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序論：在您撰寫數據網絡調查報告時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
《經濟學人》
2011.5.18
在互聯網的繁榮于2000年前后成為壯觀的大蕭條后的一段時間里，是否會再現一次泡沫的爭議聲開始回蕩在了硅谷上空。這種擔憂已變為了現實。一些網絡企業的估值高得離譜。Facebook和Twitter雖未公開上市，但二級市場對兩家企業的估值分別超過了波音飛機和福特汽車的760億美元和77億美元。
這些還只是全球大品牌企業與客戶間的動作。在非公開市場上，一些初出茅廬企業的估價更是高得離譜，特別是只要涉及任何與中國業務有關的企業。投資界對被稱之為中國版Facebook的人人網以及其他在美上市的中國網絡企業也是趨之若鶩。
認為泡沫不會再現的人們指出，科技領域自1990年以來已出現了巨變。今天的網民數量已達20億之眾，超高速寬帶連接在今天各地比比皆是，像Groupon一類網絡明星有著可觀的銷售量，并具有很強的盈利能力。樂觀派還認為，科技界至今還未表現出到處擴散的癲狂苗頭；反映科技界狀況的納指雖在持續上揚，但仍遠低于2000年3月的峰值。
但這次環境與1990年末的環境有很大不同。這次形成的泡沫部分是因富足的天使投資者的傾力打造。他們的財力已得到極大增強，并競相角逐網絡創業企業的股權。但他們中很多人其實對科技領域知之甚少。
非理性熱情極少會很快轉為理性的質疑。一些大量在網絡創業企業上壓注者會有應得的報應。因此，投資者在甄別投資目標時，他們應非常謹慎。
數據網絡迫使運營商轉型
《紐約時報》
2011.5.16
眾多業內專家認為，在不遠的將來，包括短信、語音和視頻通話的所有移動服務都將通過數據網絡傳輸。谷歌、蘋果和思科等公司現在也能提供一些過去只有無線運營商才能提供的服務，如語音通話、視頻通話、網絡會議等。傳統運營商必須做出改變迎合這種趨勢，否則將很快被淘汰。
微軟必應搜索借力社交網
《華爾街日報》
2011.5.17
隨著微軟與社交網絡平臺Facebook的合作關系不斷深化，微軟將利用從Facebook用戶處收集到的數據進一步優化必應（Bing）的搜索結果。用戶使用必應進行搜索時會發現其Facebook網絡社區好友的推薦會反映在相關的搜索結果中，包括Facebook好友所推薦的各類資訊。
頁巖氣將改變能源格局
《金融時報》
2011.5.18
近來的能源混戰中，一種新能源――頁巖氣有望改變能源市場的格局。上月，美國能源情報署了一份謹慎但權威的調查報告，首次公布了對32個國家技術上可開采頁巖氣儲量的估值。過去10年，美國的頁巖氣產量增長了11倍，如今可滿足美國近四分之一的天然氣需求。
美制造業用人需求上升
《華盛頓郵報》
像SSD一樣普及
在采訪中,馬丁?達林始終強調的是,QLogic擁有齊全的產品線,包括FC、以太網、iSCSI和以太網光纖通道(FCoE),可以全方位滿足存儲、服務器以及數據網絡等細分市場的用戶需求。QLogic從FC HBA產品起家,目前占據全球FC HBA市場56%的份額,而且此份額還在不斷擴大。正是基于在FC HBA產品上的技術和經驗,QLogic過去兩年中在FCoE領域取得了重大突破。QLogic剛剛推出可以大規模商用的單芯片FCoE適配器。據Dell'Oro預測,FCoE市場的年增長率將達到200%,到2013年,全球FCoE市場總額將達到4億美元。
FCoE的概念雖然被炒得很熱,但是記者看到一份調查報告,84%的受訪企業表示近期不會部署FCoE產品。據記者了解,在中國,甚至沒有用戶愿意測試FCoE產品。
“FCoE誕生之初,廠商對概念談得比較多,但是沒有推出成熟的可以商用的FCoE產品,導致用戶的認可度較低。在推出第一代FCoE概念型產品后,QLogic如今已經推出了可以商用的聚合網絡適配器(CNA),可以讓用戶親身體會到FCoE帶來的種種益處?！瘪R丁?達林分析說,“當初,EMC在高端和中端磁盤陣列中加入固態硬盤(SSD)時,也引起了業界的爭議。許多人認為,SSD的容量小、價格高,并不適用于企業級存儲。但是僅僅過了一年,業內一線存儲廠商都已經推出了嵌入SSD的企業級存儲陣列。SSD在企業級存儲領域的普及速度遠遠超過了人們的預期。我們相信,FCoE的普及速度也會像SSD一樣。隨著技術不斷走向成熟,成本逐漸降低,FCoE將在企業數據中心整合中發揮巨大的作用?！?/p>
端到端的FCoE解決方案
從某種程度上說,FCoE技術脫胎于FC HBA,而QLogic在FC HBA方面有10年經驗,這為QLogic研發FCoE奠定了堅實的技術基礎。CNA的核心技術之一是虛擬化,而QLogic的CNA產品可以對VMware、思杰和微軟的虛擬化技術提供很好的支持。目前,IBM已經采用了QLogic的FCoE產品。馬丁?達林告訴記者,未來幾個月內,許多一線的服務器和存儲廠商也將采用QLogic的FCoE產品。
關鍵詞：大數據；環境；高校；校園網；建設；探析
中圖分類號：TP393 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2016）18-0054-02
1 大數據環境介紹
1）何為大數據環境
世界知名咨詢公司的麥肯錫曾經說過：“數據已經成為了每一個行業和領域的重要生產因素。人們在對數據挖掘和運用方面的革新也就是意味著新的一波生產率增長和消費者盈余浪潮的到來?！彼麑Υ髷祿年U述就是用新型的處理方式去解決大量、高速以及多變的信息資產，促成更強的決策能力、洞察力和優化處理。整體意義就是說利用常用的工具去快速接受，保存，處理數據集。它存在的價值主要體現在從大量的數據庫中提取出額外的有效信息和數據關系，幫助人們更加準確的判斷問題以及做出正確的選擇。
2）大數據環境優勢
和傳統數據比起來，大數據可以通過對大量數據的分析，對事物的發展做出一些準確的判斷，而不單單只是對數據信息進行采集和查詢，并且大數據可以深層的解析數據，并且可以為人們提供數據之間的聯系，提高了人們對數據判斷的準確性，隨著信息量的與日俱增，傳統數據已然不能滿足這個市場的需求，所以必須探尋一種能夠快速的收集資料，整合資料，然后進行分析預測的大數據環境去取代傳統數據。
3）構建大數據平臺需要的技術與設備條件
（1）技術層面
從技術層面來講，我們需要考慮到數據源的可用性，因為數據的來源比較廣泛，它存在的形態也各不相同，比如說關系數據和矢量數據就不能一概而論，兩者所追求的價值信息是不一樣的，而且很多數據還有重復性，冗余性，在數據整合的過程中就要多費一些時間，所以數據平臺在采集數據方面就需要有效的辨別數據源的可用性，為之后的工作打好基礎。
再者就是數據融合的可行性，由于高校校園里面所用的數據庫大致可以分為oracle、Sybase等，甚至很多高校都使用最基礎的Excel來進行數據管理，大大限制了數據資料融合的可行性，如何有效地利用最基本的軟件來完成高質量大數據的融合是當前一個重要的研究問題。
（2）實施層面
因為校園網是一個公開分享的平臺，也就是說這是一個數據共享的平臺，很多高校都單獨的通知信息，這就導致各個部門獨立性太強，對整個工作的完成也更加耗費時間，同時有可能因為信息的匱乏而導致錯誤的判斷，只有形成一個完整的系統才能避免此類事情的發生。
同時，人員的配置也是一個重要的問題，很多高校都沒有專業的信息技術部門，在數據平臺獲取信息的效率就比較低，而且困難程度比較高，有時候會出現重要信息確實的情況，也不能充分發揮數據平臺所要起到的作用。
2 高校信息化面臨新挑戰
在二十世紀后期，我國很多高校主要致力于校園網絡、分散獨立的管理信息系統和CAI課件的建設，進入二十一世紀以后，高校信息化建設更是進入了一個飛速發展的階段，大部分高校在這些年經歷了兩三輪的校園建設，使校園信息化得到整體的提高，但是隨著網絡環境中出現了很多新型的信息技術，校園網建設遇到了新一輪的挑戰。
1）信息技術的挑戰
伴隨著新型信息技術的快速普及，高校校園網建設面臨著巨大的挑戰，比如說更加先進的數據中心建設技術，學生可以通過校園網學習、測試以及通過多媒體等方式解決自身學習上的問題；在比如融合了溝通、協作、分享為一身的社交網絡，促進了學生，教師以及管理者之間的溝通，能夠讓問題更直接公開的擺在大家面前，各抒己見，解決問題。鑒于新型信息技術的應用為校園網絡帶來的各種直觀價值，引起了高層管理人員的高度重視。
2）業務融合的挑戰
經過多年的信息化建設，其模式已經從簡單的工具應用深入到了教學、科研、管理等多個層面，學生、老師已經高層管理人員對信息化的需求也與日俱增，傳統的校園網絡已經遠遠不能滿足業務上的需求，而且在這個大數據環境下，新型的信息技術不斷出現在人們的面前，使社會上多數人的目光都放在新型信息技術的應用上，并且教育部門還頒布了一些對新型信息技術應用的條例，推動了校園網絡的構建速度。
3）建設運行模式的挑戰
高校信息化日漸成熟，學校的數據資料也越來越繁多，這就對建設運行模式提出更高的要求，鑒于沒有一家IT公司可以提供一套圓滿的高校數據整合系統，高校的信息化建設也逐漸步入瓶頸，安全穩定的運行壓力也大大增加，多方人員都踴躍加入探討這個話題，但是在大方向上提出的意見形形，無法達成共識，導致高校信息化的發展方向進入迷茫的階段。
面對多方面的挑戰和壓力，就需要我們用更加具體的數據來進行闡述，找尋一條符合當前大數據環境的要求，合理的路線。
3 大數據環境下高校校園網絡建設思路
1）大數據校園網絡構建模式分析
高校大數據網絡環境需要計算機集群提供技術支撐，按照當前大數據網絡環境的構建模式來看，高校大數據網路環境構建可以分為三種模式，首先，利用私有的數據中心（或者計算存儲中心）來提供大數據環境，私有數據中心顧名思義網路環境的私有化建設，高校根據自身需求進行計算集群大數據軟件環境的搭建、布局和管理，私有數據中心的最大優勢在于保密性以及安全性較好，用戶的數據可以根據自身不同層次的保密需求進行靈活的布局以及平臺管理，其缺點也非常明顯，計算和存儲集群的搭建需要投入一定的資金成本，再加之大數據環境需要專業的管理隊伍進行維護，因此私有大數據環境建設需要投入相當的設施成本與人力資本；其次，可以利用第三方的大數據環境來提供高校的網絡服務和應用，這種網絡模式的構建可以最大程度的降低高校用來管理和維護費用，但是由于數據存儲在遠方的數據中心，其數據安全性是值得商榷的；最后，則是采用私有數據中心以及第三方數據中心相結合的方式來實現高校大數據網絡的搭建，對于一些數據安全要求相對較高的數據由高校的私有數據中心進行處理，如涉及高校人事、的科研項目、學生學籍信息、財務信息等等，而對于一些相對公開的數據，如校園網絡、高校電子公告等數據則可以依托于第三方的數據中心進行托管，這樣做到了大數據環境下用戶數據私密性、經濟效益的有效結合，是本文推薦的一種構建模式。
2）做好高校校園網絡數據規劃
在做好基礎的高校大數據校園網絡平臺的管理運營模式選定工作后，數據規劃則是其網絡建設的另外一個方面。首先，高校大數據應以高?！敖逃睘榛境霭l點和最終落腳點，圍繞高校工作的方方面面進行數據規劃，不僅僅應突出大數據的“大”，避免對大量無關的碎片化數據進行低價值的反復處理，而且還應對做到數據的系統性、持續性處理，例如對于高校具體教學數據進行動態追蹤、科研項目進行大數據分析等等以便更好地服務于高校自身的發展與建設；其次，高校大數據規劃應進行多層次、全方位、多角度處理，使得其大數據分析能夠有效體現不同類型數據的完整性，例如對學生進行大數據分析的時候可以從學生學習數據、校園卡消費數據、參加校園活動等方面進行多角度實施，以此進行科學的輔導教育干預；再次，對于一些心理測試、調查報告等傳統網絡服務可以有效解決的服務應用，應避免運用大數據網絡進行處理，避免資源的浪費。因此，鑒于大數據網絡過程式的數據處理模式，做好高校校園網絡數據規劃也是非常必要的。
3）注重兼容應保障
當然，大數據環境下的高校網絡建設還應做好兼容性方面的工作。一方面，是由于高校的網絡建設不可能完全的拋棄傳統網絡，無論是資源保障還是技術條件都是不允許的，許多教學、科研以及管理工作中，傳統網絡仍舊發揮著非常關鍵的作用，因此，大數據環境下高校網絡建設應做好與傳統網絡服務應用的兼容性設計；另一方面，隨著技術的發展更新，任何網絡建設不可能一步到位，新的技術手段和設備往往會產生新的服務應用，因此在進行大數據高校網絡建設的設計過程中應做好新技術和設備預留工作，如當前隨處可見的無線網絡服務，高校應根據自身的教育管理需求進行動態規劃，使得其大數據網絡環境能夠服務于高校的建設發展。
4）提升大數據環境下網絡資源的應用
根據大數據環境下數據分析的過程，其主要的步驟主要分為四個方面數據收集、數據清洗、數據分析以及分析結果誤差分析，數據收集較之于傳統網絡服務，最大的區別是大數據環境下更關注于高校校園生活的過程化處理并且涉及了校園生活的方方面面。因此大數據環境下，高校網絡建設還應提升其網絡服務和應用的豐富程度，具體可以分為以下幾個方面，其一，即教學科研數據分析應用服務，根據高校積累的大量的數據，進行橫向的學科比較、院系分析，分析高校教學科研規律，并按照分析結果進行教學模式以及科研形式的有效調整，服務于高校建設；其二，則是學生數據分析應用，通過采集不同學生個體數據（成績、消費、體育項目等等）客觀全面的對學生實際情況進行預判，并對學生明顯的個體缺陷進行及時有效的干預；其三，則是輿情分析應用，高校作為思想開放與文化交流的場所，容易受到不同文化、信仰的影響，通過大數據分析能夠及時地掌握學生的整體的意識形態，及時糾正調整一些不符合當前我國主流意識形態的思想行為，凈化校園網絡環境。
除此之外，大數據環境下高校的網絡建設過程中還存在數據安全保障、專門的數據中心計算服務以及存儲服務人才隊伍建設方面的問題，本文就不一一進行介紹了，總之，高校網絡大數據環境下的建設應圍繞高校的管理教育工作核心，從數據中心模式定位、數據規劃、兼容性保障以及應用服務等方面進行具體的實施。
4 小結
綜上所述，在大數據環境下高校校園網的建設必須盡快完成，如何更加有效地完成這項工程，希望更多的專業人士發表自己的建議，實現高校校園網建設的價值。
參考文獻：
[1] 黃成兵. 基于負載均衡的高校校園網工程設計實現[D].西南交通大學，2013.
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[3] 楊輝. 面向數據中心光互聯的軟件定義組網與集成控制研究[D].北京郵電大學，2014.
[4] . 軟件定義集中式數據中心組網架構及關鍵技術研究[D].中國電力科學研究院，2015.
Abstract： This paper uses the research methods such as desktop research， depth interview and mathematical statistics to analyze the behavior characteristics of the people in the country before the departure of the country， and combines the theoretical knowledge of economics and psychology to conclude the motivation of these behaviors， and then based on the Kano model to determine the demand priority. Finally， based on this， we propose some points for the outbound tourism.
關鍵詞： 境外旅游；行為特征；需求
Key words： travel outside the territory；behavior characteristics；demand
中圖分類號：F590.7 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）03-0009-04
0 引言
隨著生活水平的提高，國民可支配收入增加，國民越加傾向出境去探索不同國家和民族的文化與風俗，領略不同國家的風光與美景。據國家旅游局統計數據顯示[1]，2002年至2014年間，每年出境人次增長率超過20%，2014年中國出境旅游人數首次超過1億人次，達到歷史新高的1.16億人次，而國民在境外消費超過1500億美金，可見中國出境游正處于高速增長時期。而出境國民作為出境游的主體，在新時代背景下，其行為特征及需求都朝著多元化不斷發展，對出境國民的旅游行為特征研究已成為正確認識并促進境外游發展的一個突破口。因此采用桌面研究和深度訪談的方式對出境國民的旅游行為進行研究，分析出境國民的旅游行為特征及規律，發現出境游市場存在的深層次問題，促使相關部門和企業采取有效的措施，達到提升出境國民旅游品質和完善出境游市場發展的雙重目的。
1 桌面研究
由桌面研究（網絡、書刊、報摘等）發現，出境旅游業務快速增長，移動漫游及生活服務市場潛力巨大，引起包括運營商、旅行社及生活服務提供企業等各方加入，研究出境國民的特征成為重中之重。經過分析，發現出境國民呈現以下特征：年齡低齡化，旅行方式個性化，過程網絡化，調研對象分別為：3173人，3000人和3000家酒店，24502人。
1.1 年齡低齡化
根據2014年《中國公民出境（城市）旅游消費市場調查報告》顯示[2]，在出境游客中“80后”超過一半，所占比例高達56.2%，而“70后”和“90后”所占比例分別為26.4%和11.3%，該機構向超過10萬名最近一年的出境者發放了在線問卷，共收回3170份有效問卷?！?0后”群體，他們在開放的時代背景下成長，逐漸成為社會的中堅力量，因此擁有了經濟自；他們具有前代人所沒有的個性特征，追求自由，向往挑戰性、創造性和娛樂性的生活，因此國外的世界對他們充滿了誘惑力；他們的語言能力水平和獨立自主能力都較前幾代人有所提升，因此有快速適應國外環境的能力。同時，留學海外的低齡化現象也影響著境外游群體的低齡化，中國的留學低齡化現象明顯[3]，以高中生大學生居多，而高中以下占19.75%。低齡留學群體的生活方式直接受到國外環境的影響，在留學期間或畢業后重返故地旅游都是非常簡單而有意義的事，因此，留學群體也直接促進了境外旅游群體的低齡化。
1.2 旅行方式個性化
據全球酒店預訂網站的報告顯示[4]，目前有大約71%的中國游客選擇自助出行，不到1/3的人選擇參團旅游，該報告共調查了3000名中國境外游客和全球3000家酒店，為此，旅行社也相應提高了自由行和半自由行的產品。究其原因，首先是游客低齡化帶來的慣性影響，低齡化游客更加追求自由，傳統的跟團在時間和空間上都約束了這個主流出境群體，他們更期望用自己獨特的視角尋求差異化的世界，因此自助游比傳統的跟團游更適合這個群體；其次，出境旅行者由于知識結構、文化層次的不同，在旅游過程中更加重視旅游活動過程中的參與性和體驗性，而不僅僅停留在觀光旅游層面，參與和體驗的深度與旅行者個人性格和素養有著非常緊密的聯系；最后，中國的出境游客偏年輕，這意味著出境會考慮相對經濟的選擇，廉價自助游的旅行也別有個性。
1.3 過程網絡化
中國的移動互聯網用戶比例一直在高速地發展，據第三方數字營銷檢測和調查機構AdMaster對24502名出境旅游者進行調查發現[5]，在旅游信息獲取途徑方面，互聯網對旅游者的影響遠遠超過傳統媒體。究其原因，主要是網絡和電子商務在迅速發展，出境國民呈現出低齡化，旅行方式更加個性化，出境國民越來越傾向利用網絡資源和社交平臺，搜尋目的地信息，查看攻略，分享圖片和游記等，網絡資源搜索和使用社交平臺已經成為信息時代下游客出行的必修課，由此也衍生出用戶的需求，即數據網絡或Wi-Fi的支持。
關鍵詞：估值技術；公允價值；投資性房地產
1990年，我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變，隨之而來的是房地產市場的飛速發展，而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息，提高信息使用者決策能力的優勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下，公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業務公司數的2.89%，且出現了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（5家公司）。
二、估值技術的應用難題
（一）地域差異問題?！镀髽I會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異，房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學 柳萍 2009）。因此，根據市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎，但還是需要對未來信息進行預測。首先，評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等，不同的時點其風險回報不同，所以要確定的折現率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定，但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
（三）技術缺陷問題?？臻g與時間問題最終都可以歸結為技術問題，如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初，估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解（2008）》中，財政部已規定：“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。”這就意味著，估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導相關工作。以區位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術缺陷問題，使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應用。因此，全面推動估值技術的應用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結合相關研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮，將各地經濟發展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術，因為這些城市投資性房地產交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法，但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數，以規范計量手段，降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產，所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正，可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點，通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定，再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
（二）建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫。信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力，而以現階段信息技術為依托，建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現，是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據，另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則，采取逐步推進的方式，以現有公開市場交易數據為主要數據來源，同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外，國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
（三）提高估值技術在報表披露中的地位。由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中，建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定，如果選用的是市場法，應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術的信心，推動估值技術的運用。
（四）加強專業培訓，提高資產評估水平。估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結經驗，了解整體經濟走勢和行業發展狀況，提高經濟敏感度和職業判斷能力。
[主要參考文獻]
[1] 財政部會計司。我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司。我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[R].2009.
[3] 財政部。企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.
[4] 財政部。企業會計準則講解（2008）[S].2008.
[5] 張興，徐文學，柳萍。上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].商業經濟研究，2009（31）。
【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。
二、估值技術的應用難題
(一)地域差異問題
《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊,東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異,房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外,同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近,而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產的活躍市場,其實很不容易(張興 徐文學 柳萍 2009)。因此,根據市場的要求,通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難,這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩,凸顯了估值的難度。
(二)時間跨度問題
運用收益法評估投資性房地產公允價值時,準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎,但還是需要對未來信息進行預測。首先,評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等,不同的時點其風險回報不同,所以要確定的折現率就會隨之改變。其次,租金收益是通過履行租約實現的,但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠,這將最終影響凈收益的確定。最后,收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定,但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看,時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
(三)技術缺陷問題
空間與時間問題最終都可以歸結為技術問題,如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初,估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解(2008)》中,財政部已規定:“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的,應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素,從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計;也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量?！边@就意味著,估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》,主要指出了市場法和收益法兩種評估方法,但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法,但收益法因為考慮了時間價值,需要評估人員的主觀判斷,增加了估值的不確定性,企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述,沒有明確指出因素的影響因素,也就無法從根本上對其進行量化,指導相關工作。以區位狀況為例,其受空間和時間的雙重約束。在空間上,不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠;在時間上,同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準,使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出,由于存在地域差異問題,時間跨度問題以及技術缺陷問題,使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用,從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性,妨礙公允價值在我國的應用。因此,全面推動估值技術的應用,才是當前亟待解決的問題。在此,筆者結合相關研究成果,提出以下建議。
(一)明確量化標準
提高量化手段可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮,將各地經濟發展水平,例如人均GDP作為衡量指標,建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術,因為這些城市投資性房地產交易量大,更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時,會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法,但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準,所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數,以規范計量手段,降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產,所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正,可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點,通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定,再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
(二)建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫
信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力,而以現階段信息技術為依托,建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現,是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據,使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時,更具有依據,并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
(三)提高估值技術在報表披露中的地位
由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。
(四)加強專業培訓,提高資產評估水平
估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。
【主要參考文獻】
[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[R].2009.
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[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[S].2008.
[5] 張興,徐文學,柳萍.上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].商業經濟研究,2009(31).
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
