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（一）房地產業重要性
房地產業是我國經濟發展的主導產業，也是關乎國計民生的關鍵產業。房地產業對上下游多個行業及全產業鏈具有輻射和拉動作用，對GDP的貢獻達到20%-30%。
房地產行業作為國民經濟的支柱產業主要表現在：（1）房地產是國民生活的必需品及城市化進程的需要；（2）在固定資產投資中也具有最重要的地位；
（二）我國房地產業基本特征
（1）壟斷性。
我國房地產市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷。具體來看，房地產行業壟斷主要體現在以下幾方面：
（2）整體市場供不應求。
（3）房地產業已基本形成了一條多個行業相互依存的產業鏈。
商業銀行開展房地產融資業務的動機
（一）政策態度
國家當前對于房地產業持有區別的限制態度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產繼續為GDP做貢獻，又不希望經濟社會被房地產綁架。無論是窗口指導、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現國家政策對于房地產業運行的批判發展的態度。
（二）商業銀行房地產融資業務產品
常見商業銀行房地產融資產品主要包括貸款、票據、表外融資等。
商業銀行向房地產開發企業發放的貸款主要指房地產項目開發貸。按照監管部門要求，商業銀行不得向房地產開發企業發放除開發貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發貸款必須實行名單制管理，并區別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔保方式均有嚴格限定，不得展期續作；開發貸審查要點包括：申報要件審查、經營情況審查、授信方案審查、財務和非財務分析、擔保審查等。
票據主要指銀行承兌匯票，該產品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規?？s減，不能滿足企業需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。
表外融資是銀行業務創新的重要體現領域，出于規避監管、騰挪信貸規模等目的，金融機構不斷嘗試各種方式將表內資產出表，開展各種通道業務。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監管部門對表外融資采取審慎、“實質大于形式”的監管態度。
（三）商業銀行房地產融資業務動機
商業銀行自始不愿放棄房地產業務，是因為對商業銀行來說，房地產信貸項目具有快速提升資產規模、利潤水平高、現金流穩定、易于實現多產品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔保方式有力等特點，是銀行優質資產，這也是商業銀行開展房地產信貸業務的最主要動機。
商業銀行房地產業務創新及監管規避
金融機構業務創新的動機之一就是規避監管。
監管部門對于商業銀行房地產業務的監管手段主要包括窗口指導、業務限制、規?？刂?、存貸比調節等，其中較為主要的包括禁止發放開發貸款、限制房地產業務規模等。但由于監管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產品或融資方式進行限制，這就給商業銀行不斷出臺創新手段，繞開監管提供了空間。
當前最主流的監管規避手段為將房地產業務“出表”，不體現在信貸資產中，而以自營投資、同業業務的面目出現，以達到規避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機構們仍在不斷進行金融創新，以期更完美的規避監管。
商業銀行房地產融資風險審查要點
（一）政策與合規風險
商業銀行房地產融資業務的政策風險主要體現在國家和行業政策變化對業務運作的影響，比如限貸政策對開發貸的影響、限購政策對住房按揭業務的影響等。
合規風險主要體現在業務操作是否符合各項監管要求，比如項目自有資金比例要求等規定，在進行業務風險審查時，需要嚴格予以執行。
（二）信用風險
信用風險是商業銀行進行房地產融資業務風險審查的重點內容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風險，重點對以下幾個方面予以關注：（1）企業背景、股權結構與治理機制。（2）企業外部評價。（3）企業經營情況。（4）企業財務情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔保方式審查。
（三）完工風險
開發商由于資金鏈、外部監管、物理環境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風險，這將影響到項目銷售，進而影響現金流回收造成還款來源不足，導致逾期。
（四）關聯風險
當前多數房地產項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數開發商關聯企業眾多，資金最終流向的監管難度較大。
（五）擔保風險
抵押物受工程進度和市場行情變化的影響，容易出現不足值的現象；而保證人通常為股東或殼公司，實際擔保能力與項目運作情況息息相關，保證擔保的有效性不足。
關鍵詞:商業銀行;房地產融資;風險管理;控制策略
一、房地產融資風險分析
(一)房地產融資風險類型
第一,宏觀經濟風險。由于房地產開發活動受宏觀經濟形勢的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產開發活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產業就有過三次大起大落的經歷,而這三次漲落與我國經濟發展的態勢基本是一致的。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時的主要因素,在經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產金融獲利的機會也就較多;當經濟不景氣時,失業增加,收入下降,房地產市場需求也隨之下降,供過于求,房地產金融業就會少獲利或虧損,出現風險。
第二,市場風險。目前我國房地產投資主要還是靠銀行貸款。據相關調查數據分析得出:房地產開發企業項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導致投資者收益減少時都會形成風險。這樣開發商和購房者一旦出現風險,直接受損的是銀行。
第三,經營操作風險。一方面,經營風險房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環節多、周期長,期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節,而一旦某個環節出現風險,則整個項目的風險就會產生連鎖反應。另一方面,是銀行自身經營房地產信貸業務不善而導致的風險,主要表現在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險。二是房地產金融業務還沒有形成規范化的操作規程,特別是對房地產開發企業資產質量審核不嚴、對企業經營活動檢測不夠、抵押擔保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風險。
第四,變現風險。變現風險即流動性風險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導致房地產商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產經營者造成損失的風險。房地產是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產投資公司從獲得土地使用權到開發建設物業,最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。
(二)商業銀行在開展房地產融資業務中存在的問題分析
第一,房地產企業過分依賴銀行融資,銀行成為風險轉嫁對象。由于我國房地產金融體系不完備,房地產開發和經營的股權融資形式還沒有完善,企業債券發行又受到了嚴格控制,房地產開發資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產開發公司經營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發公司套取銀行房地產信貸資金現象突出。目前,某些商業銀行為擴大房地產信貸市場份額,出現了急功近利的傾向,一些不法開發企業抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產信貸資金,如在進行房地產開發的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設出現資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產開發公司由于利益的驅動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正?，F象,銀行往往無可奈何。
第二,同業競爭無序,違規的金融業務時有發生。房地產信貸融資業務在各銀行的業務中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產信貸市場份額,各家銀行在簡化手續、提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優惠措施,使同業間競爭日趨激烈,甚至表現出惡性競爭的態勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產公司和收入較為穩定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產信貸的政策和規定,帶來了諸多潛在風險。如向“四證”不全的房地產開發項目發放貸款。甚至有的銀行基層房地產信貸部門為追求盈利,超規模發放貸款或把房地產信貸業務視同銀行信貸業務,混業經營,超范圍發放貸款,大量房地產信貸資金用于補充企業流動資金及購置其他固定資產。有的銀行房地產信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業務,而這些現象在房地產信托中也屢見不鮮。
第三,房地產業風險預警體系建設滯后。少數銀行內部管理制度松弛,導致內控風險時有暴露。房地產業的快速發展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發展業務的同時,忽視了內部管理和風險控制的重視。突出表現為:缺乏房地產融資業務發展的總體和長遠規劃,純粹是為了發展而發展,對市場運行趨勢的分析及風險預警體系建設明顯滯后;管理部門對其全盤業務的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發展方向,平時又缺少檢查、誘導和監督,使其內部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產信貸部門人員結構不合理,對銀行信貸業務較精通,而對房地產業的專業知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風險控制經驗,制約著房地產融資業務的發展。
第四,房地產融資業務服務體系不健全。房地產融資業務涉及銀行、評估機構、房地產管理機構、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現狀是:涉及部門多、手續煩、涉及到評估機構、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環節多;評估有效期短。不動產評估有效期最長為2年,一般為1年,動產為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產評估機構好壞不一,管理較混亂,評估費用依據評估資產標的收取,評估結果暗藏風險。因而商業銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環節和成本。
二、商業銀行控制房地產融資風險的主要策略
第一,提高銀行風險防控能力、規范銀行操作。銀行信貸風險的規避應重在事前預防而非事后補救。貸前,應收集有關借款人的資料;貸后,應關注借款人所發生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產商是否進行發放貸款時,主要評估對象是房地產商的抵押資產,一旦無力歸還貸款,銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產,但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產信貸當作低風險項目品種開發的觀點,嚴格對房地產信貸各環節實施監控。商業銀行必須遵循央行有關規章制度來辦理信貸業務,杜絕不符合規定的開發商攫取貸款的機會,要加強對房地產市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業績考核辦法,建立責權合一的激勵和約束機制。
第二,把準宏觀經濟脈搏、提前預測,合理規避宏觀風險。商業銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經濟發展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結構不必層層設置,可考慮兩級構架:總行一級和在經濟發展水平相差無幾的區域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業基地等)?？傂兄鞴ト蚣叭珖洕蝿?區域主攻區域經濟,使兩者相互補充。隊伍建設上要以社會學者為主,內部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地產風險預警體系。商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后,可根據項目的進度和進展狀況,分期發放貸款,并對其資金使用情況進行監控,防止貸款挪作他用,具體表現在:一是商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。二是商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業銀行應密切關注房地產企業的開況,確保對主體結構已封頂住房的個人住房貸款發放后,該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。四是商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。五是商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響,加強市場風險預報,建立針對市場風險程度和風險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產生的各種風險。
第四,配備建筑工程估價專業人員,從技術上防范房地產開發貸款風險。為有效防范房地產貸款風險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業中介機構進行技術把關。但是由于目前國內信譽較高的社會專業中介機構尚未充分發展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發企業自行編制的,所以國內的商業銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業務量大的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業務量較小的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內容和雙方的權利義務等。
第五,加強對評估機構的管理,防范抵押物的評估風險。商業銀行可以根據一定的條件,如從事評估業務的年限、資產規模和業務量、資質等級、是否具備充足的有執業資格的專業評估人員、在行業內的聲譽等來確定擬合作的評估機構名單,并與評估機構簽訂合作協議,規定雙方在評估質量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關信息共享等方面的權利和義務。在進行抵押物評估之前,客戶經理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構。評估機構的名單管理是一個動態的過程,銀行應定期對名單中評估機構的工作進行審核和評價,內容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發生實質性風險、客戶對其工作效率和服務是否滿意等,然后根據評價結果對名單進行調整。
三、結束語
我國房地產融資風險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發展起來的房地產融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產金融中的各項管理制度和風險防范措施,都是為該項金融業務保駕護航,確保這一業務的健康持續發展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發展速度,影響長遠發展。所有的經營都存在風險,而風險通常也與收益存在著正比例的關系。因此,商業銀行在拓展房地產融資業務中更主要的是追求風險可控,如何處理好銀行業務發展與風險的關系,這將是房地產金融發展中的重要課題。
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關鍵詞：房地產企業；融資策略；融資風險控制
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、前言
一般房地產行業的工程投資的資本金額度非常大，那么資本金所占有的周期比較長，僅僅依靠企業的資金和企業本身累積的金錢是沒有辦法可以解決這個工程對資本金額和占有的時間上的要求，所以，必須依靠融資策略。與此同時，隨同房地產行業的融資形式的不斷擴展，融資的風險同樣也在持續積累，如果不可以立刻選擇防范措的施和解決風險，必然會引起企業在運作過程中的巨大危境，或者導致企業失去了發展的最好時機和導致企業遭受慘烈損傷，嚴重的情況可能會威脅到企業的生存。
二、我們國家房地產企業融資主要方式
1.金融機構借款，就是說房地產行業向銀行或者其他的金融機構借錢來完成它們的工程。商業銀行貸款一向是我國房地產行業歷來的主要融資方式，在短時間里很難改變這個現象。[1]隨同我們國家銀行系統的改良和管理的不停完善，銀行對房地產行業實行的投入愈加先進。銀行運用了貨幣緊縮的政策，降低了對于房地產開發商的房貸款，不夠實力的企業不可以經受這個情況都去尋找大公司進行被收購。[2]可以從這個看出來，銀行的各種政策對于房地產行業的發展有著十分大的影響。
2.債券融資，債券就是為了籌集金錢，對投資者推行的，并且保證按照確切的利率交付利息和按照說好的條件有效償還本金的債務債權憑證。早早地在上個世紀年代初期，發行債券就已然作為我們國家房地產行業的一項融資方式。[3]我國的企業債券的市場的運行管制還是沒有成長到一個到很好的時候，因此這幾年我國對企業債券的推行的明顯不是很鼓勵的。在這十年里并沒有幾家房地產企業發行過債券，所以，債券融資在房地產資金方式中一項占的部分不多。
3.上市融資，我國的資本市場里的上市融資，實質上是企業由用一部分股份來交換企業這一期急用的發展資本金，促使企業的整體擴增。但是房地產企業的上市并不順暢，其上市的過程繁雜而且結審的時間都比較長，所以，上市融資的希望對于大部分的房地產企業來講，短時間里面仍然沒有辦法簡單地完成。
4.信托融資，通常都是通過基金公司或其他發起人發行的，并切經過出資人供給的收益憑證，投資者會集起一些資本金，做為信托資產，并且通過一部分信用還不錯的機構做為托管的那一方，接著對房地產工程實行投資，在得到收益之后，把投資收益按照部分相關確定比例還給投資者。對于房地產企業資本金內容有改良影響，在不提升企業資產負債的條件下融資，有效地改良了公司資產負債內容，信托融資的處理常常做為融資的目的。
三、房地產企業融資風險控制措施分析
房地產企業在這個融資的經過中，一定要注重對融資風險的管控，做好選取風險比較小的融資渠道。[4]企業是為了降低融資的風險，常常能夠選擇各個融資渠道的有效整合，就是制做一個相對于更加可以避免風險的融資整合對策，與此同時還需要注重不一樣融資渠道之間的轉變能力。
1.積極擴大融資方式
于市場經濟體系在不停改良的新條件下，房地產企業一定要實行擴大融資方式用來完成對本身發展對資本金的渴望。[5]大型的房地產行業可以由充沛的工程貯備，提升企業本身資本金能力和經管標準，積極做到上市融資。而中小型房地產企業則能夠充足運用傳統方式，企業劇本的閑時資產更換為企業必須延續的發展資本金。運用ABS實行對房地產工程融資。
2.合理優化融資內容
企業應當易據不一樣的融資方式選擇合理的融資內容，并且應該要對融資時期、融資的本錢，和融資機遇等給予充足的思考，在維持企業的最好操控的時候，找到最好的融資內容，盡可能地做到將整體融資本錢減少到最低標準。
3.建設預測風險系統
運用了不一樣的方式對項目的負債融資風險實行檢測，對于防備債務融資的風險重要性特別大。它就是運用房地產企業里的各種資料，輔助以各項數據模式以及財務解析的處理方法的使用，來對房地產企業的融資風險實行風險預測與防范。大部分能夠采用下面的舉措：（1）找到財務風險的臨界點，只要當營業利益大于財務兩平點的時候，企業才可以具備融資借債的能力。（2）運用財務杠桿，準確負債比率。于企業的資本結構已經確定的狀況下，企業通過利息稅率之前的利潤里交付的債務的利息是相對于穩定的，如果當利息稅率之前利潤上升的時候，單位稅率結算之前的利潤所承擔的債務利息將會差不多減少。[6]扣了相應的所得稅之后，能夠分給給企業權益者的利潤將會差不多增多了，用來給予企業權益者額外的利益。（3）根據企業對風險的預測得到的水平，再去決定資金運行主觀不一樣的時候風險有效的狀況，進而確定出相關的融資策略。
四、結束語
房地產行業需要擁有強大的實力和強勢的競爭力是與融資緊密相關的，然而嚴酷的市場氛圍對于資本密集型的房地產行業給予了非常大的問卷。因此房地產行業一定要實行融資的革新，找到不一樣的路線，運用各個目前擁有的前提條件，實行房地產行業的融資規劃，處理發展中的資本金的情況。融資風險控制同樣也是行業里每日規劃經管內容的其中一項，與此同時合理地對融資風險實行管制也是非常重要的。
⒖嘉南祝
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【關鍵詞】房地產；融資活動
一、相關概述
在新的宏觀調控大環境下，房地產政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產企業傳統的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現出來，已經能夠影響到房地產行業的順利發展。我國房地產在進行管理中過渡依賴于商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過于集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。
結合管理實踐，房地產行業在發展過程中應當積極拓展自身融資渠道，構建更為合理科學的融資渠道和資金管理體系，積極構建和發展房地產投資信托基金，并完善房地產行業相關規章制度，強化房地產行業信貸監管機制，依靠融資渠道的科學化、合理化推進房地產行業的健康發展。
融資指的是企業貨幣資金的融通，企業管理者在金融市場中進行資金貸放或者資金籌集的經濟活動。從狹義角度上講，融資又是指企業進行資金籌集的過程。企業管理者應當積極結合自身的資金狀況、生產經營狀況以及企業未來發展的實際需求，在科學合理預測判斷的基礎上從一定的渠道向企業的債權人或者企業的投資者進行資金籌集，對資金進行有效組織，以此來確保企業資金的運作需求，滿足企業的日常管理活動。一般來講，企業進行資金籌集活動應當按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業進行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業擴張、企業償還債務以及其他混合型的目標等。
二、房地產傳統融資渠道存在的弊端分析
當前我國房地產行業融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業銀行信貸這一傳統的融資活動在房地產行業發展中發揮了重大的貢獻，但是其弊端也日益顯現出來。房地產行業的實際融資渠道依舊比較單一，房地產行業在進行融資活動時主要還是圍繞商業銀行貸款、預收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發揮實際作用，這在很大程度上導致我國房地產行業的融資渠道單一。我國房地產在進行管理中過渡依賴于商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過于集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發生財務危機很難化解。
不僅如此，房地產融資體系中，缺少多層次的房地產金融體系。專業性的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等比較缺乏，規?；?、多元化的房地產金融體系依舊需要進一步改進，同時缺少配套的房地產金融體系中介服務配套機構，房地產金融二級市場需要進一步發展。房地產融資瓶頸需要進一步破解，對于房地產金融體系中存在的系統性風險應當有效防范，減少因為資金瓶頸影響企業的順利發展。
三、拓展房地產行業融資渠道的內容分析
房地產行業屬于資金密集型產業，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產項目順利開展運行的前提和保障，也是房地產企業管理者所必須重視的重要內容。
企業自籌資金，是房地產企業在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業股本金或者股東借款的方式來實現的。但是在房地產價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業投資規模不斷擴大的情況下僅僅依靠房地產企業自籌資金難以有效滿足房地產行業的融資需求。
預售資金是房地產企業通過房地產預售所獲得的資金，它是當前房地產市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產環境以及區位等相關條件都比較好的情況下，依靠房地產預售能夠有效籌集到必要的房地產建設資金。
商業銀行貸款是當前我國房地產行業最為重要也是最主要的融資方式和手段，據統計房地產企業的開發資金中七成以上都是源自于商業銀行貸款。房地產企業合作融資也是房地產行業融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進的管理經驗或者管理技術，進行資金優勢的互相補充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產企業做大做強。從這個角度上講，合作融資是我國房地產行業最為可行的一種融資方式。
信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產投資項目或者房地產企業進行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實施信托融資具有較強的優勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產企業的融資成本，降低財務費用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業資產負債率的前提下可以優化企業的資本結構。同時信托公司還可以針對房地產企業本身的具體項目以及實際的運營需求設計個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優勢，同時又具有較強的靈活性，在房地產企業困難時信托融資是比較好的選擇。房地產債券是房地產企業債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產企業發行企業債券都比較困難。
房地產證券化是當前我國房地產行業發展的一個重要方向，房地產證券化能夠進一步推動房地產經營實現專業化，同時促進資源合理配置，是房地產行業融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴大企業規模，有效化解風險，并進一步降低企業的融資成本。企業的投資者也可以分享房地產經營利潤，推動房地產企業從原先的國有制向著股份制方向發展，對于改善資本結構具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產企業還可以依靠企業之間的土地轉讓或者項目收購來優化資源配置，實現規模效益，擴大企業規模，進而實現房地產企業上市融資的目標。
另外，房地產私募投資基金也是房地產行業進行融資的另一種方式，房地產私募股權投資是房地產行業發展的產物，當前發展比較順利，屬于專業基金管理公司進行專業化募集資金并進行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發行私募股權基金來籌集資金，以股權的形式進行房地產投資的融資形式。一般情況下，房地產私募股權基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當前我國房地產行業新興的一種融資形式。
參考文獻：
[1]于濤.宏觀調控下房地產融資渠道的困境及建議[J].經營管理者.2013（07）
一、房地產投資風險產生的原因及對應措施
1、投資風險產生的原因房地產的投資風險可以大致分為外部風險和內部風險兩大類。其中，外部風險又包括：宏觀經濟風險、財政利率風險、市場風險等。外部風險包括：經營風險、財務風險。造成房地產投資風險產生的原因是：首先，房地產企業對市場中的信息掌握不全面，在開發房地產的時候沒有精確定位，對消費者的需求沒有進行充分的調研。比如在一些大城市，由于農民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設才能滿足人們的需求，但是由于開發商把握信息不準確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經濟中，經濟形勢千變萬化，由此引發了很多經濟風險，房地產作為社會經濟中的重要環節，自然受到宏觀形勢的嚴重影響。比如市場的供求關系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關系大，房地產的開發投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發生了逆轉，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導致投資風險的產生。
2、房地產投資風險的規避措施要想在房地產投資活動中有效的規避風險，促進房地產企業的長足發展，除了一些無可避免的風險之外，更要加強對風險的規避。首先要充分地對市場進行調查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結構的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當地將投資力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規避風險。
二、房地產融資活動中風險產生的原因和應對措施
1、融資風險產生的原因我國房地產行業發展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進行融資的有上市公司、銀行貸款、預售款以及企業墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經濟調控和政策的影響，進而對房地產的融資造成了巨大風險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產的融資已經沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據全額的21%。同時，由于很多小房地產公司由于規模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現了房地產行業信用較差的現象，進而影響其融資。其次缺乏穩定的資金來源，由于受到資產負債和期限配比和結構配比要求的限制，房地產的融資通常都是短期的，很多商業銀行為房地產提供貸款也是短期的，而房地產企業的經營周期通產較長，所以短期的資金來源不利于房地產的企業的長期發展。從銀行的角度出發，如果房地產長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現象，流動風險增加。
2、房地產融資風險的應對措施首先，要拓展房地產行業的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業務相結合，因此，對于一些中小房地產企業來說，就應該加緊業務拓展，促進直接融資和間接融資的緊密結合，進而形成較為合理的融資結構，保證房地產企業資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產融資實行政策上的放松，比如優化產業結構，放寬房地產行業股票融資限制，鼓勵中小企業和創業板市場的發展以及放寬對私募性質股權投資基金的審批限制等等。其次，大力發展房地產債券市場，保證房地產資金的長期來源。發行房地產債權進行融資的方式，是目前相對穩定的一種長期融資方式，相比之下，風險有所降低，同時，也保證了房地產企業長期資金的來源?？紤]到房地產企業的經營周期需要長期穩定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產發展的需求，同時，在政府對銀行的嚴格把控下，限制對房地產行業貸款以及限制其預售額等等都會給房地產的融資造成極大的影響，因此房地產的中長期的債權就為房地產企業提供了資金來源，保證了房地長在發展過程中的資金需要。
三、結語
關鍵詞：房地產行業；金融風險；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
現代房地產研究學家普遍認為，在房地產行業中金融就是實現房地產行業的資金融通，其中房地產金融的重要組成部分也就是融資，房地產的融資包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產典當以及房地產證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統。那么下面本文就對我國房地產行業中存在的金融風險及其對策進行分析。
一、我國房地產行業中的金融風險
其中在房地產行業金融中，包括了房產金融以及地產金融，兩者均是對房地產資金融通進行研究的重要內容。房地產金融包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產行業金融體制也在逐漸的進行革新。
現今我國房地產行業金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產行業金融發展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國房地產行業中金融風險的解決對策
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產行業的金融風險以及收益均進行相應的管理。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發商對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到在企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。
三、結語
總而言之，想要對房地產行業金融風險進行有效的控制，必須對房地產金融業的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 財務風險
財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。
一、我國房地產行業財務風險類型
我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。
（一）外部風險
房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。
市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。
政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。
（二）內部風險
內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。
二、房地產企業風險評價研究
（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系
科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。
（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平
作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。
（四）做好市場調研，降低市場風險
房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
