時間：2023-07-17 16:22:56
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1加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平
房地產行業主要涉及了金融和土地兩大產業，并且將這兩大產業緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無限使用的。如果房地產市場的經濟突然中斷，將會帶來不可預計的損失。因此，在市場經濟背景下，政府加強宏觀調控是十分必要的，政府應該運用各種科學手段，根據各地區的實際情況，對各地區的房價進行一定的調節，使房價更為合理。
2房地產企業經濟管理體系建立的必要性
2.1有效降低房地產企業項目投資決策的風險
房地產行業是我國國民經濟發展的支柱行業之一，房地產行業具有生產周期長、擁有大量資金、受環境等因素影響大等特點。結合房地產行業自身的特征，項目投資決策是否有效將會是保證房地產行業持續、穩定及健康發展的首要問題。建立經濟管理體系及有效地實施，提前做好投資評估測試，對投資的風險進行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產企業投資的風險，避免房地產企業因此而陷入經濟危機中。
2.2實現以成本管理和成本控制為中心的項目運作管理
想要使企業發展并且生存下去，就必須要遵循現代企業管理技術理論進行有效的成本管控。房地產企業想要發展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產經濟體系方面出發，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項目的設計、項目的施工等，十分全面并且系統地顯現出在項目運營建設過程中核算對象的成本構成情況以及預警經濟管理信息系統，最終完成預期中房地產企業成本核算和成本控制的目標，達到項目運營管理目的。建筑經濟管理體系的建立，可以使房地產企業的管理層在控制成本變動以及掌控投資進度時有依據可依，保證了房地產企業管理層對項目實施過程的成本管理和成本控制。
2.3實現客戶價值最大化，大大增加企業的效益
建立房地產企業經濟管理體系，不僅可以實現以成本管理和成本控制為中心的項目運營管理，還可以實現客戶價值最大化，大大增加企業的效益。房地產企業經濟管理體系的構建可以通過客戶關系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產企業經濟管理體系的構建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進一步使房地產項目運行的效率得到提高，使房地產也銷售人員對銷售業務流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業的經濟收入水平，并且使企業的品牌效益得到提升。
3房地產企業經濟管理體系建立的思路
3.1房地產企業經濟管理體系實施的宣傳動員及物資保障
3.1.1確保房地產企業經濟管理體系實施的宣傳動員力度
房地產企業經濟管理體系的建立需要有先進管理知識的配合，將各個零散的小型系統整合為一個連貫且全面的管理體系。企業經濟管理體系的建立是對企業內部管理體系直接進行調整，會引起企業內部大量變動，需要企業管理層的領導以及員工的高度配合才可以實施，需要企業全體人員參加，嚴重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業經濟管理體系的成功實施。因此，在企業經濟管理體系實施前，有必要加大企業經濟管理體系實施的宣傳，使企業中的每一個都可以順利的投入到企業經濟管理體系的實施中，從而使企業經濟管理體系順利實施。
3.1.2確保房地產企業經濟管理體系實施的人員、物資條件
充足的物質資源是經濟管理體系實施的首要條件，在經濟管理體系實施前，人員和資金提前的合理調動是至關重要的。在企業管理層的許諾下，確保企業充足自己的運行，并且建立起一個經濟管理體系實施小組，經濟管理體系實施小組組要由熟練運用軟件和精通管理學知識的員工組成，該小組可以在經濟管理體系實施過程中，協調企業各個部門之間的矛盾，督促各部門完成經濟管理體系的相關任務，協助經濟管理體系的實施。除此之外，該小組還應該及時做好經濟管理體系維護人員的培訓工作，為經濟管理體系提供充足的人員。
3.2加強系統日常維護，保證系統安全平穩地正常運行
房地產企業經濟管理體系的建立是一個循序漸進的過程，在建立企業經濟管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業經濟管理體系進行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業經濟管理體系的日常維護工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業經濟管理體系建立過程中，通過日常對企業經濟管理體系的維護工作，使企業經濟管理體系不斷完善，從而形成符合企業特色的經濟管理體系。
3.3通過培訓和制定制度，提高員工素質
想要使企業經濟管理體系有效的實施并且不斷地完善，根據企業的情況制定相關企業經濟管理體系的相關制度是必不可少的。在企業經濟管理體系實施且正式進入管理的過程中，為了使企業經濟管理體系實施的更有效果，根據企業的實際情況，為企業員工制定相應的企業經濟管理體系規范制度，將企業經濟管理體系的實施過程分解成每一個細小的任務，具體分配到每一個員工的身上，是每一個都是任務去實施企業經濟管理體系，這樣可以調動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實施企業經濟管理體系，最終使企業經濟管理體系實施更加順利，更加完善。除此之外，在企業經濟管理體系實施的過程中，還應該組織員工進行企業經濟管理體系的相關培訓，只有通過一定程度的培訓后，員工才可以對企業經濟管理體系更加了解，便于企業經濟管理體系的實施，在培訓的過程中，員工還可以掌握計算機技術以及管理方面的相關知識，使計算機技術在企業經濟管理體系中更好地得到應用，彌補企業經濟管理體系的一些漏洞，使企業經濟管理體系更有利的實施。
4總結
關鍵詞：房地產行業；挑戰；金融危機；貨幣政策；人民幣增值
一、新形式下房地產行業所面臨的挑戰
(一)金融危機的影響
源于美國的金融危機愈演愈烈，已經發展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業的穩定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(比如冰島)。本質上講，這次金融危機源自于房地產行業。由于歐美連年的房地產泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。
房地產行業雖說是屬于第三產業，但是卻是屬于“資金密集型”行業，和金融行業關系密切。從過去幾年的“流動性過?！笨梢钥闯?，信貸在房地產行業的過度發放、外行業(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產行業、外資過多的資本進入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產行業的過度發展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。
金融危機對房地產的具體影響表現在：
1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態。金融危機使得大多投資者對資本市場產生了懷疑，資本市場的信用基礎出現了問題，股市一落千丈，房地產股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態。房價的不斷走低使得房產不能保值，好多消費者買房之后，發現不長時間內同一樓盤價格縮水，去向開發商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。
2、銀根緊縮，房地產資金鏈斷裂。房地產行業大部分都是負債率很高的企業，一般通過銀行借債進行資金周轉，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統也提高了警惕，為了保證金融行業自身的安全運轉，對其他行業特別是受政策性影響較大的房地產行業的放貸開始壓縮。這對房地產行業來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產行業來說需要幾年的緩和期。
(二)人民幣增值的影響
從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產行業的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業、外貿企業受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現下滑，效益不好了，也就會影響這些企業租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業地產市場會產生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產市場的投資需求過度，很容易產生房地產泡沫并進而影響國家經濟安全。從上個世紀韓國和日本的發展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經濟安全。
(三)國家宏觀調控政策的影響
房地產行業的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經濟的影響較大，所以易受國家宏觀調控，特別是貨幣政策的調控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產重估的熱潮帶來的房地產價格快速上漲，2005年開始房地產進入了蓬勃發展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產行業再次面臨嚴峻的挑戰。
2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現在正成為這些地產公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。
不管房地產行業需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產企業，在金融杠桿調控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產行業調控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產行業，而最先被調整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產企業。二、當前房地產行業的應對策略
目前。我國房地產行業所面臨的挑戰，基本上來自于大環境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產行業所無法控制的，需要國家的相關調整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規模壓縮。再融資的緊縮主要體現為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規劃證的法律手續完備等，而對于解決同業競爭、提高上市公司競爭優勢和成長性的股權融資不會停止。
2008年的宏觀調控政策來看，降低流通環節稅費，促進房屋流通成為國家穩定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發出通知，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產交易環節稅收實行這些優惠政策，目的就是刺激內需。
從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產發展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產的交易。宏觀經濟減速、實際收入下降延長了房地產調整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調整才能帶來成交量的上升，目前調整仍會繼續，房價仍然有內在調整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經濟穩定增長，而不是救房價和救開發商。
房地產行業可以在能控制的范圍內從以下幾個方面采取策略：
1、價格策略
最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產需求具有一定的剛性。城市化首先表現為城市數量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發現，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態之際，再適當的對消費者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業的運營能力。在價格政策上，房地產商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產價格不能在短時間內大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產。
2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網上再轉手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產商要房子；還可以通過提高服務質量來增加銷售量。
3、優化住房供應結構。房產商可以提供多種形式和結構類型的房產，比如，增加國家政策范圍內的經濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經濟疲軟的現狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調節的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發資金、銷售對象等開發條件的供給，而占人口大多數的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調節的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發利潤空間不是很大，但國家也給了房產商相應的優惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。
4、管理策略。一要加強與客戶關系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務，適當做些售后調查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發現房產的潛在問題，為鞏固公司的長期業務打下基礎；二要加強公司內部管理，各部門之間加強合作，房地產開發的產業鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷售、產權登記發證到物業管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經營階段的各項工作。
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業在連續多年繼續蟬聯最引人注目的行業之一。關于這個行業特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業過程管理的核心與本質
房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又?，積累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規?；图瘓F化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規?；图瘓F化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發生轉變
關鍵詞：房地產經濟行業;特點分析;問題研究;有效對策
隨著我國經濟體制的不斷改革，我國房地產行業持續發展，逐漸成為我國國民經濟的重要支柱行業之一。但由于房地產行業發展速度之快，在帶來嶄新機會的同時也帶來不少挑戰，據此為促進房地產行業的有效發展，我們必須采取行之有效的措施。本文將對房地產經紀行業特點及存在的問題進行分析研究，并根據問題來制定有效對策，為房地產的可持續發展奠定條件。據此筆者將從：房地產經濟行業特點、房地產經濟行業存在的問題、促進房地產經濟行業發展的有效對策，三部分進行闡述。
一、房地產經濟行業特點
我國房地產經濟行業的發展經歷了一個曲折的歷程，隨著經濟體制的改革，我國房地產行業逐漸向品牌化、規?；l展。據研究調查，目前房地產行業具有較強的區域性、并受到土地資金的嚴重制約，其波動性相對較大，從行業特點來看，我國房地產經紀行業具有開發周期長、發展不平穩、資金難度大、風險高等特點，且大部分房地產企業是以項目型為主，涉及范圍廣、涉及內容多，最終導致房地產企業經營績效難以把控。綜上，是筆者對房地產經濟行業特點的分析與探討，從中我們不難發現，我國房地產企業還存在一些問題，主要包括：管理目標模糊、監督制度不完善、法律法規的不健全、經濟管理政策未能得到有效落實等等，諸如此類。這些問題嚴重制約了我國房地產行業的全面發展，據此我們必須采取有效對策予以解決。
二、房地產經濟行業存在的問題
據研究調查，現階段房地產經濟行業存在的一系列問題包括：管理目標不明確、監督制度不完善、法律法規不健全等，這些問題都會在一定程度上制約房地產行業的有效發展。筆者將從以下三個方面進行闡述。1.房地產企業管理目標不明確。據研究，目前我國部分房地產經濟行業依然存在管理目標不明確現象，目標的模糊性為房地產企業經濟行業的發展帶來了嚴重阻礙作用。我國房地產企業經濟行業之所以會出現管理目標不明確的局面，歸根結底還是由于政府連續性政策的缺乏以及政府對房地產關注力度的不夠，最終導致部分房地產行業經濟管理效果不佳，而一些投機取巧的行為屢見不鮮。這些亂象都在一定程度上影響了我國房地產經濟行業的穩定發展。據此，企業領導必須明確自身企業的管理目標，為其發展趨勢進行有效規劃。2.房地產企業監督制度不完善。對房地產市場加強管理，為房地產行業的健康發展提供保障是經濟管理政策的目的。首先，房地產受土地價格上漲以及材料供小于需等因素影響，很多地方房價持續上升，導致很多人沒有能力購買住房。隨著房價的升高，不少房產投資者加大投資力度，同時，在利益驅使下，出現一些購房投機者，促使房價進一步提高，房產價格遠高于居民的承受范圍。眾所周知，隨著經濟體制的改革，我國房地產行業也逐漸走上正軌，為政府部門帶來了可觀的經濟收益，但由于房地產企業監督制度缺乏完善，無法對企業內部的經濟隨時掌控，從而為經濟風險的產生創造了可乘之機。所以，政府要加強對房地產經濟管理的監督力度，使經濟管理政策能夠有效落實，最終實現抑制房價過快增長的目標。3.財務管理體制及財務風險意識的缺乏。在我國房產企業的發展過程中，除了經營者的財務管理意識不足之外，對財務的管理方式也相對傳統單一。在傳統的財務管理過程中，財務管理人員僅僅只是對項目成本以及資金開銷給予嚴格控制，而對資金的預算、財務分析以及資產管理等方面都未能給予重視，再加上企業自身的財務管理缺乏健全、規范的監督制度，這就導致了我國房產行業的財務管理面臨著混亂的現象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產企業在日常經營過程中想要實現資金快速增長目的，往往只是對經營過程中項目施工以及房產銷售兩方面加強管理，然而財務管理并未得重視，再加上財務人員的專業素質較低，風險意識不足，極容易使房地產企業財務的管理工作效率降低，財務工作缺乏一定的專業性，因此，從一定程度上增加了企業資金的風險。
三、促進房地產經濟行業發展的有效對策
要促進房地產經濟行業的有效發展，我們應從以下方面來實施，一是對房地產企業管理目標進行明確、二是建立健全的財務管理體系、三是充分應用企業內部監督機制。筆者將會從以下三個方面來進行闡述，為我國房地產經濟行業的發展指明道路。1.對房地產企業管理目標充分明確?，F階段，由于我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，所以需要加大產業發展方式的轉變，并大力調整經濟結構。房地產行業對我國經濟的發展起重要作用，對房地產行業結構的調整，可以改善人民的居住環境，提高人民的生活質量。房地產結構進行調整首先需要分析它的區域位置，其次，要進行實地考察，并調查它的資源狀況，最后，結合歷史實際情況對房地產進行調整。所以，政府應制定出具有連續性的政策，使管理目標明確。2.建立健全的財務管理體系。對企業資金實施有效管理促進企業經濟效益的最大化，是財務管理的工作的基礎，也是其本質。在這個過程當中，需要房地產各部門在每個經營環節當中密切地進行配合，并且充分結合房產企業財務的特點，建立一個健全的財務管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當中，企業財務管理人員要嚴格按照企業發展的經營策略以及財務的管理目標，制定出一個較為規?；?、科學化的資本、債務等評價體系。第二，資金的預算管理體系，這一體系在整個財務管理過程中占據重要位置，主要對企業整個投資過程所需的資金、房產的銷售情況等，預算出企業所需投資的總金額，并設定出目標值。第三，財務管理績效評價體系，建設這個體系的最終目的是為了維持企業資金預算以及投資決策之間的保障關系。第四，健全企業的財務管理體制，使財務工作能夠規范進行，使財務人員都能嚴格按照財務管理規范進行日常工作。3.充分應用企業內部監督機制。對于房地產企業而言，經濟管理是促進其發展的關鍵要素。為促進房地產企業穩定有序發展，我們必須將企業內部監督機制充分應用其中，利用網絡技術建立一個信息管理平臺，信息管理平臺是一種具有審核、監督、管理的經濟管理體系，它對經濟風險具有一定防御作用。房地產企業在構建該系統時應從企業特點出發，充分降低經濟風險的產生。企業領導應號召企業員工一起加入到信息管理平臺的構建當中，使其內容更全面，范圍更廣泛，在后續的實施過程中也能起到有效的管理作用，有利于房地產企業經濟的有效管理。
四、結語
隨著我國經濟水平的飛速發展，人們對生活質量的要求也越來越高，房地產企業經濟管理的有效開展與人們的日常生活息息相關，據此，為了確保人們生活質量，我們必須要加強對房地產行業的管理，一方面建立健全房地產行業的法律法規，另一方面向外國學習先進的房地產經濟管理經驗，使我國房地產行業能夠持續穩定發展。
作者:侯佳楠 單位:秦皇島興龍房地產集團有限公司
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一、國家宏觀經濟政策對于房地產行業的影響
隨著市場經濟的深入發展，土地用地的限制、政策辦理的嚴格規范以及新的設計理念的不斷產生，房地產行業中的競爭力日益加大。要想在房地產行業中有所收益，讓經濟得以持續發展，土地規劃的合理配置就作為一個彈性的元素就成為了房地產行業是否產生經濟效益、社會是否得以長存發展的關鍵問題。房地產行業是一種涉及到系統管理、控制、信息以及工程等多種行業因素、諸多環節的復雜實體產業，這當中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環節上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國家對于經濟發展的宏觀調控息息相關。房地產行業的更大的經濟效益和社會效益都與國家各項經濟調控政策有著很大的關系。
二、市場因素對于房地產行業的影響
在瞬息萬變的知識經濟時代，隨著市場環境的不斷變化和企業經營的不穩定，使得企業各種風險并存，公司盈余能力的穩定性也受到了很大的挑戰。面臨著材料價格、房屋價格等不斷上漲的風潮，房地產公司的風險不斷加大，公司資產出現“泡沫”現象。房地產項目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當前社會生產力發展水平下，在考慮組織因素對生產消耗影響的前提下，完成的建筑項目工程如何實現各種資源的有效配置，實現人工和材料經濟的最大有效化是當前房地產成本核算重點關注的問題之一。
1.人們的購買力對于房地產行業的影響
房地產行業所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產住宅的購買力不是可以進行隨意揮灑的，對于商業性質的地產更不能夠任意而為。而一旦在某一個區域的房產已經達到飽和或者價格高于當地人的實際水平，房地產價格就會受到沖擊而影響了銷售，進而對于投資了巨額資金的房地產商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費。
2.土地價格的變化對于房地產行業的影響
房地產是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產行業的成本就會加大，從而影響房地產的利潤。
3.行業競爭的影響
隨著我國經濟的持續發展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當前各種政策的影響，房地產市場規?；诓粩鄩汛蟮耐瑫r，同行業間的競爭也越來越大。行業之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時也通過營銷策略來進行房地產的營銷。而從這里來看，市場經濟對于房地產行業的影響也涉及到了盈利背后的各種運營措施之間的競爭。
三、防止市場經濟不穩定因素對于房地產行業的影響
1.政府對于房地產所依托的土地價格的調控
如果沒有政府從中進行的統一規劃，不統一各個區域的統一規劃開發，就會帶來沒有規劃的建設，不僅不能讓土地開發產生有效的經濟利益，而且可能因為無規劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費。另外，很多房地產商看到的是眼前的經濟收益，而沒有從社會的長遠發展來考慮問題。土地不經過政府的規劃然后再按照計劃地進行，就會產生大量開發土地、無計劃開發土地的盲目。一旦出現過剩的情況，房地產商本身實力不足難以承擔所有的應有成本支出，于是就出現了土地被擱置的現象。而有些房地產商，為了自己的經濟利益，對于自己征收來的土地進行二次出讓開發，這當中，土地被轉來轉去，沒有一個統一的規范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費，同時也給房地產行業帶來很大的沖擊。
2.政府對于房地產行業提供防范措施
關鍵詞：包容性增長 轉型升級 創新系統
一、房地產行業轉型升級的動因
一是房價上漲相對較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區商品住宅成交均價分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數重點城市市區商品住宅成交均價同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管國家在本年度內展開了多輪次房地產市場調控，市場投機投資性需求有所遏制，但房價上漲較快、市場階段性過熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對房地產業穩定健康發展不利。
二是住房供應體系和供應結構不盡合理。住房供應仍然是以商品住宅供應為主體，保障性住房和政策性住房供應占比依然相對較小，中低價位、中小套型普通商品住房供應相對不足，沒有達到保障性住房供應總量與商品房供應總量合理匹配、兩個供應體系相協調的較為理想的住房供應均衡狀態，要實現未來5年20%住房保障覆蓋面的目標還有比較大的困難。
三是房地產市場監管體系有待完善。房地產市場的管理涉及多個環節、多個部門，需要部門間加強協調配合，從土地出讓、規劃審批、開發建設、上市銷售、價格控制、稅收征管等多個環節的聯合監管體系還有待完善，開發經營過程中的預售制度、質量保證制度、物業管理制度以及房地產中介服務領域的監管制度等還有進一步的改善和提升的空間。
四是房地產企業的經營管理及品牌創新能力的培養滯后。以江蘇省為例，雖然近年來房地產投資規模、銷售總量都位居全國第一，但全國百強企業少，且排名靠后。在2011年中國房地產百強企業中，江蘇僅有6個，排在第一的常州新城控股集團僅列第20位，其他5個均在75位以后。預計未來幾年內是房地產行業的重組洗牌期，應抓住這個機遇，積極推進房地產企業結構調整，鼓勵優質、誠信、品牌企業做大做強。
五是住宅產業化進程有待加快。盡管近年來的住宅產業化推進工作有了較大發展，但傳統的粗放式住宅生產方式仍未實現根本性轉變，勞動生產率低、技術創新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環境污染嚴重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問題仍較突出，制約了住宅產業總體水平的提升。成品住宅、節能省地環保型住宅、綠色住宅等產業化推進工作依舊任重而道遠。
二、房地產行業轉型升級的目標——實現包容性增長
房地產業包容性增長，尋求的應是在房地產業增長與經濟增長中保持協調、平衡發展，與單純追求房地產業規模增長相對立。
首先，房地產業包容性增長包括三大支柱：一是確保房地產業增長的同時最大限度地創造就業與發展機會；二是確保個人和企業能夠平等地獲得機會，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權益。
其次，在三大支柱下房地產業包容性增長又包括以下五個要素：一是強調房地產投資和建設的多元化；二是保證房地產業可持續發展；三是保持房地產發展過程中的社會的穩定；
四是保持房地產行業的合理競爭，保護中小型房地產企業的健康發展；五是讓支付能力不足的群體的住房權益得到保護，實現“住有所居”。
房地產業包容性增長主要目的是讓住房分配更加合理，房地產業增長與經濟增長發展更加協調，社會更加和諧穩定，社會成員在房地產業發展中擁有公平的發展機會，所有居民能夠共享房地產業發展的成果。
三、房地產行業轉型升級的路徑
（一）企業管理層面的創新驅動
市場的主體是企業，轉變經濟增長方式、轉型升級首先是事關企業生存與發展的大事。企業要增加研發投入、增強自主創新能力、增加核心競爭力產品，成為轉變經濟發展方式的主要動力。房地產企業管理層面的創新要實現“精益化、標準化、聯盟化、品牌化”的管理目標。
精益化是指在房地產產品的開發過程中進行精益化建設，降低產品成本，優化建設進度，向管理要效益，提升開發項目的工程管理水平；標準化是指開發企業在圍繞產品的客戶服務上向標準化發展，標準化經營是現代服務業的主要標志，房地產開發產品不僅在質量、交付標準上要符合高標準，在服務上應同樣如此，通過高標準的服務來提升全行業的服務水平；聯盟化是指開發企業與材料供應商、部品集成商、市場研究機構、服務外包企業等組成企業戰略聯盟，共同實現企業決策機制和產品開發的創新，提升企業尤其是中小企業的經營水平，加強產學研合作載體建設，鼓勵房地產企業與高校和科研院所共同形成技術創新、管理創新、產品創新的產業發展戰略聯盟；品牌化是指企業應著力建設企業和產品品牌，通過品牌資產建設、信息化建設、渠道建設、客戶拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場活動管理、口碑管理、品牌虛擬體驗管理提高客戶美譽度，增強企業的吸引力與輻射力，推動企業發展和服務升級。
（二）產業層面的創新驅動
1、大力發展住宅產業化
大力推進住宅產業化是建筑領域節能減排的重要途徑，是建設資源節約型、環境友好型社會的緊迫要求。要以國家住宅產業化基地為龍頭，整合資源優勢，完善產業鏈，打造大規模產業集群，培育一批主業突出、核心能力強的大公司和企業集團，成為產業化推進的“火車頭”。通過發展全裝修成品住房、綠色住宅、節能省地環保型住宅等，保證房地產業可持續發展。
2、變革人才培養機制
采用市場化運作模式，深入開展職業經理人任職資格培訓與認證工作，加快培養造就一批具有創新意識的房地產開發企業職業經理人。推進“企業家素質提升計劃”，在國內外知名高校建立培訓基地，開展思維創新、管理創新等培訓，培養一批具有全球戰略眼光、市場開拓精神和持續創新能力的領軍型戰略企業家。全面推行產學研聯合培養的人才培養模式；依托開發企業建設研究生工作站、產學研中心等創新平臺，吸引更多的高端產業人才到企業創新創業。
（三）空間層面的創新驅動
在房地產開發領域應強調房地產投資和建設的多元化，努力拓展新的服務空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開發領域向商業地產、旅游地產、工業地產、養老地產、文化地產、物流地產等復合地產的領域發展；從以銷售型的盈利模式向持有經營型盈利模式轉變；從東部地區一二線熱點城市向三四線城市和中西部城市化水平較低的區域拓展。
通過不斷拓展房地產行業的服務空間，逐步形成符合時展需要的新的產業定位，更好地發揮房地產行業對其他相關產業的關聯與帶動作用，從而推動建筑業、制造業等其他相關產業的轉型升級。
（四）制度層面的創新驅動
技術和制度的關系在不同的時空場景中發揮的作用是不同的，從長期和宏觀的視角上看，技術創新可能決定了制度創新和經濟增長（例如馬克思的生產力決定生產關系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創新可能決定了技術創新和經濟增長（例如企業激勵機制變革帶來的技術進步和產業發展）。
因此，在房地產行業的轉型升級中，地方政府應加大對房地產企業創新的支持力度，積極引導房地產企業在管理層面實現“精益化、標準化、聯盟化、品牌化”的轉型目標，引導企業在產業層面實現住宅產業化的目標；采取制度保障、財政激勵、稅收優惠、信貸傾斜等措施，積極引導土地、資金、人才等創新要素向企業集聚；在保障房建設的過程中，創新項目融資模式，引入民間資本參與建設和經營、管理，強調保障房投資和建設主體的多元化；健全創新激勵機制，幫助企業拓寬在創新過程中的融資渠道，并建立起科學的轉型升級企業評價體系，發揮在制度層面的創新驅動力，從而構建起完整的“以創新、促轉型”的系統。
參考文獻：
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關鍵詞：經營績效評價指標因子分析法配對樣本T檢驗
一、引言
我國房地產行業經過20多年的改革，市場得到了有效發展，逐漸成長為國民經濟的支柱行業，其利潤也一直高于其他產業。金融危機給房地產行業帶來了巨大的沖擊，因此對其經營績效進行分析就變得極為重要。經營績效也稱為經營業績、經營效果，即企業某一經營活動所取得的業績。企業的經營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經營業績進行客觀合理的分析評價。國外對于經營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現代公司制度誕生之后，為加強資本所有權控制和公司內部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經營績效的財務指標，并按照加權的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業未來能創造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業業績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業能為股東創造的價值，該模式中最成熟的當屬經濟增加值法；考慮到企業的其他非財務指標也會影響到企業業績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產行業的經營績效進行探討將有助于房地產企業調整自身財務經營狀況，以期為國家相關部門提供參考。
二、研究設計
（一）研究假設 盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，當企業的盈利能力較高時，說明企業善于利用資源創造價值，因此可以提出以下假設：
假設1：企業盈利能力越強，收益質量越高
收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。當企業收現能力較高時，說明企業能夠及時回收現金，將會計收益轉為真實收入，避免壞賬的產生及資金缺口的出現，因此可以提出以下假設：
假設2：收現能力的提高有利于企業收益質量的提高
營運能力反映了企業利用現有的資源創造價值的能力，該比率較高時說明企業對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設：
假設3：營運能力的提高有利于公司短期收益質量的提高
成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。因此本文提出以下假設：
假設4：企業成長能力越高，收益質量越高
（二）變量定義 結合房地產企業的特點，本文將從經營績效的四個方面分別選取重點指標，構建財務績效評價體系，較全面地評價房地產行業的經營績效。企業的經營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，如果企業善于利用資源，則表明經營績效好，反之則說明經營績效較差。收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業資源利用效率的指標，如果周轉速度較快，則說明企業能充分利用現有資源為企業創造價值。成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。本文根據這4大特征設定8個反映經營績效的財務指標見表（1）。
（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經營績效情況。本文的數據均來自于國泰安數據庫，數據處理采用SPSS和EXCEL軟件。
三、實證檢驗分析
（一）描述性統計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產公司都有較高的收益，這也可能是因為在經歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現能力指標來看，公司間的收現水平有較大差距，且總體均值為負數，說明房地產公司的收現情況并不樂觀，營業收入不能及時收回現金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經分析，如此高的應收賬款周轉率是因為該公司在保證了較高營業收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業收入的影響，要對減少的營業收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態，營業利潤比重總體來看，房地產公司的主營業務所占比重較高，可見公司的主營業務比較突出，源于主營業務能為公司帶來高利潤。根據上述描述，從總體上對2009年房地產行業上市公司的經營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經營績效的主要指標。
（二）因子分析由于評價企業經營績效的財務指標存在不同程度的相關性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產上市公司的經營績效。因子分析的基本目的是用少數幾個因子去描述多個變量之間的關系，其基本思想是把聯系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關性較低，通過降維將相關性高的變量聚在一起，基本原理是以相關性為基礎，從協方差矩陣或相關矩陣入手把大部分變異歸結為少數幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關性，計算偏相關時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關系數小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統計量Sig
四、結論
對于經營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關注的指標，縱觀2009年房地產公司的盈利情況可以發現不少公司每股收益和股東權益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎上才能進一步擴大公司規模，增強公司實力?，F金流是公司維持經營的基礎，因此對于每家公司而言都是至關重要的。2009年不少房地產公司的營業收入現金比率較低，甚至為負值，據此認為這些公司在現金流回收的控制上存在問題，經營活動不能獲得及時的現金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現金流出，對于現金流入則要設計合理的現金折扣制度和商業促銷手段加速資金的回籠。經過對上述公司的分析，發現這些公司在運營能力上存在很大區別，應收賬款周轉率甚至從0跨度到接近900?？刂坪脩召~款對于房地產公司很重要，因為房地產公司需要不斷大量的現金流入。但是，周轉過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規模，影響到營業收入的增長。因此，房地產公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產企業不能過多的依賴外部環境諸如政府背景、稅收優惠、行業壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業可以對企業的業務進行適當的多元化經營，增加企業的收益和現金流量。
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