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隨著我國國家政策對房價的進一步調控，房地產企業面臨的財務風險更加突出，為了解決由此而產生的問題，房企應該建立適應這種風險的財務管理模式。房地產企業應該從戰略層面的角度上重視這一問題的變化，從財務風險規避的角度對企業組織結構和企業資源進行戰略性的規劃，提高資金管理的安全性，增強其競爭力。 一、財務風險識別
企業財務風險的影響因素很多，這種風險對企業的影響參透到企業的每個工作環節中，由于存在這樣的風險，因此房企必須對自己所面臨的財務風險進行識別并評估，為財務風險規避提供依據。
二、財務風險種類
房地產企業是涉及資金鏈很廣的一種企業經營模式，因此影響其財務管理的風險類型也很多，主要有：基準利率變動風險、償還能力風險、收益分配風險。
（一）基準利率變動風險
在企業資金結構復雜的今天，基準利率或者貨幣兌換匯率的輕微變動都會對房企資金鏈產生重大的影響，特別是當房企處于負債經營的情況下，通貨膨脹必將使其貸款利率增長，這樣的增長在影響其資金成本的同時，必將影響其籌資的難度，從而影響企業資金的流動性，嚴重者會造成資金鏈的斷裂，使企業破產。為了降低由于利率波動的影響，房企應該提高應收賬款的回收周期，降低被其他公司轉移過來的財務風險。
（二）償還能力風險
目前房地產行業中，房地產開發企業主要以資本金制度為主，但很多房地產開發企業在項目初期都是在債務繁重的情況下進行項目開發的，貸款是公司的重要資金來源，由于自有資金低和企業負責繁重的因素影響，公司財務成本高，這大大降低了其債務償還能力，而這種低償還能力使公司信譽受到影響，從而影響其再貸款的可能性和貸款金額，影響企業的資金流通，這就造成了惡性循環，使公司資不抵債，促使公司破產。比如，歐洲隧道公司就是由于先天性的資金風險影響使其被迫申請破產保護，最后進行重組，變成現在的歐洲隧道集團。
（三）收益分配風險
收益是公司資金的另一個重要來源，而收益分配是影響其收益的重要組成部分，特別是在集團公司中。由此推理得知公司收益分配方式間接的影響企業的資本來源。從資金籌集的角度來說，公司分配方法對企業投資者有一定的刺激作用，好的分配方式將會吸引更多的投資者將其資金轉移到公司投資中，形成公司重要的資金來源。因此房企進行收益分配制度的制定時應充分的考慮這一點，應該結合公司的實際情況，制定能刺激投資者加大投資的收益分配政策。
三、財務風險規避
由于影響房地產企業財務因素復雜性，房企財務管理風險的規避方法也很多，以下主要從資本回收期、資本結構和投資組合的角度進行風險規避分析。
（一）縮短資本回收期
在企業的活動中，資金回收是企業財務管理的重要環節。應收賬款和應付賬款是影響資本回收期的兩個重要因素。在企業財務管理中， 應收賬款雖然是企業利潤的一種表現形式，但它又是企業一種現金流出形式，是減少企業現金流的一個原因， 從而增加企業承擔應收賬款中產生的利稅，使現金流出加速，從而影響了資本的回收期。房地產即是消費品也是投資品，這樣的性質使得其回收期相對于其他投資產品來說風險要大很多。
（二）豐富投資組合
不要把所有的投資都集中到某個產品上，而是將投資資金分散到其他產品上，這是一種風險分散的方式。分散風險是一種常見的風險規避方式，為了達到降低財務風險的目的，公司應該豐富其投資組合，優化其產品種類，將風險分散到各個領域中。由于房地產行業的復雜性，不同產品所面臨的風險不一樣，風險嚴重程度也不一樣，為了使公司獲得穩定的利潤，科學的投資組合是風險規避的重要方法。房地產企業應該結合自己的實際情況，進行合理的投資組合比例分配，揚長避短，對不同類型產品進行功能補充，調整其資金組合，適應市場變動，提高房地產企業規避風險的能力。
（三）優化房企資本結構
在現代企業中，企業資本結構種類繁多，不同企業在長期的發展過程中形成了自己獨特的資本結構，從企業資本構成方面研究發現，企業資本結構大體上主要有長期債務資本機構和權益資本結構。不同的資本結構影響其財務資產的構成和企業收益的分配方式，不同的資本結構也會產生不同的財務成本。比如，債務資本會產生財務成本，如果成本結構不合理，過多的債務成本會增加公司的財務風險。
四、結語
在房地產企業經營管理中，財務風險對企業產生重大的影響。因此，加強房地產企業財務風險規避是企業管理活動的重要組成部分，為了規避這種風險，企業應根據項目風險識別和評估體系分析影響財務管理的重要因素，并建立符合企業自身情況的資本結構，實行科學的現金流，縮短資本回收期，從而達到更好的規避風險的目的。
參考文獻：
[1]董邦國.房地產企業財務風險管理分析[J].商場現代化，2010（7）.
[2]張鷹，楊和禮.淺議房地產企業財務風險管理[J].現代商業.
【關鍵詞】房地產開發企業；規避風險；措施；初探
一、影響房地產開發企業市場風險的因素
（1）消費者需求變動。消費者的購買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個企業想引導和控制市場需求是非常困難的，而在房地產界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競爭者的行動。房地產業的繁榮及該行業獨有的投資大、高風險、高收益，會吸引不同行業的投資者參與進來，他們或為富余資金尋找一個期望收益率較高的投資領域，或在市場急劇波動時進行投機活動。市場上原有的競爭者的激烈較量、新的競爭者的加入以及潛在的競爭者的進入威脅，使房地產市場的競爭日趨激烈，競爭手段更加多樣化：市場競爭不再僅僅是價格競爭，更要比質量，比服務，比誰為顧客創造的價值多，比誰的信譽更高。（3）政策法規的變化。國家法規政策的變化給房地產市場帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設經濟實用住房政策就對開發商已開發的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業不得已降價甚至虧本出售，不少企業因此破產：這一政策規定對高檔商品房開發商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉而購買眼下更為便宜的普通住宅。國家為了保持國民經濟持續穩定地增長，會采取必要的財政、貨幣政策進行宏觀經濟調控。
二、房地產開發企業內部風險控制現狀
內部風險控制是企業管理的重要組成部分，與企業的經營管理結合在一起，對企業的經營管理起著指導和約束的作用，對整個經營管理活動起著監督控制的作用。（1）風險控制機制不夠健全。我國房地產開發企業大多都有本企業的內部風險管理制度，但是，更多的只是制度和規范，沒有從內部風險管理的要素出發，切實將內部風險控制作為實現企業經營發展的戰略條件之一，對其的理解和執行只是表面化。內部風險控制的并未發揮其真正作用。（2）信息控制系統效能低下。房地產開發企業認為利用信息系統完成內部風險控制，會增加企業運營成本，并且對其是否能真正發揮內部風險控制的作用不確定。因此大部分企業并未利用信息系統推行內部風險控制。我國房地產開發企業重點任務為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項目、固定資產、無形資產、預算、成本、費用、對項目公司控制與監督、財務報告的編制、內部審計、人力資源管理等。這些業務如果通過信息系統執行，將會降低由人為因素導致內部風險控制失效的可能性，借助信息系統進行內部風險控制將是企業管理的大趨勢。（3）風險控制制度的不夠完善。目前，我國大多數房地產企業都是因循公司創立之初訂立的規章制度與組織結構，缺乏針對建立內部風險控制而進行的必要變革，即使有的企業建立了內部風險控制機制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業每位員工的工作中，缺乏有效地監督考核機制。
三、強化房地產開發企業內部風險控制的對策
（1）建立并完善企業內部風險控制機制。完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。（2）房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險。（3）建立適于內部風險控制體系運行的公司組織結構。多數房地產商設有前期開發部、合約商務部、項目工程部、營銷部等專業的技術部門，大多數的技術風險可以在現場及時解決。但是風險并不局限于技術風險，風險源很多，風險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都會存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括政策制度上、人力比配上、資金上準備。
總之，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上，選擇適合自己企業投資能力的項目，以穩健的發展代替快速擴張，盡可能減少企業財務風險。
參 考 文 獻
[1]劉慧萍.小議內部控制理論發展的五個階段[J].時代金融.2010（3）
我們所說的房地產企業融資也就是指借由金融市場把流通于市場上的貨幣資金從資金供給方往資金的需求方進行融通。借助于這種融資交易的方式，供給資金的一方通過付出自己的資金的方式得到了自己追求的投資效益，另外，資金需求方則通過付出成本將資金的使用權掌握在自己手中，這樣的交易行為對資金供給方與需求方而言是雙贏的。
我們提到的房地產企業開發融資也就是出于對房地產的開發建設的需要，加快房地產的消費以及流通，借助于不同的方式途徑給房地產項目的不同活動環節進行資金的籌集以及融資的一項金融活動，如生產環節，銷售環節等。融資的最大功能就是促進房地產企業資金能夠進行正常的運轉，保障好房地產項目以及房地產企業對資金的需求，幫助企業獲得更大的價值。我們知道，房地產企業屬于一類資金密集型企業，有著如下的三個特點，一是高投入，二是高風險，三是高產出。這一項行業需要用到大量的資金，并且需要很長一個項目開發周期，很多時候資金周轉不能滿足需要。因此，房地產企業若是只通過內部融資根本不可能跟得上正常經營開發活動中對資金的需求。在這樣的情況下，外源性融資則可以很好的解決這一問題，選用何種融資方式，將會對企業的融資成本大小產生非常直接的影響，所以房地產企業也面臨著一定的融資風險。
二、造成融資風險的因素分析
（一）單一的融資結構
我們都知道，房地產開發不僅舉要巨大的資金投資額，還面臨著投資回收期長的境況，極少有開發商能夠通過自有資金滿足投資需求，大多數的房地產企業是通過商業銀行貸款獲取足夠的房地產開發投資資金。像信托融資、債權融資或者發行股票等這些融資方式在所有的資金來源中只有很少的一部分比例。因此，這樣的融資渠道多是放于銀行之上，若是資金鏈出現了某個環節的斷裂，那帶給房地產企業的將是非常嚴重的經營風險以及財務風險。另一方面，因為在房地產開發的融資渠道里，最重要的一個就是銀行信貸，這一籌資方式在每一個房地產開發環節中都必不可少，所以商業銀行就必須要悲傷房地產企業投資帶來的風險。
（二）房地產政策帶來的影響
我們必須要承認，我國的房地產企業非常的依賴銀行信貸，這樣的條件會對房地產企業融資來源開展調節打下了基礎?，F在，我們的國家既對房地產開發企業做出了銀行貸款和自有資金方面制定了很多的規定，還制定了嚴格的居民個人購房信貸條件。這些行為實際上會對房地產企業融資造成間接性的影響。
（三）單一的房地產金融體系
我們單看房地產體系，現在我國還沒有創建出一套豐富的、 多層次的房地產方面的金融體系，最明顯的就是專業的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等出現嚴重的缺位；另外，在房地產金融產品體系里沒有形成規?；?、多元化結構。
三、房地產企業融資的風險規避策略
（一）確保融資政策的準確性
我們的房地產企業一定要把自己的著眼點放在貫徹以及實施投資政策與投資項目上，對自身項目的可行性開展準確的研究與評估，同時還要在企業的長遠發展規劃以及投資框架之下，按照企業自身的投資項目以及財務標準、相關的投資質量、方式以及領域的基本規范，按照開展計劃的方法，在行動前就擬出房地產企業整體的資本配置結構、融資進度與時間、融資規模等的相應計劃，然后再評估計劃，做出統籌規劃，合理安排資金的使用。首先要保障好投資項目以及融資項目協調匹配于我們的房地產開發政策，讓房地產企業的融資規劃處于一種嚴肅性管理氛圍中，才能更好地貫徹執行。
（二）努力發展多元化直接融資
我們的房地產企業可以通過拓展多元化的更加直接的融資渠道，首先是對現有的股票融資政策限制進行調整，適度地放寬，擴大直接融資所占的比例，方可從實際行動中對融資風險進行分散。其次是對現有的房地產債券市場進行不斷的完善，并加大培育力度，我們的國家若是能夠將限制的條件適當地放寬，加大隊長期債權的發行額度，就能夠給我國的房地產企業創造一個更好的債券融資條件。再次是在一個適當的時機進行房地產抵押貸款的證券化活動，把我國現有的房地產行業的管理優勢和當前的人力、財力、物力資源做出更合理的配置與組合。最后是不斷發展壯大我國的房地產產業的投資基金，若是我們國家能夠將房地產業投資基金進行更大規模地推行，那一定會在很大程度上增強我國經濟的運行質量，這勢必是一種多贏的融資渠道。
（三）積極研究多元化組合融資模式
大多數的房地產都有著較長的開發周期，所用的資金數目也比較大，所以風險也更高。這些特性使得它嚴重依賴金融。在現有的房地產企業資金來源中，銀行信貸絕對是最主要的來源渠道。但是現在銀行信貸資金面臨著收緊的境況，在此背景下，我們的房地產開發企業有必要按照自身的特點，不斷探索新的融資渠道，選擇更加多元化組合的融資方法。通過擴大融資渠道，能夠降低對銀行的依賴程度，資金壓力得以減輕，企業在面對金融風險的時候具有更強的抵抗能力，以便降低企業的融資風險。例如，我們不妨選擇自有資金加上銀行貸款與信托計劃及股權融資方式、自有資金加上機構投資、自有資金加上銀行貸款、自有資金加上基金的不同融資組合實現企業融資。
【關鍵詞】房地產；財務風險；規避措施
一、房地產企業財務管理的獨特性
一般來說，房地產開發企業是指“進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織”。我國的房地產企業，是最近十年興起來的一個未成熟的行業，企業行為遠未達到規范化標準，不少企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業的財務決定了其生死存亡，因此，本文首先總結了房地產企業的財務管理的獨特性：（1）房地產企業的開發過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產企業的財務管理工作又缺乏預算和管理意識；（2）房地產開發存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發風險大，財務管理控制能力差；（3）房地產企業財務管理工作面廣性雜，而房地產企業對財務又缺乏必要的重視。
二、房地產企業財務風險表現形式及原因分析
鑒于以上的財務管理特點，房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。所謂財務風險，是指“一種財務警示信號，它能夠全面反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性的財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策”。一般來說，財務風險有以下幾鐘表現形式：（1）大多數房產企業的開發資金中自有資金的占比相當低，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產企業的預期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導致無力償還債務本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負債經營的方式經營的房地產企業來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產企業成本負擔增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產市場面臨著雙重壓力。房地產企業之所以存在較大的財務風險，其原因主要有：（1）房地產開發的項目中涉及的部門較多，且行業標準不規范，這都使得開發項目缺乏必要的質量管理；（2）很多房地產企業的預算管理職能未能得到充分發揮，使得房地產企業負債率偏高；（3）有些房產企業的成本費用控制缺乏嚴格的制度，并盲目融資，使得成本負擔加重。
三、規避房地產企業財務風險的措施
（1）資本的籌集和融通。房地產企業進行工程項目的開發，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產企業必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產企業的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉。但這就意味著房地產企業開發過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產負債率越高，其財務風險率也越大。因此，房地產企業應避免盲目舉債，而是要根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構，降低財務風險。（2）資本的投資方案。房地產企業的投資額度巨大，資金周轉慢，因此，房地產企業的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風險，房地產企業應事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風險管理包括現金管理和應收賬款管理。房地產企業應該嚴格控制日常資金運營風險，加強對現金流量的預算，對資金要進行集中統一管理，讓企業保持充足的現金流，對資金進行統籌安排，保證企業經營資金需求；此外，房地產企業也應對外面所欠賬款進行統一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業的負擔會更重。因此，房地產企業應重視對外應收賬款的追回，降低企業壞賬呆賬甚至死賬的發生率。同時，企業也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預算管理。房地產企業還應建立一個全面的財務預算體系。這個體系包含了現金流，項目，財務和籌資預算等四個方面，這四個方面都要統籌考慮。房地產企業要以現金流預算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當然，在項目投資前，企業還要對籌資情況進行合理預算，構建合理的籌資預算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產企業的成本費用涉及的面廣，因此，企業應該對產品進行細化分析，對成本對象進行細化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監督機制，對各個重要環節的成本使用進行有效監督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業內部管理。房地產企業發展過程中，離不開合理的內部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發揮內部審計的評估和風險防范作用，不留財務隱患。此外，項目竣工后，財務人員要做好各個領域的評估和預算，實現資源的最優化組合，維護企業的合法權益，最大限度的實現經濟效益。
四、加強對房地產企業財務風險的監控
（1）房地產企業的財務風險，可以通過對財務管理的宏觀把握，結合具體變化來進行認真的分析，增強房地產企業對財務管理不同環境的適應能力，以靈活可行的姿態來應付各種不確定變故。雖說，房地產企業財務管理的宏觀環境存在于企業以外，企業不可能直接對其發生作用力，但這并不意味著房地產企業對宏觀環境束手無策了。房地產企業為了對可能的財務風險進行適時監控的話，可以適時調整具體的財務管理政策，采取多種方式相結合的財務管理方法，提高企業自身的適應能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務風險。（2）房地產企業應首先提高高層領導的財務知識和風險意識，使決策者具有基本的財務觀念。同時，也要不斷提高財務管理人員的風險意識，使財務人員注意工作中的任何環節，包括一些細微的地方。這樣，房地產企業才有可能建立起一套完善的財務管理系統，才能設立一些科學高效的財務管理機構，配備高水平的財務操作人員，使企業財務管理系統有效的運行，以防范因財務管理系統不適應新環境的變化而產生的財務風險。（3）房地產企業的高層領導大部分出身于建筑行業，對于財務方面的知識比較缺乏，甚至對財務工作沒有應該有的重視。這就影響到房地產企業財務決策的科學化水平。為了防止此類事情的發生，房地產企業應該對領導干部首先加強其財務風險意識，必要時進行一定的培訓和學習，防止因決策失誤而產生的財務風險。因為，財務決策的正確與否，直接關系到企業財務管理工作的效果，沒有實際根據的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產企業的領導必須結合實際情況，多方傾聽論證，采取科學的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經驗方面的決策。
五、結語
總之，房地產企業作為一種特殊的生產企業，為了獲得更好更長遠的發展，必須學會盡可能大限度的規避自身的財務風險，建立健全財務管理制度，規范財務行為，加強成本控制和項目開發管理，加強房地產投資的資金管理，創新財務管理方法，提高財務控制能力定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督，加強房地產企業財務人員素質的修養與提高。同時，房地產企業的財務風險也要加強監控，建立合理的監控體系，是財務風險降到最低值。
參考文獻
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[2]王偉，趙占.《房地產企業財務風險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）
[3]盛光明，周會.《房地產企業財務風險研究》.《北京理工大學學報》.2005（8）
關鍵詞：高速運營企業；地產投資；風險控制；項目管理
一、山東高速的相關情況
據上市公司“山東高速”的年報顯示，公司2012年實現營業收入52.25億元，歸屬于母公司的凈利潤19.73億元。經查閱年報發現，在收費公路清理，免費政策等不斷出臺，收費公路行業和運營企業受到較大影響的情況下，山東高速保持了收入相對平穩增長，同時已將城市運營項目投資悄然納入，成為第二大主業。截至目前，山東高速運營管理高速公路總里程1880公里，但免費政策對公司影響不小。僅2012年“十一”期間，通行費就少收了1億多元，公司為了保證通行順暢，增加了上路人員，無形中增加了成本。目前，山東高速收費路橋資產期限最長的到2034年，短的如黃河大橋等，只有不到5年時間。企業如何保持永續經營，必須要提前考慮。山東高速在做好路橋投資運營的同時，開始謀劃轉型。按照山東高速的發展思路，在收費業務上，將在全國，特別是在中西部省份，以低價大力收購已建成的收費公路項目，實現公司低成本擴張；同時，考慮到收費公路經營的期限性，謀求多元化發展，充分利用公司的資金優勢，將城市運營打造成公司第二大主業。由此一來，尋求科學合理的方法來規避相關地產投資風險就成了當務之急。
二、高速運營企業面臨的相關投資風險
由于地產投資其本身具有一定的高風險性和不確定性，因此，在進行相關的地產投資時，全面了解地產投資可能會面臨的風險種類十分必要?？偟膩碚f，地產投資中存在的風險大致有以下兩種。
（一）政策風險
國家作為出臺相關政策的主體，其目的是為了促進國家經濟的健康、有序發展，但是，作為地產投資者的企業，面對這些政策，卻有可能面臨巨大風險。例如，國家頒布的土地政策、稅收政策、城市規劃政策等，在一定程度上都對地產開發中涉及的城市規劃、資金、交通情況等造成影響，而這些也正是高速運營企業不能提前預測會產生風險的因素。
（二）經濟風險
地產投資不同于其他行業，其投資周期長，投資期間的各種因素變化都會對投資收益造成影響。其中，市場的供需關系、原材料價格波動情況、利率和匯率變動等因素的變化都有可能對相關地產投資產生巨大影響。地產投資的周期越長，各種經濟情況的變化的可能性就越大，項目開發建設的費用和收益的風險也就越大，所以，經濟風險是地產開發企業所面臨的不可忽視的風險之一。另外，還會面對財務風險，如通貨膨脹，國家實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，銀行信貸規模增速放緩，銀行貸款等融資成本增加，都將在一定程度上影響公司效益。最后，在企業進行相關投資項目的前期調研時，由于調研不夠充分、對缺乏氣管了解等原因，也會產生一定的風險。
三、應對項目投資風險的思考
在當前高速公路運營企業轉型期，在相關地產投資中，尋找項目、監督管理、資金管理和人員等各個階段都涉及到企業投資風險的控制，因而，針對項目投資的風險控制，我們應從以下幾點來思考。
（一）把握投資行情和政策信息
由于高速運營企業對路橋運營之外的產業了解不多，因而在進行相關地產投資之前，必須要全面的進行產業行情分析，全面了解市場行情，做到對地產投資環境、市場支付能力、價格因素、競爭情況以及未來趨勢等各方面深入了解。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而使項目投資從選擇階段到實施階段再到項目開始運營的各個階段始終把風險降到最低。同時，要時刻關注國家相關方針政策，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便盡可能地順著國家或政府的政策來進行房地產的開發與經營，從而更好地得到國家或政府的支持。對該地區的環境條件、天文資料、地理地貌、氣候條件等做一定的了解和分析。還有政府部門在地產投資等方面的態度、政策動向，如稅收、貸款等財政政策和貨幣政策要仔細研究，從而能正確的確定投資開發方向，預測未來市場需求，最大限度的控制投資風險。
（二）綜合項目投資，降低項目投資風險。
不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等多種房地產項目的開發，可以獲得比集中于一個項目或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效分擔風險?？稍陂_發業態中將投資項目，如住宅，商業、酒店、公寓等，綜合考慮，分散投資。各區域房地產市場和經濟周期的波動都存在差異，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。選擇不同投資區域的房地產項目組合可降低投資風險。同時，地產投資的不同項目各有其不同的生產周期，周期越長，相應所需承擔的風險越大。因此，將投資周期長短不同的投資項目結合起來，這樣起到分散投資風險的作用，達到一個較為理想的投資策略。
（三）增強投資項目的運營能力
當前市場經濟是競爭的經濟，若想在市場中處于優勢地位，必須不斷的提高自身的運營能力。首先，必須要提高企業管理人員和決策者自身的素質、增強管理技能、吸收先進經驗、加強財務管理、減少決策失誤。在投資之前，使企業自身具有良好的預測能力和項目進展中的管理協調能力。其次，在企業人員方面，進行相關的人員培訓、人才引進制度。由于高速運營企業原業務范圍與現開發項目間具有一定的行業跨度，原企業員工的業務知識和技能可能與地產開發領域所需的知識有一定的差距，因而，企業定期開展員工培訓，引進相關行業高素質人才，采取與業內知名企業合作代建的方式，有效防范風險，保證收益，這樣可使得房地產開發企業在激烈的競爭中處于有利地位。
結語
高速運營企業面對不斷變化發展的市場經濟，做出科學的企業轉型是必要的。而針對地產投資經營中存在的各種不確定性因素，企業要通過提高自身地產投資項目的運營能力、增強風險防范意識，將相關信息盡可能的詳細化，才能把不確定因素降到最低，切實的把風險規避和控制措施落到實處。
參考文獻：
[1] 張協奎，文衛平，《房地產投資風險分析》，估計方法與應用，2001
一、關于增值額和扣除項目的涉稅風險點
土地增值稅計算增值額時，主要取決于房地產轉讓收入和扣除項目這兩個因素，最重要是對扣除項目的準確把握，房地產企業如果虛增扣除項目，增值額就會相對“縮水”，扣除項目計算時要注意以下三點：
1．扣除項目憑證必須提供合法有效憑證，不能提供者不能予以扣除。然而在實際業務中購買土地使用權有時很難取得全部合法真實的發票，不能取得部分就不允許扣除，比如某房地產商地價款支付金額為13640.78萬元，取得合法憑證9870.3萬元，地價支付費用無合法憑證3770.48萬元就不能稅前扣除和加計扣除。
2．房地產開發成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等，要注意開發成本會計口徑和稅法口徑兩者的不一致，稅法不包括資本化利息，而會計開發成本允許包括資本化利息。
3．與轉讓房地產有關的稅金要注意不包括印花稅。
二、關于清算對象的涉稅風險點
土地增值稅清算對象一般指的是按照房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象，但是對于不同開發項目，如果同時符合特殊條件，可以合并為一個清算對象。如果既建普通標準住宅又建其他類型房產則要求按“二條線”分別核算，如果未分別核算，那么就不能享受免稅政策，即如果故意不分別核算，把盈利高的非普通住宅與普通住宅的虧損混在一塊互相抵消，使總增值額減少從而少交稅的話會有很大稅務風險。
對于同一宗土地上建造的綜合樓，即既建住宅又建寫字樓、商鋪等非住宅的，應按照不同的房產類型歸屬于不同的清算對象進行清算。
三、關于清算條件的涉稅風險點
對于取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的和已轉讓和自用的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，稅務會要求進行清算。要注意：1．所謂的總建筑面積特殊情況下要含地下建筑面積；2．無產權架空層的建筑面積不屬于可售建筑面積；3.對于因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，未進行清算的，稅務機關有權進行核定征收，會面臨補稅和滯納金的風險。
四、銷售收入的涉稅風險點
要對銷售收入確認標準進行嚴格把關，注意以下幾點：
1．房地產開發企業將預收銷售房款掛入預收賬款或其他應付款或者不進行賬務處理都會存在較大的涉稅風險。
2．房地產開發企業應重點關注代收收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產的收入對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不應扣除代收費用。
3．在對銷售方式確認時，要注意區別于預售款，預售房款要按照規定預繳稅款，實際中房地產企業常采取各種手段隱瞞或轉移預收款收入，或者以預售的名義延遲納稅，達到拖延納稅或不納稅的目的稅務風險極大；同時注意沒收的購房定金要及時轉做收入并繳納土地增值稅。
4．開發產品出售后要按照稅法規定的六大原則確認收入的實現。例如對已辦妥移交手續，因購房者原因未及時收回房款的，企業如果采取不及時入賬的方式推遲收入的確認存在稅務風險，要進行規避。
5．將房地產用于對外捐贈沒有按照稅法規定確認收入和利潤的風險。在當前稅收政策下僅有兩種情況下捐贈房地產不繳納土地增值稅。比如以繼承、贈與方式無償轉讓房地產給直系親屬或承擔直接贍養義務人以及非營利的社會團體和公益事業等等。除這兩種情況之外的捐贈行為都應計入收入繳納土地增值稅。
6．視同銷售未按照稅法規定確認收入和利潤的風險。房地產開發企業將自建房產用于對外投資、分配給股東以及職工福利等視同銷售時，如果所有權發生轉移應當視同銷售房地產繳納土地增值稅，如果產權沒有發生轉移，則不必繳納土地增值稅;但是如果在稅款清算時不列收入不征收增值稅的，那么對應的成本也不允許扣除。
7．房地產企業進行房地產的交換，應屬于土地增值稅的征稅范圍，因為實務中房地產交換可以看做交換雙方取得了實物收入，需要申報繳納土地增值稅。
8．以房地產作價入股進行投資或聯營的注意點
如果所投資、聯營的企業是從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的屬于土地增值稅納稅范圍，也就是說只要有一方是房地產企業就需要繳納土地增值稅。
9．如果代建工程建設期超過一年的，需要按照完工百分比法確認收入的實現，同時工程節約的材料以及下腳料等如果歸企業所有的，應該按公允價確認收入納稅。
五、關于土地成本的涉稅風險點
1.房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅可以扣除。
2.房地產開發企業交納的土地閑置費所得稅可以稅前扣除，但是土地增值稅不允許單獨扣除。
3.按照當地政府要求建設的道路、橋梁等公共設施發生的成本費用，要分清是否屬于房地產開發項目立項時所確定的各類設施投資，如果屬于可據實扣除，如果不屬于則不允許扣除。
4.一個項目為另一個項目提供了部分安置房，土地成本的構成原則是房地產企業支付補差價款的，計入拆遷補償費；回遷戶支付的補差價款的，應抵減本項目的拆遷補償費。
六、關于前期工程費和建筑安裝工程費的涉稅風險點
1.公共配套設施和基礎設施對應的建筑安裝成本不包括在內，而是計入相應的公共配套設施費或基礎設施建設費。
隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業面臨著越來越激烈的市場競爭，而當前我國大多數房地產企業的風險管理意識相對薄弱。房地產企業為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強風險管理，提高風險防范意識，吸收先進的風險管理理念，強化企業的風險管理實踐，尋求適合企業經營現狀的風險管理模式，著力于提高企業的核心競爭力。
1房地產風險管理基本內容
房地產經營風險的主要類型。房地產經營受許多不確定性因素影響，往往會產生較大的風險，房地產經營風險主要分為系統風險和個別風險。系統風險即為市場風險，是一種不可控的經營風險，主要包括購買力風險、周期風險、利率風險、政策風險，市場供應風險、變現風險等。房地產企業在經營過程中同時也存在可控風險，個別風險即為能通過投資組合分散抵消的可控風險。房地產經營個別風險主要包括收益現金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、未來運營費用風險、持有期風險等。
房地產經營風險管理。房地產風險管理是指房地產企業在經營過程中對可能遇到的風險及時進行預測、識別、評估，在科學分析的基礎上有效處置風險，合理規避風險，爭取以最低成本實現經營風險最小化，確保企業的經濟利益，促進房地產企業健康長遠發展。風險管理的本質是加強對不確定性因素的管理，這種經營過程中的不確定性一方面會給房地產企業帶來威脅和挑戰，另一方面也會給企業帶來極大的發展機遇，房地產企業加強風險管理不僅要做到將經營風險降到最低，還需幫助企業尋求更多發展機遇。風險管理體系包括風險管理計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析、風險應對措施、風險監控等內容，風險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業在進行風險管理時需做到及早發現風險、及早采取措施規避風險，適當的風險規避措施有利于降低企業風險管理的成本，增加企業的經濟效益。
房地產風險管理目標的設置必須立足于房地產企業的發展目標，在充分考慮到企業內外部環境的前提下，不斷調險管理目標，風險管理目標一般分為損失前目標和損失后目標兩種。事前目標的設置必須充分考慮到企業經營的經濟性、合法性，增強全體員工的風險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風險損失帶來的負面效應，履行相應的社會義務，承擔相應的社會責任。事后目標的設置應充分考慮到企業的生存問題，保證企業具有適當的盈利能力，確保企業具有穩定的收益，幫助企業盡快渡過難關，保障企業日后具有長遠發展的能力，盡可能減少風險損失帶來的負面影響，為企業樹立良好的社會形象，確保房地產企業的社會效益和經濟效益。
2金融危機給中國房地產企業帶來的影響
金融危機給中國房地產企業帶來的風險。金融危機大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產企業面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風險。金融危機會帶來變現風險，不利于刺激消費需求，房地產項目投資減少，市場成交量銳減，抗風險能力較弱的房地產企業往往會因金融債務問題瀕臨破產。金融危機往往會增加未來經營的不確定性，會在一定程度上影響消費者的消費積極性，削弱消費者的消費能力，消費市場的消費能力減弱也會削弱房地產行業的投資需求，房地產市場供大于求，屬于買方市場，給房地產企業帶來了極大的資金成本壓力。
金融危機給房地產投資帶來的機遇。金融危機導致市場的不確定性，也給中國房地產企業帶來了巨大的投資機遇。歐美市場資產貶值國內有利于國內部分實力較強的企業到歐美進行投資，市場上部分沒有受到金融危機沖擊的投資基金則可以通過設立房地產投資基金的方式，在中國中小城市的房地產市場進行股權投資，創造良好的投資效益。
3金融危機下我國房地產企業開發經營狀況
企業表面盈利，實際風險增長。當前我國大多數房地產企業盈利數據較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態勢，多數房地產企業表面盈利上升，但實際經營狀況不容樂觀。受金融危機的影響，房地產市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應債務，我國房地產行業普遍存在資金鏈壓力大、償債風險大等問題。我國房地產企業盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產企業的利潤增長貢獻來自于非主營業務增長，房地產企業的主營業務盈利能力堪憂。
房地產企業經營面臨諸多風險。金融危機往往會導致房地產企業經營能力下降，從而增加企業投資決策、建設投入等戰略風險，給公司增長、股東價值、商業模式的核心能力帶來極大的負面影響。金融危機帶來的通貨膨脹使得消費市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業自身的經營管理不善往往也會給房地產企業帶來巨大的經營風險，使得企業面臨巨大的生存危機，另外企業內部控制體系對房地產企業經營至關重要，因此當企業內部控制體系和內部業務流程出現問題時也會給房地產企業帶來經營風險。金融危機引發的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業帶來資不抵債的財務風險，增加企業的融資難度，部分房地產企業缺乏足夠的流動資金維持企業正常運轉，甚至會出現資金鏈斷裂。
4加強房地產企業風險管理的相關措施
及時監控市場變化評估經營風險。房地產企業在經營管理過程中需認真分析市場經濟環境，實時監控市場變化，及時識別企業在經營管理中的風險，對經營風險做出準確評估并進行科學系統分析，采取合適的風險應對措施，制定嚴密的風險應對方案，合理規避風險。
加強內部風險防范。房地產企業進行開發建設項目投資決策時需要進行可行性研究分析，企業需重視對市場需求預測和競爭情況的分析，確保房地產相關項目決策的科學性和合理性，盡可能減少因企業經營不善帶來的經濟損失。企業管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點，合理編制資金使用計劃，加強建設項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業的投資效益。企業經營者需重視多方案的設計和選擇，加強合同管理，加強企業與有關部門的協調溝通，制定相應的財務風險警戒線并嚴格執行財務監控警示制度。
建立全面管理體系，增強抗風險能力。房地產企業應在企業戰略上制定有效的風險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業風險。調整經營模式，提高經營管理的標準化水平，明確項目定位，細分目標客戶市場，盡可能避免因經營管理不善帶來的風險。提高產品價值，整合價值鏈，提高企業的核心競爭力，增強企業的競爭優勢，提高企業的抗風險能力。
