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【關鍵詞】 小產權房；市場；法律問題；建議
【中圖分類號】 TU-0 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小產權房概念和類型分析
近幾年來， 房價問題已成為我國社會大眾密切關注的熱點話題，伴隨著全國各大中小城市的房價頻頻高漲，農村建設的房屋大量空置，相較于城市住房，價格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產權房”便引起了社會各界的廣泛關注。究于“小產權房”的概念，理論和實務界均沒有統一的定義，從法律角度看，小產權房不是一個法律概念，因為沒有任何一部法律法規對小產權進行明確規定，因而從法律上對小產權房的界定也就無從談起了；從當前政策角度看，2008年3月上旬，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時明確指出，中央從來沒有允許過“小產權房”的存在，“小產權房”這一概念是媒體誤導的結果。所以，從黨和國家的政策上看“小產權房”也是沒有權威概念的；從目前實務上，“小產權房”是相對于“大產權”抑或“完全產權”而言的， “大產權房”是指依法有償使用國有土地，由國家有償將國有土地出讓給建設單位，依法開發建設、銷售，由國家主管部門登記、征收稅費，頒發產權證書，并可進行市場流轉的住房。
我們認為，“小產權房”是指房屋建設開發無償取得土地使用權、占用農民集體所有土地建造的房屋，持有鄉政府或村委會發給的產權證明，甚至沒有權利證書，且不能對農村集體經濟組織以外人員流轉的住宅，所占用的土地包括農村宅基地、農村建設用地或農用地。包含以下四種類型：
1.1 農村集體經濟組織成員依照法定程序無償取得農村宅基地使用權后，自行建設住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明，農民在宅基地上建設住宅，許多農民在進城誤工或者有多處住宅后，面向市場轉讓自己的小產權房，引起許多的糾紛。這一形式是小產權房的典型代表。
1.2 農村集體經濟組織，在符合土地利用規劃的前提下，由集體成員（集體企業職工或者該村村民）共同出資集中建設的住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明。
1.3 農村集體經濟組織的成員利用無償取得的農村宅基地使用權建造的住宅，轉讓給非本集體經濟組織的個人或組織，受讓人持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這是第一種類型流轉后的類型。
1.4 農村集體經濟組織與房地產開發商從謀取經濟利益出發，占用農用地、農村建設用地或者農村宅基地，變相進行房地產開發，并將開發建設的房屋進行銷售，持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這種類型使得小產權房大規模成批量的向社會銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識到權利受限制但價格便宜而爭相購買。
小產權房與大產權房的比較分析：①房屋所依附的土地性質不同。大產權房建造于有償出讓取得的國有城鎮土地上的，而小產權房則修建于農村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權不同。大產權房的土地使用權為城市建設用地使用權，而小產權房的土地使用權是農村集體所有權。城市建設用地使用權人可以將建設用地使用權轉讓、出資、互換、贈與或者抵押，其依法自由處置。而農村集體土地使用權不得隨意流轉，只能有條件的在該集體經濟組織內部進行流轉。③房屋權屬證件頒發主體不同。小產權房因依附的土地性質，不屬于國家政府機關頒發房屋所有權證的對象，所以只能由不具備發放產權證的主體資格的鄉鎮政府發放產權歸屬的證明，因為鄉村組集體是國家所有權的基層人。[1]大產權房則是法律所規定頒發城鎮房屋所有權證的范疇。④房屋權屬流轉對象的不同。大產權房的流轉對象是沒有限制的，而小產權房的流轉對象只能是本集體經濟組織內部的成員，城鎮等非本集體經濟組織以外的人員是不能作為流轉對象的，這當然是由小產權房的土地性質和具有保障性決定的。⑤權利人行使權利的限制不同。我國《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。沒有地，也就無法建房。而大產權房只要符合轉讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國對于大產權房，只要依法成立的買賣契約，均認定為協議有效，所形成的該項債權應當作為發生物權變動的原因；而小產權房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規的強制性規定，所訂立的買賣合同當然無效。
2.1 小產權房土地的法律問題。小產權房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價格優勢，在房價持續上漲的當今社會，即使經過中央政府的調控打壓，房價的丈夫得到有效地控制，但是期望房價大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房價如此高企的時代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產權房的價格是同地段商品房價格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭相購買小產權房也就在情理之中了。雖然小產權房在占有、使用、收益、處分四項權能中，收益、處分兩項權能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點關注的，對于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關注的是占有、使用這兩項權能。
小產權房的價格為什么會這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費用方面，與商品房相差并不多，當然，商品房對建筑材料的質地等要求較小產權房要高，價格相對高，其實，差異并不在這，而是：小產權房建設在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對其來說，是沒有經濟成本的，其價值是由建筑安裝等成本和適當的利潤，這就造成了兩者之間價格懸殊的緣由。
因此，我們認為探討小產權房的法律問題就必須深入地探討研究小產權房建設的土地法律問題。
根據我國根本大法《憲法》第十條的規定，我國土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，即國家所有和集體所有，任何組織和個人都不能擁有國有土地的所有權，國有土地的所有權是不允許轉移的。國家將國有土地的使用權通過有償出讓的方式進入到土地市場。土地使用權的出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國有土地產權的唯一代表人，有權代表國家的縣級以上人民政府出讓土地使用權，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國有土地使用權出讓的行政管理工作。
出讓土地使用權僅限于城市規劃以內的國有土地，集體所有的土地需經政府一發征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法神清使用國有土地”，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外”，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租，用于非農業建設”，如果要在集體土地上進行建設，只能在以下三種情況下才被允許：建設鄉辦鎮辦企業，集體成員建住宅，建公共設施和公益設施等，這三種情況也都需要依法批準，才能使用農民集體所有的土地，法律嚴格限制了集體建設用地的使用。
《物權法》第一百五十一條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；《物權法》第一百五十二條規定宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設施；《物權法》第一百二十五條規定，土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產對以上法律規定的解讀，我們可以看出：只有縣級以上人民政府才能待編國家出讓城市規劃內的國有土地使用權；農村集體土地所有權是一種不完整的權利，集體所有的土地需要經政府依法征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。一旦國家建設需要使用集體所有的土地時，國家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國家的行政行為，帶有強制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國的通行做法，征用范圍是嚴格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國防、環境保護，公共活動場所建設的需要，我國則擴大到國家的一切經濟活動范圍。
因此，無論是對我國城市規劃區的國有土地使用權的處置，還是對農村集體土地使用權的處置，政府是處于權威的權利中心，擁有絕對的話語權。
政府壟斷了土地交易的一級市場，房價從九十年代房改以來已經被推上高位，經濟適用房、廉租房又不能有保障地供應，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設起來的小產權房，成為住房市場需要洪流中的一塊凹地，面對政府對土地的控制，高不可及的房價幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。
據相關媒體報道，2008年小產權房已經占到北京房地產市場的20%，占到西安房地產市場的25～30%，深圳房地產市場的40～50%，小產權房總面積已相當于我國城鎮住宅的40%以上。[2]
“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治的格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節——，它是鄉鎮農村對機會的均等，利益的平衡，城鄉協調發展的一種要求”[3]。
《土地管理法》第十條，對集體土地產權作了明確的規定：農民集體所有的土地，依法屬于村農民集體所有的，由本村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村解題經濟組織的或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農村集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。從該規定中我們可以看出：集體土地產權有四級主體，村集體經濟組織，村民委員會，村民小組，鄉鎮農村集體經濟組織。
法律的這一規定已不能適應我國經濟發展的形勢，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經濟組織比如村農業生產合作社，早已經名存實亡或不復存在了；二是村民委員會從理論上雖是一個村民自治組織，但實際上它已經具有政府智能，除了發展本村的生產、經濟，協調民間糾紛等，更多的是協調政府完成計劃生產、稅收、征兵等政府職責。因此，村民委員會很難集中精力行使管理農村土地資產這一農民最為重要的財產管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會進行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經濟組織的成員，不是一級集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農業集體經濟組織的規定很不明確，其他農業經濟組織在農村有很多個，特別是經濟發達地區的農村，農、工、商、貿平行開發經營，到底由哪個農業集體經濟組織經營、管理是不明確的。
由于我國長期城鄉分治，城鄉發展嚴重失衡，農村在基礎設施建設、經濟發展等方面滯后，大部分農村地區醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，在農村集體經濟組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”[4]，鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，在經過審批的集體建設用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉鎮政府或村委員會單獨開發建設房屋，或者將土地發包出去，由開發商建設，或者約定利潤分配比例與開發商聯合建設房屋，縣級以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會是直接獲得的，開發商也獲得部分建設開發利潤，購房者以遠低于商品房的價格取得房屋居住權，這部分購房者中絕大部分是當地村民，外地到該地區打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國的GDP每年都是高速增長，折射出社會保障體制建設方面的嚴重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會中下階層，城鄉法杖不平衡首先受損害的是鄉村。因此，在這種情況下建成的小產權房使得鄉鎮政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會發展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發商在建設過程中獲益的是正常標準的行業利潤就可以，我們不能茍求開發商參建無利可圖，只要和經濟適用房的利潤差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會中下階層的居住問題，使得鄉鎮政府、村委會獲益，也有利于社會的和諧穩定，這雖然不是中央政府積極推進的一項措施，也是基層組織自發探索集體土地流轉的一種形式。
對于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應眼里給予打擊，堅決拆除并予以處罰；對于違反土地利用總體規劃，在農村集體建設用地上違規建房，對耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責任，進行處罰，補辦相關手續。以上兩種情況在執行過程中需要嚴格甄別，加大對耕地的保護力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。
2.2 小產權房處分的法律問題。小產權房的占有、使用權利在業主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉讓未獲取價差受益，就存在一定的保障，因為小產權房的處分權利本身就得不到法律的保障。因為小產權房沒有土地使用權證，沒有國家統一頒發的房產證，僅有鄉鎮政府頒發的房產權屬證，甚至沒有房產證，沒有法律意義上的物權，在流轉過程中極易產生糾紛，糾紛產生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規，存在法律風險。
由于小產權房全力本身的不清楚，不充分，小產權房買賣協議的效力處于不確定狀態，在農村土地（房屋）大幅增長的情況下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產權糾紛成為全國性的司法難題。
北京由于房價上漲很快，城市化進程迅速，大量流動人口蜂擁而至，周邊郊縣小產權房發展迅猛，小產權房的糾紛也頻頻發生。2004年北京市高級人民法院的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規定，農村私有房屋合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
我們可以通過被媒體追蹤報道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級人民法院的規定在具體案例是如何理解應用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個院落以4.5萬的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊的蓋章以及見證人的簽名。
2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區人民法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋，與此同時，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補償款。該案上訴至北京市第二中級人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州區人民法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失這兩個因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，通州區人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經濟的損失約占房屋評估價的70%。
如果是商品房買賣，在成交四年后因為房價上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產權房買賣就截然相反了，因為農民在自己宅基地上建成的房屋出賣時，因宅基地是農民集體所有只能在同村村民之間轉讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權而不能買地此小產權房，外來的居民不具備購買小產權房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護。在合同違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不產生效力，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會因買賣合同而實際占有、使用該房屋，就不會形成民事訴訟。如果機械地以主體不適格為由認定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房價上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨享四年的價格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場70%的賠償，相當于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經濟回報。因此，小產權房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護。由于小產權房不受法律認可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產權手續，不在政府部門的監管范圍內的，一旦產生房屋質量問題、公共設施維護問題，以及房屋建設資金周轉困難，小產權房的建設無法向銀行貸款融資等問題時，救濟途徑非常的有限。
2.3 小產權房的政策問題。在我國，黨的政策對法律的制定有指導作用，黨的政策是我國制定具體法律的依據。近年來小產權房迅速發展，現行法律存在諸多急需完善地方，了解小產權房方面的政策，對預測相關法律的制定和修改是大有幫助的。
1999年國務院辦公廳頒布的【1999】39號文件，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產權房買賣。該通知規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r村購買的房屋無法辦理產權登記，而成為小產權房。2007年建設部風險提示，申明法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許將集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。
2007年12月11日，國務院召開的國務院常委會會議上也再次申明，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞開發。2008年用國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”，“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！?/p>
從法理上看，國辦通知建設部的風險提示既非法律也非行政法規，但可以看出中央政府是禁止小產權房流轉的，如果小產權房不能流轉，只能限于農村集體經濟組織的成員才擁有，那么小產權房就沒有發展空間，還要面臨已建成已經銷售的小產權房如何處理的問題，在當前情況下，小產權房處理已不是以一個單純的法律問題，而更多的是一個政治問題。
3 對小產權房合理制度安排的建議
3.1 長期安排：農村集體土地的流轉使得小產權房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國有土地的價格差距，因此，解決小產權房的問題，首先要妥善解決農村集體土地的流轉問題。
長期以來，我國城鎮土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權處于靜態狀態之下，土地不能按照價值規律發揮作用，也不能反映供求關系，更不能形成地產市場，因而土地資源也難得到合理的配置。
我國國有土地使用權制度的改革的成果就是實現了從國有土地的“三無制度”即無流動、無償、無期限到“三有制度”即有流動、有償、有期限的土地使用制度的轉變。國家將國有土地使用權通過有償出讓的方式進入土地市場，逐步建立起地產市場，促使土地使用權的合理流動，通過交易明確規定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣、租。中國未來要解決的最大難題，是8億農民的致富問題，建設社會主義新農村任重道遠。土地是人類的財富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國有土地制度改革的成功無疑給農村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發展過程，許多農村人口進程務工，舉家遷徙居住，保留農村住房已無必要，但如果房產不能流轉，就抑制物的效用，也剝奪了農民自住籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。也有許多農村人口沒有進程務工，但現在農業發展必須通過機械化、產業化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農業產業升級。農村土地必須有效正和，進行流轉，才能打破戶戶割據、村村占有的局面。
2008年黨的明確提出，允許農民按照自愿有償的原則，以轉包、出租、互換、轉讓、個分合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式適度規模經營，有條件的地方可以發展專業大戶，家庭農場，農民專業合作社等規模主體，《中央推進農村改革發展若干重大問題決策》中規定：土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有權性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。這“三個不得”也就明確規定了集體土地流轉的底限。
現在城市居民享有社會保障，農村村民享有集體土地使用權，可以嘗試進行置換，完成農民向市民的轉變；鼓勵農民將承包地向專業大戶，農業園區流轉，發展農業規模經營；建立流轉土地登記制度，對轉包、轉讓、入股、抵押集體土地的行為統一登記，集中管理，逐步實現城鄉土地一體化，當農村集體土地與城市國有土地沒有差別，實現了“同地同價”的時候，小產權房的主要問題自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：區別類型、逐步消化、避免強拆。
3.2.1 對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優先考慮收購，不能夠補辦手續的，作為廉租房使用，能夠補辦手續的就作為經濟適用房使用，彌補政府在廉租房、經濟適用房建設方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流轉，規定同村村民享有優先受讓權，就賦予了農民處分權，幫助農民盤活資產，最大限度地發揮物的效能。集體土地包括：農地（耕地和其他種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地）、建設用地（宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公益事業用地）
3.2.3 對于鄉鎮企業經過審批為職工建造的住宅，應當規定集體企業內部員工享有優先受讓權，以后也可以逐步流轉
3.2.4 對于違反《土地管理法》，在農地上建造的房屋，堅決打擊，拆除同時進行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會隨著博弈的持續進而不斷調整。我國的改革始于農村，經過城市化的發展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農村，只有立足農村，逐步消除城鄉差距，開展城鎮化建設，建設社會主義新農村，才具有規劃時代的現實意義！
參考文獻
1 楊宇著.農民土地權益與農村基層民主建設研究：試論農村土地產權制度與村民自治關系，北京：中國社會出版社，2007
2 第一財經日報，2008
[關鍵詞]產品展示；綠色設計；研究方法
一、產品展示設計模式中綠色設計的基本概況
1.展示空間設計理念展示空間設計上要分為四個方面的內容：其一，指的是空間形象設計，也可以說是對空間結構進行的設計，主要是對比例和空間尺度進行協調；其二，裝修設計，通常是在結構設計的基礎之上對室內墻面、地面、隔斷等進行處理；其三，物理環境，通常指的是對室內的溫度以及通風設計進行的規劃和設計；其四，展示空間物件設置，如燈、陳設品、綠色植物等。2.綠色設計的基本概況綠色設計是在20世紀七八十年代出現的一種新型的國際設計潮流。它所體現的是一種人與自然生態之間的平衡關系，在每一個設計環節中都會充分考慮到對資源、生態的保護，這一理念剛提出，就被認為是能夠對制造業進行可持續發展的最為有效的方法之一，并逐漸普及開來。對于綠色設計而言，其所表現的是人們對于現代科技發展所造成的環境污染的一種覺醒，同時也體現出人們思想觀念及發展趨勢變得越來越合理，對未來設計方向的把握也越來越明確。3.展示空間的“綠色設計”展示空間中的“綠色設計”是指是對展示空間中所運用的裝飾材料進行選擇，展示空間陳設以及各個綜合性因素進行考慮和設計，從而達到一種健康環保，能夠更好地提高個人生活、品位以及對產品進行展示的空間區域環境。
二、產品展示設計模式中綠色設計的研究現狀
在我國，由于地大物博，人口也相對較多，因此在資源分配上顯得尤為缺乏，因此不管是展示設計的室內外規劃，還是所要經營的范圍，又或者是展館占地面積大小等，在設計的時候都要對其信息傳遞以及資源運用方面進行充分的考慮。例如上海世博會中的中國館就表現出這種良好的發展模式。中國館在設計上充分表現出綠色設計的概念，國家館頂端設置的觀景臺則采用現代比較先進的太陽能板進行裝飾和設計，實現管內光線照明的良好循環，在地區展館的外墻周圍同樣采用沒有污染的綠色材料，通過對雨水進行收集的系統將這些雨水凈化之后，運用到沖洗衛生間以及車輛上面，在屋頂則采用生態的農業景觀技術——土層覆蓋，實現有效的隔熱目的，并在一定情況下節省資源的運用。
三、影響產品設計綠色展示平臺構建的因素
1.受到傳統觀念的影響在傳統觀念中，展覽的場館除了用來進行現場簽單以及對信息進行交流之外，還可以是對企業形象和自我實力進行展現的一種表現。因此，對于這種展館建筑而言，它所代表的只是一種臨時運用的空間模式，是不適合用來循環運用的空間模式。而對于這些觀念的形成，通過綜合分析可以歸納為：企業對參展的計劃缺乏一定的認識和考慮，這種進行展覽時才使用的空間形式，運用時間及數量都存在著一定的不確定性，因此許多企業也只是對展館抱有一種一次性消費品的觀念。2.受到技術因素的影響由于設計者以及組織者主要將注意目標放在展覽的產品之上，他們講究的是產品的特點（產品是否新奇、性價比是否達到一定的程度等），因此，主辦方會要求展示設計公司進行一定的競爭，然后進行招標，從而使這些不必要的方面占有很大的時間，再加上對資金投入方面的偏離，也會影響施工單位對展館空間的設計。展示主辦方在對招投標中不能夠進行更為深入的思考和設計，因此環保方面以及對展館進行綠色設計就會受到一定的忽略，從而導致很多不利的因素。
四、實現綠色產品展示模式的基本策略及發展趨勢
1.構建展示設計理念的綠色化在當今社會中，許多跨國企業為了迎合消費者的興趣點，而去尋求比較特殊的方式來吸引消費者的注意，就是由于這種意識才使得人們的消費體系逐漸扭曲，從而忽略綠色展示的設計。而對于展覽的理念來說，我們可以將其上升為哲學的境界，即展覽可以看作一種比較敏感的建筑，是一種對自然界中的有機物進行模仿的復雜的、隨意可變的建筑，因此我們可以對建筑的外形進行相應的轉變，來適應展覽中不同的需求，并進一步提升展覽的品質，使其能更加豐富和全面地體現出生態的觀念。2.營造展示設計系統化及人性化的特點展示視覺的識別系統又可以稱為EVIS體系，它所表現的是一種全新的系統理念，因此其設計所體現的內容要與展覽的所有產品相關，尤其是對展館中的細節進行設計，更要把握“以人為本”的設計理念，真正考慮到消費者自身的體驗，并逐漸增大用戶的體驗，從而將企業轉變為以客戶為中心的經營理念。在運用人機工程學的相關理念之下，充分設置空間人員所能夠活動的半徑以及設備所應當遵循的尺寸特點，并進一步壓縮不必要的空間，來避免光線的直接照明產生炫光，并且在展覽中運用多媒體設施，增加展示空間的表現方式和特點。3.展示空間風格設計的個性化在進行設計的時候，充分運用企業的元素進行空間展覽的設計，對同一個企業所接受的不同展覽進行結合考慮，從而促進設計的延續性。依據每次展覽所展示的產品不同來做不同的主題設計，運用不同的材質、機理、技術等，并配置相應的裝飾點綴，讓展示空間顯得個性化十足，最終達到淡化商業氣氛、體現生態的目的。
結語
通過研究，我們可以充分了解應當如何進行展示空間中的綠色設計，對促進空間的生態化以及資源的可利用都具有非常重要的作用，同時為以后展示空間綠色設計的研究奠定了理論基礎。
參考文獻：
1.戰瑋.低碳設計理念下的會展展示設計研究.山東工藝美術學院，2012
2.王欣然.體驗展示中的通感運用.中央美術學院，2012
關鍵詞：綠色設計；減量化原則；使用壽命；再使用原則；再循環原則
綠色設計（GreenDesig，又稱又稱生態設計（EeologiealDesign，面向環境的設計 （DesignforEnvironlnent）等，是指借助產品生命周期中與產品相關的各類信息（技術信息、環境協調性信息、經濟信息），利用并行設計等各種先進的設計理論，使設計出的產品具有先進的技術性、良好的環境協調性以及合理的經濟性的一種系統設計方法。
減量化原則，要求用較少的原料和能源投入來達到既定的生產目的或消費目的，進而到從經濟活動的源頭就注意節約資源和減少污染。通常表現為要求產品小型化和輕型化，包裝應該追求簡單樸實。無消耗。
首先，產品本身對于資源的消耗存在于產品從生產、使用到廢棄的整個過程中。生產產品時產品本身材料及廢料需要消耗資源，另外整個加工過程中所需的加工能源也是對資源的消耗；產品的使用過程中，支持產品正常運行也是需要資源消耗的；產品使用壽命完結，廢棄產品也會占用土地、水、空間的資源。如果產品的使用壽命得到延長，那么就可以避免或降低產品在制造和廢棄過程中對資源的消耗，從而實現綠色設計中的減量化原則。
產品從消費者開始使用到被廢棄為止所經歷的時間被稱為產品的使用壽命。20世紀初美國流行的一種商業性設計就是以對產品使用壽命的有計劃的廢止為核心的一種設計觀念。他們通過對產品實現功能型、合意型、質量型的廢止，人為縮短了產品的使用壽命，刺激人們對資源的過渡開發和浪費。這種設計思想隨著自然資源的日益枯竭被后來的綠色設計所取代。產品質量特性保障了功能性和合意性的存在，產品質量特性喪失其他兩種特性隨即失去，產品使用壽命終結。功能特性是由新技術更新所造成的，是指現有功能已經不能滿足使用者的需求造成產品使用壽命終結。合意特性是形態變化的結果，是對流行時尚的追求，它是人類喜新厭舊心理的表現。從有計劃的廢止類型中我們可知，可以通過增加合意型的時間，適度的對產品質量型進行設計，降低功能改進的成本來實現對產品使用壽命的延長。雖然每種產品其價值類型不同，其被廢棄的原因也不相同，但是其根本原因都是由于三種特性中的某種特性喪失所造成的，因此我們只要找出延長產品三種特性的方法就可以實現產品的使用壽命的延長。
功能性壽命的延長。方式主要體現為下列幾種方法：1舊功能向新功能的轉換2預設可拓展新功能的接口3主功能喪失后其輔助功能可轉移至其他新產品中繼續使用。
另一方面，產品被使用的時間和被閑置的時間在整個產品使用壽命中的比例也成為產品節省與否的考量點?，F在的大多數產品還是處在一個消費就等于占有的狀態，也就是說很多產品本身的使用率對單個用戶而言是很低的，我們仍然以占有的形式進行消費的話就大大增加了產品的閑置，從而對社會資源造成了浪費。這很像城市的公共交通與私家車的關系。隨著后工業社會的來臨，經濟結構開始從生產型向服務型轉變，我們的設計也應滿足這一趨勢。
對于產品合意型壽命的延長，我們可以通過模塊化形式實現用戶自主的對產品外觀的改變，另外我們可以通過外殼的置換來實現產品形態的改觀。
對于產品的質量型壽命的延長，我們應該從兩個方面考慮。一方面我們應該分析產品本身的使用屬性，避免在產品功能與合意方面已經廢止的情況下仍具有較高的質量；另一方面避免產品功能與合意依然有效的情況下質量問題所造成的廢止。
其次，隨著工業化大生產的進程，各類產品被過分細分，我們可以注意到現在一個個人或家庭所擁有和使用的產品種類遠遠超過上個世紀。但是很多產品的功能具有極大的相似性，只是因為增加對局部環境的適應性就產生了很多細分產品，這種解決問題的思路很明顯違反了減量化原則。這樣的做法一方面增加了產品生產、使用、廢棄中的資源浪費，另一方面對產品存在環境也造成了浪費，主要是指產品存在的空間因素?？臻g因素的問題是隨著社會的發展地球人數激增，人均土地占有面積急速減少的情況下逐漸顯現并日益重要的?？臻g對于產品設計而言，主要體現在產品與環境的關系?？臻g環境對產品的意義，一方面體現為空間是產品存在的必要資源需要節省和充分利用；另外一方面空間環境是對產品功能和形式的限制，它需要產品具有與它相對的適應性。
產品空間適應性的提高。對某一產品來講其使用環境具有一定的固定性，就是產品在使用狀態下所存在的空間環境的特定性。只有產品與使用環境相和諧才能達成消費者最佳的產品使用效果，但同類產品的分類過細就會有浪費的嫌疑，比如家用吸塵器可分為室內地面吸塵器（拖把式）和桌面吸塵器（手持式）以及家用車載吸塵器，由于針對的使用環境過于狹窄人們常常需要購買兩種以上的家用吸塵器，這無疑是一種浪費。如果在不降低產品使用效果的情況下，增加產品對不同空間的適應性就是對空間的綠色設計。
對于空間的利用主要體現為減少產品個體對空間的占用，通過功能的轉換實現空間的單位時間內的再利用。產品設計的空間因素主要涉及下面幾個方面。首先，體現在人均面積日趨緊張的家庭住宅中的浴室空間中的浴缸就是個很典型的例子。浴缸在不大的浴室中所占有的空間多少就成為了很重要的因素。浴缸的使用時間是很短暫的，閑置情況下其實是對浴室空間的一種浪費。我們可以通過結構和材料的改進實現折疊結構，從而在不使用的狀態下減少對空間資源的占有；另外，我們可以通過功能的可轉換性設計，將浴缸轉作儲藏、支撐等其他功能。模塊化設計就是綠色設計的重要方法之一。所謂的模塊化設計，簡單地說就是將產品的某些要素組合在一起，構成一個具有特定功能的子系統，將這個子系統作為通用性的模塊與其他產品要素進行多種組合，構成新的系統，產生多種不同功能或相同功能、不同性能的系列產品。模塊化設計同時滿足產品的功能屬性和環境屬性，一方面可以縮短產品研發與制造周期，增加產品系列，提高產品質量，快速應對市場變化；另一方面，可以減少或消除對環境的不利影響，方便重用、升級、維修和產品廢棄后的拆卸、回收和處理。
再使用原則，要求制造產品和包裝容器能夠以初始的形式被反復使用。將產品當做一種日常生活器具來設計，使其像餐具和背包一樣可以被再三使用，應該盡量延長產品的使用期，而不是非?？斓母聯Q代。收集、物流、清洗消毒等需要再次消耗資源。
關鍵詞：綠色設計；材料；教學方法；產品設計
20世紀以來，城市工業化的巨大發展，造成了全球環境的嚴重破壞，人們逐步意識到了環境危機對生活質量以及生態環境產生了巨大威脅，開始反思減少環境污染以及資源浪費的方法，于是在設計領域興起了綠色設計思維。綠色設計作為21世紀設計領域的一大趨勢，已經引起設計師越來越多的重視與應用，在相關設計行業領域產生了巨大影響。那么在產品設計教育方面，綠色設計思維作為一種優良的設計方法，理應被學生掌握，并為未來設計道路提供了一個很好的設計方向。目前我國很多普通高校,對于綠色設計的教育略顯不足，未能形成系統化體系，這些都是需要在教學中進行改進的。
1綠色設計的原則
1.1污染最小化原則。摒棄“先污染，后治理”的不良處理方法，在設計階段就要規劃好產品的后期處理方法，盡量減少或避免使用對環境有污染的材料，從根本上預防環境污染。
1.2對資源進行最佳利用。在產品整個生命周期內，做到對材料或其他資源最大程度的有效利用，從可持續發展角度出發，盡可能使用可再生能源，還要考慮資源本身的再生能力及恢復時間問題，不能無限制過度使用。
1.3安全性原則。在產品制造及使用過程中，產品不應對人的健康造成危害，綠色設計應使得產品具有一定的使用可靠性，造型及結構符合人體工學原理，有效保護使用者及生產制造者的人身安全。
1.4效益最大化原則。從產品設計可持續角度出發，設計過程中充分考慮到產品對自然環境、市場環境所帶來的生態效益以及市場經濟效益，一個優秀的綠色設計產品，可以產生極大的經濟效益，同時也會對生態帶來巨大的環境效益。
2綠色設計技術方法
2.1模塊化設計。模塊化設計是將產品功能劃分為一系列功能模塊，通過對這些模塊進行選擇、再組合，從而形成不同產品的設計方法，以此來滿足不同使用者的需求。不管是什么樣的產品，其實都是由各種功能組件構成，在設計師進行再設計的時候，可以將這些功能組件進行拆分并相互結合，這樣不但可以簡化設計過程，而且便于后期對單獨模塊進行維修，也利于功能模塊的回收和再利用。
2.2系統化方法。綠色設計需要設計者從系統化的角度來考慮設計整體，從環境、產品、人與市場等綜合角度來研究產品設計過程中可能出現的問題，從而系統化地對材料、資源進行最大化利用，節約資源的同時，達到產品造型美觀性、功能實用性與市場經濟性等方面的平衡。采用系統化設計，可以幫助設計者在全局角度看清設計中相關的各種屬性，最終達到產品系統的綠色化設計。
2.3循環再利用法。產品在停止使用過后，就會進入產品報廢回收階段，通過對產品進行一個可靠、安全、有效的回收利用，會大大節省資源的浪費，也會減少對于環境的污染。通常情況下，對產品進行可回收設計，需要考慮產品的材料、回收處理方法、結構工藝性、回收可能性等多方面的問題，設計師在設計初期就應當考慮到產品生命周期的各個環節，以及產品后期回收可能會產生的各種問題。例如大眾公司非常注重汽車的可回收性，對汽車車身進行拆解，對部分材料進行再次利用，對廢料、廢液等垃圾做到全部回收?？苫厥昭h法需要避免使用對人體及環境有害的材料、避免重復性材料、盡量減少材料使用種類，另外還需要對于回收過程的經濟性進行把控，避免過度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在綠色設計中，產品可拆卸性意味著產品在進入報廢階段時部分結構零件能夠快速高效的拆卸下來，同時不受到破壞，這樣有利于對零部件進行回收再利用以及對結構材料進行再生使用，避免浪費，同時產品結構部件的可拆卸性也是評價產品結構優異程度的準則，需要設計師在前期設計階段就應當對其進行充分考慮。面對不同分類的產品，運用的拆卸方法也有所不同，需要考慮到產品材料的種類、避免零部件受損、避免二次處理（電鍍等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等諸多問題，因此可拆卸性也是一個需要綜合考慮的綠色設計方法，過度地拆卸也會造成一定程度的浪費。
3產品設計中的教學實踐
3.1環保材料的教學應用。教學中，選擇可以回收并二次利用的材料進行產品設計，目的就是為了選擇一些價格低廉環保無污染的材料作為塑料等材質的替代品，研究材料的環保特性。例如在產品模型設計制作課程中，利用廢棄瓦楞紙進行設計，規定好每位同學利用同樣大小的瓦楞紙板材，做出一款椅子的設計，要求只能運用拼接穿插結構的方式進行，在考慮紙板可承受應力的條件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共設施的綠色設計。本課題讓學生自選一款公共設施，例如戶外座椅、垃圾桶、公園路燈等，進行綠色設計，設計時要滿足：（1）滿足環境需求，利用降水、日光等可再生資源。（2）加強人與產品間的聯系。（3）材料無污染，體現自然性。
3.3現有產品的綠色改良設計。教學實踐中，對生活中常見的非環保產品在不影響原產品的使用前提下，進行綠色設計的改良處理。首先可讓學生先對此類產品進行調研分析，找出可以進行改良的設計點，例如對一些非環保類材質進行綠色環保材料的替換處理，嘗試設計可行性，也可以進行減量化設計，減少對原材料的使用。
3.4產品外包裝的綠色設計。盡量簡化產品的外包裝，減小包裝體積并對包裝結構進行一定簡化，材料選擇可降解的無毒材料，在后期回收過程中，不會對環境造成污染。例如可以讓學生利用麥稈、蘆葦等純自然材料，或玻璃、木材、再生紙、瓦楞紙板等，對產品包裝進行創意處理，不僅可以激發學生的創新思維，還有利于教師引導學生對材質美感進行更好地發掘。
4結論
綠色設計對產品設計的發展影響意義深遠，在設計教學中廣泛運用綠色設計思維，是一個系統化的教學過程，如何科學地傳授并引導學生掌握綠色設計思維，是產品設計教學應當長期進行探索并討論的內容，也是當今產品設計界在面臨設計機遇與挑戰時應當著重思考的重要議題。
作者:佟璐琰 單位:長春建筑學院
參考文獻:
[1]何祖順.產品綠色設計理論及應用研究[D].昆明：昆明理工大學，2006（6）.
關鍵詞：國際旅游島；旅游房地產；發展策略；瓊海市
1、前言
早在2000年海南學者開始提出建設“海南國際旅游島”的概念，建設國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環境，將海南島建設成為國際化水平對國內外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉變，旅游房地產也則隨之產生，這一新型邊緣產業的產生對旅游業發展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設國際旅游島過程中也有相應的發展，尤其是旅游房地產業的發展。建設國際旅游島首先就是要保護自然環境，旅游房地產就是要充分利用瓊海市優質的環境資源，是旅游業與房地產業兩種行業的相結合，旅游業為房地產業的發展提供市場空間，房地產業是旅游業發展的重要支持，因此，旅游房地產業的出現具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產市場發展現狀
2.1 瓊海市房地產近年開發狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產市場具有很大的發展潛力，主要表現在以下幾個方面：
（1）博鰲會議推動瓊?；A設施的建設。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎設施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎設施的建設，使其優于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數低于海口市。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環境相差不遠，但是經調查表明，瓊海市的空氣污染指數遠遠低于?？谑?。
（3）瓊海房地產正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業在其起步階段都存在一定的發展空間，瓊海市房地產正處于起步階段，在利潤沒有達到最大值時，其房地產價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產價格基本上達到了一定的高度，且?？诘姆康禺a市場已經比較成熟了，繼續上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產市場則剛剛起步，因此其發展潛力不可估量。
（4）2005 年瓊海市全社會建筑業比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產或者固定資產的投入逐年增加，發展態勢良好，由于瓊海市旅游業存在淡旺季，當旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應求，人滿為患，導致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當淡季到來時，存在大量空置的閑房，從而導致酒店的資源不能得到充分利用。發展旅游房地產，特別是利用產權酒店、時權酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發商對瓊海的旅游房地產前景表示樂觀的態度，瓊海的許多大型項目現在已經啟動，未來兩年瓊海的開發面積將有超過三倍的增加，達到220萬平方米。
2.2 瓊海房地產市場產品分析
通過對幾個代表性的樓盤分析并且結合相關同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產現階段的發展狀況。
（1）低檔規模小區較多。從整體來看，瓊海市居住小區整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規模的樓盤。
（2）以板式點式相結合的為主。近幾年，瓊海房產建造的結構多為板式點式形結合的結構，即使部分是點式結構，其通風采光效果也很好，結構配置比較合理。
（3）產品豐富,中、小戶型產品是主力,建設的小區以兩房為主，三房及其他戶型結構為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產取勝的最大優勢是價格。環境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與?？谑邢啾容^而言，瓊海房地產最大的優勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區間，根據小區的位置、環境的不同、施工進度的影響而改變。在萬泉河路段的地產已經被瓊海當地人普遍看好，價格略高于其他地區，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產發展過程中存在的問題分析
3.1 開發建設中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產在開發和建設過程中存在的問題主要表現在以下幾個方面：
（1）損害景區環境
旅游景區大多是以天然環境吸引人們到此觀光度假。而房地產經銷商在對旅游區的開發過程中，部分房地產項目過分追求經濟效益，而忽略了生態效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環境，導致了景區人工化城市化現象加劇，嚴重影響了旅游景區的持續發展。
（2）部分房地產項目配套設施不全
瓊海市部分房地產項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產項目相比，在配置上強調了休閑和娛樂設施，又沒有嚴格按照休閑度假標準設計。一些房地產商搶占地盤、拼命開發，僅從經濟利益出發，忽視其建設質量，開發的項目不僅直接影響了城市總體規劃，還給房地產管理帶來困難。
（3）破壞旅游景區的規劃格局
在瓊海市旅游景區大部分都制定有相應的的旅游規劃，但是在實際的開發過程中，出現了開發失控現象，在一些旅游渡假區，房地產商對利益過分追求，依托景區優越的自然條件，建設高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規劃進行開發建設，破壞了景區原有的規劃和格局，使度假區范圍不斷縮小。
（4）房地產開發水平較低
在一些房地產開發和建設過程中，經常不經過科學的論證，在利益最大化基礎上，盲目開發一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產項目可能會因此造成建成后的拆毀，導致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區環境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產在開發建設過程中出現以上問題，主要有以下幾個方面的原因：
（1）對經濟利益的過分追求
一些房地產開發商過分看重旅游房地產比一般房地產項目具有一定的優勢，在開發過程中過渡追求其經濟效益而忽視了對自然景觀的保護。房地產項目是構成城市景觀的一部分，建設一定數量的高檔房地產項目，有利于加快城市化進程，還能夠帶來巨大的經濟效益。但是在旅游景區開發大量的房地產項目，會阻礙旅游業的發展。因此，要將旅游房地產開發合理化。
（2）缺乏科學性
在旅游景區，大部分房地產項目盲目開發，一方面沒有根據實際發展需要進行合理的科學規劃，另一方面在實際開發過程中沒有按照規劃嚴格執行。旅游房地產商過分追求經濟利益，而不顧長遠的社會和環境效益。這樣不僅會造成景區資源的嚴重浪費，還會導致粗制濫造項目的產生，開發失控局面產生，造成旅游區形象嚴重損壞。
（3）缺少有效的監督機制
對于房地產業缺乏一定的指導政策，對房地產的發展尚未制定相應的法制法規，對城市的建設和規劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設和開發吸引眾多的開發商蜂擁而至。由于對于違規操作缺乏相應的約束和監管機制，以及在旅游景區的房地產項目審批不夠嚴格，導致違規項目大量出現，給旅游區的建設和發展帶來巨大困難。
3.2 營銷方面存在的問題分析
3.2.1 營銷存在的問題
（1）營銷方式不夠靈活
旅游房地產營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產與普通房地產的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產銷售公司和一些中介機構進行房地產的銷售。而瓊海市的旅游業存在淡旺季，會導致一些旅游設施的閑置，一些房地產消費者只在購買房地產項目并使用后才能享受到其的價值和品質，因此在營銷旅游房地產項目時，要根據消費者的需要對其實施相應的銷售措施。
（2）不能保障消費者權益
消費者在購買了房地產以后，消費者權益常常得不到有效的保障。一些產權酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數量，實際上在經營過程中，如果經營狀況好，消費者分紅率不好，在經營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經營運作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產的整個開發、銷售以及物業管理過程涉及到多個利益主體，比如開發商、銷售商以及物業管理公司等，一些開發商在房地產項目完成后，委托專業的銷售公司進行房地產的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業管理公司施行物業管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導致旅游房地產項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產生多方面的問題，給消費者造成不必要的經濟損失。
（2）缺少社會誠信度
由于我國正處于市場經濟的發展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產的銷售過程中會出現欺詐現象。在我國很多城市的房地產銷售過程中都存在欺詐現象，因此，瓊海市旅游房地產的銷售要區別于傳統房地產的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發展。
（3）缺乏法律法規的約束
在房地產銷售過程中的欺詐現象的產生主要是由于旅游房地產的銷售缺乏相應的法律法規的約束。由于旅游房地產剛剛發展起來，我國還沒有制定相應的法律法規。市場行為需要的法規約束，由于瓊海市的旅游房地產銷售行為缺乏法律法規的制約，導致一些開發商和銷售商經常鉆法律的空子，損害消費者的權益。
4、瓊海市旅游房地產的發展策略
4.1 開發建設發展策略
（1）精心選址，科學布局
對于旅游房地產開發項目上要進行必要的可行性分析，要進行相關項目的市場調研并進行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區地方都能夠開發旅游房地產，在進行房地產開發之前要考慮多方面因素精心選址：區位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關環境因素等。
在布局方面，大區域內的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據房地產項目與周圍資源環境的關系，選擇位于城市近郊的風景區及度假區附近。從小區域的布局來講，一些高檔的旅游房地產項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務的房地產項目如分時度假村以及產權酒店等房產擁有者較多，這些項目可以設置在接待中心的地方，充分發揮旅游度假功能。
（2）多樣化產品開發
瓊海市旅游房地產主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發多樣化項目。開發項目主要包括第二居所類、分時度假房產類、產權酒店類以及養老型公寓。第二房地產類房產依靠瓊海市各個旅游度假區的優勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產與度假旅游產品相結合，面向全國開發；產權酒店必須要確保投資者的經濟利益；瓊海市自然環境條件優越，使養老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產業造成影響。
（3）適宜的開發方式
在旅游房地產開發過程中要合理利用現有資源，保證旅游景點開發與環境保護協調發展。房地產開發項目要科學設計，利用現有的飯店以及一些空置房間，對其進行合理改造，開發這種閑置資源成本低、風險小。在進行房地產項目的設計過程中要突出旅游房地產的主題，努力展現其內涵，運用商業和市場相結合的運作方式將旅游房地產推向市場。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產先關的各個配套機構時，通過分散旅游房地產的經營風險的方式提高旅游房地產的誠信度。同時要健全旅游房地產相關的法律法規，保障消費者的權益，使旅游房地產在發展過程中有法可依。
4.2 營銷策略
在房地產的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認識，使旅游房地產產品逐漸被消費者認識和接納。旅游房地產的營銷應該是旅游房地產開發商與旅游房地產營銷組織相結合方式，在營銷過程中，充分發揮旅游業和房地產組合營銷的優勢，可以推出度假購房游等附加旅游產品，使旅游業和旅游房地產銷售相互促進。
經營商要先通過網絡以及先進的通訊技術展開對旅游房地產的營銷活動，在營銷過程中提供優質的服務，旅游房地產不僅要完美化地理景觀設計風格方面，而且要配置先進的服務設施，在服務質量上要專業化，使消費者能夠得到高質量的享受，從而以幼稚的服務提升旅游房地產產品層次。
4.3 旅游房地產金融業的發展策略
（1）堅持科學發展。發展是解決金融業一切問題的根本，但是在加快發展的同時，要吸取20世紀九十年代初海南房地產泡沫經濟的歷史教訓，科學審慎發展。由于房地產泡沫的影響，不僅國家承擔了海南省泡沫經濟成本，各金融機構也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發展機遇面前，既要謀劃加快發展，又要防范泡沫危機的發生，努力實現健康、規范的可持續發展。
（2）調整信貸結構和產品結構。要擇優支持在信用、綜合實力、經營業績方面均很優秀，且具有品牌優勢的大型房地產企業。根據國際旅游島建設的總體規劃，要有選擇性的選擇國際知名企業和全國優質房地產開發公司開發優質的旅游房地產項目，尤其要加強旅游房地產的創新，在建設規劃和營銷手段上記性必要的技術創新。還要保持個人住房貸款的各種不同業務全面發展，重點支持居民為改善居住品質而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業單位以及一些優質客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業務。
（3）加強風險控制。加強房地產開發企業和開發項目的準入退出管理，嚴格執行項目準入的要求條件，逐步將一些小企業和資信等級較差且缺乏優質項目的客戶推出房地產行業。加強審批審查力度，不斷規范操作和作用標準，對于關鍵性的環節要做出崗位制約的安排，防止發生意外。嚴格執行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風險的發生。從完善制度以及加強教育方面，加強業務道德風險的防范，減少違規操作以及弄虛作假行為的發生。
（4）加強房地產金融創新。有效利用客戶自身優勢和信息優勢，為房地產項目雙方提供咨詢服務，不僅提高中間業務的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產品進行結合等手段，將產品服務創新與優勢資源相結合，產生滿足不同客戶需求的不同產品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。
5、結論
海南國際旅游島的建設促進了瓊海市房地產業的發展，作為旅游業與房地產兩大產業結合發展的一種新的邊緣產業，其發展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發展旅游經濟的需要，以及在建設海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產的發展正日趨規范，其發展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現旅游房地產的持續發展。
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沒有周全法律規范的房地產業，該行業容易走向過度投機，不斷遞升博取超額回報的愿望。房地產業自由放任發展的局面，在開發的土地資源的有限供給的局面下，必然形成價格攀比。顯而易見的是，自由放任的房地產商人，容易與土地資源供給方形成共同牟利的無形之網，并在社會中同盟化公眾媒體、廣告商和商業經濟學人。這種共同利益，亦導致行政管理方面，尤其是房地產行政管理機構、金融機構實現與投機商人之間利益共同――主要是在價格的方面，形成隱性默契――為漲價歡呼和論證。這種局面不斷深化，市場暴利不斷出現。投機性房地產業的發展，政府或可短期獲益，但會造成對市場價格體系不可挽回的負面影響。房地產發展不當，損害維系經濟安全的社會價格平衡能力，威脅經濟的整體性安全。 合意法學一向認為交易代價敗壞，是交易體制結構性崩潰的前奏。價格敗壞對全社會包括政府和商人，都具有危害。
供給土地者與商人利益取向完全一致化，政治理性選擇上出現了錯誤――說它錯誤，是因為供給土地者，沒有履行“人居發展義務”。這就是說，應當為供給土地者立法，創設出法律義務，促進其履行“人人享有適當住房”的行政義務（引自聯合國《人居議程》）。
――政府須制定出“人人享有適當住房”的住房發展規劃。這就是說，住房發展規劃要成為一種城市房地產業發展的法律性指南，具有產業發展的約束性。這個規劃，不是現在的城市規劃，也不是經濟適用房這種社會救濟性質的住房規劃，而是社會基本階層的住房的安排。此種規劃需要聽取社會意見，形成社會對“適當住房”的必要認可?！敖ㄔO小康社會”的城市政府，如果沒有經濟上可行、建設成本有效控制的居民住房發展規劃，是不適當的。
――政府須為住房發展規劃，廉價提供土地，而不是通過商業拍賣促進住房發展規劃用地的地價上漲。由于城市土地國有，住房發展規劃具有全民利益的性質，因此，政府住房規劃用地，不應當具有營利性。行政部門向居民住房用地收取土地收益，有違憲之疑，與土地公有制有沖突。
――政府須根據住房發展規劃，制定城市陳舊房屋拆遷計劃。城市房屋拆遷計劃，主要根據城市房屋狀況，在聽取社會意見的基礎上制定。
――在保障建筑商國際市場平均贏利水平的價格基礎上，擇優選擇政府規劃房產的建筑承包商，由進駐居民自行選擇物業服務商，政府規劃的居民住房提供，應當確保公益性。政府住房規劃的實施，會催生出“建筑大王”，這種有別于土地控制型社會商業怪物“地產大王”的工商業組織，可為全球建筑市場服務，建筑商之間的充分競爭，將提高國家建筑技術水平。
――按照政府住房發展規劃每年使用的土地面積的一定比例，提供“純商業房地產”使用的土地。這種土地供給地帶，可以通過城市規劃制定階段確定，可考慮將一部分商業銷售前途較好的地皮，用以滿足純商業房地產開發，通過拍賣，形成土地使用的自由價格，并且對竣工房產售價不行干預。這就是說，一個與住房發展規劃并行的房產高端市場，仍然可以滿足房地產市場中的特殊需要，為社會富裕階層提供高端房屋。通過拍賣商業房地產地皮取得的政府收益，用于城市公共事業。
實現“人人享有適當住房”要求，事關政府對“人居”事業的認知。彈元之地新加坡城，在城市土地十分緊張的情況下，基本實現了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社會。 毫無疑問，新加坡是中國城市房地產發展的榜樣。由于歷史原因政府市場化經營土地的香港等地的房地產經驗，是華人世界的人居悲劇。
[關鍵詞] 房地產開發建設 旅游城市環境 消極影響 建議
一、引言
旅游城市，是指具備獨特的自然風光或者人文資源等獨特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，旅游業產值超過城市GDP的7%的一類城市。目前，全國已批準的優秀旅游城市達300多座城市。
近年來，由于房地產的開發建設對城市經濟建設和投資增長貢獻巨大，許多地方政府趨之若鶩。而旅游城市由于擁有更多的景觀資源越來越為地產開發商所看好，成為開發建設的對象。這些旅游城市的環境實際上是極為脆弱的高級人工生態系統，過度發展的城市房地產開發建設正對該系統產生著極大地影響和破壞，他們正一點點蠶食著旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去這個名稱本應有的意義。
二、房地產開發建設對旅游城市環境的消極影響
（一）對居民生存環境的破壞
1、空氣污染
房地產施工建設期間，會造成空氣質量的嚴重下降。具體包括在開挖土石方、平整場地、運輸建筑材料和主體工程施工中產生的揚塵，施工機械運行時產生的廢氣以及室內、外裝修產生的廢氣。過多房地產項目同時施工，整個旅游城市煙塵籠罩，肉眼可見，有些地方甚至刺鼻惡臭，造成嚴重的空氣污染。
2、水污染
房地產的過度開發對城市水質環境造成的直接影響，主要是指直排入水域的生活污水。將未經處理的廢水直接排出，導致過多的營養物質進入水體，大大加劇了水體富營養化的過程，過量的雜草生長影響了水中溶解氧的含量，常使魚蝦窒息而死，無疑影響水中生物的種類、數量以及生長速度，造成大部分水體磷、 氮污染，而且對使用這些資源的居民的健康也是潛在的危害。
3、噪音污染
房地產建設項目進入施工期后，將采用機械拆除舊房、平整土地，開挖地基、樁孔，道路構筑，結構和裝修施工。這些施工活動所產生的機械噪音和車輛噪音，都會不同程度地造成對周圍居民人體健康和勞動能力的損害，形成噪音污染。
4、固體廢棄物的堆積
伴隨著房地產開發建設活動而產生的各種固體廢棄物，如施工產生的土石方、建筑垃圾、施工人員的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于馬路，大量垃圾的陳放將會侵蝕土壤、水體、空氣，嚴重影響周圍的生態環境，大量細菌的繁殖會導致疾病傳播，危害居民身心健康；有些廢棄物的堆積甚至會引發爆炸。
5、道路損毀
房地產建設施工期間，運送材料的大型重載車隨意出入于城市的大街小巷，不僅對城市的道路交通安全造成嚴重威脅，而且造成許多道路損毀嚴重，嚴重影響附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和開發商又不能及時修復和還原受損道路，給居民的正常生活和過往車輛帶來極大的不便和危險。
（二）對旅游景觀的破壞
一些開發商在進行房地產建設項目時，一味地霸占旅游城市的優質景觀資源，造成對旅游景觀的破壞。具體表現為1、為建設優質景觀住宅，開發商常把公共旅游資源――那些優美的自然和歷史文化遺產變成了住宅的后花園，使本來連續性很強的城市景觀資源被人為分割、占用，破壞旅游景觀的整體存在。2、在建設過程中，開發商往往是無序開發，缺乏科學規劃和論證，大興土木，亂砍濫伐，并且不計后果，造成嚴重的生態干擾和破壞。如對濱水景觀資源將河灘和河岸進行硬化處理和改造，河道兩邊被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的東西被全部鏟除等，對景觀造成嚴重的生態破壞。
（三）視覺污染
許多旅游城市的地方政府在房地產開發上都顯得急功近利，根本沒有整個城市房地產建設的規劃設計，任由開發商選址建設。由于城市房地產的無序開發，不考慮建筑高度、尺度和立面等因素與城市區域環境的協調，孤立地注重單體建筑（群）的造型設計。新建筑在格調、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對話與交流，新建筑和新建筑之間也各有特色，結果不能使整個城市建設有機地融為一體，或是布局不和諧，或是質量、色調不和諧，或是風格不和諧，從而破壞旅游城市景觀環境的整體性，造成視覺污染。
三、旅游城市房地產發展建議
（一）保護旅游景觀環境，切實制定和實施城市建設總體規劃
對于旅游城市來說，景觀生態是其發展的第一生命線，要保護好自然風光、人文建筑、民俗風情以及文化藝術等各種核心要素。試圖以旅游的名義圈地蓋樓，不但透支了旅游產業的未來，對各種名勝、風景造成不可逆轉的破壞，而且對于整個城市來說都是一個不可承受的損失。
制定旅游城市建設總體規劃，形成合理布局。在保護旅游城市景觀環境的問題上，地方政府負有首要責任。必須對旅游行業和地產行業的發展有全局的觀察與考量，總體規劃要重視景觀與環境的開發與保護，統一協調、合理劃分景觀功能，并對房地產開發建設提出管控措施和生態保護要求，避免任何地產或旅游項目破壞自然、人文資源。并且要貫徹統一規劃、整體布局的發展思路，認真實施總體規劃。
（二）明確城市環境保護責任，嚴格執行環保措施
明確責任，并簽訂環境保護目標責任書。嚴格實行自認追究和獎懲制度。實施 “環境保護目標責任制”，并將其納入該屆政府市、縣長政績考核的主要內容。同時，實行 “排污申報登記”和“排污許可證”制度，對隨意、超標排放污染物和未進行排污登記、未取得“排污許可證”而排污的單位和個人進行嚴處。
房地產施工建設期間，要嚴格執行環境保護措施，具體如下：1、分時施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運送車應加蓋，防止揚塵。
參考文獻：
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