時間：2023-03-13 11:22:41
序論：在您撰寫物業管理考察報告時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
去年底，上海市物業管理協會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業管理協會、臺灣物業管理經理人協會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業管理研討會。臺灣物業管理經理人協會、高雄物業管理協會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現行的物業管理模式和體制有了一定的了解。
一、臺灣物業管理的現狀
隨著先進國家的物業管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業管理維護營業項目。從事物業管理的企業叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業管理法規，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協會整合業者，致力“建構法制環境，推廣專業技能、提升業界形象”，積極參與政府法規制定與修改，建筑物管理維護經理人協會以發展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協會活動，包括世界不動產協會和世界建筑物服務廠商聯盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統一規定。，臺灣又成立了中華物業管理協會。
目前臺灣物業管理服務業中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業人員3.6萬人，其中駐衛保全年產值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。
臺灣物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環境的使用管理與維護，提供建筑物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業支援服務，提供物業代辦及咨詢行業、事務管理、物業生活服務、社區網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品(衣、食、住、行、育、樂)及商業支援服務;第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。
目前物業管理公司已跳出傳統觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業管理公司所規劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業物業管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區總體營造、租售服務及不動產營運規劃等服務，物業管理呈現多樣化及多元化。
1、社區治安管理必須有保全公司承擔
臺灣物業管理的業務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業，包括公寓大廈管理維護業、保全業、清潔業、房屋中介業等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業管理公司與保全公司經常無法有效區分，其主要原因是因為物業管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業法》中規定屬于保全公司營業項目，物業管理公司不得承攬保全業務。但是在實際的商業營運中，保全公司常涉足物業管理的營運模式，物業管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業領域，表現形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛保安工作為主，物業管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛保安工作的方式不盡相同。
2、社會比較重視物業管理
建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業發展很快，維護公司數量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業的準入“門檻”很高。根據《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術服務認可證的職員。沒有相當的實力，是無法進入這一行業的。這樣既實現了物業管理企業的總量和質量控制，也在一定程度上避免了行業之間的惡意競爭現象。
近年來，臺灣當局也十分重視物業管理行業的建設，在大學內開設了相關專業的學科，并先后制定了一系列物業管理以及公寓大廈維護管理的條例和規定，在政策上，也對物業管理產業給予了支持，如臺中市政府規定，物業管理企業錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業管理的將近1萬人。
同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業管理創優活動，如優良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優良社區評比、環境清潔評比、社區活動評比等。
但是由于整個物業管理行業在臺灣還處于成長階段，所以行業內的企業管理和服務質量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經驗或有規模的公司已經十分重視與改善服務品質，所以臺灣公寓大廈的物業管理現有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。
3、自主經營管理較為普遍
除了專業物業管理外，臺灣地區許多樓宇也有實行業主自營式的物業管理，所謂業主自營式物業管理，就是社區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請專門的物業管理公司負責，而是由樓宇業主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。
5、依約管理、居民法律素質較高
由于市場化程度較高，所以廣大業主的法律素養也較高。目前臺灣規范物業管理的相關法規主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執行法規方面以及在法律法規的公平、公正性方面，業主和物業管理企業較好地貫徹了對等與公平的原則。
在管理過程中雙方依照合約規定的內容。公寓大廈管委會可以通過法規賦予業主自主管理的權力，實行對物業公司的監督。對于不稱職的物業公司進行解雇;另外一方面，優秀的物業公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對于業主的權利和義務也規定得非常明確，而且執行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不能自行出讓并完成登記手續者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區也在95%以上。
6、重視物業管理職業培訓
作為*唯一典型的資源型城市和老工礦區，在風起云涌的新時展大潮中，*區的經濟發展一度顯得步履蹣跚，加上采空區農賠、地質災害、企業改制等各類矛盾問題的存在，更是給當地經濟發展造成很大的拖累。為擺脫地區經濟發展相對滯后的窘境，*區立足自身實際，依托時展大背景，全力實施“231”發展戰略，掀起了資源型城市轉型發展的強勁浪潮。
在這樣的浪潮中，*區政法系統站在科學發展的高度，堅持“圍繞中心、服務發展”的工作方針，切實找準政法工作服務經濟建設的結合點和著力點，把服務企業發展作為推動地區經濟發展的一項重要工作來抓。他們以開展和深化“企業服務年”活動為載體，積極創新服務思路，強化服務措施，圍繞堅定服務企業決心和確保企業辦事順心、創業安心、經營放心及增強企業發展信心等“五心”要求，充分發揮政法機關在為經濟發展保駕護航方面的主力軍作用，切實增強政法穩定工作服務企業發展的針對性和實效性，強力推動地區經濟全面快速發展，在服務資源型城市轉型發展進程中留下了“濃墨重彩”。
堅定服務企業決心從強化組織領導做起
【觀點】
服務企業發展，不是某一個人的激情沖動，而應該是集體的自覺行為，這就需要在思想上統一認識，在組織領導上加強保障。政法系統只有把服務企業發展作為一項嚴肅的政治任務來認識，作為一項事關全區改革發展甚至黨和政府形象的重大問題來認識，作為推動政法事業自身發展的大事來抓，真正做到合力同心，才能集體迸發出服務企業的堅定決心。
【做法】
毫無疑問，強化組織領導，建立健全工作機制，是服務企業發展的前提保障。*區政法委根據全區企業發展實際和政法各單位職能，在2008年以正式文件制定出臺了關于在政法系統建立聯系重點企業制度暨開展“企業服務年”活動的實施方案，明確開展活動的指導思想、目的意義、工作措施和相關要求，并成立了以區委常委、政法委書記艾亞軍為組長、政法各單位領導為成員的活動領導小組，專門確定一名副書記具體負責政法系統的日常服務企業發展的協調督查工作。同時，在政法系統中普遍建立聯系重點企業制度，結合實施“平安建設示范工程”，在各單位領導班子成員中落實了22戶重點企業的聯系抓點領導，認真明確工作任務，切實為服務企業提供了強有力的組織領導保障。
為強化服務企業發展意識，*區政法系統還以開展活動為載體，先后組織召開（舉辦）了“打造良好環境，服務經濟發展”研討會、“用科學發展觀指導政法穩定工作”研討會和“打造良好環境，服務經濟發展”演講比賽，不斷強化政法隊伍的大局意識、發展意識、穩定意識、服務意識和“平安穩定就是發展環境”、“平安穩定也是政績”、“有為才有位、有位更有為”的意識，使政法隊伍牢固樹立起“人人都是發展環境，個個都是*形象”的觀念，樹立起“服務發展有功、阻礙發展是過”、“發展為先、企業為重、服務至上”的工作理念。而且，無論是大會還是小會，也不管在機關還是基層，政法委領導總是抓住一切機會強調服務企業發展對于加快地區經濟發展的重大意義，切實要求政法及相關職能部門要處處為企業著想，想方設法為企業提供“保姆式”服務，真正使“服務企業發展”的理念入耳入腦入心。
【效果】
*政法委通過強化領導，落實責任，明確要求，提高認識，有效增強了政法隊伍服務企業發展的責任感、主動性和積極性，堅定了政法各單位為當地企業服好務的信心和決心。
確保企業辦事順心從轉變工作作風做起
【觀點】
服務企業發展，不是坐等企業求上門來，更不能對企業的訴求置若罔聞，這就意味著必須從根本上轉變工作態度和作風，切實變被動為主動，變消極為積極。政法部門要本著便于企業經營、利于企業發展、為企業著想的原則，努力形成“尊重企業、支持企業、保護企業”的濃厚氛圍，使整個政法戰線從領導機關到基層單位、從領導干部到普通干警，都主動為企業發展服務。
【做法】
竭力保證企業辦事順心，無疑是政法部門服務企業發展的一項重要內容。*區政法各單位切實從轉變工作作風入手，認真結合本部門工作實際，積極與2戶以上的重點企業建立了聯系制度，并建立了一份具有聯系領導、責任科室和企業主要負責人姓名、聯系電話、生產規模、主要產品、企業優勢及存在主要問題等基本情況的服務企業聯系卡，扎實開展調研、走訪、慰問等活動。自2008年以來，該區政法各單位主動走訪企業63家，邀請企業負責人175人次召開座談會31次，收集建議意見32條，有針對性地細化措施，對涉及企業案件實行“一案一評”，認真開展企業物資采購法律指導、消防技術指導等工作；投入資金4萬余元，開展酷暑走訪慰問活動23次，慰問職工385人；幫助企業發現火災隱患326處，提出整改意見452條，消除隱患318處。
在服務企業發展過程中，*區公安分局的做法在當地政法系統無疑具有很強的代表性。該局結合自身工作實際，采取“定單位”、“定內容”、“定時間”的“三定”工作模式，積極為所聯系的16家優勢企業提供優質高效的服務，及時為企業排憂解難；認真出臺服務地區經濟發展的“二十條”措施，在大型商貿活動審批和出入境證照、外出務工（經商）人員居民身份證換發等諸多公安行政管理工作中，竭力簡化辦事程序，縮短審批時限，積極提高民爆物品審批效率，切實方便了企業、投資者和廣大群眾。
【效果】
*區政法委積極轉變工作作風，主動聯系企業、貼近企業、深入企業、服務企業，堅決防止和克服工作中存在的“冷、硬、橫、推”等現象，真正保證了企業辦事順心如意。
確保企業創業安心從營造良好環境做起
【觀點】
服務企業發展，很重要的一點就是要保證企業創業安心，這就需要全力以赴為企業保駕護航，切實維護企業及周邊治安環境和企業發展的法制環境。政法系統只有充分發揮打擊、防范、調節、保護、服務、維穩的職能作用，最大限度地增加和諧因素，最大限度地減少不和諧因素，努力營造有利于企業發展的社會環境和法治環境，才能有效確保企業安心創業。
【做法】
要實現企業的穩定發展，無疑需要和諧穩定的良好環境作保障。*區政法系統立足當地實際和政法職能，著力強化矛盾化解工作。他們認真研究制定*（*）煤電化基地等重點項目法制保障工作方案，積極在重點企業南桐礦業公司建立人民調解工作室，加大依法化解矛盾糾紛工作力度，竭力解決群眾反映的熱點難點問題，及時化解涉及企業發展的突出矛盾糾紛。曾經，南桐鎮麒麟村光明社村民多次向該鎮有關部門反映，南桐順安爆破有限責任公司少征多占村民集體土地40畝；河邊3.5畝集體土地因化工廠圍墻阻斷，村民不便耕管，多年無收成，要求公司補償。但公司認為少征多占問題不應由廠方負責，已經國土局發證確權；河邊3.5畝地是荒地，村民一直未耕種，不同意賠償。為此，光明社100余村民數次圍堵化工廠進出路口，嚴重影響了公司正常生產。雖然有關單位和人員曾出面協調，但始終未能根本解決。*區委常委、政法委書記艾亞軍得知此事后，立即深入南桐鎮和順安爆破有限責任公司走訪、調研，并多次召集相關部門開會協調，最后專項安排矛盾協調資金4萬元用于改造該社人畜飲水基礎設施，圓滿解決了困擾企業發展的廠地矛盾。
為有效防范和處置涉及企業的，*區政法委認真組織政法各單位互通情報信息，完善工作方案和預警機制，加強與各級有關部門的配合協作，扎實有效地開展防范處置工作，近兩年先后化解苗頭139起，妥善處置群眾阻工堵路等50起。尤其在*大道二期綜合開發等重點工程建設中，政法各單位積極參與對重點拆遷戶的結對幫扶工作，適時開展司法強拆、保護性施工等31次，出動警力1010人次、車輛150臺次，拆除拆遷房屋2617.98平方米，對維護施工企業正常工作秩序、保障項目建設順利推進發揮了主力軍作用。
著力強化治安維護工作，是*區政法系統服務企業的又一重要舉措。他們創造性地推出警務室進駐重點建設項目制度，在*（*）電廠、興隆煤田等重點企業和項目設立警務室，專門組建10人的關壩協勤中隊，整合和增強企業巡邏防范力量；依法打擊干擾企業生產經營的違法犯罪活動，加大整治企業周邊治安突出問題力度，確保了重點企業和項目駐地周邊治安秩序穩定。例如，*區公安分局通過開展打擊盜竊電力設施犯罪專項行動，先后打掉盜割煤礦電力設施、盜竊通信電纜、高壓線犯罪團伙4個，抓獲犯罪嫌疑人17人；突擊清理檢查*電廠周邊廢舊金屬收購窩點11家，取締非法收購窩點3家，查獲非法收購物資約2噸，有力地維護了企業正常生產經營秩序，讓企業安安心心謀發展。
【效果】
*市*區政法委通過強化矛盾糾紛排查化解工作，為企業發展創造了和諧穩定的社會環境；通過強化治安維穩工作，為企業發展創造了良好的治安環境，強有力地保證了當地企業安心創業。
確保企業經營放心從維護合法權益做起
【觀點】
服務企業發展，就是要保證企業正常的生產經營秩序，努力維護企業經濟運行安全。政法系統應不斷創新工作方式，著力強化懲罰、保護、調節職能并重的意識，積極采取一系列切實有效的措施，充分發揮職能作用，慎重處理企業經濟糾紛，慎重準確地辦理涉及企業的經濟犯罪案件，有效調節和規范經濟關系，竭力維護企業的合法權益，促進地方經濟發展。
【做法】
要保證企業放心經營，就必須規范社會主義市場經濟秩序，為企業創造公平的競爭環境。*區政法各單位牢固樹立“企業無小事”和依法保護企業無內外的觀念，從依法懲治合同詐騙、加大債權執行力度等方面入手，及時為企業提供法律幫助，依法保護企業合法權益。
譬如，該區重點企業振興煤業公司出資260余萬元購買綦江梨園煤礦后，經技術人員和專家反復勘察，發現該煤礦是一個無資源、高風險、高瓦斯的劣礦，企業由此陷入前期投入無望收回，尚需追加資金進行善后處理的困境。*區司法局得知該情況后，主動并及時派出執行律師進行對口法律服務，在深入調查取證，逐字逐句推敲和分析雙方所訂合同的基礎上，依法提出該合同顯失公平、屬于可撤銷合同的建議，通過與綦江梨園煤礦多次交涉，據理力爭，終于在雙方都能接受的范圍內達成了和解，撤銷了該合同，為振興煤業公司挽回了100余萬元的經濟損失。
又如，該區招商引資引進的重點企業*時珍閣普生藥業有限公司與呼和浩特華蒙醫藥有限責任公司訂立藥品買賣合同并出售藥品后，華蒙醫藥公司拖欠貨款達16萬余元。*區法院受理此案后，立足于服務企業發展，著眼于保護企業的合法利益，依法及時對案件進行了判決，并積極組織力量奔赴*被告所在地進行財產保全，最終促使被告主動履行還款義務，有效維護了企業利益。
【效果】
*區政法部門秉承“企業無小事”的服務理念，及時主動地為企業提供高效、優質的法律服務，通過依法懲治合同詐騙，不斷加大債權執行力度，有效保護了企業合法權益，保證了企業正常的經營秩序。
增強企業發展信心從提供智力支持做起
【觀點】
服務企業發展，不僅要為企業保駕護航，做好企業的“護法使者”，還要想方設法推動和拉動企業發展，積極做好企業的“參謀”。政法部門應始終把是否有利于企業發展作為鑒別政法工作質量和水平的第一標準，充分發揮自身優勢，不斷拓展服務范圍，切實根據企業發展的實際需要，有針對性地為企業提供幫助，傾心傾力為企業排憂解難，增強企業發展的信心。
【做法】
企業要實現持續、健康、和諧發展，不僅需要良好的外部環境保障，更需要健康、和諧的內部環境支撐。*區政法各單位充分發揮熟悉法律和有關政策的優勢，著力加大對企業的智力支持力度，竭力增強企業科學發展、做大做強的信心。
他們積極為企業生產經營建言獻策。*區政法委領導到南桐機械制造廠調研企業發展環境時，積極建議企業保障科研經費搞好產品研發，根據西南地區采煤環境，積極開發新產品，盡量拓展市場；結合地區產業發展形勢和自身實際，作好規劃、早謀思路、合理經營，加快企業發展，推動地區資源型城市順利轉型；搞好安全生產，扎實抓好單位內保和綜治工作，協調好與周邊群眾的關系，最大限度地減少矛盾糾紛對企業生產經營的影響……這些合理的建議和意見，對促進企業發展和全區經濟發展提速無疑起了積極作用。
他們積極幫助企業加強職工教育管理。*區政法各單位主動上門為企業開展《合同法》、《經濟法》、《勞動法》等法律法規培訓、消防培訓、安保培訓，著力增強企業職工的法制觀念和安全意識。該區政法委深入當地重點企業振興煤業公司，為中層以上干部播放國家安全及維穩工作紀錄片，并就抓好國家安全工作、防邪工作提出要求，使公司干部豐富了國家安全知識，增強了維護國家安全和社會政治穩定意識。該區檢察院結合法律“六進”活動開展，在全區開展國有企業干部職工職務犯罪預防工作，組織管錢物、管項目、管工程等關鍵部位的工作人員到*監獄開展警示教育；針對查辦的個案深入企業開展調查研究，對存在的問題、隱患，積極配合企業紀檢監察等部門建章立制，制定完善整治和規范措施，切實加強預防職務犯罪工作，有效促進了企業健康發展。
【效果】
*區政法委主動跳出政法思考服務，竭力拓展服務內涵和范圍，積極參與企業的生產經營管理活動，積極建言獻策，為企業提供智力支持，幫助企業優化內部發展環境，使企業實現可持續發展的信心不斷增強。
記者手記
置身資源型城市轉型期，*區政法委牢固樹立“服務企業就是服務大局”的理念，積極創新服務方式，不斷提高服務質量，認真落實服務措施，竭力增強服務實效，切實為企業發展創造了良好的社會環境和法治環境，有力地推動了地區經濟又好又快發展。他們在服務企業發展進程中的積極探索與實踐，給予了我們如下一些啟示：
在思想認識上要堅持做到合力同心，把服務企業發展作為政法大事抓緊抓實。*區政法委把服務企業發展作為一項事關全區改革發展、事關政法隊伍甚至黨和政府形象的重大問題來認識，竭力統一思想，不斷強化服務企業發展意識，認真理清服務企業發展思路，切實為政法機關服務企業發展提供了強有力的思想保障和組織保障，堅定了政法機關服務企業發展的決心。
2002年5月25日至6月8日，中國農業部赴澳大利亞農業生物多樣性及可持續發展代表團一行5人，應澳大利亞農漁林部的邀請赴澳大利亞進行了為期14天的考察、訪問和交流?？疾靾F受到澳大利亞農漁林部等單位的熱情接待，先后赴墨爾本、阿得蕾得、堪培拉、悉尼和布里斯班等地，對澳大利亞維多利亞州的自然資源與環境部、南澳州植物園、阿得蕾得大學WAITE和ROSEWORTHY兩個校區、澳大利亞國家科工組織植物生物多樣性研究中心、澳大利亞國家植物公園、澳大利亞國家標本館、CRC熱帶植物保護中心、澳大利亞熱帶遺產中心、悉尼皇家植物園等進行了實地考察、訪問和交流，順利地完成了預定的考察計劃，現將考察情況報告如下：
一、澳大利亞概況
澳大利亞位于南太平洋，在大西洋南部和印度洋之間，領土包括澳洲大陸和塔斯馬尼亞島。澳洲大陸地廣人稀，四面環水，是世界上獨一無二的占據一整塊大陸的國家。國土面積約768萬平方公里，海岸線長達36700公里。
澳大利亞是世界上最古老和最平坦的大陸之一，擁有許多獨特的珍稀動植物種類。按照氣候帶的劃分，澳大利亞的北部為熱帶，中部為遼闊的干旱和沙漠地帶，南部為溫帶。澳洲的氣候比較溫和，全年溫差不大。澳洲的四季正好與北半球相反：夏季由12月開始，3至5月份是秋季，6月份是冬季的開始，9月份進入春季。南回歸線以北地區年平均氣溫為23--26度，回歸線以南地區溫差略為明顯，冬季平均氣溫約14度，夏季平均氣溫約26度。
澳大利亞有六個洲：新南威爾士、維多利亞、昆士蘭、南澳、西澳、塔斯馬尼亞及二個領地（首都領地和北領地）組成。澳大利亞的人口密度很小，每平方公里平均只有2人，人口主要集中居住在中心城市和沿海地區?，F有人口18，426，900人，其中土著人口約占2%，英國和愛爾蘭血統在人口中占有較高的比例。澳大利亞是一個移民國家，總人口中約有四分之一出生于海外。居民來自100多個國家，主要少數民族包括意大利裔，希臘裔，越南裔及華裔等。
二、澳大利亞環境及生物多樣性保護法律法規建設
長期以來，澳大利亞政府對環境和生物多樣性保護以及提高公眾意識等工作非常重視，聯邦政府近幾年制定了相應的法律法規和科技活動項目，各科學研究和教學等機構均積極參與和支持各種形式的環境和生物多樣性保護活動，促進公眾對環境保護和生物多樣性保護的理解和認識。政府的支持、各界的參與和設施的健全，使澳大利亞環境和生物多樣性保護工作開展得生機勃勃，卓有成效。
目前，澳大利亞政府為了保護澳大利亞的生物多樣性、維持生態過程和生命支持系統，認真履行了《國際生物多樣性公約》，已出臺了《澳大利亞生態和可持續利用發展國家戰略》（Australia`sNationalStrategyforEcologicallySustainableDevelopment1992）,《澳大利亞生物多樣性保護國家戰略》（NationalStrategyfortheConservationofAustralia`sBiologicalDiversity1996），各州也根據自己的實際情況，出臺了本州的相關法規，例如，維多利亞州出臺了《維多利亞植物和動物保護法案》（Victoria`SFloraandFaunaGuaranteeAct1988），以保護本州的特有植物和動物生存、繁衍和保留它們在野生條件下的進化趨勢；保護這些特有動植物的群體；保證人類對這些特有動植物的可持續利用并保持這些特有動植物的遺傳多樣性等。同時該州還出臺了《維多利亞生物多樣性戰略》、《維多利亞的生物多樣性—我們的生活財富》和《維多利亞的生物多樣性---維持我們的生活財富》等技術性文件。
三、澳大利亞的環境及生物多樣性保護區建設
目前，澳大利亞國家保護區總共有6664個，包括國家公園和野生生物保護，土著土地所有者、私人土地所有者和森林保護地等，保護面積共有63530760公頃，占國土面積的8.24%，各州（領地）的詳細情況見下表。
澳大利亞保護地區概況
州/領地 個數 面積（公頃） 占州/領地%
首都直轄區（ACT） 8 123032 52.8
新南威爾士(NSW) 518 4953217 6.18
北領地(NT) 92 5125556 3.8
昆士蘭(QLD) 470 6938764 4.02
南澳州(SA) 1780 24895127 25.53
塔斯馬尼亞（TAS） 490 2201962 32.42
維多利亞（VIC） 2089 3378021 14.85
西澳州（WA） 1217 15915081 6.3
總計 6664 63530760 8.24
在澳大利亞，所到之處給人印象最深的就是環境和植被好，到處是地毯似的草坪，把地面覆蓋得嚴嚴密密。即使是城市寬廣的街道兩旁，也是兩三排并列的觀賞林木（不適宜種草的樹下用碎木片覆蓋）。例如堪培拉人均綠地面積達70.5平方米，僅次于華沙居世界第二位。城市的空氣新鮮，綠蔭蔽空，絕少塵埃。在堪培拉和阿得蕾得的住宅周圍，一律不加圍墻，院外一般以桉樹、合歡花樹作為綠色花籬笆。堪培拉設有不同類型的植物園，除澳大利亞本土上的植物外，還引種了許多世界各地的樹木花草，如中國的銀杏、水杉、杜鵑、薔薇、天竺葵等?？芭嗬車蟛糠值胤蕉际菄夜珗@的范圍，包括諾馬治國家公園（NAMADGINATIONALPARK）和狄賓布拉自然保護區（TIDNINBILLANATUREKESERVE）。在賓館飯店的房間特別是公園和其它公共場所都可看到節約用水和保護環境的告示標志以及管理人員對相關知識的介紹，增強全民的意識。
四、澳大利亞生物多樣性保護技術研究
澳大利亞生物多樣性保護技術研究主要集中在物種水平和生態水平，而在遺傳多樣性水平開展的工作相對較少。
在生態系統水平上，生物多樣性的保護工作以保持和維護整個生態系統的平衡為主，一旦某一個生態區域被列為保護地，科學家和政府首先從土地和水資源的管理入手，通過限制放牧、退牧還林還草等措施，恢復土地和水資源利用的原始性，對生態區域內所有的動植物物種進行調查，建立資源檔案，確定該生態區的環境指示物種，根據指示物種的動態變化規律，隨時提出相應的保護措施。
在物種水平上，經過長期的資源調查，已經查清了澳大利亞所有物種的資源狀況，編制了澳大利亞珍稀、瀕危動植物物種名錄。對于已列為保護計劃的瀕危物種，科學家在全國范圍內進行詳細調查，不僅明確其分布范圍和生態環境，利用全球定位系統（GPS）和地理信息系統（GIS）確定每一個分布區的具體地點和面積，還要徹底查清其種群數量和生存繁育特點，了解其危害因素并掌握其動態變化規律，根據所掌握的上述信息，制訂相應的保護策略。
在遺傳多樣性水平上，主要采用異生境保護的方法，即將具有重要利用價值的作物如棉花、苜蓿、橄欖等種質資源收集起來，統一進行種子庫保存。種子庫保存的種質不僅具有詳細的農藝性狀、抗性性狀、品質性狀的綜合鑒定結果，而且還利用分子標記、DNA測序等現代生物技術手段進行了指紋圖譜鑒定，每一份材料所具有的重要基因都非常清楚，不僅如此，對于收集量較大的作物還進行了核心種質的研究，為作物改良選擇親本奠定了基礎。對于重要農作物的野生近緣植物如野生棉花等，科學家利用GPS系統對每一個居群進行了定位，將每一個居群按照統一的取樣原則進行了取樣，并對其進行了重要農藝性狀如棉花抗枯萎病和黃萎病的鑒定，然后統一保存于種子庫中。
由于澳大利亞人口稀少，人們保護野生物種的意識較強，目前除各類國家公園、自然保護區和世界遺產保護中心外，對野生物種的保護主要依靠地方政府和居民的自覺行為，即科學家將已列為瀕危物種的分布范圍和生態環境等通報給地方政府，這樣，在地方政府進行道路建設或其它設施建設過程中，避免破壞其生態環境。到目前為止，這種簡便易行的野生物種保護方法在澳大利亞取得了預期效果。
五、澳政府加強對與生物多樣性保護有關的初級產業（primaryindustries）的支持
在過去的幾年中，澳大利亞的農漁林產業取得了很大成績，2000-2001年出口有關農產品達到330億澳元。為了抵制世界經濟增長變緩對澳初級產業的影響，澳政府將要加強對有關方面的支持，包括內容如下：(1)鹽堿與水質量國家行動計劃，（2）國家糧食和病害仿真監測行動計劃，（3）澳大利亞政府環境基金--自然遺產托管新項目，（4）國家糧食工業1024百萬澳元的5年計劃。
六、澳大利亞對我國環境和生物多樣性保護的啟示和借鑒
澳大利亞在生物多樣性保存和可持續利用方面的成功經驗非常值得我們學習和借鑒。針對我國目前的生物多樣性保護工作現狀，具體建議如下：
（一）加強有關生物多樣性保護的法律法規建設。其中重點根據《中華人民共和國種子法》,進一步完善種質資源管理的相關配套法規建設，加強并規范農作物種質資源的管理和保護，促進農作物種質資源的交流和利用。
（二）增加環境和生物多樣性保護方面的經費支持。突出加強我國環境和生物多樣性保護能力建設，加強生物多樣性保護體系和原生境保護設施建設。不同地區的保護區既要擴大規模，又要合理規劃，連成一體，增強保護的效果。在增加中央投資的同時，鼓勵地方政府和部門提高對生物多樣性保護的投資力度。
英文名稱：Nonferrous Metals Design
主管單位：
主辦單位：昆明有色冶金設計研究院
出版周期：季刊
出版地址：云南省昆明市
語
種：中文
開
本：16開
國際刊號：1004-2660
國內刊號：53-1060/TG
郵發代號：
發行范圍：國內外統一發行
創刊時間：1974
期刊收錄：
核心期刊：
期刊榮譽：
Caj-cd規范獲獎期刊
聯系方式
考察廠家：河北科力空調工程有限公司
考察地點：河北省棗強縣富強北路167號
參加人員：潘工 聶瑞生（建設單位） 陳志國（北區監理）
公司以“冀峰”商標注冊，主要產品有：
空調系列產品：FP系列風機盤管、ZK系列空調機組、FK系列鋁合金風口、FHF系列防火調節閥、HYF系 、
排煙風機，消聲器、冷卻塔等：
工業搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。
管道、罐系列產品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：
消毒劑系列產品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：
新材料系列產品：防眩板、護欄、護網、污水廠用轉碟曝氣機、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個系列、280多種規格，產品覆蓋全國各省市。
首先去的是通風管道加工基地，查看風管加工情況，加工區正在加工通風管道，原材料為熱鍍鋅板，經檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒有氧化脫層現象，板材平整。管道法蘭平整，風道規矩。車間各種設備正在運行，有折邊機、咬口機、數字折方機、等離子切割機等。加工完的通風管道標準，工藝先進。然后去可庫房查看人防專用通風設備，有防爆波閥和除濕機，過濾器和人防兩用風機，庫房寬大平整，設備碼放整齊。
最后去玻璃鋼水箱生產基地考察，首先查閱廠家資質原件，經查閱核實資質齊全有效。然后去車間實地考察生產情況，車間內各種設備在運行，設備齊全、先進。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。
對該公司考察分影像資料介紹、查看生產現場和參觀材料庫、成品庫?？傮w感覺原材料存充足、生產工藝先進、質量達到國家標準，使用該公司產品應放心，質量有保證。
參加人員（簽字）：
建設單位：***
監理單位：***
設備考察報告范文（二）
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。
美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，注冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業要求
申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。
申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。
CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CPM職責道德規范。
正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規范；經IREM理事會批準。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：
專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容
（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點
2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
2005年12月1日我們一行來到溫州市鄉鎮下的一個村的“滬川大酒店”,我留意觀查了酒店的環境,建筑特色、綠化、燈光、裝潢、員工服務以及整個管理都給我留下了很深的印象。下面是我對酒店考察的一點感想。
一、營銷—讓賓客從心里滿意
餐廳服務小姐在為賓客點菜時，服務殷勤，動作規范，態度和諧. 但以前由于管理者為了增效，給員工們下達銷售指標，造成小姐不時的向賓客推銷價格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標。這樣的服務，客人會滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應該進行換位思考呢？如果我們的小姐適時的向客人提醒，要適量點菜，以避免浪費；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務會讓我們的賓客更為滿意。
大家都知道要重視賓客的感受，因為賓客是飯店員工的衣食父母。但我們在工作中是否真正從賓客去考慮問題呢？很多時候都還是不夠的。因為對賓客的滿意純粹理解為服務態度的話，可能有些膚淺了。服務需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。
二、員工——飯店的資產和資源
成本只能消耗的，而資源是能開發，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產和資源，不是成本和費用?！彼鶑娬{的是人的價值，因此把員工當作資源還是成本，這就是體現了酒店營經管理者的戰略眼光和價值觀，也是決定企業成敗的關鍵。
三、制度——“熱火爐定律”
不能否定，現在的制度，往往都沒有很好的執行，而經常受到個人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設。可能有許多管理者會把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認識上差異，關鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個基本立足點，即它是一種責任，一種對企業和自己的責任。不規范執行制度，造成制度形成虛設。一方面使企業浪費了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業不嚴謹的工作態度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執行。如果制度不合理，應及時進行修改，使之完善。西方的著名管理學家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達了一個企業規范執行制度原則。
“只要你敢碰它，它就燙你，而且當時就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會燙你全身；對誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你” 。這里的“熱火爐”，當然指的就是制度和規范，其實這樣執行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認識，是一個逐步深化的過程，對人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標準，它需要靠管理者在實踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎上，大家已經具備了一種行為規范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質情況下，人性化的管理應該更多的用在關心員工工作之外生活和獎勵員工的出色的表現這方面。
四、求知——處處都是機會
21世紀了，大家都知道知識的重要性，也會經常談起學習的緊迫性，而且還會時不時的埋怨企業給的機會太少或者冒出“因為工作太繁忙，沒有空閑時間進行學習”等等話題。但是，很多都忽略學習的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價值感。按照邏輯學推理法，在工作實踐中學習更為直接有效。比如，在努力完成任務的過程中，就可以獲取新的知識和經驗。但我們很多同志對待領導下達的任務，經常喜歡尋求做不好的理由，進行推脫。接受任務時，不是自己開動腦筋，而是先問領導應該怎么做。實際上，我們因此而錯過了很多學習、提高的機會。因為我們在接受任務時，其實就是獲得一個學習的平臺。用心和認真落實的過程，是一個不斷需要充實的過程，是一個不斷需要付出的過程。所以，只要我們對每一項工作都用心去做，認真負責去做，那么就能獲得提高工作能力的好機會。
學習環境的問題也是如此。我們經常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學習的欲望？如果具有這種渴望，不會因一些主觀可以控制的因素，來阻止學習知識，不會長時間等待一個特定機會，也不會在乎周圍沒有學習的氣氛等等，因為環境是自己創造的，處處都可以學習。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學習機會和環境，而是沒有具備需要真正學習的思想?！皩W然后知不足”說明這個道理。
五、對飯店管理的一些認識
飯店管理與物業管理有相似之處,或許算不上一門高深的學問，在學術領域大概只是一門應用學科。然而，從事過這方面管理的人都會覺得，要管好并不容易。飯店或小區就像一個小社會，各種各樣的事情都會出現。因此要求管理者具備較高的素質和專業水平。
制度的完善和市場的競爭，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰。我們必須迅速全面提升自我素質和能力，適應不斷變化的形勢，才不至于被市場所淘汰。
六、對今后物管公司發展的一點想法
酒店管理同物業管理有許多相同之處。通過對酒店的參觀、學習和考察，使我對我現在從事的物業管理工作有了全新的認識，發現了我們同沿海經濟發達地區物業管理水平的差距。下面就物管公司今后的發展方向談談我的想法。
1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業
首先嚴把員工招聘關。今后在招聘公司管理人員時必須是具備物業管理專業知識的人才；招聘維修人員時必須是具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時必須屬退伍軍人，并對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都要進行嚴格考核挑選。
積極做好員工的入職、在職培訓工作。今后對新招聘的員工必須進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作做到心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。積極倡導“工作就是學習，工作就是創新，在學習中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，公司的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業形象。
從實際出發，今后我們將嚴格參照lS09000質量體系運作，逐步制定和完善嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。然后根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發。今后我們的物業管理服務，應向“一站式客戶服務、一站式資訊管理、一站式數碼社區”三大體系發展，就是利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現高效的管理運作，解決業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升服務效率，提高業主滿意度，提升物業管理服務的水平和服務質量，最終提升我們公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
3、積極推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
2006年我們將重點開展“顧客互動年”活動。成立小葉榕業主俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建互動的顧客關系，營造濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。 為下一步元方房地產公司的房屋銷售和開發打下良好的基礎。
4、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。
對于小區設備管理，要重新建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對電梯，保安監控系統，消防報警系統，公用的供水、供電網絡系統，水電表、剪草機，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。
5、把保安隊伍打造成公司的一道亮麗風景線
星級酒店保安的嚴格管理和彬彬有禮的形象給我的考察過程留下了深刻印象。酒店保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對酒店實行24小時的安全保衛。針對沿海星級酒店的保安管理。下一步我們將積極建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成小葉榕物管公司的一道亮麗的風景線。
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。 美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。
理事會
執行委員會
常務委員會：
職責：審計、預算、規劃
條例、規定、
道德規范和紀律
道德規范問題聽證和紀律委員會
執行委員會
公共住房道德規范和執行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
arm部：
職責：arm服務
法律事務部：
職責：全國聯邦住房聯絡
各地聯邦住房聯
公平住房和平等機會
聯邦立法
州和市政事務
服務部：
職責：全國物業經理咨詢
物業經理計算機和技術
收/支分
風險管
聯絡部：
職責：物業管理雜志社
營銷/公共關系
出版
會員注冊部
職責：amo
amo資歷評估分會
amo保險分會
cpm會員標準
高級cpm會員標準
管理計劃
會員發展、少數民族
教育培訓部：
職責：成人教育
cpm會員資格培訓
教育政策
師資
課程內容委員會
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：cpm，注冊物業經理（certified property manager）；arm，注冊住房經理（accredited residential manager）；amo，注冊物業公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為cpm的職業要求
申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。
申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。
cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規范。 正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產協會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規范；經irem理事會批準。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在irem的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點： 專業分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容 （2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點 2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
