標桿項目為例（上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊），占地約8萬平米，總建筑面積約40萬平米。同時，為滿足停車的需要，地下建筑面積一般較大，占總建筑面積的35%左右，基本為全地塊全地下室，甚至部分或全部二層地下室。
3、商業多。一般的城市綜合體項目中，商業屬性面積的權重比較高，純住宅面積權重相對低，甚至于部分項目依托于周邊住宅而屬于純商業地產項目；而商業部分，政府在土地出讓條件上也會硬性要求較高比例或一定年限的自持。而商業部分的盈利模式，不同于住宅項目，商業的核心收益來自于商業交付后運營的租金回報和物業升值（具體與自持比重有關），而不是在交付前的一次性銷售收入。
二、綜合體項目的限額設計中面臨的問題
我們從2008年的金融危機讓地產行業刮起“設計優化”的培訓浪潮中可以看到，盡管高房價、高利潤在一定時期會掩蓋住設計不經濟引起的浪費、大部分房企不是很重視“限額設計”，但終究還是回歸正道，這六年來，各大房企都制定了有自身特點的限額設計標準，相同產品的限額設計指標也不斷被刷新。在此過程中，各大房企在限額設計上已有經驗可循，各大設計院也已基本接受和能較好的配合。因此在地產行業，早有領軍企業吹響號角“讓設計師的那支筆不再顯得那么重要”、“讓設計決定成本論在房地產行業（住宅產品）中失靈”。
而對于綜合體項目，并沒有這樣樂觀。
綜合體項目因其業態的復雜性、檔次定位的差異化，因而單一性相對住宅尤其突出，我們在確定限額設計目標時，基本沒有同類項目可參照，難以確定令設計師信服的標準。盡管最終也能在設計合同中落實限額設計目標，但設計師基本也是抱著試試的態度、或者僥幸心理，何況客觀存在著綜合體項目的建筑空間大、平面異型、結構受力復雜等這樣的理由。同時，如何核算指標，也會因住宅、商業各業態交錯、地上地下相互影響，也使得如何核算各業態含量指標變得復雜。在這種復雜的情況下，如何落實限額設計，這是我們需要探討和解決的問題。
三、問題的探討和解決
（一）區別對待、合理確定目標
確定一個目標不是難事，但確定一個可以被設計師認同、并且努力去實現的目標不容易。我們可以在網上搜索到“南寶龍、北萬達”這樣在商業地產界數一數二的企業的限額設計目標，我們對比后會看到有很大差異。如果拿來就用，顯然不可行，我們需要考慮結合企業自身特點進行一些調整，然后確定一個符合企業發展階段和管理特點的目標。
而在限額設計目標的確定原則和方向上，我們需要充分認識到商業產品與住宅產品的差異性，實事求是、區別對待。
我們對于綜合體項目中的地上住宅、地下室工程，應設定嚴格的、處于行業先進水平的限額指標，這一類型的建筑相對簡單、限額設計工作相對已成熟，我們力求做得更經濟，往精細化設計方向努力，向行業標桿靠齊。
而對于地上商業MALL、酒店、寫字樓等產品，因為對物業增值目標的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品質需求相對高得多，不能在限額指標上苛求，以避免制約設計師的建筑發揮。因而可以設定較為保守的指標，或與設計院充分溝通后確定一個雙方都可接受的指標，或者是設定一個指標范圍、允許上下浮動等較為靈活的目標。也可以同時在合同條款中設定激勵條款，如設計結果低于限額可以有獎勵，或者設定不同合同單價，以對應不同的設計結果，體現優質優價。不管物業形態的建筑外形有多么特殊、結構計算有多么復雜，限額設計指標必須有。
（二）化整為零、抓住重點和難點。
由于綜合體項目中，商業所占面積較大，住宅面積對較少，總體來看，商業是主要部分，是重點。而的地下面積所占比重較大，約占總面積的1/3左右，而其結構成本一般是地上部分的3倍左右，這樣看來,對于總體項目的結構成本而言,地下與地上在總金額上大體相當，各占50%。而地下工程對項目品質的影響度弱、客戶的敏感度相對低、管理阻力相對小，因而地下部分的結構工程是綜合體項目限額設計的重中之重。采取的工作方法與住宅產品相差不大，只是需要注意商業區域與住宅區域的需求差異。
而地上部分，盡管面積大、結構指標離散性大，但因其對項目的品質敏感度高、管理阻力大，而結構成本所占比重相對低，因而結構成本不是地上部分的重點。我們再進一步對大商業的地上部分的成本進行拆分，依次大致是室內精裝修、綜合機電及設備、外立面幕墻、結構工程等。因此，對地上商業部分的限額設計工作，就不能類似住宅一樣局限于結構指標上，應更加關注內外裝飾、機電設備等專業上。而這兩個專業對項目品質影響較大，因而是綜合體項目限額設計的難點。
總之，在限額設計工作的重點分析時，只要充分認識兩個區別，即商業與住宅的區別、地下與地上的區別，在此基礎上分析其特點，就能把握住限額設計的重點和難點。
（三）化繁為簡、剝離矛盾點和化解沖突。
在商業產品上，由于業態的復雜性、建筑和結構相對復雜，加之我們自身有追求品質、效果的愿望，因而限額設計的落實的阻力和難度更大。比如我們在進行商業區域地下車位的優化時，要減少柱距、降低層高，那我們會面臨這樣的矛盾“地下柱距小了，地上商業開間就不夠了，品質就降低了；地下車位數量少了，今后客流量增加了就缺少車位了”等等。
在目標的實現每一個環節，我們會面對很多類似的矛盾和質疑，需要我們轉變思路，在商業產品的限額設計管理中，不局限于技術經濟指標的衡量，而需要以滿足公司對品質的追求為核心，以價值工程為手段，以最大化的投入產出比為衡量標準，進行多方案比較、多材料比較的技術經濟分析、比較、決策。
同時，我們也需要運用“化繁為簡”的方法，對復雜的綜合體建筑構造進行拆分，剝離出有矛盾、有問題的局部區域，然后一一化解。我們可以把綜合體項目在平面上劃分為住宅、商業，在立體上分割為地下、地上。然后分別分析各個區域在設計、成本上的特點，區別對待。例如在確定車位數量時，商業區域需要考慮今后若干年的客流量進行車位預留，而住宅區域要盡量減少車位數量；在確定地下室柱距時，商業區域的地下室，有一部分在地上商業的投影下，會受地上建筑的約束，難以按經濟柱距設計，但投影面積以外的區域仍應按經濟柱距設計；在確定地下室層高時，也需要區域分住宅區、商業區，住宅區按最小層高設計，但商業區要考慮因素較多，既受地下有局部商業、局部貨運通道的影響，又要考慮在預留機械車位的方案。
（四）工作前置、流程優化，為管理工作留出時間和空間。
在制度層面，需要我們甲方做更多的產品標準研究、技術方案的比選等前置性工作，用標準化的文件更清晰地表達我司的設計意圖和要求，指導設計院去落實。同時，通過對設計工作流程的優化和再造，減少在專業設計上的等待時間、減少各專業間的錯漏碰缺問題。
例如在結構專業上共性問題的研究應前置，如基坑支護方案的比較、基礎形式的選擇、地下室頂板結構形式、主體結構選型的比較與優化等專業性的總結和研究應有計劃性的完成并形成標準化成果，可以指導各個項目的設計管理工作；
在部品的研究方面，針對綜合體項目的特點，對于一些綜合體項目特有的、通用的構件進行研究、總結和規范管理。比如萬達集團對采光頂的結構設計進行總結和研究，于2012年就制定了《采光頂的結構限額設計管控標準》，在綜合體項目的限額設計管理進程上邁出了精細化的步伐。
關鍵詞：城市旅游綜合體；概念；界定；機制；途徑
隨著日益提升的城市化水平，加劇了城市旅游用地和城市發展的矛盾。而旅游產業和城市之間形成和諧互動的必然趨勢，就是融入旅游資源的城市空間綜合開發。城市開發和建設的重點，是怎樣才能以城市空間高效聚集為基礎，對城市旅游規劃進行完善，正是基于此，本文對城市旅游綜合體發展途徑進行了探索。
一、旅游綜合體的內涵
旅游綜合體的功能包括了度假、休閑、觀光和旅游，它是在土地和一定的旅游資源的基礎上，所形成的高檔服務配套設施。它有著齊全的功能、較高的品質和良好的服務。其顯著特征是：以高品質服務為保障、以休閑產品為核心、以土地綜合開發為手段、以旅游休閑功能為主導，以一定土地和旅游資源與為基礎的綜合旅游功能的特定空間。它既是一個旅游經濟系統，同時也是一個旅游休閑目的地
二、城市旅游綜合體形成機制
1、需求因素
當前中國旅游業發展正在由傳統的度假觀光轉變為會展商務和康體休閑。旅游消費模式在這種旅游需求的轉變下，也發生了根本性的變化。原有的長距離、多景點的消費已經逐漸轉變為點對點的深度體驗。隨著不斷集聚的人口及旅游城市的日益發展，原有的僵化的商業模式和單一的服務業態，已經和當今的旅游產業布局及旅游深度舒適體驗產生了不可調和的矛盾。所以城市旅游發展迫切需要實現旅游用地復合化，改造區域內各項旅游資源，為旅游者提供高品質的體驗，把旅游資源融入到當地居民生活中，將旅游區域的運作效率提升。正是在這樣的一種需求下，城市旅游綜合體，這種具有強大作用的要素聚集體產生。
2、旅游供給能力升級
隨著日益深化的對旅游資源的認識，及旅游產業的迅速發展。區域旅游發展大大降低
了對觀光資源的依賴性。同時也進一步增加了對相關服務要素的配置要求，對旅游要素集中布局進行了展現。而隨著不斷增強的旅游產業經濟效益，，投資商和各級政府也逐漸增大了對單個旅游項目投資規模，并保障了資金的投入，這些都為建設大型旅游綜合體項目提供了必要的保障。而近年來，隨著互聯網、文化創業、房地產與旅游產業的不斷融合，旅游業開始涌入了大量的行業外資本。在對旅游新業態進行培育的同時，也創新了旅游行業的商業模式。旅游綜合體通過對各項資源的整合，以新型的商業模式，實現了一種全新的全產業鏈掌控，促進了旅游產業的升級換代。
三、旅游綜合體發展模式
1、娛樂旅游綜合體
主要是以餐飲、商場和酒店功能為輔、以娛樂和文化設施為主，不在過分的依賴傳統的旅游資源，可以兼容并存各種不同風格的旅游項目，不在受特定的文化主題和資源條件的約束。娛樂綜合旅游體模式所提供的活動內容是多元化的，其主題個性鮮明，能夠營造一種愉悅和輕松的場所感，能將更多的消費人群吸引過來，而旅游綜合體吸引力的來源，正是在于此。該模式能產生較高的旅游收益，能拉動多種產業鏈的發展，促進旅游產業鏈的完善。
2、休閑度假旅游綜合體
度假功能是該種發展模式的核心驅動力，它對環境質量有較強的依賴性，能在區域內配置餐飲、會展和商業等其他的輔助功能。它憑借區域條件，對健身房、游樂園等各種休閑度假設施進行開發，滿足了游客高品位和高質量的生活追求，是對傳統的單一的旅游觀光功能的拓展。在休閑時代背景下，休閑度假旅游綜合體能對客流產生較大的吸引力，因此具有較大的規模體量。
3、會展旅游綜合體
會展功能是該發展模式的核心，會展服務設施是其核心驅動力。它對所在區域經濟發展水平、地理區位、軟硬件環境等方面都有著較高要求。設置會展功能也進一步的擴展了游客對文化娛樂、餐飲等功能的使用，能積極的促進旅游綜合體的發展，因為對地理區位和軟硬件條件都有著較高的要求。會展功能因為具有較強的經營管理的復雜性，所以在對該功能的設置時，應對政府的支持力度綜合考慮，同時還應對輻射區內會展的實際需求給予滿足。
4、商業旅游綜合體
綜合商業是該種發展模式的主要功能，其輔助功能是酒店和休閑娛樂等。商業旅游綜合體一般都有較強的景觀特色，濃郁的文化氛圍和新穎的經營主題。其購物環境的休閑和時尚，可產生巨大的集聚效應。相比于傳統的商業布局，商業旅游綜合體具有的優勢非常的顯著。
四、促進旅游綜合體可持續發展途徑
旅游經濟增長的主要動力就是旅游綜合體，同時它也是重要的窗口，展現了城市的旅游形象。為了進一步促進城市的可持續發展，可采取以下的發展策略：
1、促進商業型旅游綜合體的發展的措施
可采用政府扶植，對購物環境建設進行強化，并適應城市發展規劃。對配套設施和基礎設施進行完善，將專業化操作引入到各個運營環節中，對服務功能進行強化，提高購物對旅游顧客的吸引力。
2、促進會展型綜合旅游體的發展措施
和金融部門及政府保持合作伙伴關系，密切合作、注重建設會館的功能，采用多元化的區域配套設施，對旅游服務功能和會展功能的互動關系進行強化。圍繞會展功能，高效配套相關系統的服務功能。
3、促進娛樂型旅游綜合體的發展措施
實現多元化的市場目標，保持主題內容的參與性，設計高標準的規劃目標，主要是針對高活力人群，有明確的選址區位，政府應加大支持力度，合理布置空間布局。
4、促進休閑度假旅游綜合體的發展
提供個性化和優質化的服務，對服務理念進行創新，打造有特色的配套設施，有效銜接周圍的高等級交通體系，面向游客和居民兩個高端客源市場，由旅游觀光過渡為休閑度假。
結論：旅游綜合體作為一種新的旅游業態，是對城市旅游與城市發展融合的一種創新，與旅游業產業轉型升級發展趨勢相適應。本文對城市旅游綜合體的形成機制、內涵、發展途徑進行了分析，旨在能夠進一步促進城市旅游綜合體可持續和健康發展。（作者單位：廣西大學）
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現在，以體驗式商業為核心的“1+x”模式(“x”為酒店、或寫字樓、或公寓)，將帶領商業綜合體全面邁向“3G'’時代，從而引發中國商業地產的重大變革。本文將從多個角度，對30時代的商業綜合體，尤其是城市中心區的商業綜合體的發展進行簡單預測。
開發主體多元化
商業綜合體資金投入量大、回收周期長、專業要求高等特點是房地產業內的常識，在房地產開發的暴利時代，眾多房地產企業更愿意參與住宅開發而不愿涉足商業綜合體。
隨著住宅開發逐步成熟，政府的供地結構由住宅為主轉向商住均衡，房地產企業拿地成本不斷提高，利潤空間大幅縮減，部分住宅開發企業不得不轉戰商業地產，并用住宅快速開發的理念進行商業綜合體的開發，通過商業綜合體內公寓或寫字樓的銷售快速回籠資金。這種方式，促進了商業綜合體2G時代的快速發展。
但國家針對房地產的從嚴的信貸政策，使得資金鏈本已緊張的房地產開發企業更是舉步維艱，一些大型房地產企業的資產負債率更達到了四年來的新高。此時，部分非房地產開發企業，開始進入商業綜合體市場，致力于突破商業綜合體2G時代，將其所屬行業的特色引入商業綜合體的開發。這些非房地產開發企業，擁有雄厚的資金優勢和強大的產業鏈整合能力，未來將成為一股不可小覷的力量。零售商業核心地位逐漸突出
以前，很多商業綜合體是以酒店或寫字樓作為核心，通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，而零售商業往往只是“花瓶”。
但是，隨著房地產市場的發展，以酒店和寫字樓為核心的商業綜合體有減少的趨勢，而以零售商業為核心的綜合體則日益增多。根據雅高酒店集團關于未來中國的發展報告來看，中國奢華型酒店市場競爭已過于激烈，經濟型酒店將迎來發展高峰期。而商業綜合體的中高端定位又不適合經濟型酒店的入駐，顯而易見，以酒店為核心的商業綜合體會逐步減少。從寫字樓市場角度來看，寫字樓有高端化和專業聚集的趨勢，這也促使寫字樓轉向獨立化，而非綜臺體的形式。因此，零售商業在綜合體中的地位將逐漸突出，其它物業類型則將成為配角。
去賣場化
在商業綜合體2G時代，大賣場作為商業綜合體的主力店，促成了許多項目的成功。但在新的商業綜合體的開發中，若開發商不經過研究分析，仍將大賣場作為制勝法寶，最終可能導致項目的失敗。
從大賣場在中國的發展來看，伴隨著商業綜合體2G時代的繁榮，大賣場基本完成了全國主要城市的布局，開始進入社區超市的巷戰階段。
進入商業綜合體3G時代，由于大賣場一方面承租能力較弱，租期過長，另一方面客戶群相對低端，不利于在中心區打造中高端項目，因此，大賣場將不可避免地退出這一舞臺。不難看到，在城市中心區原有的部分商業綜合體中，已經出現大賣場撤離的情況，同時，新開的商業綜合體中也罕有大賣場的身影。
接駁公共交通
“十一五”期間，中央批復了許多城市的軌道交通，尤其是全球金融危機后，數萬億的刺激計劃為高鐵等公共交通的快速發展奠定了基礎，也為商業綜合體3G時代帶來了發展契機。以往國內的公共交通相對單一，在與地鐵、輕軌、高鐵等城市公共交通相結合的商業開發方面經驗欠缺，尤其是地下空間的有效利用，更是一片空白。
隨著城市基礎設施建設的新一輪發展，在公共交通的節點必然出現眾多的商業綜合體，這些商業綜合體出現的意圖也非常明顯：分享公共交通的人流，做足地塊價值。在開發這些商業綜合體的時候，必然要考慮與公共交通的對接，研究分析人流對商業的影響，從而做出最有利于商業綜合體開發的判斷。
追求垂直空間
早期的商業綜合體，僅滿足基本的商業功能，建筑結構比較呆板，單層面積過小，層高不足，未充分重視室內外空間及景觀處理。隨著商業的升級，原有商業綜合體開始走向衰敗。
商業綜合體2G開始注重室外大廣場、室內動線設計以及停車的充分配置。但目前，全國主要城市中心區都出現供地緊張的局面，通過整理和拆遷騰挪出的用地周邊環境都比較復雜，需要更多考慮垂直空間的設計和利用，多做室內垂直大空間，設計屋頂停車，引入垂直綠化系統，增加商業綜合體的開放性和趣味性。
運用高科技節約運營成本
從城市中心區實際成交的土地價格可以看到，地段的稀缺性導致所有城市中心區的土地價格直線上升，這對于商業綜合體來說，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤增長速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。
摘要：近年來，城市化的發展趨勢日益迅猛，建筑行業的商業綜合體由此衍生，它是融合商業、辦公、餐飲等多重功能為一體的建筑模式，使其作為唇齒關系相互促進，在漫長的歲月中使之成為一種享有多重功能的商業綜合體制。具體來說，屬于商業綜合體的這類工程建筑多位于城市核心地段，將功能全面、商業運營模式緊湊作為自身發展特色，使之成為城市化過程中不可或缺的建筑模式。為了實現城市綜合體商業運行的健康發展，完善綜合體內部的給排水系統起著非常重要的作用，對此，本文將從多角度對這一問題進行分析。
一、消防給水系統
在城市商業綜合體建筑中，由于人流量龐大，建筑物占地面積較廣，倘若發生火災，火勢將非常迅猛而且不易被撲滅，使得人員逃離火災的機會渺茫，這會在一定程度上給身處于商業綜合體中人民的生命安全帶來巨大威脅。對此，在城市綜合體中建立健全消防系統是相當重要的。
（一）智能化噴水裝置
建筑工程人員為了確保當火災發生時，智能化噴水裝置能夠及時做出反應，有效控制火勢，因此在安裝這一設備的初期階段，應切實依據實際情況安置合適的噴頭。具體來說：在辦公樓區域或者是地下車庫，只需要安裝普通的噴頭裝置就可以了；餐廳區域應選擇高溫噴頭裝置；而對于人流量較大的娛樂場所，工程人員應選擇能快速響應的噴頭裝置。研究發現，快速噴頭裝置在一般情況下，它對熱量的敏感性能高于普通噴頭很多倍。對此運用這種噴頭裝置，則可在火災發生前期及時對火災情況做出反應。在火勢還未蔓延的時候，第一時間噴水，有效緩解火勢，迅速地開展滅火行動，在盡可能降低人員傷亡的前提上，最大范圍地減小火災損失。目前大量商業綜合體中庭內街與商鋪之間采用鋼化玻璃隔斷，針對此類設計，應考慮增設水幕冷卻系統或采用專用窗式噴頭，以達到火災時隔斷火源的作用。
對于城市綜合體的消防水系統建設而言，應根據實際情況，對不同場所功能進行危機判定，分等級為消防用水進行配量。詳細來說，通過工程計量的方式，得出以下數據：對于辦公樓、居住場所應將其火災危險度定為第1等級的區域，消防水量最好維系在21L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于地下車市、商圈以及娛樂場所應將其火災危險度定為第2等級的區域，消防水量最好維系在30L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于復合式停車通道，應在綜合考量底層車架噴頭數量的基礎上，分析場地頂板的噴頭數量，消防水量最好維系在50L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于室內空高在9m左右的空間，例如影院、酒店大廳消防水量最好維系在21L/s左右，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于百貨市場消防水建設，可應將其火災危險度定為第2等級的區域開展消防水設施設計，平均用水量維系在60L/s，滅火時間控制在1h左右。
（二）消防栓設置
城市綜合體通常依據商業運行狀態進行劃分，建筑內部各樓層之間包含了公共設施、樓梯走道、管井等，其分隔墻很難達到統一，這就在一定程度上制約了消防設施的建設。與此同時，商業綜合體伴隨著后期招商活動的開展，租客入住商業大樓，綜合體建筑物室內格局也會發生相應變化，倘若依據連接管道的模式來對消防栓實行規劃和安裝，那么則會給建筑工程后期的改裝工作帶來一定的困難。對此，工程人員在開展消防栓安裝時，應在相隔樓層中安裝消防管道，通過各層設施將各管道間連接起來。運用這種消防栓安裝方式，雖然會在工程前期增加一定的投資費用，但是也會給工程后期的改建工作帶來益處，即使拆除后也不會對消防管道設施產生較大的影響，為工程后期的建設工作帶來益處。
（三）大范圍的智能滅火裝置
以商業綜合體中范圍較大的建筑大廳或者是大型電影院為例，這類建筑物的空間通常較為廣闊，就室內單純的空高就有12m，對于這種類型的建筑物而言，如果僅選取普通的噴淋設施顯然是無法滿足滅火需求的。對此，工程人員可以大范圍地安裝智能滅火裝置，如自動尋的智能消防水炮、高空智能水炮、大空間滅火系統以及大空間消防水炮等進行滅火，在確保滅火系統安全運行的基礎上，使滅火裝置能及時滅火。
二、生活給水系統
（一）商業綜合區生活用水容量的計算
在商業綜合體生活給水系統中，對于它整體建筑用水量的建設應具體做到以下幾個方面：第一，在商業綜合體大型建筑體系中，如辦公大樓、以及大型商場等中，嚴格根據我國建筑法規中大樓給水量的相關規范進行設置，遵循給水標準25L/（人?d），在杜絕水資源浪費的基礎上，給建筑大樓提供水源。第二，就商業綜合體中的餐飲行業供水量計算標準而言，通?？梢圆捎脙煞N計量方式進行運算。一方面，詳實調查餐飲行業日均人流量，利用人口計算來進行用水量運算，將所得數據提供給建筑方。然而當建筑方無法獲悉準確的人口數值的時候，供給中餐的酒店一般按照0.85m3/位-1.3m3/位進行用水量計算。另一方面，關于商業綜合體內用水量計算，可以通過用餐空間面積大小來進行運算，一般情況下是依據25L/（人?d）左右進行計算。第三，針對商業綜合區中的大型影院而言，用水容量的計算通常是依據影院流動人口來進行運算的，觀看率通常維系在85%左右，電影放映次數依照6場/d來計算。
（二）二次用水的供應方案
在商業綜合體建筑內部，它的日均用水量是非常大的。在商業圈運作工程中，為了保障安全穩定的水資源供應，針對二次供水方案，工程人員可選擇運用加壓供水系統以及變頻供水設置來開展水資源供應。具體而言就是利用水箱設施，在水箱內部保留一定的水資源，以便水量不足的時候，綜合體內部工作人員可及時調用水箱中的水進行水源供給，從而保證水資源的穩定供應。在此基礎上，定期地對水箱進行清潔，將水箱中的水全部排出，清除水箱中的污垢，從而保障綜合體內部人員可以使用干凈的水資源。同時，完善供水系統各方面功能，確保能為商業綜合建筑提供日常的水源供應，在有效降低市政機構供水壓力的基礎上，確保城市經濟持續穩定的發展。
三、生活污水排水系統
商業綜合體屬于占地面積廣闊的大型商圈集合點，因此在雨季，內部的雨水流量是非常龐大的。對此，工程人員可以通過虹吸雨水的方式來幫助綜合體建筑內部進行排水。相較于傳統排水方式，采用這種方式可以更好地將大量的自由水排出。所以，運用這種排水模式，不僅可以節約商圈內設置雨水管道的成本，還可以在減少管道數量的基礎上，讓整體的商業綜合體建筑更加大方美觀。與此同時，因為雨水在管道內部呈現出的是流動狀態，因此樓道下的雨水管道可以直接設置為直角，通過這種方式可以讓管道安裝更加簡便。這對過去所采用的大口徑以及需要設置樓板坡度的排水管道而言，是具有較大進步的。所以運用虹吸雨水的方式來進行排水，可在符合建筑空高的條件下，進一步降低建筑物樓層高度，在減少工程成本的同時，優化商業綜合體建筑排水設計工程的建設。
結束語
本文通過對商業綜合體建筑給排水工程的深入研究，分別站在消防水建設、生活給水以及生活污水排放的角度上對給排水現狀提出了一系列優化措施，以期為后期工程人員給排水建設工作提供借鑒。
參考文獻
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[2]曾杉.超大型城市綜合體消防給水設計中若干問題淺談[J].城市建設 ，2013（16）
關鍵詞： 綜合體、商業規劃、差異、特征、原則方法
正 文：
隨著中國市場經濟的迅速發展，商業建筑形態已經發生了巨大的變化，從原來單一的商業業態或簡單的組合業態形式，逐漸演化發展，產生許多商業業態綜合程度高、功能齊備、組合結構復雜的城市綜合體項目。而且隨著目前國家城鎮化趨勢的加強以及房地產行業的政策傾斜，商業地產的發展趨勢日益火熱，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個又一個的城市地標。
然而，細究這些城市綜合體項目實際操作狀況，我們發現有許多項目存在半途擱淺、后續經營運作不利等現象。仔細分析其原因，主要是這些開發商對于商業地產項目操作的高度專業化認識不夠，常常憑借以往住宅開發經驗及常規操作模式來進行商業地產的操作，結果導致項目整體開發運作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個方面：
1、銷售產品的不同：住宅銷售的是居住產品，而綜合體項目銷售的是經營渠道。
2、銷售對象的不同：住宅銷售對象是有居住需求的廣大老百姓，他們對于產品的要求以合理地滿足居住需要為基礎。而綜合體項目的銷售對象是商業經營辦公服務機構。而商家評估一個產品是否有經營前途，主要取決于以下三個方面：一是項目區位、市場支撐與業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家的專業需求；三是從回報的角度看，是否具備商家資源整合的專業化管理水準。
3、操作模式的不同：住宅產品的開發模式基本上是：商業策劃 規劃設計 施工建造 銷售招商。綜合體項目開發模式：商業策劃 招商、商業規劃 規劃設計 施工建造 商家入住/持續招商，該種模式以萬達訂單式操作為典型。
4、產品構成及設計特點的不同：住宅產品以住宅為主，適當設置公建設施、沿街商鋪等輔助配套產品。設計內容、深度、各專業銜接協調工作均相對較為簡單。而綜合體項目產品構成：包括大型shoppingmall、商業街、寫字樓、酒店、公寓住宅等多種產品，而某類產品內部涉及業態又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產品類型豐富、功能結構復雜、規模龐大。其內部業態布局、動線設計、主力店設置、地下車庫設計、視線裝修設計等內容繁復。整個產品設計內容、深度要求、專業協調等工作要求相當高、工作量也要大得多。
由此可見，綜合體項目與住宅項目在很多方面存在巨大的差別，在開發的過程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進化的結果，是體現城市經濟實力的重要載體，也是多種業態相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態的高度集約。各類業態在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各業態互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產業類型有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，實現自身價值鏈的全面超越。
通過我們對一系列綜合體項目的研究分析，我們認識到綜合體項目具備如下特征：
1、 功能復合性：可實現自身完整的工作、生活、商業經營配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。
2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時間功能不同而形成互補。
3、 整體統一性：建筑群整體建筑風格統一，且與外部空間整體環境協調。
4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。
5、 空間連續性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現為連續性、一致性，形成互補、流動、連續的空間體系。
6、 高可達性：位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市交通網絡和信息網絡。
7、 內外部聯系完整性：內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使各功能建筑體有機結合。
8、 巨大的社會效應及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應；同時作為地產物業的HOPSCA，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。
通過對綜合體項目特征的認識和理解，我們充分認識到前期正確的規劃定位對于綜合體項目的順利開發有多么重要的意義。而這里的規劃定位工作包括兩方面內容：硬件設施的規劃和軟件設施的規劃。所謂硬件設施規劃是指建筑格局規劃，而軟件設施規劃是指商業經營規劃?！吧虡I經營規劃應先于建筑格局規劃”——這一科學的現代商業地產開發思路，正逐漸成為中國商業地產屆的主流思想。這種觀念強調的是整體開發戰略，強調現代商業的硬件與軟件規劃是一個不可分割的整體，而在一定程度上，商業經營規劃比建筑格局規劃更為重要。
那么，如何根據需要做好城市綜合體的商業規劃呢？我們分析許多綜合體項目業態分布特征，結合萬達、萬象城等大型商業地產開發商的先進運作模式，總結出如下規劃設計原則、方法，以期對后續綜合體商業規劃工作起到一定的指導借鑒作用：
1、 定位主題：成功的商業需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。
2、 業態組合及規模：可原引萬達的業態定位的若干條理論，
1）、根據所屬區位以及項目定位的不同，確定項目的開發模式：以商業零售業為核心或以辦公業為核心或以酒店業為核心等進行業態規劃；
2）、綜合體銷售部分可以定位為占項目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區/小型獨立商鋪等產品，避免對持有商業的整體經營部分產生沖擊；
3）、購物中心70%商家定位應適合當地70%的消費人群；其中商業：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業黃金分割定律…
3、 公寓類住宅產品：是最接近住宅的商業性質物業，也是城市綜合體平衡現金流的
擋箭牌；其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體
的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業零售屬于天敵關系，交通設計中須充
分分區。
4、 辦公類產品：性價比較高的抗通貨膨脹資產；可實現局部回款，但在二、三線城
市中屬于高風險性物業；在非產業區域應嚴格控制放量比例；寫字樓的四大直觀產品指標 —— 電梯、大堂、空調、玻璃幕墻需重點設計。
5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優質酒店對于運營管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開發或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強制要求；（4）、體量實在過剩。不同區域不同檔次的酒店設置不同。高檔酒店設置應有標志性、彰顯力。
6、商業零售業：
（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經濟效益實現最慢；2萬平米以上單體
必須多業態操作；主力店設置需謹慎，只能出現局部散售，且存在銷售比例風險；
在不存在其他回款物業的前提下，大型商業單體的開發現金流很難支持。
（2）商業街：對用地強度要求最高，適合低密度商業用地；有效渠道的前提下，
套現能力最強；常規單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費人流的基礎
上，原則上不要出現內街。
（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業態限制；較好操作，易于套現；盡量
通過轉換結構將商業部分處理為框架模式，剪力墻對商業價值影響很大；原則上
設計層數不要高于兩層。
（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風險系數最高，銷售困難，最難套現；
受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金
業態（同樣受底商業態限制）。
7、主力店選擇與設置：主力店是商業招商成功與否的關鍵因素。高知名度的主力店
有助于渠道的建立、商業形象的提升，并增加商場的辨識度。所以在商業規劃階
段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列
要求，可以向萬達學習其訂單式開發模式，以便減低風險、緩解資金壓力、促進
開業之際滿鋪開張。
8、平面布局與豎向功能設計：根據不同產品業態的需要，進行總體平面的商業布局、
豎向功能聯系設計，綜合考慮各種商業業態各自經營的特點，形成整體合理統一、
各經營單位相對獨立且符合自身經營需求的商業布置格局。以萬達廣場為例：
1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的交叉顯眼位置；
2）、娛樂業態以及餐飲業態一般會建在相對比較偏的地方；
3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業態串接起來；
4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動其余店鋪的商業氛圍…
9、動線的設計：區分人流、車流與貨流，妥善配置各類業態之間及各類業態內部的動線，避免動線沖突。規劃流暢的人流動線，強調水平與垂直動線的連續性，應規劃簡易辨識的動線系統，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，避免產生死角空間……
結 語：
城市綜合體的建立將大大提升城市區域的價值，帶來巨大的社會價值；其發展是適應區域開發和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業地產發展的主流模式之一。先商業經營規劃，再建筑格局規劃，將有利于形成綜合體最合理的商業布局，這也是成熟地產運營商的基本開發原則之一。采用該開發原則及方法，將有利于實現商業低成本的運營，縮短整個項目的開發周期，構成整體效益對散件效益的優勢，提高商業中心的核心競爭力。
參考文獻：
1、《城市綜合體》 ，香港理工國際出版社，2011-3-1
2、《商業綜合體設計解讀》 ，奚亮，天津大學出版社，2011-9-1
