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【論文摘要】通過征收物業稅,完善我國房地產稅收體系,將稅收從開發環節向持有環節轉移,降低購置環節稅收負擔,促進房地產行業健康發展。
開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開征物業稅的必要性
金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。
(一)優化資源配置
相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。
(二)調節收入分配,促進社會公平
物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。
由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔
我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常?；ズ?市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
(五)調控房地產市場
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
二、開征物業稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關制度和部門的配合問題
為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。
物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。
(三)評估結果客觀性問題
我國的房地產評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開征物業稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業稅征收稅基。
(四)操作中的技術條件問題
物業稅的征收,面臨現實的征管技術與社會配套條件的問題。物業稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數據庫,每一處房地產都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。
三、對物業稅基本框架的設計思路
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。對物業稅各要素的設計如下:
(一)納稅人
物業稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產的產權人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經營性房地產,還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發揮。二是隨著事業單位的改革,許多事業單位改制為企業,對所用房產也擁有了產權。從理論上講,所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關稅收的納稅義務。因此,應將事業單位用房納入物業稅征稅范圍。
(三)課稅對象
以土地和房產共同作為物業稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業稅的課稅對象。物業稅下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個稅目。
(四)計稅依據
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產市場價值的評估價值為計稅依據。物業稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產及經濟情況的不同,各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據現行房產稅和土地使用稅稅收減免政策,物業稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業務用地的房地產免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產毀損的,稅務機關可根據實際情況給予適當減免。
【參考文獻】
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關鍵詞:物業稅;課稅范圍;有效征管
面向房產和地產課稅是多數國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節房地產所有人和經營人收益發揮了積極作用。但不容否認，現行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環節稅制設計的科學性與多數發達國家差距較大，致使其調節職能和籌資職能未能隨著經濟和社會的發展而增強，反而呈現弱化的態勢。因此，如何完善保有環節的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。
盡管目前對物業稅制的設計已經有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現實選擇。
一、統籌物業稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制
物業稅屬于財產稅的范疇，是對保有環節不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環節的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅。以往房地產保有環節的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯系，物業稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據應以經過專業財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據在一定時期內的相對穩定，也有利于動態地反映房地產價值變動。從物業稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅的替代物，這既實現了現有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統一的進程。但物業稅的影響并非僅限于房地產保有環節，還會同時滲透到其他環節。有的學者認為，即使開征物業稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：
第一，土地增值稅的課稅對象與營業稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對同一項收入的課稅名怒繁多。按照現行《土地增值稅管理條例》規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經內涵于營業稅的營業額和所得稅的應稅所得中，國家面向單位和個人課征營業稅和所得稅的同時已經對土地的增值收益進行了調節，如果單獨再課征一到土地增值稅有調節過度之嫌，加重了納稅人的負擔。
第二，由于物業稅對房地產的價值實行動態評估，不動產的增值部分可以相應轉化為物業稅的計稅依據，國家通過征收物業稅同樣可以實現對土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調節。
第三，土地增值稅稅額計算較為復雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達到了歷史最高水平，絕對額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個百分點?？梢哉f，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業稅制并非房地產稅制的替代，而是現行房地產稅制改革的重要組成部分，出臺物業稅應做好與其他相關稅種的協調與銜接工作。
二、拓寬物業稅課稅范圍，提供充足的稅源
1.將物業稅課稅范圍覆蓋農村地區
以往的房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮和工礦區，廣大農村地區有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉二元稅制的現實表現。將農村地區的房產納入房產稅課稅范圍，一方面是統一城鄉稅制的客觀要求；另一方面，農村工業和副業已有較大發展并具備了一定實力，有些地區與城鎮相差無幾，對這部分房地產產權所有者征稅，納稅人是有能力負擔的，同時也有利于提高農村房地產使用效益和促進企業間公平競爭。此外，根據現行相關法律規定，農村土地屬于集體所有，農戶興建各種房產必須首先依法取得集體土地使用權。農戶取得集體土地使用權是一次納一定數額的稅費后，便可長期無償地占有和繼承，擁有了事實上的“物權”這實際上是對集體土地使用權的一種變相侵蝕，同時也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續發展的原則?，F階段，在不少農村地區，農戶占用土地建房（包括住房和營業性用房）的行為十分猖獗，只是農村土地減速過快。對此，必須通過開征物業稅加以調節，這既有利于促進節約利用土地，提高土地資源配置效率，同時也可增加地方財政收入?？紤]到農村土地的集體所有制性質，建議將物業稅的一定比例以物業稅附加的形式返還集體，既可確保農村集體土地所有權在經濟上的實現，也可化解農村稅費改革后村級組織財力的困境。
2.非營業用房產應納入課稅范圍
借鑒國際經驗，我們認為，今后將個人所有的非營業用的房地產納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢。理由有三：
（1）個人所有的非營業用房產與營業用房產類似，同樣具備以下優勢，其一，房地產位置固定，有利于稅源監控；其二，房地產稅的稅基不易產生流動性，納稅人難以從稅負高的地方轉移到稅負低的地方來逃避納稅；其三，房地產稅比較穩定，可以預測，有利于增強地方稅收收入的穩定性；其四，房地產稅能較好地體現“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會福利脫節現象；其五，地方政府對農村居民房地產具有性席上的比較優勢，有利于降低征稅成本。
（2）近些年來，城鄉居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現了住房過度投資的現象，扭曲了消費結構，有必要通過開征房地產稅予以調解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關，開征房地產稅有利于調節居民收入差異。
（3）對保有環節的房地產課稅，可以在一定程度上遏制房地產投機行為，抑制房地產市場的過度需求，有利于控制房價過快上漲，提高房地產利用率。我國土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價取得土地使用權侯囤積于手中，等待地產升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實行國土資源部第五號令《閑置土地處置方法》，但實際執行情況遠不容樂觀，全國各地土地囤積和閑置現象比比皆是。為進一步加強土地集約利用，減少土地閑置和浪費，完全依靠行政手段對土地閑置行為進行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時，房地產開發商捂盤銷售和房產投機者長時間持有多套住房，導致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區入住率極低。雖然上述現象的成因是多元的，但持有房產的成本過低無疑是重要原因之一。房地產保有環節稅負過輕，難以提高房地產利用強度。對此，應取消現行稅法中“房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征房產稅”和“個人所有非營業用房產免征房產稅”的規定，相應地可征物業稅，以此減少投機行為的發生，有效實現對房地產市場的調控，也有利于地方稅收收入的增長。三、科學計征物業稅，實現物業稅的有效征管
1.稅率的確定
物業稅屬于財產稅，同所得稅類似，發揮著對納稅人的財富調節作用，從這個角度看，該稅的稅率設計應選擇超額累進稅率。由于物業稅以不動產評估價值為計稅依據，為了防止納稅人稅負過重，超額累進稅率的邊際稅率不宜過高，并且對居住用房地產和營業用房地產體現出一定差別。當然，物業稅的稅率由名義稅率和實際稅率之分。從其他一些課征不動產稅的國家來看，在不動產稅的管理中存在一個獨特現象，就是要對不動產進行部分評估。當只對不動產市場價值的一部分進行評估時，就是部分評估。大部分的部分評估是由于在財產價值上升的整個期間中對財產的價值評估不夠頻繁。在部分評估的情況下，物業稅的稅率寬大了實際稅率。例如，如果物業稅的名義稅率為3%，而評估率僅為真實市場價值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據表明，評估率隨房屋價值的上升而有所下降。昂貴的財產比起不那么昂貴的財產，在征稅時其有效稅率比較低，它能夠產生是那些租住或擁有相對低價住房的低收入階層承受更大的財產稅負擔的效應。因此，我國物業稅的稅率水平在確定時要考慮評估價值與真實價值的偏離程度。
2.征管方法的確定
雖然不動產是納稅人財產的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產，而物業稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個人住在目前的市場價格下可以認為相當貴的房子里，有關他們難于支付財產稅的真正問題不是貧窮問題，而是現金流量問題。這一問題在以下兩個群體中表現尤為突出：一是退休的老年人。由于他們在退休后的收入遠遠低于以前，而他們居住的房子卻承擔著很重的財產稅負，因此會感到難以支付房產稅，他們要交稅的話不得不變賣房產。二是通過貸款購房的人。他們在未來具有較為樂觀的預期收入，但由于在相當長的一段時期內需要償還住房貸款，進而會出現現金流前緊后松的問題?？紤]到現實中的特殊情況，鑒于物業稅總體上實行“按年計算，分期預繳，區別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預繳時，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。
對于因現金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準利率執行。具體繳納稅款的時間，對于老年人而言，可以在其辭世后用其房產變賣收入支付稅款和相應利息，或者由房產繼承人或受贈人在繼承或受增值前繳納該房產欠繳的稅款及相應利息。對于貸款購房者，應在住房貸款償還完畢的下一個季度一次性或分次支付稅款及相應利息。這種征稅制度安排既體現了較強的靈活性，對納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。
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[關鍵詞]稅收遵從；物業稅；財政交換論；公平原則
稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應起著制約作用。無論稅制設計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發揮。物業稅(財產稅)因為其獨特屬性，更會出現稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現納稅人針對財產稅的稅收革命事件，導致幾乎每個州都有對財產稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業稅稅收遵從的關鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業稅改革進程顯得尤為必要。
一、稅收遵從水平的影響因素
稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態下按照稅法規定如實、準確、及時地履行自己的納稅義務的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰略規劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準確申報和按時繳納。據國家稅務總局的數據，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當嚴重，提升納稅人的稅收遵從水平現實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數。
1基于期望效用理論的A—S模型
Allingham，Sandmo對稅收遵從進行了開創性的研究，在1972年提出了A—S逃稅模型。在模型中，他們采用經典的期望效用最大的思路，假定充分理性的納稅人采取最大化其預期效用的方式來申報其收入數額。得到的結論是最優申報收入與處罰率正相關，與被審查的概率正相關，但是與稅率的關系不能確定。
2基于行為經濟學的前景理論
人們發現基于期望效用理論的A—S模型并不能解釋預繳款影響稅收遵從度的問題，因為實踐中往往是預繳款多于應繳稅額的納稅人稅收遵從水平高于預繳款少于應繳稅額的納稅人，這在A—S模型看來應該是相同的稅收遵從水平，所以人們開始用行為經濟學的前景理論來解釋納稅人的稅收遵從差異。其核心思想是納稅人決策時將考慮價值函數和權重函數的綜合，其中價值函數在大于參照點時為凹的，小于參照點時為凸的，這意味著決策人對待損失和收益是不同的心理狀態，對損失更為敏感。對于權重函數來說，它是概率的單調函數，小概率事件被賦予較大的權重，大概率事件被賦予較小權重。前景理論基于這兩個概念的綜合得到三個觀點：一是人們面對收益前景時更加趨向于風險厭惡，面對受損前景時更加趨向于風險偏好；二是人們對待損失比對待收益會更加敏感；三是收益和損失是相對于參照點而言的。這些理論很好地解釋了稅率與稅收遵從度負相關和預繳稅款問題。
3簡明的稅制設計
稅收遵從成本也會影響稅收遵從水平，而稅收遵從成本很大程度上取決于稅制的安排。按照亞當·斯密的賦稅原則，“各國國民應當完納的稅賦，必須是確定的，不得隨意變更，完納的日期、完納的方法、完納的額數，都應當讓一切納稅人及其他的人了解得清清楚楚”。同時，稅制設計還需要是便利的，“各種稅賦完納的日期及完納方法，須予納稅者以最大便利”。稅制設計的確定和便利是影響稅收遵從成本的關鍵因素，因此，降低遵從成本要求稅制設計的簡明和確定。相反，稅制設計復雜，納稅人會由于繁瑣的環節程序而逃稅，使得稅收遵從水平下降。
4納稅人的公平意識
在影響稅收遵從水平的諸因素中，納稅人的公平意識起到非常關鍵的作用。美國社會心理學家海德(Heider，F，1958)的認知平衡理論認為，人的心理活動是人與社會因素(社會、事件、他人、文化等)相互作用中，實現動態平衡的過程。菲斯廷格(Leon，Festinger，1957)提出來的認知失調理論認為認知失調是指由于做了一項與態度不一致的行為而引發的不舒服的感覺，此時常常會引起個體的心里緊張。為了克服這種由認知失調引起的緊張，人們需要采取多種多樣的方法，以減少自己的認知失調。按照這些理論，當人們有不公平的意識后會做出相應行為來緩解這種心理緊張從而實現自己的動態平衡。對于納稅人來說，如果在納稅過程中感到不公平，出于心理平衡的意識而對稅收采取不遵從的行為就是理所應當的。在納稅過程中，如下幾個因素會導致納稅人產生明顯的不公平意識。
(1)稅前發現稅制設計不合理而感到的不公平。每一個稅種在設計時都首先需要考慮公平問題。亞當·斯密在《國民財富的性質和原因的研究》中提出的稅收原則第一個就是公平：“一國國民，都必須在可能的范圍內，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護下享得的收入的比例，繳納國賦，維持政府?！边@實際體現了稅制設計應該堅持稅收公平的受益原則和能力原則。實踐中，對于任何一個稅種，公眾是不會去仔細推敲它是累進還是累退的，他們只是需要該稅被感到公正，“除非一種稅收被理解為公正的，否則就是不可接受的”。相反，有些稅種即使不符合累進性質，如果它們被感到是公正的，也可以接受。因此，在設計任何一個稅種時必須要考慮到包括稅基、計稅依據、減免稅等方面在內的稅收要素的公平，這樣才可以提高公眾的可接受性，提高稅收遵從水平。
(2)稅中發現他人逃稅卻未受到應有懲罰而感到的不公平。Klepper，Nagin說過一句話，“生活注定有三件事情：死亡、納稅以及人類不屈不撓規避二者的努力”。由于個體偏好不同，總會有納稅人的稅收不遵從行為，對此要有足夠的監管和處罰措施。逃稅者的行為會造成納稅者負擔的加重，導致納稅人意識到對自己不公平，出現心理上的不平衡，為了實現自身的平衡，納稅人的理將是也選擇逃稅；同時這種現象還會出現示范效應，導致更多的人去逃稅。這些都將導致納稅人的稅收遵從水平下降。加大征管力度和處罰力度，將是提高稅收遵從水平的有效措施。
(3)稅后發現以稅收所交換到的公共商品的數量和質量不滿意而感到的不公平?，F代稅收觀點是以契約論為基礎的，即稅收是保障公眾各種權利的成本，是為了獲得政府提供一定數量和質量的公共商品而付出的代價。在這種觀點之下，公眾會拿自己獲得公共商品的水平去衡量自己付出的稅收成本，盡管不能做到邊際成本與邊際收益的一致，不能得到完美的林達爾均衡，但是他們還是能得到一些感性的認識。如果公眾發現付出的稅收成本和獲得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公眾會出現不公平的感受，認為政府把公眾的稅收并沒有全部用在公共服務上，而是被浪費掉。此時公眾很重要的一個選擇將是逃稅，使得稅收遵從水平下降。同時，公眾對于財政支出的透明性及程序性也尤其在意，他們認為支出的透明性提高，會增加自己對稅款運用的監督，使得當政者更多地將稅款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在過程上就讓公眾感到稅收與公共服務的交換過程中存在使自己利益受損的因素，產生過程中的不公平。所以，提高財政支出的透明性及程序性，將稅款運用于公共服務中去，這無論從過程上還是結果上都將增強公眾對交換論的認可，提高稅收遵從水平。
5社會環境和文化對稅收遵從水平的影響
社會環境和文化作為稅收的載體而出現，對于稅收遵從有著極大的影響，但也是變遷極慢的。在注重聲譽效應和法制意識較強的區域，納稅人的稅收不遵從成本極大，稅收遵從水平相對較高，這對納稅人也是一種激勵。在信譽缺失、法制意識較差的區域，人情風、關系風盛行，公眾對于各種事項的處理首先想到的是找關系而非找法律制度及規章，此時稅收不遵從成本相對較小。同時，我國的傳統文化尤其重視“面子”，看到其他納稅人能夠堂而皇之地稅收不遵從，這會使得許多繳稅的納稅人感到面子盡失，于是也會盡自己所能去做這樣看似有能力的事情，在這樣的人情、關系、面子為重的文化環境下，稅收遵從水平相對較低是可想之事。
6納稅人個體特征對稅收遵從水平的影響
包括受教育程度、風險偏好、年齡、背景經歷、性別、價值觀等在內的納稅人自身特征也會影響稅收遵從度，不過要想改變這些因素也是很難的。由于這些因素對于稅收遵從度的影響并不具有普遍意義，所以本文不想對這些個體差異進行分析。
綜上，稅收遵從水平的高低受諸多因素的影響。既有宏觀因素也有微觀因素，既有主觀因素也有客觀因素，有我們能夠控制的因素也有我們很難改變的因素。我們用TC(Taxcompliance)來代表稅收遵從水平，那么根據其影響因素可以構造如下的函數：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr為稅率，tsc為稅制簡明程度；te為稅制設計公平，tp為對逃稅者的審查和懲罰程度，pge為對公共物品交換公平性的認可度；ec為社會環境與文化；ic為個體特征。對于各個因素與Tc的關系，我們基本有tr與Tc負相關，tsc、te、cp、pge與Tc正相關，而ec和ic起到制約稅收遵從水平的效果，其相關性無法確定。
二、物業稅的獨特屬性
我國擬開征的物業稅是一種財產稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評估價值為計稅依據并由地方政府征收的一種稅。對于這樣的稅種，納稅人一般是不能逃稅的，因為課稅對象相當明確。經濟分析表明對這樣無彈性征稅對象征收的稅種所導致的超額稅收損失很小，是效率極高的稅種，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，甚至會形成如前所述的美國公眾集體發起的稅收革命，這表明獨立的經濟分析與公眾認識之間的鴻溝是極大的。這種差異是由物業稅的極端特殊性所決定的。
首先，這種稅的課稅對象不易移動，難以規避和轉嫁，是一個太透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管按經濟學理論分析物業稅導致的超額稅收負擔很小，對經濟扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個稅是對自己財富存量征收，稅源與征稅對象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關收入的情況下直接付出的(當然，這里主要是指居民的物業稅，經營性物業的物業稅還是有可能轉嫁出去的)，同時，其征收范圍很廣，涉及所有擁有不動產的家庭和法人，這不能不引起公眾的心理陣痛。
其次，該稅的計稅依據是一般房地產的評估價值，主觀性較大。對于物業稅的計稅依據，世界各國推崇的是房產的市場價值，但是對于房產交易不頻繁的區域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場價值難以準確得到，在此情況下稅務機關一般采用房產的評估價值作為計稅依據。這對于納稅人來說很難接受，好像是一個憑空降下的價值，納稅人視之主觀隨意性很大。其他稅種都不具有這種顯著特征，至少是有準確計量依據的。這使得公眾對該稅尤為反感，稅收不遵從甚至抗稅行為發生的可能性很大，需要采取一定的措施加以緩解。
再次，物業稅會導致區域間不公平加劇，這是物業稅的內在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設計中的物業稅應該是歸于地方政府，準確地說應該歸屬于縣級政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務的成本，理論上應該歸屬區域越小效果越好，區域增大將會增加區域內公眾社會福利的損失，基于我國目前實際，歸屬到縣區級政府已是極限。但是我國區域經濟發展很不平衡，必將導致物業稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業稅的行為將陷入這樣一種惡性循環：貧窮轄區稅基不大，要提供公共服務，就需提高物業稅稅率，致使房產價值下降，吸引投資的競爭力下降，資本流出本轄區，導致更加貧窮，地方政府只得再提高物業稅水平。富裕轄區恰恰相反，物業稅稅率可以設定到最低，在提供優質公共服務的同時又能吸引資本的進入，進一步加大區域間的經濟發展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham對此做了研究，作者用兩組樣本來進行比較說明，一組是財產較多的，一組是財產較少的。在1987年，它們在稅率上沒有什么差別，然而在下個20年間，12個老工業城市中有7個提高了住宅稅率，富裕地區僅有一個提高。從這方面看，單純依靠物業稅而無其他措施的配合，納稅人基于轄區間的比較，不公平感會增強，對于物業稅是抵制的。
最后，物業稅的稅收負擔與納稅人的支付能力可能不相稱。房產在一定程度上是擁有者財富的象征，個人、家庭的收入與其所擁有的財產價值之間常常有較強的正相關關系。作為消費品和投資品雙重屬性的建筑物，房產的大小、位置、數量無疑代表擁有者的身份，所以物業稅一般被認為是能夠滿足征稅的支付能力原則的。但是，物業稅的不遵從也有應納稅額與支付能力脫節的原因。在財產稅占重要地位的西方，這種脫節通常是指那些年老和退休的納稅人，他們的收入并不高，但是按公式計算應承受的物業稅卻很多，物業稅占這部分房產所有人收入的比例較大。在我國，這當然是一個因素，但我們還要比西方更特殊一些，原因在于我們存在計劃經濟下的福利房(目前仍然存在這種現象)。這部分房產所有人的工資不高，分得的住房屬于政府或企業補貼的性質，那么按市場價值評估的計稅依據征收物業稅的合理性首先就會受到質疑。即使這個問題暫且不予考慮，物業稅的負擔與這類人群目前的支付能力也通常是不相稱的，這會使得物業稅與其家庭收入的比值較大，加重納稅人負擔，必將影響物業稅的遵從水平。如何對這類納稅人進行稅收優惠進而提升其稅收遵從水平是必須要研究的課題。
物業稅的上述獨特性質使得納稅人對它的稅收遵從水平比其他稅種更低一些，并且容易出現集體抗稅事件。在阿根廷，除極其特殊的情況外，一般約有20％～25％的納稅人沒有繳納財產稅。在美國，1870年阿拉巴馬州、德克薩斯州和密蘇里州就規定了財產稅的最高稅率；大蕭條時期，財產稅的逃稅率從1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000個地方同盟煽動稅收革命，導致地方政府對財產稅設置了很多限制；1978年第13號提案在加利福尼亞州的通過更是標志著現代稅收革命的開始，矛頭直指財產稅，最終導致財產稅的限制成為流行。2003年波士頓的私房屋主聚集到該市稅務部門的辦公室，和估稅員進行爭論，并尋找各種辦法想把自己的高稅降下來。還有一些人沖進市政廳，向政府官員發泄他們的憤怒。所有這些都表明由于物業稅的獨特屬性，在設計時必須考慮到公眾的稅收遵從水平，這樣才能使得改革順利安全推進?；诒疚牡谝徊糠殖橄蟪龅挠绊懚愂兆駨乃降囊蛩?，本文認為物業稅改革時有以下幾點是必須考慮的。
第一，物業稅改革尤其需要堅持財政交換論。財政交換論最初源于維克賽爾(Wicksell，K)的自愿交換理論，后來由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理論出發點是政府具有利維坦屬性，實質是研究怎樣限制政府征稅權力的問題，布坎南在經濟學中提出通過稅基和稅率結構方面的選擇來實現對政府的限制。作為稅制改革的三大理論基礎之一，財政交換論強調要盡可能地采用受益稅，同時強調政治程序在約束均衡決策中的重要性。雖然財政交換論提出了與主流理論不同的思想，開創了財政理論研究的全新視角，但基于國家稅的性質，試圖在現實中全部地堅持受益稅標準是非常困難的，納稅人付出的稅收與其得到的相應服務受益很難匹配。盡管如此，地方稅的匹配是可能的，其中的財產稅相對于其他稅種更能有效率地反映地方服務成本。
由于物業稅的征稅對象是不易移動的，這樣一方面物業稅會減小財產的價值，另一方面，轄區服務質量的提升也會增加財產的價值，兩者對財產價值的共同影響取決于物業稅用于公共服務的程度。財產稅實質被資本化到財產中，恰當應用會形成良性循環。納稅人也會明顯看到財產稅能帶來公共服務水平的提升，自己付出的財產稅并沒有被政府浪費和腐敗掉，此時，納稅人——受益人角色恰當形成。盡管物業稅的獨特屬性導致公眾的反感，這種財產稅與公共服務的交換卻會影響納稅人——受益人的心理，他們感知到這種公平交換，心理會達到平衡，逃稅及抗稅意識減弱，稅收遵從水平將得到提高。如果物業稅只是用于政府的一般行政開支甚至被腐敗掉，公共服務水平并未得到相應提升，納稅人——受益人模型將無法形成，物業稅的獨特屬性使得公眾的反感加劇，認為這個稅是極端不公平的，出于尋求自身心理平衡考慮，抗稅意識明顯增強，稅收不遵從行為將難以避免。因此，盡管財政交換論對于大部分稅種可能是無法實施的，但是對于具有特殊屬性的物業稅來說卻顯得極為必要?；诙愂兆駨睦碚?，我國的物業稅改革需要堅持財政交換論的論點：首先是要成為受益稅；其次是物業稅決策中需要公眾的政治參與，決策程序透明化。這對于物業稅改革的順利推進是有實質意義的。
第二，物業稅改革尤其需要堅持公平原則。稅種開征需要堅持公平原則，包括受益原則和納稅能力原則。前者是按個人受益水平納稅，大體屬于財政交換論的內容，公平原則基本上只考慮納稅能力原則。對一種稅收來說，必須讓納稅人感到公正，而不僅僅是具備納稅技術能力，物業稅尤其如此，其獨特屬性決定了它對公平性要求極高。本文對物業稅的公平課稅按照不動產價值評估公平、稅制設計公平、對納稅人稅收不遵從行為進行必要懲罰以體現公平原則三個部分展開論述。(1)評估的公平。物業稅的稅基主要是基于市場價值的不動產評估價值①，這是一個主觀性較強的數值，公眾對物業稅的反感起因于此。因此，順利開征該稅首先要保證轄區內不動產的價值評估公平、公正、公開。評估需要由具有評估資質、品行公正的人員來進行，并接受公眾的監督，避免尋租行為。評估方法應該采用分區回歸法，對轄區內的所有不動產按照地理位置等標準劃分成若干小區，把對不動產價值具有解釋能力的自變量指標放在回歸方程式中，然后根據具體不動產的特征回歸出其價值。這一方面使得評估有一定的客觀標準，凸現其公平原則，同時也符合物業稅成為受益稅的標準范式——分區界定。(2)物業稅稅制設計的公平，應該分析轄區內和轄區外兩種情形。對于轄區內的公平，主要體現在對支付能力與其物業稅不相稱群體的稅收減免方面。如前所述，物業稅的獨特屬性會導致該稅不符合支付能力原則，解決這種橫向不公平的思路在于政府針對如退休人群等低收入家庭制定減免稅措施。但是這個措施要設計得當，標準應該是全面和動態的，設計不當會對其他不能享受減免稅的公眾產生不公平。應把整個家庭所有成員的所有收入考慮進來，包括其退休收入和社保收入。同時要采用動態標準，因為這類群體的收入狀況是多變的，應根據其現實收入及時變更其減免稅。對于轄區外的情形，需要根本解決的是低稅基轄區和高稅基轄區在物業稅稅率上的背反，避免前者高稅率后者低稅率而兩者享受相同公共服務水平的情形。如前所述，物業稅的內在缺陷就在于此，解決的根本思路在于上級政府的補貼與物業稅的配合。目前無論在美國還是在歐洲各國，物業稅在地方政府財政收入中并不占很大比例(盡管還在稅收收入中占60％～70％的比例)，都有相當比例的上級政府補貼為地方公共服務提供資金來源。根據美國加利福尼亞州1995年的數據，在市、縣、特別地區和學區的財政收入結構中，市稅收收入占35％，政府間轉移支付占14％；縣稅收收入占15％，政府間轉移支付占56％；特別地區稅收收入占11％，政府間轉移支付占21％；學區稅收收入占31％，政府間轉移支付占60％。我國縣級政府收入也不宜強依賴于物業稅，要建立物業稅和上級政府轉移支付的二元主體財政收入模式，這是由物業稅自身難以克服的內在缺陷所決定的，也是符合我國社會文化的，同時這樣的做法也保證了公眾的縱向公平。(3)對稅收不遵從行為的懲罰。由于人的特質不同，總會有人逃稅和抗稅。對于征收如此廣泛的物業稅來說，由于其特殊的屬性，公眾本來就對該稅反感，逃稅人的行為更是加大了公眾的不公平意識，逃稅將導致示范效應，引發公眾的群體不遵從行為。因此，必須加大監管和懲罰力度，使逃稅的成本大于其獲得的收益。這既可維護稅法的尊嚴，同時也有利于平衡公眾的心理，提升稅收遵從水平。
當前，中央政府主要通過行政手段千方百計地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來看，中央政府的政策和行政命令會發揮一定的效用，但是從長期來看，由于利益上的沖突并沒有解決，所以還會出現直接的或者變相的亂占耕地問題。在北方一些城市，城市規模不斷擴大，城市地價不斷攀升，已經直接影響了當地投資的成本。所以，如果沒有和中國的經濟發展水平相適應的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國的經濟災難到來之時。
抑制土地價格增長過快的問題，有三個途徑：一是通過經濟手段加大土地的供給，保證市場源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產的開發。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財產分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預期收入。
現在看來，征收物業稅已經成為當務之急。首先，征收物業稅可以從消費環節抑制需求。在中國的城市發展中，已經出現了房地產投資熱的現象，一些城市居民購買房產并不是為了生活消費，而是為了進行投資。浙江溫州炒房團的出現，從一個側面說明房地產市場已經發展到新的階段，以消費型為主的購房行為已經逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵房地產開發的一系列制度都應該調整。具體到稅收制度方面，國家應該對占用土地資源而進行的房產投資活動征收特別的資源稅。其次，征收物業稅可以有效地遏制開發商的投資沖動。當商品房交易市場趨于理性化的時候，開發商必定會對商品房的建設規模有一個合理的計算。他們不會輕易接受地方政府提出的開發項目，將自己的資本集中投入到城市房地產開發中去。第三，征收物業稅還有利于解決中央和地方政府財產分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產開發的利益需求。征收物業稅可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，防止地方政府千方百計地截留國家收入。
征收物業稅是一個系統工程。它要求國家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對那些以消費為目的而購買的房屋，不應該征收物業稅，對那些投資性購買的房屋，應該征收物業稅。由于我國目前尚未建立科學的資產申報體系，因此，在實際操作中可能會面臨許多問題。其中一個最主要的問題是，如何確定房屋業主購買的目的。在我看來，在稅收制度設計上，可以采取一刀切的方式，對物業實行普遍征收原則，然后再通過補貼的方式，對那些城市的貧困者進行合理的補償。在此基礎上，國家大力推動經濟適用房的建設，并且通過廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。
【論文關鍵詞】物業稅房地產市場房地產稅收體系
開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開征物業稅的必要性
金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。
(一)優化資源配置
相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。
(二)調節收入分配,促進社會公平
物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。
由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔
我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常?；ズ?市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
(五)調控房地產市場
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
二、開征物業稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關制度和部門的配合問題
為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。
物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。
(三)評估結果客觀性問題
我國的房地產評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開征物業稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業稅征收稅基。
(四)操作中的技術條件問題
物業稅的征收,面臨現實的征管技術與社會配套條件的問題。物業稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數據庫,每一處房地產都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。
三、對物業稅基本框架的設計思路
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。對物業稅各要素的設計如下:
(一)納稅人
物業稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產的產權人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經營性房地產,還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發揮。二是隨著事業單位的改革,許多事業單位改制為企業,對所用房產也擁有了產權。從理論上講,所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關稅收的納稅義務。因此,應將事業單位用房納入物業稅征稅范圍。
(三)課稅對象
以土地和房產共同作為物業稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業稅的課稅對象。物業稅下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個稅目。
(四)計稅依據
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產市場價值的評估價值為計稅依據。物業稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產及經濟情況的不同,各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據現行房產稅和土地使用稅稅收減免政策,物業稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業務用地的房地產免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產毀損的,稅務機關可根據實際情況給予適當減免。
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稅制改革不僅涉及稅制本身的優化問題，而且與改革所面臨的宏觀經濟環境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經濟發展，又要促進經濟發展，物業稅改革也不例外。
有鑒于此，在當前這樣一個經濟轉型，市場經濟逐步完善的過渡時期，建立物業稅制應當統籌規劃，分步實施。
物業稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩定持續發展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經濟健康穩定發展都會產生重要影響；物業稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節約型、環境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業稅征收管理方法及配套措施，以確保物業稅各項政策得到正確貫徹執行，不斷提高物業稅征收率問題。
物業稅制規劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統一、稅權下放、調節收入、節約資源、便于征管”原則。物業稅制建設的目標應當是：將物業稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發揮聚財和調節分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續健康穩定發展，提高房地產有效管理利用水平，節約資源，保護環境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。
物業稅制建設的方法應當是研究規劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業稅制建設的人員對物業稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉鎮、工礦區，再到其他縣、鎮及農村。
物業稅制建設的步驟應在統籌規劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調控要求，社會各界及房地產擁有者和使用者對房地產稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：
在稅費的合并方面，目前，房地產涉及的稅種有交易環節的營業稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環節的企業所得稅、個人所得稅；保有期間的城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅。在收費上有稅務部門征收的教育費附加以及規劃，國土、建設部門征收的有關費用。物業稅制建設在稅費合并方面可以分四步走：
第一步，合并房地產保有期間的稅種，將內外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅合并建立新的物業稅。
第二步，在第一步建設到位并正常運行一段時間后，將房地產交易環節的部分稅種并入物業稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業稅，增加物業稅收入規模，提高物業稅收入在地方財政收入中的比重。
第三步，在第二步改革到位并正常運行一段時間后，將國家對房地產交易等行政事業性收費并入物業稅（包括教育費附加），進一步擴大物業稅收入規模，使物業稅成為地方政府財政收入的主要來源。
第四步，停征房地產交易環節的營業稅、城建稅，或降低房地產交易環節的營業稅、城建稅稅負，適當提高物業稅稅率，鼓勵房地產流通，促進房地產市場發展，提高房地產利用率，減少空置房屋，節約土地資源。通過稅費合并，達到整合稅種、規范稅制、穩定收入的要求，使物業稅成為地方稅體系中的主要稅種。對物業經營所得征收的所得稅是否并入物業稅應當慎重研究，筆者意見是不擬將所得稅并入物業稅。因為，所得稅是對物業經營所得的征稅，有所得則征，沒有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業稅取代所得稅，不利于發揮所得稅的職能作用，不利于多環節調節收入分配、公平稅負。物業保有期只有對外經營才有所得，如果把物業經營所得征稅并入物業稅，那么，對物業經營收入征收的營業稅、城建稅等是不是也應并入物業稅，這樣就混淆了物業保有和經營不同稅收的性質作用，是不可取的。
在擴大征稅范圍方面。這里說的物業稅征稅范圍包括物業稅納稅人的范圍和物業稅征稅對象的范圍，以及物業所在區域的范圍?，F行房地產有關稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮和工礦區擁有房地產的單位和個人。對行政事業單位房產和居民自行居住用房產免征房產稅。物業稅的征稅對象范圍主要是指征稅區域范圍內的土地和房產。物業稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。物業稅制要發揮其聚集財政收入和調節分配的職能，就必須在現行房地產稅制基礎上擴大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達到寬稅基的要求。在物業稅制建設過程中，應當考慮實際情況，逐步擴大征稅范圍。擴大征稅范圍也可考慮分三步進行：
第一步，取消現行房地產稅對事業單位擁有的房地產和居民個人擁有的別墅等少數高檔住房的免稅優惠，征收物業稅。從稅收上配合國家宏觀調控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節約土地資源，調節部分收入。
第二步，在第一步成功實施的基礎上研究擴大對居民擁有普通住宅的征稅問題，進一步縮小減免稅范圍，按照低稅負的原則確立居民普通住宅的稅負，同時使物業稅收入規模得到擴大。這一步改革，要慎重處理好改革、發展、穩定的關系，要在大多數居民有負擔能力、能承受、能理解的前提下進行，不能操之過急，不能因改革影響穩定，影響房地產市場發展。
第三步，實行由城市到農村的改革。把物業稅征稅區域從城市擴大到農村，這是由于一方面隨著城市化進程的加快，城市在向農村延伸、擴展，衛星城鎮在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環保，農村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發展，如對農村房地產不征稅，將不利于節約土地資源和環境保護，不利于農村公共設施的建設，不利于統籌城鄉協調發展，不利于社會主義新農村建設。
物業稅征稅范圍在由城市向農村擴大的過程中，要穩步進行。農村、農民、農業問題不僅僅是經濟問題，更是重大的政治問題，物業稅范圍擴大到對農村房產和土地征收，要堅持不能增加絕大多數農民的負擔，不能增加農民種植業、養殖業成本，不能影響社會主義新農村建設的原則。因此，物業稅征稅范圍擴大到農村，也應分為三步進行：
第一步，把物業稅征稅范圍首先擴大到大城市郊區。因為這些大城市郊區房地產已發展到了相當的規模，房地產市場較為活躍，房地產價格到了一定的水平，郊區農民較為富裕，有一定的負擔能力，加之宏觀上要求對這些城市房地產市場進行調節，這些城市也是當前房地產宏觀調節的重點。
第二步，將物業稅改革由大城市郊區擴大推廣到中小城市郊區和旅游風景區及周邊地區，通過這一步改革擴大物業稅規模，增強中小城市的財力，促進中小城市公共設施的建設。
第三步，由地方政府根據區域內房地產發展規模和房地產市場發展情況，綜合考慮調節收入、節約土地資源等多種因素，確定物業稅進一步擴大的區域。在這一步要慎重研究對農村哪些土地和房屋應當征稅，對農村房地產征收物業稅要與各地農村房地產的發展規模和市場發展相適應，要綜合考慮農村、農民、農業問題，要有利于農村農業發展，合理界定農民擁有房屋征稅范圍。
在改進和完善計稅依據方面。計稅依據有多種選擇，包括房地產建造原價、凈值、租金、評估價或房屋土地的面積等。評估價一般又包括市場交易平估價、重置成本評估價、市場收益評估價等，我國房產稅和城市房地產稅計稅依據為房屋建造原價，對用于出租的房屋以租金收入為計稅依據，土地使用稅的計稅依據為土地使用面積。將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅合并建立新的物業稅后：
第一步，不論房地產是否出租還是自用，均以房地產原價為計稅依據，對土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現行房產稅對自用房產的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡便易行，征收成本較低。
第二步，要有計劃、有步驟積極研究探索按評估價征稅問題：
一是要總結當前模擬評稅試點經驗，不斷完善模擬評稅辦法；
二是要學習借鑒國際上一些好的做法，根據各地不同情況和房地產不同類別，確定房地產價格的評估程序、方法和標準；
三是明確評稅主體及評稅主體在確定房地產評估值中的地位、法律效力及相關職責。房地產價值評估是一個專業性、技術性非常強的工作。
目前世界各國和地區在征收房地產稅時，對房地產價值的評估主要有兩種做法：
一是由稅務部門直接評估并按自行評估的房地產價值征收房地產稅，如美國、香港等。
二是由國土房產管理部門或由其委托中介機構——房地產專業評估機構進行評估，由土地房屋管理部門審核確定房地產評估價值，稅務部門不從事房地產價值評估工作，直接依據土地房屋管理部門審核確認的房地產評估價值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。
從我國現行體制來看，擬采用第二種做法來確定評估主體。這是因為，稅務部門直接進行房地產價值評估需要成立專門機構，招聘房地產評估和信息技術專業人才，還要直接收集房地產市場信息，據了解，香港對房地產物業征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財政司，是與香港稅務局平行的獨立單位，現有人員900多人，高峰時達到1300多人，而香港稅務局也只有2000多人。我們在現行情況下要成立專門的機構管理房地產稅，或在地稅部門成立專門機構進行房地產價值評估難以做到，而地稅部門就現有人員數量和素質都不能勝任房地產價值評估工作。因此，由國土房管部門或由其委托房地產評估專業機構評估房地產價值，然后由政府土地房管部門審查確認房地產評估價，稅務部門依據這個評估價征收物業稅，比較符合精簡行政機構和人員的要求，使評估工作市場化、社會化，這種方法不惜為一種較好的方法。
房地產價值評估機制等有關問題解決之后，我們就可以進行物業稅計稅依據改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產評估價值征收物業稅，使稅收的增減與房地產價值的升降成正比，房地產稅制更加公平、合理。
開征物業稅應達到何種目的？從理論上看，一個物業稅種應承擔某種特定的主要功能而不應賦予它多種功能。多種稅收目標的實現要靠幾個不同物業稅種來共同完成，對于開征物業稅政策設計的著眼點應當是理順物業稅制中的租稅費混雜的局面，保證房地產市場規范有序運行，為地方公共服務籌集資金，而不能任意擴展物業稅的稅收功能。從長遠來看，改革房地產總體稅制，對不動產處于保有階段征收統一規范的物業稅是改革的方向。
物業稅在內的財產稅是當今世界大多數國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財政收入的重要來源，但我國的財產稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業稅有助于建立和健全我國財產稅體系，改變房地產稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。
2、開征物業稅的理論依據
為什么要對擁有房地產的業主征收物業稅？政府課征物業稅的基本出發點是什么？要實現哪些社會經濟目標？這些問題關系到物業稅制的設計，而且也影響到如何正確評判政府對房地產保有階段征稅的合理性及政策效果。
（一）公共經濟學觀點
1.利益交換說
該學說起源于洛克和休謨的社會契約論，發展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點是，由于政府為房地產所有者提供了安全保護，包括國內治安、消防等保護和國防安全保護，從而保證了房地產產權能順利地為其所有者帶來心理上的滿足。既然國家為房地產所有人提供了財產保護形式的利益，那么房地產所有人理應向國家支付一定的報酬。因此，物業稅就代表了房地產所有人對于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產的價值會由于當地政府提供的公共物品的改善而提高。利益交換說包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務，不論房地產價值是否得到提高，業主均應為此支付一定的費用，即納稅；二是政府提供的公共服務為房地產產權的實現或房地產價值的提高提供了保證，政府理應對房地產業主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需
2.負稅能力說
負稅能力論最初由古典經濟學家魁奈提出，后來逐漸被一些西方財政經濟學者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動產是衡量人們納稅能力的標準之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財產或房產越多，其負稅能力也就越大。不僅如此，財富本身可以給其所有者帶來安全感，這種永久性的財富比一般掙得的收入更為持久。因此，開征物業稅符合負稅能力原則。
（二）房地產經濟學觀點——稅收非中性論
現代房地產經濟文獻主要把土地及其改良物看作一種普通的經濟資源或生產要素，與資本、勞動、技術和管理等生產要素一樣，其價值只有通過投入到經濟領域才可以得到充分體現。因此，房地產經濟學者更多地關注了物業稅的資源配置功能。其基本觀點是，物業稅可以當作一種經濟政策手段來使用，這樣可以達到政府所期望的經濟政策目標，包括促進農地有效利用，促進城市各產業對土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等?？偠灾?，它可以提高資源的利用效率。由于這種觀點所基于的理論假設是物業稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經濟主體的經濟行為，即物業稅是非中性的。
3、開征物業稅需要完善的配套措施
物業稅實際上是一種財產稅，但目前我國還缺乏實施物業稅的基本條件，如財產歸屬不明確、不動產估價制度不健全以及個人社會賬號體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關配套制度為重點，研究開征物業稅。
（一）簡并稅種，實行費改稅。征收物業稅的合法性前提是改革現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、土地增值稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開征。要認識到，物業稅絕不是對于購房投資者的懲罰稅，更不是單純為了增加政府財政收入。因此，實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物業稅征收的基礎工作。
（二）實行房地產登記制度。物業稅的開征需要大量的、詳盡的房地產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。建議購買房屋的業主都必須到稅務部門進行房產登記，這樣做的目的主要是為物業稅的征收提供依據。具體可考慮如下方法：對于單身的業主登記其個人身份證號碼和房產證號，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號進行聯名登記。由于買賣房屋時必須辦理房產證或過戶手續，因而房屋登記可以由房管部門和稅務部門協作完成。同時，建立類似畢業證書、學位證書驗證系統的房屋產權證查詢系統，以確認房屋所有者名下的房屋產權狀況，加強對擁有多套住房者的監管，防止稅款流失。如可以建立房地產產權數據庫，將該數據庫與稅務機關征管信息系統進行聯網，稅務機關則要加快實現房產信息的全國聯網，以便加強對在異地擁有多套住房的業主進行監控。
