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關鍵詞：融資難 現金流 多元化 外資
一、房地產現金流量基本概念
外資房地產企業在我國房地產投資中占據了一定的市場份額，使得大量的外資地產涌入我國房地產市場，使得我國房地產企業融資由單一間接融資走向多元化直接融資。近幾年我國房地產利潤空間極大，加之人民幣的升值預期使得外來資本更加看好我國地產市場，因此外資大量涌入并加速流入。對于房地產企業而言，資長金是經營運作的動力。要想使企業持續經營那么保持資金鏈的穩定和順暢是其必要條件。外資房地產企業同和其他行業一樣在市場經濟運行中起到很重大角色，但是外資房地產企業在現金流量上和普通企業是有一定的區別的，同時外資企業會在財務報表上側重現金流量的分析，這也是對當前財務分析的趨勢。
現金流量是企業在一段時間內現金的流入和流出的總數。房地產企業的現金流量主要在三個方面一是經營方面產生的現流，二是投資方面產生的現金流，三是籌資活動產生的現金流
（一）經營活動產生的現金流
經營活動是指企業除了投資和籌資活動以外的活動。房地產企業在經營活動產生的現金流量有銷售房屋，轉讓土地、出租房屋、購買設備，提供勞務等現金流入以及支付營業稅、所得稅、支付給職工的工資等
（二）投資活動產生的現金流
投資活動是指企業長期資產的構建以及除用現金等價物等的投資。房地產企業在投資活動產生的現金流在收回投資得到的現金，以現金取得的利息分紅，處置固定資產等現金流入和債權和權益性現金投資，購買固定資產、無形資產等現金流出等
（三）籌資活動產生的現金流
籌資活動是指能使企業資本結構、債務規模發生變化的活動。房地產企業在籌資活動中產生的現金流有發行債券獲得的現金收入，借款取得的現金收入等現金流入和以現金方式支付的籌資費用，債券利息，以現金支付的股利等。
二、外資企業房地產現金流的現狀分析
（一）資金來源結構單一
房地產企業的資金來源中有很大一部分是來自銀行貸款，房地產業的高速發展離不開銀行信貸的支持。雖然現在我們國家出臺一些政策抑制房價的快速增長，但是從現狀來看，我國的房價仍然有持續增長的態勢，市場的需求較大，房地產商對房地產的市場仍抱有一定的信心，此時需要大量的資金來給予支持，在現在房地產企業資金來源結構單一的情況下，大量資金需求單一資金來源的情況下，必然導致資金鏈缺乏穩定性。
（二）房地產企業現金持有量的不合理性
為了滿足企業的交易動機，維持企業的正常經營活動，必須持有一定的現金以備使用，但是過多的現金持有量帶的機會成本是利息的損失。因此為了保證企業利潤最大化，企業要在現金持有量的收益和成本之間進行權衡，在出售房屋和保留房屋實物上進行權衡。
（三）資金使用率。
房地產企業會面臨某段時間需要大量資金，某段時間資金空閑的情況，如何合理的分配資金使用率是企業面臨的一個重大問題，只有這樣，企業才能提高資金利用率，加速資金流通，提高企業利潤。
三、外資房地產企業和一般企業現金流特點
外資房地產企業和一般企業在經營、投資、籌資方面有很大的不同。
（一）資金籌集繁重
由于房地產企業主要是建設房屋，大型的建筑物，所需的資金量通常是巨大的，雖然外資的流入對解決資金起到一定的作用，但是有些企業可能同時承接著多項大型工程建設，加大了資金的籌集難度。如果長時間無法籌集到資金，可能會導致工程的停滯，資金鏈的鍛煉，甚至會導致破產。然而一般性企業只需在初始建立時籌集大量資金，如果企業沒有擴建或者購買大型機械設備安排，那么企業只需儲備足夠的流動現金以備日常生產經營活動即可。
（二）現金流周轉時間長
一般來說房地產企業建設一工程要經歷從征地、建設、竣工到交付使用這些階段，房屋建成后大部分會選擇分期付款，在進行租賃經營中，還往往付出一筆維修費，使得資金的收回時間較長，一般來說從投入到收回，需要幾年到十幾年的時間。而一般的企業通過原材料采購、生產經營到銷售收回貨款，大部分的企業可以在一年之內完成，甚至有些企業資金回收周期更短。
（三）現金的流動波動大
房地產企業為了開發一項工程，需要籌集大量的資金，資金的使用分配到各個分項目中去，最后也將從這些項目中回收資金。房地產企業由于其周期較長，資金在各個項目之間的流動性較大。而一般的企業資金周轉時間較短，可能在購買原材料的同時就有一筆銷售款項的收回，相比房地產企業而言，現金的流動性明顯較小。
（四）保持現金流平衡性難度較大
房地產企業一般是同時或者是相隔這進行著項目，有的項目可能處于建設開發去，有些項目可能已將處于完工期，現金的流動性較大，不易維持現金流的供銷平衡，對這些企業的現金管理難度相對較大。而一般企業相對能較好的維持產銷平衡，因此能較好的維持現金流的穩定。
（五）現金流的管理面對的關系相對復雜
房地產企業與其資金往來關系的不僅僅是供貨者、消費者，投資者、銀行等，還與遷址居民、設計院、轉讓土地單位等有關。房地產業的特點導致其不僅與其他企業之間較為麻煩，尤其在與消費者之間存在的應付應收賬款、預收預付賬款等比一般的企業要復雜的多，使得其承受的風險相對較大。而一般的企業現金流的管理多是與供貨商、購買商、投資者、銀行等有關心，相比之下較為簡單點。
（六）現金流轉方式多
房地產業的組織結構形式各部相同，因此現金的流轉方式也各具特色，可能在同一企業內部，不同項目之間的貨幣資金的相互轉化方式也不同。比如房地產企業中內設施工單位的就與內部不設置施工單位的差別很大，因此產生現金流轉方式較多。而一般性企業現金流轉差不多就是按照購買原材料、生產經營、銷售商品、收回貨款，繼續購買原材料這個過程進行的?，F金流轉方式相對于外資房地產企業較為簡單。
四、房地產企業現金流管理的改進辦法
（一）多渠道融資
房地產企業企業面臨的最大問題是資金短缺，外資房地產企業雖然在改變了以往房地產企業主要依賴銀行進行融資的方式，吸引海外資金對房地產市場進行投資，但是在資金融資多樣化方面仍然亟需改進。要擴大海外融資的在資金來源中的比例，從單一化融資向多元化方向發展。要進一步加大海外房地產基金的作用，實現房產基金真正從理論走向實踐。房產基金不僅對房地產行業的融資拓寬的道路，也規范了房地產市場。海外基金現在多投資于優質的項目，很多企業吸引不到海外基金的投資。隨著房地產業的成熟發展，越來越多的海外資金流向優質房地產企業和項目，為了獲得房地產基金，則要求外資房地產企業不斷加強自身的經營，加強自身的規模優勢，提高抵御風險的能力，這樣才能在市場的競爭中贏得一席之地。
（二）現金持有量的確定
外資房地產企業要根據自身需要。合理判斷何時企業需要多少現金的流入、現金流出，確定企業目標現金留存量，使得企業的現金流能夠滿足其開發、正常的生產經營，同時不會因為過多的現金留存導致現金持有成本增加。合理確定現金持有量，使得能面對企業出現的狀況，在資金不足時能及時籌集到資金，在資金盈余時，選擇適合企業的項目進行投資。
（三）提高資金利用率
房地產企業一般會同時幾個項目，企業購置的機械物資，不是只專用于某個項目，一次性的物資，很多項目物資在項目中是可以通用的。項目所用的物資要合理的在物資短缺和物資盈余項目中分配。這樣既可以是閑置資金用于再投資，又可以起到減少多余物資積壓庫存。對于內部閑置資金，要進行再投資，可以在合法合規前提下投資于有價證券，提高資金利用率，加速資金周轉，是資金進行良性循環狀態。
五、結束語
近些年房地產業的高速發展，但是我國的房地產市場仍然不是很成熟，房地產行業在面對我國宏觀調控和國際環境震蕩下受到波動較大，資金鏈較為脆弱，房地產業要想實現企業的持續健康發展，要通過提高自身競爭力，保持合理的現金凈流量，實現利潤，需要企業企業加強自身的現金流量管理。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 現金流 案例分析
作為我國最大的房地產開發企業，萬科堅持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導向，積極促進銷售，持續提升效率，優化管理，推進住宅產業化戰略，經營業績連上臺階。在銷售和開發穩步增長的同時，公司的專業能力得到鞏固和提升，產品服務內容也日趨豐富。但是房地產行業的增速過快使得企業快速發展的同時伴隨著許多危機。全球金融危機使得潛在的危機漸漸浮出水面，房地產企業的現金流結構失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點。因此，包括萬科在內的房地產企業紛紛對傳統的經營模式進行反思，企業是否能抵御這場金融危機的寒流。萬科的經營策略，相對是比較穩定的。其中包括堅持快速周轉和穩健的投資策略等?？焖僦苻D的房地產企業，具有更強的制造業特色，有利于促使企業不斷提升專業能力。而快速周轉加上謹慎投資，則保證了企業在市場波動中保持經營的安全性和靈活性。
占據行業領先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業波動的準確把握，業績穩定增長，2012年全年累計實現銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業記錄，并在服務理念方面保持領先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內的一系列服務創新，進一步豐富和拓展了產品服務內容。同時，萬科憑借穩健的經營策略保持了相對良好的財務結構和資金狀況。
一、現金流量結構分析
（一）現金流量整體分析
經營活動現金流量對企業來說至關重要，會影響企業的盈利質量以及未來的經營成果。從萬科近三年的經營現金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業資產規模和銷售水平的不斷提高，萬科的經營活動現金流量凈額也同步呈現出逐年上升的趨勢，但實質的盈利質量并不是很高。原因是盡管企業的經營活動現金流入在總流入中占的比例很高，但由于經營活動現金流出在總現金流出中所占比例也非常高，導致其經營活動為企業創造的現金流很少，并且耗用了企業很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動資產中占到70%以上，因此需要進一步分析存貨內部構成對現金流量產生的影響。進一步分析2010-2012年萬科的存貨明細可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發產品，在建和擬開發產品占了總存貨的90%以上。由于房地產開發周期較長，這些項目占用的資金周轉較慢，加之在建項目需要持續的后續資金投入，導致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業的經營活動現金流的平穩會得到一定的保障，企業的資金壓力會相對減輕，企業有望抓住市場的復蘇機會，進一步改善運營效率以應對后期市場變化。
由于投資尚處于資金投入期，投資活動的現金流入無法滿足現金支出的需求，投資活動的現金流量凈額在三年間均為負值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因為收購項目產生的投資現金流入大量減少。我國房地產行業的資金活動受國家宏觀調控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調控措施密集出臺后，為鞏固和擴大前期調控的成果，國務院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產生明顯影響，受政策環境和市場形勢變化的影響，企業的土地購置和開發投資行為都大幅萎縮，房地產企業的投資能力和投資意愿普遍減弱。進一步分析發現，萬科投資支出的現金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調貸款利率，萬科在行業整體融資環境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時償還債務支出的現金又大量增加，從而導致籌資活動現金流量凈額在2011年大幅下降。
（二）現金流入結構分析
2010-2012年萬科的經營活動現金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業的現金流入主要來自于經營活動，同時經營活動現金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應地增加打折促銷行為。企業來自投資活動的現金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因為萬科的收購項目中，存在購買價格中以現金支付的部分減去被收購企業持有的現金和現金等價物后的凈額為負數的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動有關的現金”項目中進行反映，該項目在投資活動現金流入中占很大的比率，而2011年該項目金額又大幅減少，最終導致2011年的投資活動現金流入大幅下降?；I資活動現金流入在2011年有所下降是因為央行在前三季度三次上調存貸款基準利率，使流動性呈現緊縮態勢，房地產行業的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動的現金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現金流入的重要來源，這也體現了國內貸款是房地產企業的主要籌資手段，企業營運現金很大部分是由貸款獲得。進一步分析萬科的籌資活動現金流入發現，除了借款收到的現金增長外，吸收投資收到的現金和收到其他與籌資活動有關的現金均小幅下降。這也表明企業的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動仍然需要得到企業更多的關注。
（三）現金流出結構分析
2010-2012年，因為企業經營規模的擴大和結算規模的增長，萬科的經營活動現金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因為籌資活動現金流出在總現金流出中所占的比例增加導致。進一步分析發現，公司將近80%的籌資現金流出用于歸還借款。投資活動現金流出在總現金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅持謹慎的策略，不把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預期上，選擇合理時機獲取未來發展所需的項目資源。
二、現金流量比率分析
（一）償債能力分析
保持較高的流動性和短期償債能力對于房地產企業至關重要。流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標，比率越高說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力也越強，一般認為合理的流動比率為2。萬科的流動比率呈現逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因為預收賬款增加了49%，導致流動負債增加了55%。到2012年期末的時候，流動比率降為1.40，遠低于基準值2，這也說明企業的短期償債壓力增強。由于房地產企業的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現時間較長，特別是可能出現積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產從流動比率中扣除，因此，速動比率更具有參考價值。速動比率一般應保持在1以上。萬科近四年的速動比率呈現波浪式的變動趨勢，2011年速動比率大幅下降，主要是因為企業2011年度的預收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元?，F金流動比率是經營活動現金凈流量與流動負債的比率，從現金流量的角度反映了企業當期償付短期負債的能力。萬科2010-2012年的現金流動比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業經營活動產生的現金凈流量不足以抵償流動負債，必須另外籌集資金以償還短期債務，企業的流動性較差，現金壓力較大，有一定的財務風險。資產負債率是負債總額和資產總額的比率，是衡量企業負債水平及風險程度的重要標志。一般認為，資產負債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業的資產規模在不斷擴大。同時，萬科的資產負債率連續三年都高于70%，且呈現上升趨勢，這一方面說明企業很好地利用了財務杠桿，另一方面也暗示了企業的負債水平較高，企業的現金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財務風險。進一步分析發現，萬科的流動比率和速動比率都較低、資產負債率較高，主要都是因為預收賬款的增加，除預收賬款外，企業其他負債占總資產的比例為43.7%，企業的凈負債率也保持在行業較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財務結構，但是來自資金鏈的壓力依然是企業尋求發展必須要面對的重要課題。
（二）獲現能力分析
萬科2010-2012年銷售現金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因為經營活動產生的現金流量凈額增長了9.93%，而營業收入增長了43.65%。說明營業收入的增長中現金的保障程度較低，這也不是說企業的情況不好，還要結合應收賬款政策等進行具體分析。但是這種情況應該引起企業的注意?？傎Y產現金回收率反映了企業運營全部資產獲取現金的能力，比值越大說明企業利用資產創造現金流的效果越好，企業的獲現能力也就越強。萬科的資產在不斷的增長，經營活動的現金流量凈額的不穩定也就導致了總資產現金回收率的不穩定。這也提醒企業需要時刻關注企業的財務穩健性。
每股經營活動現金流量凈額表明企業每股所獲取的現金流量的數量，該指標越大則表明企業的股利支付能力越強。三年間，萬科的每股經營活動產生的現金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經營活動產生的現金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因為企業打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因為結算規模的增長。因此，企業應該繼續提高周轉率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動受限的情況下，企業對銷售回款的依賴將持續，以維持企業內部的現金流平衡，保障企業持續安全的發展。
（三）盈利能力分析
營業利潤率是營業利潤和營業收入的比率，它是衡量企業經營效率的指標，反映了在不考慮非營業成本的情況下，企業管理者通過經營獲取利潤的能力。萬科的營業利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業的商品銷售額提供的營業利潤在減少，企業盈利能力在減弱。
銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業一定時期內的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業在擴大銷售的同時，企業凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。
總資產報酬率是企業一定時期內獲得的報酬總額與資產總額的比率，反映了企業運用全部資產的總體獲利能力。該指標越高，表明企業的投入產出水平越好，企業的資產運營越有效。從萬科總資產報酬率2010年和2011年度的數據來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產總額的增長幅度。
這些都表明企業經營效率并未像銷售業績一樣令人滿意，企業的持續成長能力堪憂。盡管企業銷售業績增長迅速，但房地產企業利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續上漲的環境中，房地產企業如果不能找到新的創利來源，或者無法有效地控制成本，企業的利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內持續。受制于房地產行業傳統創利來源的日漸縮小，企業應該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強的市場變化和競爭壓力的應對能力，通過靈活的銷售策略，嚴格的成本控制以及準確的戰略制定等層面的領先優勢實現了銷售業績的持續增長。
（四）營運能力分析
應收賬款周轉率是反映企業應收賬款周轉速度的比率，它說明一定時期內公司的應收賬款轉化為現金的平均次數，周轉率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應收賬款周轉率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當前的銀行信貸調控政策相關，并且其整體水平仍然高于同行業平均水平，主要是因為公司的主營業務規模的擴大、較嚴格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現的速度在變快，資金被外單位占用的時間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉化為現金的速度也越快。企業應該在保證生產經營連續性的同時，提高資金的使用效率。在房地產公司的流動資產中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經營活動變化的敏感性也很強。萬科的經營規模在不斷擴大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結構一直保持在健康狀態，在其自身規模增長的同時存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉率的波動。這些都與公司謹慎拿地、快速開發策略以及保持快速周轉分不開。2012年存貨周轉率的回升，也表明困擾企業的存貨問題得到了一定程度的舒緩?，F金周轉期是指從購買存貨支付現金到收回現金這一期間的長度?，F金周轉期越短，說明企業在運營資本的管理中所采用的現金管理越成功。萬科的現金周轉期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉天數和應收賬款周轉天數下降的同時，應付賬款周轉天數反而上升，這說明企業在這幾年經濟環境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴格的銷售信用政策，同時又更多的延長付款時間、無償占用供應商的營運資金，從而加快現金流速度，提高企業持續創造價值的能力。
三、結論與建議
（一）加強經營環境研究、注重現金流管理和公司戰略的結合
2013年2月舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控的“國五條”。會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。這是自2009年12月開始樓市調控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調控升級。這些政策減緩了房地產企業的發展速度，但是企業應積極關注市場，分析公司的經營環境，將現金流管理上升到企業戰略高度，制定清晰的企業發展戰略，并依據企業的戰略和自身的經營財務狀況，制定相應的現金流量戰略。在考慮現金流的可利用程度和現金流轉是否順暢等問題的基礎上，根據企業的現金流實際情況選擇與企業戰略目標相符的投資項目，真正建立企業的價值源和現金流增長源，提高現金流的使用效果，實現企業的長期健康發展。
（二）加強現金動態管理，加快周轉，提高資金使用效率
現金周轉過程是動態的，因此對現金流的管理也應該是動態的，企業應建立基于現金流的預算控制系統，通過編制企業現金預算，對經營活動中現金周轉的各個階段都制定詳細的預算并進行有效的控制，及時發現各個階段出現的問題并進行調整，保證經營活動順利進行。同時房地產企業還應該加強對現金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉已經成為行業內的共識，追求效率保持高速周轉的企業才能持續快速的增長?？焖僦苻D模式不僅能使企業有效規避市場風險，而且盡管高周轉犧牲了單個項目利潤率，但事實證明高周轉帶來的資本收益水平提升遠遠超過單個項目的利潤率損失。當前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業加快周轉，提高資金的使用效率。
（三）實現多元化融資
資金鏈安全作為企業價值增長的重要保障一直倍受關注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關閉了包括股權和債權在內的房地產企業的融資通道，企業從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導致房地產企業進入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業經營環境的好轉，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發企業籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產企業對資金的大量要求，因此，融資創新，尋求新的融資渠道將是企業實現可持續發展的重要策略。企業可以探索合作開發模式，引入房地產信托，還可以加大對新型房地產基金、海外融資等創新融資渠道的關注。
合作開發可以變相融資，達到雙方共贏的狀態，房地產企業獲得開發需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應的經營收益。而且合作開發可以給房地產企業帶來規模效益，有效分散市場風險，合作雙方共同開發、共擔風險、共享收益。房地產信托投資可以吸引大量的社會閑散資金，融資效率較高，而且房地產信托受到嚴格的政府監管，安全性較高。房地產企業還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進國外的先進經營理念和更嚴謹的資金運營方式。房地產企業可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業的優勢開拓海外融資渠道。這對于房地產企業的綜合實力和抗風險能力都有一定的強化作用。
（四）強化企業危機意識，提高企業經營能力
由于受到國家宏觀調控政策的影響，房地產企業的盈利狀況變差，生產經營能力難以在短期內得到有效的改善。因此，房地產企業應該強化危機意識，加強抗風險能力，提高自身的經營能力。對于房地產企業而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規模和土地儲備取勝的時代已經遠去，房地產企業不能再冒進經營，應合理控制土地占用量，謹慎拿地，經營理念也應該從“土地為王”回歸到“現金為王”，確保經營活動創造現金流的能力，這才是企業穩定、持續發展的根基。
居高不下的房價，讓許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業帶來持續穩定的經營現金流入。因此，房地產企業必須提高自身的經營管理能力。房地產企業應謹慎拿地，加快項目的開發進程，對庫存商品房做好各項促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價風險，從而提高存貨周轉率。同時，房地產企業要加快銷售回款的進度，確保資金及時到賬，縮短應收賬款的周轉時間。
（五）實施品牌創新，形成核心能力競爭優勢
隨著房地產市場的逐漸成熟，房地產開發企業間的競爭模式正在發生轉變。由依靠土地升值發展到產品競爭，行業競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉變一方面是因為行業的成熟發展，另一方面是因為在政策調控下房地產產品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機需求被抑制，消費者購房行為趨于理性，對企業品牌、項目品質、行業風險等許多方面的認知能力都有所提升。順應市場的變化，房地產企業應更多的回歸到品牌、產品、周轉等自身能力的建設上。房地產企業應該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業的競爭能力將不僅僅體現在住宅本身，服務配套也將成為客戶購房時重點考慮的因素。企業要進一步豐富和拓展產品服務內容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優勢的企業往往才能更準確地把握市場變動，抓住發展良機。
參考文獻：
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作者簡介：
關鍵詞：房地產；現金流量；現金流量管理
房地產企業經歷了飛速發展后，已經成為國民經濟的重要支柱性行業。近年來，國家多次推出限制房價、提高貸款利率、限制購房等房地產調控政策，使房地產行業的發展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來，我國對房地產行業政策逐步放松了調控，給企業帶來新的發展機遇，但調控造成的影響短期內依然存在。房地產企業的現金流管理是指房地產企業為了達到企業價值最大化的目標，通過預測、決策、計劃、控制、報告和分析等手段全面系統的管理本企業不同時期現金流入、流出的時間和數量的活動。
一、房地產企業現金流量的特點
相比較一般企業“貨幣資本實物資本貨幣資本”的資金循環模式，房地產企業的資金循環則是“貨幣資本地產資本房產資本商品資本貨幣資本”這樣一個貨幣資金的長期循環[1]。結合房地產企業資金鏈運行模式，總結房地產企業現金流量的特點包括：
（一）資金需求額大，籌集任務重
房地產企業的經營對象是房屋土地、大型開發項目等，高額的地價以及房屋工程造價使得投資數額少則千萬，多則上億。并且，房地產的開發項目往往可能不止有一個項目，很可能多個項目同時進行，就更加增大了資金的需求數額。同資金需求數額一起增加的是籌集項目資金的難度，一般企業只有在創立之初或者擴大生產經營規模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經營過程中只需要籌集一部分流動資金來維持企業的生產運營，即使籌不到資金，企業只要維持現有規模也能繼續生存下去。但是對于房地產企業來說，籌集不到資金面臨的風險很肯是項目終止，其損失的巨大的，甚至可能導致企業破產。因此相比較一般企業而言，房地產企業的籌資壓力非常大。[1]
（二）資金流轉時間長
房地產企業的資金鏈表現為貨幣資金的長期循環，貨幣資金回收所經歷環節多、時間長。一般來說，房地產的開發建設從征地開始，需要經歷土地開發、房屋建設、竣工交付使用等多個階段，通常要花費2-3年甚至更長并且，所開發的項目只有銷售到一定的數量之后才能回收成本。因此開發期長、資金周轉緩慢、回收期長共同導致了房地產企業資金流轉時間長的特點。
（三）資金流波動幅度大、分布不均
由房地產資金鏈的結構可以看出，房地產公司開發項目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個項目，經過地產資本、房產資本、商品資本等環節，最后從這些項目中回收大量資金。由于回收周期長的特點，很可能某年投入了大量資金，現金流出大于現金流入，凈現金流量為負，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現金流入大于現金流出，凈現金流量為正。[2]以萬科2008-2013年度經營性現金流量凈額為例，可以看出房產企業資金流波動幅度大的特點。
（四）資金占用風險大
房地產項目的資金一旦投入就具有了不可移動性。即使企業所處的內部環境以及社會經濟、市場等外部環境發生重大變動，也很難進行調整和改變。[3]這樣資金一旦投入，風險就會隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產企業資金需求量大，一般都會借助金融機構以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構或者資本市場出現變動，資金鏈就很容易斷開，從而加劇資金占用的風險。再次，近幾年國家對房地產行業政策性的調整，2010年明確了首次購房的標準，2012年央行兩次上調存款準備金率，首套房優惠利率由7折升至8.5折，利率的上調增加了房地產企業的資金成本，是的預期收益相對降低。與此同時為了加強房貸風險的防控，對違規房地產企業進行一系列的行政降福，加上人們對房地產投資的理性回歸，導致房地產企業資金無法良性循環，產生財務危機。[4]
（五）現金流量管理涉及的關系復雜
房地產資金鏈的復雜性決定了房地產企業財務關系的復雜性。一般企業的財務關系基本都是圍繞投資者、債權人、債務人、員工、被投資者、企業內部各部門以及國家財政、銀行、審計、工商稅務而展開。而對于房地產企業而言，除此之外，在經營過程中還要處理與被遷動單位和居民、設計院、施工單位、監理單位、委托建房單位、接受由此轉讓土地的單位等機構及個人的關系。另外，由于房地產企業的銷售特點，其余消費者個人的各種預收預付和應收應付關系更加頻繁復雜。[5]
二、房地產企業現金流量現有管理體系
現金流量管理的對象是企業的整個資金價值運動，涉及企業的每一方面，不僅僅局限于現金資產，現金管理是現金流量管理的重要組成部分，但現金管理并不等同于現金流管理?，F金流量管理是企業價值管理的一部分，它以企業價值最大化為目標，所以現金流量管理必須從企業戰略的角度出發。企業現金流量管理體系的內容主要包括：經營活動現金流、投資活動現金流和籌資活動現金流。
（一）經營活動現金流量管理
就房地產企業而言，經營活動主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發包工程。轉讓土地、征用土地、批租土地以及購買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經營活動所產生的現金流入主要產生于：銷售房屋、出租房屋、轉讓土地、提供勞務、稅費返還等；而經營活動所產生的現金流入主要產生于：發包工程、支付員工工資、征用土地、購買設備材料、支付營業稅所得稅等。[6]
房地產企業的經營活動現金流量管理主要包括日常經營活動現金流量管理、企業開發項目的現金流量管理、應收賬款管理三個方面。
1. 日?，F金流量管理
（1）現金流量的管理?，F金流量包括流入量、流出來和凈流量，其反映了企業現金盈余水平：流入量大于流出量，企業財務狀況良好，反之企業則面臨著財務風險。[7]房地產企業在日常運營過程中，要對日?，F金的流入量和流出量有一定把握，計算出理論上凈流量余額的理想值，編制現金收支計劃、對日?，F金流入流出量進行控制，加速流入，合理控制流出。
（2）現金流速的管理?，F金流速是指現金投入到回籠的速度，綜合反映企業經營效率與流動資產的質量。房地產企業具有資金鏈長、轉期速度慢的特點，而這些都不利于企業日常生產經營的順利進行。因此為了提高房地產企業資金的周轉速度，加速資金循環，房地產企業要在：縮短建造交付時間、建立有效的現金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強。
（3）現金流程的管理?，F金流程涉及了企業授權審批制度、職責分工、業務受理程序以及內部稽核制度等，反映了企業實現現金流動的程序。房地產企業由于財務關系較一般企業要復雜，因此企業更應該對各個流程進行優化升級，確?，F金流能安全有限的進行循環。
2.企業開發項目的現金流量管理
（1）現金流量的預算?，F金流量總預算更加著重于規劃控制企業的宏觀經營活動，從而保障企業戰略目標的實現，而日?，F金流量預算著重于合理安排企業日常經營活動的現金支付，保障企業現金流有條不紊、周而復始，從而保障企業再生產的順利進行，為企業創造價值提供條件。房地產企業在每年年初，應編制資金預算計劃，包括資金預算收入和資金預算支出兩大部分內容。其中收入預算的核心內容是企業銷售房屋所得現金凈增加額，支出預算的核心內容是企業投資、支付稅利所需的資金支出。
（2）現金收入的管理。房地產企業的收入來源主要是由銷售房屋產品產生。因此現金收入管理的重點則應該放在提高企業銷售變現能力，加強房屋市場反饋功能，制定房屋銷售的最優方式，盡量按照社會需要的數量和質量來組織房屋建設和銷售。另外由于房地產行業較特殊的銷售方式，應收賬款較之一般企業數額巨大，因此催收應收賬款是加強現金收入管理的又一重要內容。
（3）現金支付的管理。房地產企業的現金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構成，加強土地購置款項和工程建筑款項的管理成為房地產企業現金支付管理的主要內容。[8]
（二）籌資活動現金流量管理
在房地產企業的運用過程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運轉，籌資活動對于房地產企業而言就顯得意義重大。因此房地產企業必須要面對的問題是如何多渠道、有效地籌集資金，構建良性資金鏈。目前我國房地產企業的融資渠道單一，一般都會借助金融機構以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構或者資本市場出現變動，資金鏈就很容易斷開，使得企業面對的財務風險加劇。為此，房地產企業為了分散籌資風險、降低籌資成本、提高籌資效率，務必要開發多渠道的籌資方式，選擇最優籌資組合。[9]
籌資包括內部籌資和外部籌資，而企業內部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業自有資金、其他速動資產和近期內可回收的應收款項等。自有資金具有無需支付利息的優勢，當某一個開發項目的預計利潤遠遠高于銀行存款利率時，企業就可以根據自身能力適時地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現金，還包括信用證、銀行票據、股票和債券以及各種應收款項等。預售樓宇也是一種重要的內部籌資手段，一方面預售樓宇可以籌集到一部分建設資金，另一方面也可將一部分市場風險分擔給客戶。利用客戶資金風險小、成本低，是最佳的負債經營方案，只要項目能按時交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負債償還問題。
目前我國房地產企業的籌資活動主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對銀行等金融機構依賴性過大，其實外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發行股票、發行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資、借助有經濟實力的公司合作開發等等。在綜合考慮宏觀經濟政策、自身特點以及項目特點的情況下，企業應該打開多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時間，以保證企業資金投放需求。（作者單位：大連民族大學文科綜合實驗中心）
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產企業；現金流管理；現金流管理體系
一、引言
房地產業是一項高投入、高風險、高收益的行業，這就使得房地產企業需要大量的資金來保證其日常經營運轉，現金流直接關乎房地產企業的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實施及宏觀調控的影響，加上房地產企業間競爭的加劇的影響，完善的現金流的管理對房地產企業來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產企業開始關注現金流管理，并制定了相應的現金流管理制度，現金流管理已經成為房地產企業財務管理的重要議題之一。
二、房地產企業加強現金流管理的重要性
房地產企業由于其行業特性，決定了其需要大量的資金作為日常運營的儲備。由于房地產業的項目周期通常較長，成本與收入的變動性較大，成本的變動與實際收益的變動存在一定的滯后性，且調整的期限通常較長。房地產企業的現金流直接反應出了企業的財務狀況與企業實際業績間的相互關系。企業業績的好壞通?？梢詮默F金流量的財務報表中得到體現。通過企業現金流管理將現金流與收益質量相結合，不僅能提高企業的收益質量，而且能真實地反映企業的實際業績。另外，房地產業屬于資金密集型行業，對資金的需求量相當大?，F金流管理將房地產企業的現金流量與現金的支出狀況通過現金流量表反映，同時，現金流量表能夠反映房地產企業的償債能力。也即當現金流量大于現金的支出額度，資金的流通速度較快時，房地產企業有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強的償債能力，企業管理者此時可根據投資的需要進行合理投資。合理的現金管理能幫助企業管理者進行正確的投資決策。
三、房地產企業現金管理普遍存在的問題
（一）現金流管理與企業的戰略目標不適應
目前，大部分房地產企業對現金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業發展的戰略目標?，F金流管理沒有被提到與企業戰略目標發展的高度上來，對現金流管理層次較低，主要關注企業的日常經營活動，如現金預算、日?，F金流量、流程與流動速度，追求短期的盈利目標，忽略了現金流管理長期的戰略目標，導致現金流管理與企業發展的戰略目標脫節。此外，在土地儲備方面，大部分房地產企業意識到土地儲備與資金是房地產企業的重要生命線，土地儲備越多，企業的固定資產越多。正是由于土地資源的稀缺性，導致越來越多的房地產企業將目光放在積累土地，認為掌握的土地資源越多，企業的資產就越殷實。但是土地儲備量的上升，在短期內為房地產企業增加固定資產，從長遠來看土地儲備的上升侵占了企業大量的現金量，過度的土地儲備會導致企業的現金流縮減，導致企業用于投資生產的現金量不足，在一定程度上制約了企業的未來發展，使現金流管理與企業戰略目標背道而馳。
（二）企業管理層對現金流管理的意識淡薄
通過現金流量表房地產企業管理者能夠清晰地獲得企業的資金流動的相關信息。但是由于房地產企業的部分管理者缺乏財務管理的理論知識，對企業財務報表反映的會計信息分析不夠全面，導致其無法在危機關頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產業的火熱發展，巨大經濟利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業對房地產的關注，并紛紛對房地產進行不同程度的投資，其中大部分房地產企業管理者的文化素質水平不高，缺乏現代化的現金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產企業管理者將會計、出納等重要職位聘用自己的親屬擔任，為房地產企業資本化與規?；洜I的發展埋下了隱患，甚至可能造成企業的衰敗。另外，企業管理者過度重視經營利潤。房地產企業對定期召開的財務大會，在進行預算分析時，過于強調企業當期的經營利潤，忽略了企業發展的財務預算規劃，不利于企業合理地做出正確的投資決策。
（三）現金流管理體系不健全
現金流管理的最終目標是保障房地產企業資金流動的穩定性，為實現企業的戰略目標奠定堅實的基礎。產品銷售和融資籌資是房地產企業資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產、銷售等環節所產生的管理費用、營銷費用和財務費用等則是構成現金流出的主要方式?，F金流管理的本質是保證房地產企業實現利潤最大化。目前，大部分房地產企業的現金流管理體系尚不完善，主要表現為企業的戰略管理體系低層次、不規范、缺乏科學性。在現金流管理模式上，一方面大部分房地產企業過度追求現金流管理短期目標，忽略了長期的現金流管理。同時，大部分房地產企業存貨的現金流比率高，而現金流的變現周轉率低，導致許多房地產企業現金流凈值連年呈現負值，為企業未來的發展埋下了禍根。在實際業務操作過程中，房地產企業投資過度重視土地儲備制度。土地和現金是房地產企業業務活動的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠為房地產企業創造無限價值驅動了越來越多的房地產企業追求土地的儲備，而土地的儲備是需要高成本的，大量的土地儲備造成企業的現金流被占用，大大減少了企業的現金流量，易導致現金流的失衡。其次，房地產企業的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產企業依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產基金、債券等方式，而票據（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導致房地產企要做好現金流的管理工作[1]。
（四）現金流管理全程控制重視度低
房地產企業的資金鏈貫穿于生產、銷售、售后等各環節，每個環節對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產企業對現金流的管理過多地重視事后監控環節，忽略了事前與事中的現金流管理。此外，現金流管理涉及財務部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現金流管理的認識不同，存在現金流管理是財務部的職責的認識偏差，導致其對現金流管理的重視度不夠，現金流管理全程監控機制缺乏事前預測、事中控制與事后分析的有機結合?，F金流管理離不開各部門各人員間相互協調與合作，脫離了任何一環節都無法保障現金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產企業只重視利潤，并將現金流管理與利潤目標直接掛鉤，對業績的考核偏重企業的短期利潤，沒有從企業發展的全局出發，過度重視企業現金流管理的量，忽視了現金流管理的質量。企業無法正常發放員工工資、沒有資金用以購進原材料、需要繳納大量現金用于交稅時，現金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產企業無法在規定期限內支付土地款項，發生拖欠土地款和工程款等不良行為。
（五）成本控制與現金流管理不匹配
大部分房地產企業對成本控制偏重于房地產項目施工階段的成本控制，忽略了項目開發前期的可行性成本，招投標所帶來的成本與項目設計環節中所涉及的成本控制，易導致企業在這些環節中成本支出超出現金預算范圍，成本控制與企業現金流管理嚴重失調。在企業的日常經營活動中，大部分企業對日常的成本支出的控制較為嚴格，追求收入最大化，將現金流管理的目標至于短期的收益最大化，忽略了企業長遠發展的戰略目標。此外，國家政策會對房地產業帶來直接的影響，伴隨著房地產業的迅速發展，加上外部宏觀環境的影響，抑制了房價的攀升，與此同時，用于房地產項目開發的人工成本、建筑原材料價格不斷上漲，造成房地產項目開發的成本不斷上升，房價的下跌與房地產項目成本的上升，導致房地產企業的資金分配與成本控制不協調。
四、房地產企業現金管理建議與對策
（一）現金流管理要與企業發展的戰略目標相結合
現金流管理要把握企業發展的戰略目標，從企業發展的大局出發，改變現金流管理停滯在企業運營低層次的局面。無論是房地產企業還是非房地產企業進行現金流管理時要立足企業所處的環境，對環境因素進行正確分析，保證現金流動與企業環境變化趨勢相吻合。同時，房地產總公司要與其子公司進行信息的溝通與交流，房地產子公司制定的現金流預算目標要與總公司的預算目標相協調，子公司制定的現金流管理最終是要服務于總公司的現金流管理目標，是對現金流管理體系的補充，不能脫離房地產企業發展的總規劃，從整體上把握公司發展的戰略目標。此外，房地產企業應對其子公司的現金流進行實時的監控，及時發現并解決子公司現金流預算不合理，導致子公司資產短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產的企業，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產的企業應考慮自身資金狀況制定出符合企業戰略發展的現金流管理。同時，對于非主營房地產的企業而言，除了自身資金狀況外，要經得起房地產業高回報的誘惑，理性地制定出符合企業發展的現金流管理，避免盲目跟進房地產業，降低企業的投資風險。
（二）樹立全局觀念，提高財務管理意識
現金流管理是財務管理的重要工作議題，是內部控制管理的重要組成。房地產企業成長在現代管理的時代，應充分把握現金流管理的全局觀。具體應做到：首先，樹立正確的現金流管理的全局意識，現金流管理是服務于企業戰略目標的，房地產企業的現金流管理不應局限在企業項目開發或日常業務的某個環節，應立足企業發展的整體規劃，協調工程部、財務部、成本部等部門的工作，提高各部團結協作的合力，更好地服務于企業的總體規劃。其次，提高房地產企業管理層的財務意識，普及財務管理相關知識，提高管理層對財務管理的理論知識與實踐操作能力。確保企業管理者能夠正確地閱讀和分析財務報表，對掌握的會計信息做出正確的現金流管理決策。與此同時，一方面要明確房地產企業財務部、銷售部、工程部等各部門的權責，使其正確履行其權責。針對房地產企業各部門的要職，應慎用選人政策，嚴格規范的選人聘任制度，選擇具有財務專業知識與操作實踐能力的人擔任相應的職位，以保證財務管理的順利進行。另一方面要針對房地產企業各部門的特性，有針對性地開展財務知識普及，組織相應的財務理論與實踐的培訓，提高各部門對企業現金流管理的重視度。
（三）完善現金流管理體系
由于現金流是房地產企業日常運營的大動脈，完善的現金流管理對于房地產企業而言顯得十分必要。在現金流管理體系的構建上，首先房地產企業應將現金流管理權集中至財務部門，由財務部執行企業現金流出的審批，同時，根據業務規模在財務部下屬單位設置兩級不同的現金使用權限，按照收支兩條線管理方式嚴格實施企業現金流管理[2]；其次，保證企業資金三級權限管理制度的執行，將資金按照規定的時限及時收回，確保企業管理層能夠正確掌握現金流的整體情況，便于資金的統一調度，避免資金出現呆賬、壞賬的現象。最后，房地產企業應規范現金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責，以保障現金流管理在各環節順利開展。再者，企業應加強對現金流管理的階段性考核，配合相應的獎懲，以充分調動各部門積極參與現金流管理，為房地產企業資金正常流轉疏通渠道。此外，企業應重視財務信息系統的建立。一方面信息系統的建立能夠幫助企業及時跟進房地產項目開發實施進度，監控成本支出與現金流動情況，為企業財務部及管理者正確分析財務信息提供依據。另一方面，通過財務信息系統的完善，及時地傳遞房地產企業與客戶的信息，方便與客戶進行信息的交流與溝通，跟進資金的流動，提高資金回籠的速度與效率。
（四）健全各環節現金流管理
現金流管理囊括現金流預算、收入和融資管理各環節。對于房地這樣需要殷實的資金為支撐的行業而言，根據企業承擔的風險，嚴格把關企業財務與資金來源狀況，同時，企業要對現金流進行及時的預測、分析、報告與控制以保證企業資金的正常流轉顯得十分必要。在現金流預算管理方面，由于房地產工程項目的周期通常較長，企業應根據企業的發展情況，制定嚴格的現金流預算管理目標，按照年度、季度、月份將目標細化，并定期對短期現金流管理預算進行監督控制，以滿足現金流管理符合企業發展的戰略目標的需要；在現金流收入管理上，由于房地產企業收入主要來源于銷售房屋產品，具體應注意如下五個要點：第一，在產品項目開發階段，房地產企業要協調好各部門、各組織團體間的相互關系，盡可能完成項目產品的預售要求，盡早獲得預售許可證。第二，房地產企業要重視產品售后的應收款項的催收，以回籠房款。第三，提高金融財務風險的預防意識，運用多樣化的付款方式，保證開發資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產企業應拓寬融資渠道，避免將風險集中在銀行系統。房地產企業可以通過企業信譽發行債券，運用股權或資產轉讓等多樣化渠道進行融資。此外，房地產企業應根據企業發展的實際需要，盡量縮短項目施工期限，縮減項目開發的規模，以減少資金的需求，同時，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現金的流動性，降低企業不必要的費用。房地產業屬于資金密集型行業，需要預留資金用以保證企業后續運作，這就要求企業要對資金的使用進行合理的分配，對后期的項目施工計劃、現金的使用提前預測并進行相應的預算安排。第五，對于大中型的房地產企業在條件允許的情況下，可建立資金的統一集中管理機制。及時對分屬的子公司現金流動進行監控，將現金流的管理權收歸總公司，對其進行集中統一管理，有利于房地產企業集中有效地對閑散的資金進行合理的分配與投資，同時為企業集中財力化解經營及財務風險奠定了基礎。
（五）協調成本控制與現金流管理間的關系
針對房地產企業的成本控制與現金流管理失衡的問題，具體應做到如下兩點：首先，房地產企業應重視成本控制與現金流管理的各個環節，不應將成本控制局限于項目的施工階段。對于房地產企業項目開發的前期可行性研究，招投標所帶來的成本與日常工作中所產生的各項成本支出，均應謹慎對待，加強對現金管理的重視程度，對項目開發前期、企業日常工作的各環節的成本支出進行事前的預測，并給予合理的預算，以保證成本支出與現金流動相協調。其次，由于房地產項目開發的周期較長，房地產企業應正確對待成本支出與收入的關系，把握全局的發展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業對成本的控制與現金流管理可以從項目的時間安排與項目的金額兩個維度進行開展。根據項目進展與企業的資金狀況，以年度、季度、月安排項目的進展，編制企業的現金流預算表，對企業項目的現金流動進行實時的監控。同時，財務部應確保項目開展在企業的資金流動和項目安排的可控范圍之內，對于超出的成本進行及時地調控，正確處理成本控制與現金流的問題。
五、結論
現金流包含了現金的流入與流出，房地產企業的現金流動率較高。經濟快速發展的背后，房地產企業也伴隨著經濟發展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業紛紛步入房地產業。然而，大部分企業只看到高額利潤，房地產業對資金的需求量大、具有很高的經營與財務風險往往不被重視?，F金流管理的重要性能夠被大多企業洞悉，但是目前大部分房地產企業的現金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產業的企業必須正視的，同時，建立和完善企業的現金流管理對于房地產企業而言是十分必要的。
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（一）現金流的概念 現金流是用于記錄企業在商品銷售、提供勞務、對外出資以及支付稅款等日常經營活動中的現金流動的狀況情況。在眾多指標中，現金流能夠全面的反映一個公司在一定會計期間內經營活動、投資活動以及籌資活動的情況。
（二）房地產企業現金流特點 主要包括：
（1）資金需求量大。由于房地產行業項目本身的特點，決定了該行業在資金需求量上比較大大。因此，僅靠企業的自有資金，房地產開發公司是不能維持日常運轉的。同時，由于房地產企業的開發建設資金在支出上具有集中性的特點，但資金的來源卻比較分散，使得該行業企業必須擁有更大規模的現金流入。在我國，房地產企業“以小博大”的發展模式，使得該行業企業對銀行資金的依賴度長期以來居高不下。照此發展下去，企業的資金鏈很容易被拉斷，對于中小企業將是更加嚴峻的挑戰。
（2）周轉周期較長。對任何一個房地產開發項目而言，從開始選擇位置，到房屋竣工驗收直至出售，一般均需要3到5年的時間。此外，房地產商品要想收回成本獲取利潤，只能是等該樓盤銷售到一定數量之后才能獲得，這就造成了房地產企業資金周轉比較長的特點。并且，該行業企業資金周轉的周期要明顯高于其他行業的上市公司。
（3）資金占用風險大。房地產項目的資金一旦投入，就具有不可移動性。因此，房地產開發商就很難根據發生的各種變化對資金用途及時的加以改變和調整，使得現金流的投入風險性加大。
二、房地產企業現金流存在的問題
（一）房地產行業現金流現狀 為了能夠更好地研究我國房地產行業上市公司現金流現狀，選取14家該類行業的上市公司進行分析比較。其中營運指數是反映一個企業現金流質量非常重要的指標，對這14家房地產上市公司2007—2010年的現金流量進行分析計算，得出每家公司三年的營運指數并進行加權平均，因此得出每個上市公司近三年的平均營運指數，進而得出整個房地產行業的營運指數，如表1所示：
經計算得出：房地產業上市公司平均營運指數為-9.477。
通過對這些上市公司的營運指數進行分析，不難看出：近10家上市公司的營運指數均小于1，占到所調查總數的71.43%，說明該行業上市公司的經營性現金流質量并不是很好；而只有四家上市公司的營運指數大于1，現金流質量較好，僅占調查總數的28.57%。通過以上數據結果顯示，我國房地產行業上市公司的現金流質量普遍不太理想。
此外，在所選的14家房地產上市公司中一共有7家上市公司存在著連續三年經營凈現金流量為負的情況，占到所調查公司總數的50%；而有5家上市公司在這三年內均出現過經營凈現金流量為負值的情況，只有2家上市公司連續兩年經營凈現金流量為正。不難看出：在我國房地產行業的上市公司中，經營現金流量存在著不可忽視的問題。
（二）房地產企業現金流問題分析 主要表現在：
（1）經營活動產生的現金流量為負值。經營活動產生的現金流量為負值是目前房地產企業的一個共性問題。據統計，42家房地產上市公司2007年的經營活動產生的現金流量凈額為-365.99億元；萬科、招商地產、金地集團、保利地產四大上市地產開發商，2007年的每股經營性現金流均為負值，并且均為各公司5年來的最低值。房地產企業經營性現金流的負值越大，表明該行業經營性活動的現金流越低。
（2）資金短缺現象較為普遍。由于缺乏有效的成本管理制度，房地產開發項目在開工前，沒有對該項目進行組織設計以及制定成本計劃。在工程進行過程中，缺乏嚴格的成本控制措施，因此造成了很多不必要的現金流出，導致虧損。同時，房地產開發企業在開發過程中，沒有全面的權衡企業成本，導致了后來的經營風險加大以及資金流緊張。此外，歷史原因以及不良資產等諸多因素的影響使得資金短缺的現象更加普遍。
三、房地產行業現金流問題完善對策
（一）制定與現金流現狀相符合的發展戰略 房地產企業在制定發展戰略時，應合理地考慮現金流的去向，使得該企業現金流與所制定的發展戰略相符合。企業應努力做到：戰略要充分考慮本公司的現金流狀況，現金流也要為該企業的發展戰略所服務。因此，房地產企業應當緊密結合自身的實際狀況來制定發展戰略，而不是進行盲目擴張。若只是盲目擴張，極易出現資金周轉困難的問題。對于房地產企業這樣的資金密集型企業而言，一旦資金的周轉出現問題，就會危及到公司的生存。
（二）保持現金流平衡 由于房地產企業投資回報期比較長，且投入資本比較巨大，所以很容易出現資金周轉不靈的情況。筆者認為：房地產企業可以將不同投資回報期、不同回款方式的業務進行組合，這樣便可以有效地分散風險，降低該行業企業發生現金周轉不靈的概率，維持現金流的平衡，防止出現現金流斷開的情況。
（三）加強現金收入管理 銷售開發的商品房所產生的現金流入是房地產開發企業的主要收入來源。筆者認為：加強現金收入的管理，能夠有效的提高房地產企業現金流質量，降低現金流斷開的可能性?？梢酝ㄟ^以下途徑來加強現金收入的管理：協調各方關系，加快項目開發進度，使其房屋盡快達到預售標準，縮短現金回款的周期；加大應收賬款的催收力度，促進房款回籠；開展靈活多樣的促銷措施，使資金按預期回籠。
（四）提高資金使用率 由于房地產企業是典型的資金密集型企業，所以對該類企業應當加速資金周轉，加強對資金籌措的管理。筆者認為：該類企業應當事先編制資金籌措計劃和相關的費用支出預算，盤活不良資產和呆滯的資產，提高資金使用率，增加企業的經濟效益?？傊?，有效提高資金的使用率，能夠減少資金短缺發生的概率。
（五）縮短工程項目開發周期 如果房地產行業能做到既不影響整個戰略發展，還能適當地縮小投資規模，縮短工程項目的開發周期。這樣既可以降低房產開發的資金需求量，也可以根據市場情況的變化及時調整銷售策略。筆者認為：在不影響企業發展戰略的同時，適當縮短項目開發周期，可以有效地提高資金回籠速度，還可以提高售價。對于房地產開發企業來說，是非常有利的。
此外，房地產企業還可通過以下方式加強現金流管理，降低資金風險：適度增加投資性房產的規模，這不僅可以維持現金流的穩定，還可以在資金緊缺時將該房產作為融資的抵押資產或者直接變現；積極拓寬融資渠道，例如第三方資產抵押貸款、內部職工集資等。
在眾多行業中，房地產企業“資金為王”的理念已得到普遍的認同。房地產企業要想在行業內保持較強的競爭優勢，則必須要擁有充足的現金流。但縱觀我國房地產企業的現金流質量仍存在著不少問題，因此房地產企業要想在激烈的市場競爭中求的生存和發展，就必須通過各種方式加強對現金流的管理，這樣才能促進本企業乃至整個行業的健康和持續發展。
關鍵詞：房地產業；現金流；有效管理；策略
市場競爭所帶來的壓力是任何一個市場主體都不可能逃脫的，所以各行各業的企業都在積極尋求自身長遠發展的有效方式，對于房地產企業來說，減小資金風險，提高現金流管理的有效性，就是一個重要的方式。那么現金流的有效管理對于房地產企業有哪些作用呢？而房地產企業的現金流又有哪些特點呢？
一、房地產企業現金流簡論
對于房地產企業而言，其現金流有著不同其他企業的特殊性，所以，現金流管理的有效性對企業的發展來說有著至關重要的作用。下面我們就來分析房地產企業現金流的特點和進行現金流管理的重要性。
1.房地產企業現金流特征
房地產企業是一個利益回收周期比較長的企業，所以，其具有“投資大、周期長、風險高、供應鏈長等特點，是一種資金密集型產業?！边@是對房地產企業資金使用狀況總的概括，房地產企業當中，企業資金大部分使用處為房地產開發環節和房屋銷售環節，在多種情況下，一個房地產企業要同時進行幾個項目的開發，這種情況下，其所需要的周轉資金就很多。具體而言，房地產企業中現金流的特點如下：首先，投資量大，周期長。這是其中最主要的特點，在開始開發時就需要投入大量的土地出讓金，在實施開發項目時還要投入大量的材料費用和人工費用。而該部分投資要一直持續到房屋銷售出去之后才能夠實現收益，大概需要兩到三年的時間。其次，現金流分布呈現不均勻狀況。主要是因為，房地產企業可能會集中在一年開發多個項目，所以這一年現金流的流出量就要大，而流入量相對就會比較小。最后，資金使用風險較大。若大量資金被投入到了項目當中，那么企業就會嚴重缺少流動資金，而回收資金狀況又不確定，所以風險較大。
2.現金流對房地產企業的重要性
首先，能夠提高房地產企業的競爭力。因為市場經濟的發展充滿了動態性，所以，房地產企業要把握著充分的現金來適應市場需求的變化而進行開發方向的轉變，提高自身的競爭力。其次，對房地產企業的生存和發展起到決定性作用。房地產企業手中現金流的多少就直接決定了其經濟應變能力和償債能力，同時也關系到了房地產企業的融資，現金凈流量的速度同企業發展所需的資金之間是成反比例關系的。
二、房地產企業現金流管理存在的問題研究
由于近些年來房地產企業的重視方向出現了轉移，這就導致了對資金管理中的現金流管理的重視度在下降，所以在現金流管理中出現了一定的問題，這些問題的存在一定程度上影響了房地產企業的穩定發展，導致資金管理中出現了風險。
1.現金流管理工作缺少戰略針對性
由于我國現金流管理工作開展的時間相對較短，所以很多工作還不是非常成熟，現金流管理層面還停留在企業的運行階段，在房地產企業中也是一樣，并沒有針對企業未來的發展戰略進行有針對性的現金流管理。從總體上來看，房地產企業現金流管理尚停留在“現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理”，沒有同房地產企業長遠的發展戰略相結合，也就導致了管理工作缺少針對性和重點。
2.現金流管理欠缺全面性
隨著市場經濟的發展，管理方式全面控制和管理的效果越來越被各個企業所重視，但是，對房地產企業現金流還沒有進行成熟的全面管理。大多數情況下的現金流管理都停留在了事后的分析和處理上，并沒有做好事前的預測和事中的控制。從普遍意義上來講，企業資金運行大致可以分為籌集、運用和分配三個階段，而具體表現出來的就是企業現金的流入與流出。所以，進行現金流的全面控制和管理是房地產發展戰略實施的有效保障，同時也能夠輔助經營過程的有效控制。
3.現金流管理缺乏質量意識
質量意識缺乏主要是指在對現金流進行管理過程中，沒有對業績質量產生足夠的重視度，導致了現金流導向作用沒有充分發揮。因為，在房地產企業中考核方式還是以利潤為主要導向，所以，管理方式和意識存在著嚴重的被動性和滯后性，所以只有在現金嚴重短缺的情況下，才會重視到現金管理質量問題。
在房地產暴利時代終結，近期邁入短暫“負利”時代，且未來中長期保持微利時代的發展浪潮下，絕大多數房企眼下的經營重心，可能不再只是發展或者利潤，而更應該是基于銷售乏力、現金短缺的生存問題。另一方面，伴隨市場、資金、土地集中度越來越高，整個房地產市場優勝劣汰的進化和馬太效應的分化都在加速，房企若不主動出擊，強化自身競爭優勢，被行業邊緣化和淘汰的可能性就非常之大。
三、房地產企業現金流有效管理的策略探析
房地產企業之所以要對現金流進行管理主要是為了實現其價值創造的目的，而從不同的層面來看其又可以分為戰術性管理和戰略性管理，在新形勢之下，戰術性管理顯然已不能滿足經濟長遠發展的要求，所以房地產企業在對現金流進行戰術性管理的提前下，還要做好戰略性管理。
1.房地產企業現金流的戰術性管理
現金流的戰術性管理主要是從現金流的預算、收入、支付、融資等層面進行管理。預算，其重點是控制與規劃房地產企業宏觀上的經營活動，從而對戰略目標的有效實現起到保障作用。而具體的預算實現方式要從年初開始，由財務部進行本年度資金預算計劃的編制，其中包括了資金預算支出和收入兩個體系，對于房地產企業來說，利益是其永恒的目標，所以，預算收入是預算中最核心的部分；收入管理，對于房地產企業來說，其收入的現金流主要來自于建筑物的銷售環節，所以加強收入管理就要加大對銷售環節的管理力度，強化銷售環節的變現能力，對于已銷售的賬款要積極催收，銷售的方式要多元化，盡快讓資金回籠，從而提高資金安全性；支付管理，支付管理主要指的是對土地的成本以及建筑工程款的管理，主要方式可以采取推遲首付款、延長后續付款等時間，施工單位墊付等方式實現；融資管理，指房地產企業要想獲得長遠發展就應該多渠道融資，從而減低融資風險，提高效率。常用的融資方式主要有銀行貸款、投資基金的引入、上市融資、租賃融資等方式。
2.房地產企業現金流的戰略性管理
戰略性管理主要是指對房地產企業的現金流進行管理的過程中，要把管理工作同企業的發展戰略、生命周期、平衡發展等結合起來。第一，進行戰略性針對管理。房地產企業現金流的流向要隨著企業戰略的變化而變化，同時要服務于房地產企業的發展戰略，但是，企業發展戰略的制定也要同現金流管理相一致，要有針對性的進行制定，防止盲目自大造成不必要的經濟損失。所以，在現金流向著戰略方向流動時事先一定要對戰略發展的環境和實現的可能性進行調查和分析，從而確保高額的現金流向能夠獲得更高額的利益回報。第二，現金流隨著生命周期而動。對于任何企業來說，其發展都是分階段進行的，在不同的階段中發展目標是不同的，在房地產企業中也是一樣，所以，現金流量也要隨著生命周期的不同而不斷變化?，F金管理者要具有較強的分析能力和洞察能力，從而準確的判斷出不同階段對現金流的需求量，從而制定相應的資金結構，因此，“戰略性現金流量管理必須與各階段的特點相匹配，要突出重點”。第三，管理工作要動態平衡的進行。這里的動態平衡對象指的是“資金的流動性、收益性和增長性”，而其中流動性是指“企業為償付其債務所持有的現金數額或通過資產轉化為現金的能力的描述?！?，而現金流動性的增強是可以通過提高房地產企業現金流量的循環速度來實現的；而收益性是指“企業通過經營使其獲利的能力的表現”，而收益性的實現在于領導者的投資決策，不單單限制在現金流當中，任何資產的投資都可以實現；增長性，是房地產企業發展能力的一種表現，在發展能力中自我的積累能力是關鍵，而這種積累能力又與現金流的有效利用有著密不可分的關系。
結束語：
對于處于競爭異常激烈的房地產企業來說，現金流管理方式方法不正確，就會給其帶來很大的金融風險，所以，一定要在經濟發展新態勢下，把現金流的戰略性管理和戰術性管理相結合，實現全面管理和控制，從而提高房地產企業經濟發展的安全性和穩定性。
“慎拿地、少開工、調結構、保銷售、去庫存、控節奏、快周轉”漸漸成為寒冬房企主流應對之道，面對寒冬，房企一方面要明白不同企業家底不同、執行力不同，要選擇合適且能駕馭的過冬術；另一方面，需要從戰略上認識樓市春夏秋冬皆為常態，學會“開源節流，掌控好現金流”也是房企自身成長與蛻變的最佳課程！
參考文獻：
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摘 要 近年，我國城市化進程的加快大大推動了我國房地產行業的發展，地產經濟已成為我國最具活力的經濟板塊。隨著地產經濟的持續升溫，房地產市場上的主體在逐漸增多，市場主體發展的競爭狀態也在不斷加劇，在這種極端的狀況之下，房地產企業除了要通過外部的投資活動提高競爭力之外，還要從內部的資金管理上提高自身資金的穩定性，尤其是對現金流的管理。那么，現階段我國大中型房地產企業現金流管理工作該如何開展呢？
關鍵詞 現階段 房地產企業 現金流管理
在當今經濟形式下，房地產企業內部的現金流管理對于其投資活動的安全開展有著重要的意義，現金流管理主要是指“房地產企業在一定時期內現金流入和流出的數量，包括其經營活動、投資活動以及籌資活動所產生的現金流量?！狈康禺a企業所開展的現金流管理工作就是指“房地產企業通過多渠道融資及適時銷售回籠資金等手段，讓企業保有正向現金流，從而保障企業的正常運作與發展” 。
一、房產企業現金流管理必要性分析
對于我國大中型房地產企業而言，進行現金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現金流量能夠清晰的反映出房地產企業的收益質量。房產企業的收益質量指的是“財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性”，也就是說，若企業的業績能夠被收益充分的表現出來，則證明收益質量較高，相反則證明收益質量較低。房地產行業最重要的一個特征就是收益周期比較長，投入成本與收益之間的對比存在著明顯的滯后性，有時甚至會經歷幾年時間。而現金流量對利益質量的反映則具有實效性，這種實效性的存在就提高了利益質量。其次，通過現金流量能夠分析出房產企業的財務彈性。財務彈性為“企業適應經濟環境和利用投資機會的能力，主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較?！比绻髽I當前所有的現金流量能夠超過當前所需要支出的現金量，這就證明企業的現金流量比較充足，房產企業的財務彈性就會比較大，相反則證明企業的財務彈性較小，這樣就能夠給房地產企業投資發展提供方向上的指引。最后，現金流能夠反映公司償債能力。在破產房產企業中有很多都是因為自身的償債能力不足，雖然表面上看存在著很多現金量，但是與其所承擔的債務相比較來說還是存在很大差距。如果房地產企業的現金流相對比較穩定，那么，其現金的流轉速度也會相應的較快，房地產企業的可持續發展能力會有很大程度的提高。所以說，對現金流進行管理，掌握企業當前的現金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產企業就會慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。
二、現階段大中型房地產企業現金流管理有效方式
現階段大中型房地產企業所面臨的競爭壓力比較大，尤其是經濟壓力相對較大，所以，在這種情況下，房地產企業尤其是現金需求量較大的房地產企業更需要一個穩定的經濟發展環境，因此，需要采取有效的現金流管理方式。
1.管理方式要結合房產企業發展戰略相一致
房產企業進行現金流管理的主要目的就在于要提高企業發展戰略的可靠性，因此，現金流管理方式要與當前房地產企業發展戰略相結合，房產企業的現金流量會隨著其投資項目的變化而不斷變化，這樣房產企業的發展戰略也應該做出適當的調整，避免在發展過程中盲目冒進，給企業現金鏈造成緊張狀態。同時，大中型房產企業在進行現金流管理過程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應該有所了解，在此前提下才能夠進行現金流的分配，避免分公司出現現金緊張而導致總公司的發展出現危機，也就是說完整全面的財務規劃才能夠更好的服務于大中型房產企業未來的發展。
2.強化現金流預算管理工作
預算工作是對現金的流向的一種預測工作，在大中型房地產企業的現金流管理工作中，也要建立預算管理制度，在該制度中要根據公司的實際狀況編制出公司的年度現金流預算，并把這一年度預算分解為月度預算落實到各個活動單位，并實行預算結果問責制，也就是說，在實際工作中要以預算結果為活動執行的標準，如果在活動中所應用的先盡量超出了預算要仔細分析并找到其中存在的原因，根據原因解決問題。這種預算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產企業在發展過程中所需要的現金流量有所保證，節省經濟法發展中現金流的投入量，提高房產企業的償債能力。
3.加強融資管理力度
房地產企業就是以資金為發展基礎的，因此，在房地產開發中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產企業的融資對其發展來說非常重要。在現金流管理工作中也應該包括房產企業的融資管理，在融資管理工作中企業要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽，這樣企業的現金流就有了穩定的來源，大中型房地產企業在發展過程中所需要的資金就會有所保障，除此之外房地產企業還可以通過“拼盤授信、其他項目資產抵押融資、資產重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開發等”各種融資方式進行全面有效的融資，大中型房地產企業還可以進行融資結構的改善，優化結構。
4.開展房產資金集中管理
大中型房地產企業的現金流最好要統一到集團公司名下進行統一管理，這樣總公司會根據各個分公司的實際需求進行現金流的調度，以便協調公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設立內部銀行，對各個公司所使用的現金流進行統一結算與管理，也可以采取“異地項目公司在集團指定銀行開戶、實行資金余額及資金調度考核等”，這樣對資金進行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來進行多方向投資，同時還可以用總公司的資金實力來化解分公司的資金風險。
結束語：由于我國房地產行業經受著來自國家政策和行業自身的壓力，在發展過程中所表現出來的資金問題越來越明顯，尤其是現金流管理上存在著一些問題已經影響了大中型房地產企業的正常發展，因此，本文對現階段大中型房地產企業現金流管理有效方式進行了簡要論述，還望對房產企業可持續發展的實現有所幫助。
參考文獻：
[1]李軍利.淺析現金流條件下房地產項目的管理.中國城市經濟.2011（08）.
